Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3 млн
руб.
от
3.7 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой зимой?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

«Дачная амнистия» мешает инвестировать в малоэтажное строительство

IRN.RU в гостях у гендиректора компании «Экодолье» Константина Филиппишина

Российские чиновники регулярно призывают девелоперов строить энергоэффективное, доступное по цене и, желательно, малоэтажное жилье. С чем приходится сталкиваться девелоперам, занимающимся таким строительством на практике, рассказал Константин Филиппишин – гендиректор управляющей компании «Экодолье», реализующей проекты комплексной малоэтажной застройки в регионах России. Сейчас в портфеле компании шесть проектов: в Оренбургской, Калужской, Самарской, Свердловской и Московской областях, совокупной площадью более 1000 га. «Экодолье» стало первым победителем из России в борьбе за международную премию FIABCI Prix d’Excellence: в 2011 г. в номинации «Окружающая среда (восстановление)» (см. «Российские регионы побеждают на международном уровне») за коттеджный поселок в 5 км от Оренбурга.


Российские власти, особенно при президенте Дмитрии Медведеве, очень активно рекламировали малоэтажное строительство чуть ли не как универсальный способ решения жилищного вопроса в стране. На ваш взгляд, насколько оправдана такая постановка вопроса? Учитывая дефицит земли в городах, где живет подавляющее большинство российских граждан, и высокую стоимость содержания индивидуальных домов.

Малоэтажное строительство позволяет решать не только жилищный вопрос, но также демографические и культурные проблемы. «Малоэтажка» формирует другой тип проживания людей – тех, кто выходит каждое утро босиком на траву, у кого есть и пес, и кот, и мангал, и своя банька. Кроме того, у нас в поселках сейчас, правда, по неуточненным данным, на 25% выше рождаемость, чем в среднем по региону.

К сожалению, малоэтажное строительство до сих пор плохо регулируется в федеральном законодательстве. До сих пор нет возможности сформировать стандартные банковские продукты по ипотечному кредитованию, поскольку нормативы ЦБ РФ по резервированию отрегулированы только для сделок, проводимых в соответствии с 214-м законом долевом строительстве. – IRN.RU). Для остальных они повышенные, в том числе и для банков, с которыми мы формируем дополнительное обеспечение. Нет и правил управления малоэтажными жилыми комплексами, поскольку Жилищный кодекс регулирует только управление многоэтажкой, потому что нет общедолевой собственности. Не отрегулированы многие вопросы, связанные с градостроительным законодательством: возникает впечатление, что это законодательство формировалось исходя из того, что осуществляется точечная застройка. В России дискриминационные условия по налогообложению для комплексного освоения территорий – в первые годы застройщик платит завышенный в два раза налог на землю, а затем в четыре раза – все из-за больших площадей участков.

Кроме того, дачная амнистия мешает крупным девелоперам инвестировать в сектор «малоэтажки», потому что здесь царит сплошное нарушение строительных, санитарных, противопожарных и прочих норм. Распространена и спекуляция землей, и строительство на участках без подряда, где люди пытаются сами что-то строить, как правило, без проекта, экспертизы и контроля. В таких проектах нельзя говорить ни о зеленом строительстве, ни об энергоэффективности, ни о лучших мировых практиках.

Во многом благодаря деятельности Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) сегодня появляются предпосылки улучшения федерального законодательства. Мы уже видим реальные результаты. Можно сказать, что пять лет назад «малоэтажки» не существовало ни в госполитике, ни в планах по развитию территорий. Это был удел частных лиц, а сейчас это становится делом государства.


«Экодолье» активно участвует в проектах государственно-частного партнерства. Условия в разных регионах сильно отличаются?

Да. Например, в Калуге губернатор хочет, чтобы все наши объекты с ГЧП реализовывались по цене на уровне и ниже цен Минрегиона. Это сильно форсирует рынок жилья, обеспечение жильем работников технопарков, которые активно открываются в Калужской области. В Екатеринбурге власти хотят иметь жилье по цене ниже Минрегиона не только по соцпрограммам, но и по дополнительным программам для льготников. Нас это полностью устраивает – мы развиваем площадку, быстрее это реализуем и получаем господдержку.

