Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
990 тыс
руб.
от
1.7 млн
руб.
Опрос
С какими недостатками квартиры вы готовы смириться ради снижения стоимости при покупке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

«Дачная амнистия» мешает инвестировать в малоэтажное строительство

IRN.RU в гостях у гендиректора компании «Экодолье» Константина Филиппишина

Российские чиновники регулярно призывают девелоперов строить энергоэффективное, доступное по цене и, желательно, малоэтажное жилье. С чем приходится сталкиваться девелоперам, занимающимся таким строительством на практике, рассказал Константин Филиппишин – гендиректор управляющей компании «Экодолье», реализующей проекты комплексной малоэтажной застройки в регионах России. Сейчас в портфеле компании шесть проектов: в Оренбургской, Калужской, Самарской, Свердловской и Московской областях, совокупной площадью более 1000 га. «Экодолье» стало первым победителем из России в борьбе за международную премию FIABCI Prix d’Excellence: в 2011 г. в номинации «Окружающая среда (восстановление)» (см. «Российские регионы побеждают на международном уровне») за коттеджный поселок в 5 км от Оренбурга.


Российские власти, особенно при президенте Дмитрии Медведеве, очень активно рекламировали малоэтажное строительство чуть ли не как универсальный способ решения жилищного вопроса в стране. На ваш взгляд, насколько оправдана такая постановка вопроса? Учитывая дефицит земли в городах, где живет подавляющее большинство российских граждан, и высокую стоимость содержания индивидуальных домов.

Малоэтажное строительство позволяет решать не только жилищный вопрос, но также демографические и культурные проблемы. «Малоэтажка» формирует другой тип проживания людей – тех, кто выходит каждое утро босиком на траву, у кого есть и пес, и кот, и мангал, и своя банька. Кроме того, у нас в поселках сейчас, правда, по неуточненным данным, на 25% выше рождаемость, чем в среднем по региону.

К сожалению, малоэтажное строительство до сих пор плохо регулируется в федеральном законодательстве. До сих пор нет возможности сформировать стандартные банковские продукты по ипотечному кредитованию, поскольку нормативы ЦБ РФ по резервированию отрегулированы только для сделок, проводимых в соответствии с 214-м законом долевом строительстве. – IRN.RU). Для остальных они повышенные, в том числе и для банков, с которыми мы формируем дополнительное обеспечение. Нет и правил управления малоэтажными жилыми комплексами, поскольку Жилищный кодекс регулирует только управление многоэтажкой, потому что нет общедолевой собственности. Не отрегулированы многие вопросы, связанные с градостроительным законодательством: возникает впечатление, что это законодательство формировалось исходя из того, что осуществляется точечная застройка. В России дискриминационные условия по налогообложению для комплексного освоения территорий – в первые годы застройщик платит завышенный в два раза налог на землю, а затем в четыре раза – все из-за больших площадей участков.

Кроме того, дачная амнистия мешает крупным девелоперам инвестировать в сектор «малоэтажки», потому что здесь царит сплошное нарушение строительных, санитарных, противопожарных и прочих норм. Распространена и спекуляция землей, и строительство на участках без подряда, где люди пытаются сами что-то строить, как правило, без проекта, экспертизы и контроля. В таких проектах нельзя говорить ни о зеленом строительстве, ни об энергоэффективности, ни о лучших мировых практиках.

Во многом благодаря деятельности Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) сегодня появляются предпосылки улучшения федерального законодательства. Мы уже видим реальные результаты. Можно сказать, что пять лет назад «малоэтажки» не существовало ни в госполитике, ни в планах по развитию территорий. Это был удел частных лиц, а сейчас это становится делом государства.


«Экодолье» активно участвует в проектах государственно-частного партнерства. Условия в разных регионах сильно отличаются?

Да. Например, в Калуге губернатор хочет, чтобы все наши объекты с ГЧП реализовывались по цене на уровне и ниже цен Минрегиона. Это сильно форсирует рынок жилья, обеспечение жильем работников технопарков, которые активно открываются в Калужской области. В Екатеринбурге власти хотят иметь жилье по цене ниже Минрегиона не только по соцпрограммам, но и по дополнительным программам для льготников. Нас это полностью устраивает – мы развиваем площадку, быстрее это реализуем и получаем господдержку.

При ГЧП мы можем, например, строить маленькие дома, очень востребованные благодаря невысокой цене – покупатель ориентируется прежде всего на общую стоимость покупки. Например, в Оренбурге и Калуге мы можем строить коттеджи размером с двухкомнатную квартиру – по 56 кв. м. Всего у нас 10 видов одноэтажных домов до 110 кв. м на любой вкус. В Калуге ГЧП позволяет построить каменный дом без отделки со всеми сетями и участком за 2,050 млн руб. Таунхаус с отделкой будет стоить от 2,3 млн руб.

В проектах в Обнинске и Подмосковье мы не сможем вывести такие проекты, потому что дополнительная нагрузка на обеспечение земельного участка инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой достаточно велика, и там мы строим коммерческое жилье – дома площадью от 112 кв. м.


