Замруководителя IRN.RU: очень грамотно – и деньги собрать, и народ успокоить

Президент РФ Владимир Путин подписал закон об установлении в качестве базы по налогу на имущество организаций по ряду объектов их кадастровую стоимость, сообщает «Интерфакс-Недвижимость». По всем ожиданиям, этот закон должен был быть введен в действие только года через два – когда регионы подготовятся, когда остальная нормативная база будет приведена в соответствие с этим законом. Но Госдума приняла закон 25 октября, Совет Федерации – 30 октября. Президент подписал его уже 5 ноября.


Смысл налога
Для справки: налогом на имущество организаций на основе кадастровой стоимости будут облагаться административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них; нежилые помещения, предназначенные для размещения офисов, торговых объектов, объектов общепита и бытового обслуживания либо фактически используемые для этих целей; объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельность в РФ через постоянные представительства, а также объекты, не относящиеся к деятельности данных организаций в РФ через постоянные представительства, сообщает «Интерфакс».

Решение о применении такого механизма исчисления налога может быть принято законом субъекта РФ только после утверждения в этом регионе результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Такую возможность в данный момент имеет только Москва. Именно Москва с 2014 года будет исчислять налог на имущество организаций по этим видам объектов исходя из кадастровой стоимости. В общей сложности столица рассчитывает собрать налогов с владельцев крупных торговых и офисных центров на 35 млрд руб. больше, чем раньше.


Справедливость и налоги
Торговых центров в Москве около 16 000 единиц. Есть громадные – по 150 000 кв. м. Один из них в центре Москвы заплатил в прошлом году налогов 100 млн руб., из них налога на прибыль – 0 руб.

Другой – меньше 100 000 кв. м. За пределами Третьего кольца. Ставки аренды в нем не 150 000 руб. за 1 кв. м, как в первом, а в пять раз меньше: 30 000 руб. за 1 кв. м. Но сумма уплаченного налога за год – 0,5 млрд руб. Из них налог на прибыль 325 млн руб.

Почему такая разница между реальными платежами налогов? Ответ простой: владельцы многих торговых центров юридически располагаются в «налоговых оазисах» – офшорах. И государство уже готово объяснить разницу между честным и умышленным неплательщиком.

Следственный комитет России (СКР) разработал еще один законопроект для борьбы с налоговой оптимизацией, сообщают «Ведомости». Сейчас российский бизнес активно минимизирует налоги, не нарушая формально законов, конструирует для этого различные схемы, в том числе выводит прибыль в офшоры, считает СКР – и предлагает бороться с этим так: ввести в Гражданский кодекс запрет на использование гражданских прав в целях уклонения от уплаты налогов.

Вообще-то, даже сама мысль о такой норме внушает страх, считает замруководителя IRN.RU. Она между строк гласит: закон в стране играет в одни ворота. Как чиновник скажет, так и будет. Это страшно. Уже проходили, когда текст Уголовного кодекса был засекречен. А незнание его не освобождало от ответственности.

Реклама
Level Академическая

Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Скидка 20%!

от 15,6 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Левел Академическая. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Стрешнево

Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.

от 9,5 млн руб.
Застройщик: АО СЗ «МКСМ». Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Ипотека без удорожания

ЖК "Русич-Кантемировский" Новый класс жилья бизнес класс на Юге Москвы. Более 1 Га благоустроенной территории.

от 8,1 млн руб.
Застройщик: АО СЗ Русич-Кантемировский. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Селигерская

Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Скидка 15%.

от 8,3 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Селигерский. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Бауманская

Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Скидка 15%!

от 13,9 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Вектор движения. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Южнопортовая

Уникальные виды на реку и парки! Более 30 планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидка 15%!

от 6,9 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ АПД. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Нижегородская

Новый проект комфорт-класса от Level в активно развивающемся районе. Скидка 15% + дополнительные 3%!

от 9,4 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Левел Нижегородская. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Причальный

Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидка 15%.

от 14,2 млн руб.
Застройщик: АО СЗ ИНСПАЙР. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Нагатинская

Квартиры бизнес-класса на первой береговой линии Москвы-реки. 15 минут пешком до метро. Скидка 15%.

от 12,2 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Инвестиционное развитие. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Квартал AFI Park «Воронцовский»

Приватный квартал бизнес-класса. Дом построен! Квартиры с дровяными каминами. Скидки до 20%

от 17 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ АКВАМАРЕ УНО. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.

Должны ли все нести равную налоговую нагрузку? Да, считает заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Сергей Жарков. Он высказал такую точку зрения накануне подписания закона президентом в программе «Деньги большого города» телеканала «Россия 24».

Будет ли с принятием этого закона так? Нет, отвечает эксперт IRN.RU. Он указал, что документ также содержит критерии отнесения объектов к подпадающим или не подпадающим под новую систему налогообложения. Как трактуются властями и судами законы, заведомо содержащие лазейки, объяснять не надо.

Основные показатели рынка торговой недвижимости Москвы по итогам III кв. 2013 г.