При ГЧП мы можем, например, строить маленькие дома, очень востребованные благодаря невысокой цене – покупатель ориентируется прежде всего на общую стоимость покупки. Например, в Оренбурге и Калуге мы можем строить коттеджи размером с двухкомнатную квартиру – по 56 кв. м. Всего у нас 10 видов одноэтажных домов до 110 кв. м на любой вкус. В Калуге ГЧП позволяет построить каменный дом без отделки со всеми сетями и участком за 2,050 млн руб. Таунхаус с отделкой будет стоить от 2,3 млн руб.

В проектах в Обнинске и Подмосковье мы не сможем вывести такие проекты, потому что дополнительная нагрузка на обеспечение земельного участка инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой достаточно велика, и там мы строим коммерческое жилье – дома площадью от 112 кв. м.


Но недостатки в системе ГЧП наверняка тоже есть. Что вам больше всего мешает?

Бюрократия и неповоротливость властей, а также непроработанность, если не сказать полное отсутствие, законодательства по данному вопросу. Иногда низкий уровень компетенции муниципальных органов очень сильно тормозит и способствует удорожанию проектов. Хочется больше стандартизации, открытости, которая возможна благодаря более прозрачным, более простым законам.


Недавно вы запустили проект в Подмосковье – ЖК «Экодолье Шолохово», причем вне рамок ГЧП. Почему вы решили прийти в регион, где, по оценкам экспертов и признанию самих застройщиков, загородный рынок перенасыщен, во многих поселках ничего не продается годами?

Одна из причин – мы знаем, что можем сделать доступный и красивый проект, а причина, по которой половина поселков, мягко говоря, не развивается, – ошибка в концепции. Застройщики возводят большие дома на огромных участках.


Имеются ли планы экспансии в другие регионы?

В настоящее время есть около 15 проектов, в которые мы могли бы инвестировать. Мы планируем сделать еще два проекта в Подмосковье, хотим быть в Петербурге, где в настоящее время подбираем участки, хороший рынок в Ростове-на-Дону, Перми. Принимая во внимание ГЧП, у нас есть около пяти регионов, куда нас настойчиво приглашают губернаторы. Хорошее предложение делают коллеги из Казахстана.


Вы уделяете большое внимание энергоэффективности и вообще новым технологиям в строительстве и эксплуатации жилья. Насколько все это востребовано покупателями?

Спрос на энергоэффективность сейчас мал, поскольку у нас тарифы намного ниже, чем в Европе. Люди при покупке не задумываются о том, насколько дом теплый, какова будет стоимость отопления, поскольку у нас газ стоит порой в три раза дешевле, чем за границей. Например, в Оренбурге при тарифе в 1,21 руб. за кВт-ч электроэнергии срок окупаемости теплового насоса составляет 70 лет. Для развития энергоэффективного строительства надо развивать и удешевлять технику, а государство должно, с одной стороны, запрещать возводить дома, отапливающие мировое пространство, а с другой – поощрять энергоэффективное строительство. Например, как в Германии, субсидировать тех, кто вкладывает в энергоэффективность своего дома. Или же субсидировать отдельные решения. Без государства продвигать зеленое и энергоэффективное строительство очень трудно.


А на что прежде всего обращают внимание покупатели?

У нас существует упрощенный подход – жилье выбирают по количеству комнат, размеру кухни и гостиной, по расположению. Проблема наших покупателей в том, что, наверно, даже их родители родились в многоэтажке, а не в своем доме. Они плохо понимают, что такое второй этаж. Но одноэтажный дом [той же площади] дороже [при перерасчете] на квадратный метр…

К тому же у нас редко переезжают и потому покупают дом не для себя и даже не для детей, а для внуков. В развитых странах люди знают, что минимум два раза в жизни они поменяют жилье. В Америке существует ряд форматов. Первый дом – first house – приобретается молодой семьей, это скромный дом для двоих. Но когда рождаются дети, они переезжают в дом с несколькими большими спальнями на втором этаже. Когда дети уезжают, семейная пара переезжает в empty nest – это более просторное жилье на первом этаже с гостевыми для детей. Есть особый формат для активных «яппи».