Но недостатки в системе ГЧП наверняка тоже есть. Что вам больше всего мешает?

Бюрократия и неповоротливость властей, а также непроработанность, если не сказать полное отсутствие, законодательства по данному вопросу. Иногда низкий уровень компетенции муниципальных органов очень сильно тормозит и способствует удорожанию проектов. Хочется больше стандартизации, открытости, которая возможна благодаря более прозрачным, более простым законам.


Недавно вы запустили проект в Подмосковье – ЖК «Экодолье Шолохово», причем вне рамок ГЧП. Почему вы решили прийти в регион, где, по оценкам экспертов и признанию самих застройщиков, загородный рынок перенасыщен, во многих поселках ничего не продается годами?

Одна из причин – мы знаем, что можем сделать доступный и красивый проект, а причина, по которой половина поселков, мягко говоря, не развивается, – ошибка в концепции. Застройщики возводят большие дома на огромных участках.


Имеются ли планы экспансии в другие регионы?

В настоящее время есть около 15 проектов, в которые мы могли бы инвестировать. Мы планируем сделать еще два проекта в Подмосковье, хотим быть в Петербурге, где в настоящее время подбираем участки, хороший рынок в Ростове-на-Дону, Перми. Принимая во внимание ГЧП, у нас есть около пяти регионов, куда нас настойчиво приглашают губернаторы. Хорошее предложение делают коллеги из Казахстана.


Вы уделяете большое внимание энергоэффективности и вообще новым технологиям в строительстве и эксплуатации жилья. Насколько все это востребовано покупателями?

Спрос на энергоэффективность сейчас мал, поскольку у нас тарифы намного ниже, чем в Европе. Люди при покупке не задумываются о том, насколько дом теплый, какова будет стоимость отопления, поскольку у нас газ стоит порой в три раза дешевле, чем за границей. Например, в Оренбурге при тарифе в 1,21 руб. за кВт-ч электроэнергии срок окупаемости теплового насоса составляет 70 лет. Для развития энергоэффективного строительства надо развивать и удешевлять технику, а государство должно, с одной стороны, запрещать возводить дома, отапливающие мировое пространство, а с другой – поощрять энергоэффективное строительство. Например, как в Германии, субсидировать тех, кто вкладывает в энергоэффективность своего дома. Или же субсидировать отдельные решения. Без государства продвигать зеленое и энергоэффективное строительство очень трудно.


А на что прежде всего обращают внимание покупатели?

У нас существует упрощенный подход – жилье выбирают по количеству комнат, размеру кухни и гостиной, по расположению. Проблема наших покупателей в том, что, наверно, даже их родители родились в многоэтажке, а не в своем доме. Они плохо понимают, что такое второй этаж. Но одноэтажный дом [той же площади] дороже [при перерасчете] на квадратный метр…

К тому же у нас редко переезжают и потому покупают дом не для себя и даже не для детей, а для внуков. В развитых странах люди знают, что минимум два раза в жизни они поменяют жилье. В Америке существует ряд форматов. Первый дом – first house – приобретается молодой семьей, это скромный дом для двоих. Но когда рождаются дети, они переезжают в дом с несколькими большими спальнями на втором этаже. Когда дети уезжают, семейная пара переезжает в empty nest – это более просторное жилье на первом этаже с гостевыми для детей. Есть особый формат для активных «яппи».

У нас же такие стандарты домов только формируются. Мы, например, создали линейку продуктов, которые не конкурируют между собой, а дополняют друг друга.

Мобильность трудовых ресурсов, а также стандартность дома – это неотъемлемая черта сегодняшнего мира. Дом должен быть ликвидным. Раньше строили «под себя», что с коммерческой точки зрения ужасно, потому что такой дом не подходит ни под один формат, и продать его очень сложно. Мы хотим предложить те стандарты, по которым люди смогут обменивать свои дома, создавать ликвидный рынок загородных продуктов. Думаю, это придет лет через 10-15, когда будет совершенно другой рынок «малоэтажки».


Кто покупает жилье в ваших проектах?

Все зависит от участия или неучастия в ГЧП. Если при ГЧП из себестоимости исключается строительство школы и детсада, то, как правило, половина покупателей – молодежь до 35 лет, которая может по ипотеке приобрести себе жилье. Чем меньше доля участия государства, тем старше и богаче покупатели. Кроме того, покупательская способность разная в регионах. Будущие хозяева дома становятся тем требовательней, чем сложнее экономическая ситуация.


Покупают ли жилье в ваших проектах частные инвесторы? Выгодно ли инвестировать в «малоэтажку»?

Мало. Хотя в проектах в Оренбурге и Обнинске, где спрос выше, чем на квартиры в типовых многоэтажных домах, появляются инвесторы. С точки зрения выгоды… Это зависит от оценки глобального рынка. В условиях, когда риски высоки, рынок жилья экономкласса наиболее устойчив и наименее подвержен колебаниям. Даже в кризис люди, которые хотят купить себе жилье, все равно купят его.