Основные показатели

3 кв. 2013 г.

3 кв. 2012 г.

Оборот розничной торговли, млрд руб. 2 510 (январь-август 2013) 2 251 (январь-август 2012)
Объем предложения в качественных ТЦ по итогам периода, общая / арендопригодная площадь (GLA), тысяч кв. м 8113 / 4546 7556 / 4239
Общий объем открытых в 3 кв. 2013 ТЦ, общая / арендопригодная площадь (GLA), тысяч кв. м 83,9 / 45,5 50 / 33,35
Общий объем заявленных к вводу торговых площадей, 4 кв. 2013, общая / арендопригодная площадь (GLA), тысяч кв. м 475,9 / 270 н/д
Уровень вакантных площадей, % 1,5-2% 2-2,5%

Источник: GVA Sawyer
Примечание: GLA (Gross leasable area) – общая арендопригодная площадь


Причины и последствия спешки
Бюджету срочно необходимы инструменты пополнения – пока жестко намеченный с 2018 г. необходимый стране профицит не обернулся серьезным дефицитом. Орудие пополнения одно – налоги. Недвижимость, которая последние 20 лет постоянно на слуху у общества, становится первой целью. В соответствии с поправками, налоговая ставка не может превышать для Москвы в 2014 году 1,5%, в 2015 году – 1,7%, в 2016 и последующие годы – 2%. Для других субъектов РФ ставка в 2014 году не должна превышать 1%, в 2015 году – 1,5%, в 2016 и последующие годы – 2%.

Жертвами вроде становятся не рядовые граждане. Наоборот, сторонники закона говорили, что под новую систему налогообложения подпадут именно те владельцы торговых центров, которые предпочитали «серые схемы», уклонялись от уплаты налогов.

Но не будут ли поднимать ставки аренды хозяева торговых центров ретейлерам из-за этого налога? Тогда ценники в магазинах вырастут, а вся налоговая нагрузка предпринимателей будет переложена на плечи потребителей? Вряд ли. По мнению замруководителя IRN.RU, потребители давно умеют считать деньги, поэтому они не пойдут в торговый центр, где товары дороже, чем в магазинах рядом. Точно также арендаторы торговых площадей могут перебраться в другой торговый центр по соседству. А в тех объектах, где есть «лист ожидания» арендаторов, мелкое повышение цен их не отпугнет.

«У владельцев торговых, офисных центров существуют огромные расходы на содержание недвижимости: вода, тепло, электричество, охрана и многие другие, – заявил в интервью телеканалу «Россия 24» замруководителя IRN.RU Сергей Жарков. – Налогообложение самой недвижимости – очень небольшая часть в структуре расходов, поэтому ее увеличение не может привести к резкому повышению арендных ставок, соответственно, к повышению розничных цен. Розничные цены растут постоянно, это инфляция, и та доля, которая будет отражена в бухгалтерии для уплаты налога, никак на потребителе не отразится».

Почему же так резко был принят новый закон?


«Пока не началось»…
Минэкономразвития скорректировало прогноз социально-экономического развития до 2030 г., пишет газета «Ведомости». Оценка внешних условий практически не изменилась, пересмотр связан с внутренними условиями, говорится в документе. В их числе – резкое торможение экономики, замораживание тарифов, пересмотр ожиданий по инвестициям.

В апреле, утверждая долгосрочный прогноз, правительство выбрало в качестве базового сценария развития страны инновационный – средний между худшим (консервативным) и лучшим (форсированным). К сентябрю правительство передумало и остановилось на консервативном варианте. Но и он в сравнении с апрелем ухудшился.

В результате темпы роста экономики в 2013-2030 гг. будут в 1,5 раза ниже, чем предполагалось весной, – в среднем 2,8% против 4,3% – и будут отставать от роста мировой экономики. К 2030 г. доля России в мировом ВВП уменьшится до 3,4% с 4% в 2012 г.


Жилье
Но еще раньше предполагалось с 2014 г. поэтапно вводить основанный на кадастровой стоимости налог на жилье. И здесь, как и в случае с коммерческой недвижимостью, ничего страшного не произойдет. Ежегодный налог на двухкомнатную квартиру в Москве сейчас составляет примерно 600 руб. Жалко? Не особенно. А будет составлять около 5000 руб. Жалко отдавать? Да. Катастрофа для семейного бюджета – нет. Примерно столько же владелец «двушки» платит за коммунальные услуги в месяц. То же самое и с торговыми центрами: такое же соотношение. Правда, здесь суммы измеряются миллионами. Так что бюджет получит хорошие деньги, а уж как власть предержащие ими распорядятся…


В сухом остатке
Бюджет может получить дополнительные деньги как от жилой, так и от коммерческой недвижимости, но участников рынка недвижимости это не подкосит. А власти искусно замаскируют введение нового размера налога на квартиры тем, что начнут брать деньги и с владельцев коммерческой недвижимости, считает эксперт www.irn.ru. Грамотно. В общем, «мене, текел, фарес».