У нас же такие стандарты домов только формируются. Мы, например, создали линейку продуктов, которые не конкурируют между собой, а дополняют друг друга.

Мобильность трудовых ресурсов, а также стандартность дома – это неотъемлемая черта сегодняшнего мира. Дом должен быть ликвидным. Раньше строили «под себя», что с коммерческой точки зрения ужасно, потому что такой дом не подходит ни под один формат, и продать его очень сложно. Мы хотим предложить те стандарты, по которым люди смогут обменивать свои дома, создавать ликвидный рынок загородных продуктов. Думаю, это придет лет через 10-15, когда будет совершенно другой рынок «малоэтажки».


Кто покупает жилье в ваших проектах?

Все зависит от участия или неучастия в ГЧП. Если при ГЧП из себестоимости исключается строительство школы и детсада, то, как правило, половина покупателей – молодежь до 35 лет, которая может по ипотеке приобрести себе жилье. Чем меньше доля участия государства, тем старше и богаче покупатели. Кроме того, покупательская способность разная в регионах. Будущие хозяева дома становятся тем требовательней, чем сложнее экономическая ситуация.


Покупают ли жилье в ваших проектах частные инвесторы? Выгодно ли инвестировать в «малоэтажку»?

Мало. Хотя в проектах в Оренбурге и Обнинске, где спрос выше, чем на квартиры в типовых многоэтажных домах, появляются инвесторы. С точки зрения выгоды… Это зависит от оценки глобального рынка. В условиях, когда риски высоки, рынок жилья экономкласса наиболее устойчив и наименее подвержен колебаниям. Даже в кризис люди, которые хотят купить себе жилье, все равно купят его.


Россиянам разрешили регистрироваться на дачах. Как вы оцениваете эту инициативу властей?

Это правильное решение с точки зрения прав человека, свободы передвижения, но, с другой стороны, властям параллельно нужно было отрегулировать дачное строительство с точки зрения градостроительной документации. Если дачные поселки теперь считаются жилыми поселениями, то нужно обеспечить их социальной инфраструктурой, инженерными сетями, дорогами.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3104 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения декабря
ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры в готовых домах от 15,6 млн! Престижная локация и панорамные виды! Метро Бауманская. от 15,6 млн руб. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. ВДНХ Новые квартиры у м.ВДНХ. Квартиры в готовых домах. Площадь от 64 до 203 кв.м. Торопитесь! от 13 млн руб. Застройщик: ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Только в декабре скидки на 2-к квартиры. По-новогоднему низкая цена! В шаговой доступности от м."ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «SAMPO» Готовые квартиры в малоэтажном комплексе в 25 км от МКАД на Новой Риге. Новогодние скидки. от 2,9 млн руб. Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove. Новогодняя скидка до 6%. Панорамные виды на Останкинскую башню. Собственная территория – система умный дом, детский сад и школа. Ипотека. Рассрочка. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue* Квартиры от 5,9 млн. руб. Свободная планировка. Современная архитектура. Новая Рига, 23 км. *Парк Авеню от 5,9 млн руб. ЖК "Резиденции Композиторов" Респектабельный уровень жизни в квартале на Павелецкой набережной. Квартиры от17,7млн руб. Дома сданы! от 17,7 млн рублей. Застройщик: МКПК. Проектная декларация на рекламируемом сайте СОБЫТИЕ Премиальные квартиры Квартиры в престижных Раменках: с террасами, "вторым светом", панорамными окнами, парком вокруг дома! Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Бизнес-класс в Раменках Квартиры с панорамными видами и террасами. 3 минуты пешком от м. "Аминьевское шоссе" (открытие в 2020 г.) от 10,1 млн руб.Группа Эталон Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Скидки до 12%. Ипотека от 6,24%. Ключи в 2020 году. Детский сад. 5 минут до м.Саларьево. Закрытая территория. от 3,7 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Город"! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Консьерж-сервис. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. от 140 174 руб/кв. м Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "PRIZMA" на Ленинском. Дом премиального уровня! Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 17,6 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Выгода в Новый Год до 1,2 млн руб! Отделка white box. Ослепительные виды. 3 мин от м.Фили. Успейте приобрести! Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК MAINSTREET - скоро старт продаж! Концептуальный квартал на перекрестке главных магистралей столицы — Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: КОРТРОС, ГК/Ренова Стройгруп, РСГ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Квартиры с отделкой в доме бизнес-класса от 9,2 млн руб. 2 мин. от метро Дмитровская Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ВЛЮБЕРЦЫ». Ключи в 2019 г.! Финальные скидки года! Квартиры комфорт плюс от 5,6 млн. руб.! Вид на парк! Подземный паркинг! 10 мин. м. Лухмановская. Застройщик: САС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 11, 2 млн руб. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 11,2 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Метрополия» Квартиры бизнес-класса по цене комфорта. Широкий выбор планировок. Расположение внутри ТТК. Ипотека от 6% Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Квартиры на 3 стороны света. Абсолютный комфорт круглый день. Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - Небоскрёбы на Мичуринском! Жилые небоскребы НЕБО в Раменках. Квартиры от 8,5 млн рублей. Дизайн-проект в подарок! Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Юбилейный» Выгода до 412 000 руб. Акция! Только до 12 декабря 10 квартир со скидкой 5%!2-ком.кв. 57 кв.м – 5,9 млн.руб. м. Новокосино Застройщик: Строительная компания Перспективные Строительные Технологии. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Отличная транспортная доступность. Своя школа и 4 детских сада. 20 минут до Москва-Сити. 7 мин. пешком до метро "Технопарк". Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,8 млн руб! Звоните! от 5,8 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой. Сдача в 2020 г. Итальянская кухня в подарок до 25.12! Скидки до 5%. Ипотека. от 14,9 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса от 7,9 млн Р. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. от 7,9 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Специальные цены на ограниченный список квартир и апартаментов в декабре! квартиры от 17,1 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки в ЖК "Silver". Дом сдан! Квартиры бизнес-класса. 7 минут до м. Ботанический сад. Ипотека от 4,5%. Ключи в этом году! Застройщик: Нордсервис. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Новогодняя скидка до 15% Выдаём ключи. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. Рассрочка. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты в Башне Федерация Скидки до - 15% на апартаменты на вершине Москвы — станьте настоящим небожителем в Небоскребе №1. Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами!Метро "Крылатское" от 8,8 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ЭТАЛОН-СИТИ» Рядом один из самых больших лесопарков Москвы. Все корпуса сданы! 10 мин. пешком до м. Скобелевская. 3 км до МКАД. Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖИЗНЬ НА ПЛЮЩИХЕ Хамовники Новогодние скидки до 10% в готовом элитном доме в центре! Фешенебельные квартиры, сервис 24/7. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Ипотека от 4,5%. Квартиры с кухней-гостиной и гардеробными. Теплые лоджии в каждой квартире. Отделка «под чистовую». квартиры от 2,8 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры от 2,9 млн. руб! Новый мкрн. Десна в Новых Ватутинках. Готовая инфраструктура. Ипотека от 5,4%. от 2,9 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 4 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 4 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. квартиры от 4,6 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидка 2% на видовые квартиры. Ипотека от 4,5%. Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение. Успейте купить в декабре! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Ленинский 38» Панорамные виды. Двухуровневый подземный паркинг. Роскошные видовые апартаменты в 6,5 км. от Кремля. Ключи в день покупки. Проектная декларация на рекламируемом сайте