Россиянам разрешили регистрироваться на дачах. Как вы оцениваете эту инициативу властей?

Это правильное решение с точки зрения прав человека, свободы передвижения, но, с другой стороны, властям параллельно нужно было отрегулировать дачное строительство с точки зрения градостроительной документации. Если дачные поселки теперь считаются жилыми поселениями, то нужно обеспечить их социальной инфраструктурой, инженерными сетями, дорогами.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3119 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
ЖК "Цветочные поляны" Своя квартира в ипотеку от 27 тыс в месяц. Надежный застройщик. Сдача в 2020 г двушки от 5,3 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты Alcon Tower Апартаменты бизнес-класса с дизайнерской отделкой от 7,5 млн руб. Завораживающие виды. Рядом м.Белорусская. от 7,5 млн руб. Застройщик: Фирма Интайм. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Басманный,5» Выдаем ключи! Успей купить по старой цене! Выгода до 3,5 млн рублей! м. "Комсомольская". Застройщик: Ведомство-Капитал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Мой адрес В Сколково Одинцовский район. Квартиры в готовых домах площадью 112-180 метров. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue* Квартиры от 6,9 млн. руб. Свободная планировка. Современная архитектура. Новая Рига, 23 км. *Парк Авеню от 6,9 млн руб. ЖК Сердце Столицы Последние квартиры в новом корпусе! Забронируйте онлайн! Рядом Сити. Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте "Жизнь на Плющихе. Хамовники" Готовые роскошные квартиры класса LUXE. Редкие планировочные решения. Самый надежный застройщик Москвы! Онлайн бронирование! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СОБЫТИЕ Престижные Раменки Европейские квартиры с террасами, "вторым светом", панорамными окнами. Самый надежный застройщик Москвы! от 7,5 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СИМВОЛ Квартиры в центре! Студии бизнес-класса с отделкой. Развитая инфраструктура. Двор без машин. Рядом парк и метро! Рассрочка 0%. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилые комплексы "Мой адрес" Готовые новостройки комфорт-класса в разных округах Москвы. Монолит и панель. Дома сданы. Выдаем ключи! ЖК "Лучи" Бронируйте из дома на LSR.ru Успейте купить на выгодных условиях. Квартиры с отделкой. 300 метров до м.Солнцево Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская площадь» Бизнес-класс у метро «Динамо». Идет заселение 2ой очереди. Ипотека от 4,5%. Успей купить по старой цене! от 11,7 млн руб.MR Group Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес класса, с отделкой от 9,8 млн. 2 мин от м.Дмитровская. Бесконтактная сделка от 9,8 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Старт продаж нового корпуса! Квартиры в квартале бизнес-класса в окружении 5 парков рядом с м.Алексеевская Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FRESH. "Квартиры от 6,5 млн р!" Квартиры с отделкой. Панорамные окна. Потолки до 3.5 м Онлайн бронирование! Самый надежный застройщик Москвы! от 6,5 млн руб! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Квартиры в жилом комплексе бизнес-класса от 10.2 млн руб. Захватывающий вид на Москву-реку. 5 мин до метро Технопарк. от 10,2 млн. руб Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Кленовые Аллеи. Старт продаж! 3 минуты пешком до метро Десёновское. Московская прописка. Экологически чистый район. Удобная инфраструктура. Звоните! от 4,1 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Зафиксируй апрельскую цену до окончания карантина при онлайн-бронировании. Ключи в этом году. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры на Белорусской. Скидки! Финал продаж! Готовые элитные квартиры со скидкой до 8%. Забронируйте онлайн! Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки - от 3,7 млн руб. Выгода 50 000 руб. при онлайн покупке. Квартиры с отделкой в Новой Москве. Поликлиника, сады и школы в районе от 3,7 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Старт продаж нового корпуса от 9 млн руб. Панорамные виды на Останкинскую башню и Москву. м. Алексеевская. Бесконтактная сделка. от 9 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Легендарный квартал Успей до повышения цен! Апартаменты от 3,9 млн! 10 мин до м.Ботанический сад от 3,9 млн руб. Застройщик: Д-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner. Старт продаж 3 очереди! Квартиры 40 кв м от 8,8 млн. руб. Виды на Москва-Сити. Набережная. 2 мин до метро. Бесконтактная сделка. от 8,8 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Скидки до 3% на 2к.и 3к. квартиры в готовых корпусах. 2 минуты до строящейся cт. метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Микрогород "В лесу"" Квартиры с отделкой от 22 000 руб./мес.! 10 мин. до м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с премиальной отделкой под ключ от 15,7 млн рублей. м.Белорусская. Панорамные виды на центр Москвы. от 15,7 млн рублей. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино". Квартиры рядом с м. Некрасовка. 5 детских садов, 2 школы, поликлиника. Спортивные площадки для детей. 3 лесопарка. Звоните! от 2,4 млн руб! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Квартиры бизнес класса с отделкой. Панорамные окна с видами на центр. 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году. Онлайн-покупка. от 10,9 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте