Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.7 млн
руб.
от
3.2 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
По какой схеме вы бы предпочли купить квартиру в новостройке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

«Дачная амнистия» мешает инвестировать в малоэтажное строительство

IRN.RU в гостях у гендиректора компании «Экодолье» Константина Филиппишина

Российские чиновники регулярно призывают девелоперов строить энергоэффективное, доступное по цене и, желательно, малоэтажное жилье. С чем приходится сталкиваться девелоперам, занимающимся таким строительством на практике, рассказал Константин Филиппишин – гендиректор управляющей компании «Экодолье», реализующей проекты комплексной малоэтажной застройки в регионах России. Сейчас в портфеле компании шесть проектов: в Оренбургской, Калужской, Самарской, Свердловской и Московской областях, совокупной площадью более 1000 га. «Экодолье» стало первым победителем из России в борьбе за международную премию FIABCI Prix d’Excellence: в 2011 г. в номинации «Окружающая среда (восстановление)» (см. «Российские регионы побеждают на международном уровне») за коттеджный поселок в 5 км от Оренбурга.


Российские власти, особенно при президенте Дмитрии Медведеве, очень активно рекламировали малоэтажное строительство чуть ли не как универсальный способ решения жилищного вопроса в стране. На ваш взгляд, насколько оправдана такая постановка вопроса? Учитывая дефицит земли в городах, где живет подавляющее большинство российских граждан, и высокую стоимость содержания индивидуальных домов.

Малоэтажное строительство позволяет решать не только жилищный вопрос, но также демографические и культурные проблемы. «Малоэтажка» формирует другой тип проживания людей – тех, кто выходит каждое утро босиком на траву, у кого есть и пес, и кот, и мангал, и своя банька. Кроме того, у нас в поселках сейчас, правда, по неуточненным данным, на 25% выше рождаемость, чем в среднем по региону.

К сожалению, малоэтажное строительство до сих пор плохо регулируется в федеральном законодательстве. До сих пор нет возможности сформировать стандартные банковские продукты по ипотечному кредитованию, поскольку нормативы ЦБ РФ по резервированию отрегулированы только для сделок, проводимых в соответствии с 214-м законом долевом строительстве. – IRN.RU). Для остальных они повышенные, в том числе и для банков, с которыми мы формируем дополнительное обеспечение. Нет и правил управления малоэтажными жилыми комплексами, поскольку Жилищный кодекс регулирует только управление многоэтажкой, потому что нет общедолевой собственности. Не отрегулированы многие вопросы, связанные с градостроительным законодательством: возникает впечатление, что это законодательство формировалось исходя из того, что осуществляется точечная застройка. В России дискриминационные условия по налогообложению для комплексного освоения территорий – в первые годы застройщик платит завышенный в два раза налог на землю, а затем в четыре раза – все из-за больших площадей участков.

Кроме того, дачная амнистия мешает крупным девелоперам инвестировать в сектор «малоэтажки», потому что здесь царит сплошное нарушение строительных, санитарных, противопожарных и прочих норм. Распространена и спекуляция землей, и строительство на участках без подряда, где люди пытаются сами что-то строить, как правило, без проекта, экспертизы и контроля. В таких проектах нельзя говорить ни о зеленом строительстве, ни об энергоэффективности, ни о лучших мировых практиках.

Во многом благодаря деятельности Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) сегодня появляются предпосылки улучшения федерального законодательства. Мы уже видим реальные результаты. Можно сказать, что пять лет назад «малоэтажки» не существовало ни в госполитике, ни в планах по развитию территорий. Это был удел частных лиц, а сейчас это становится делом государства.


«Экодолье» активно участвует в проектах государственно-частного партнерства. Условия в разных регионах сильно отличаются?

Да. Например, в Калуге губернатор хочет, чтобы все наши объекты с ГЧП реализовывались по цене на уровне и ниже цен Минрегиона. Это сильно форсирует рынок жилья, обеспечение жильем работников технопарков, которые активно открываются в Калужской области. В Екатеринбурге власти хотят иметь жилье по цене ниже Минрегиона не только по соцпрограммам, но и по дополнительным программам для льготников. Нас это полностью устраивает – мы развиваем площадку, быстрее это реализуем и получаем господдержку.

При ГЧП мы можем, например, строить маленькие дома, очень востребованные благодаря невысокой цене – покупатель ориентируется прежде всего на общую стоимость покупки. Например, в Оренбурге и Калуге мы можем строить коттеджи размером с двухкомнатную квартиру – по 56 кв. м. Всего у нас 10 видов одноэтажных домов до 110 кв. м на любой вкус. В Калуге ГЧП позволяет построить каменный дом без отделки со всеми сетями и участком за 2,050 млн руб. Таунхаус с отделкой будет стоить от 2,3 млн руб.

В проектах в Обнинске и Подмосковье мы не сможем вывести такие проекты, потому что дополнительная нагрузка на обеспечение земельного участка инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой достаточно велика, и там мы строим коммерческое жилье – дома площадью от 112 кв. м.


Но недостатки в системе ГЧП наверняка тоже есть. Что вам больше всего мешает?

Бюрократия и неповоротливость властей, а также непроработанность, если не сказать полное отсутствие, законодательства по данному вопросу. Иногда низкий уровень компетенции муниципальных органов очень сильно тормозит и способствует удорожанию проектов. Хочется больше стандартизации, открытости, которая возможна благодаря более прозрачным, более простым законам.


Недавно вы запустили проект в Подмосковье – ЖК «Экодолье Шолохово», причем вне рамок ГЧП. Почему вы решили прийти в регион, где, по оценкам экспертов и признанию самих застройщиков, загородный рынок перенасыщен, во многих поселках ничего не продается годами?

Одна из причин – мы знаем, что можем сделать доступный и красивый проект, а причина, по которой половина поселков, мягко говоря, не развивается, – ошибка в концепции. Застройщики возводят большие дома на огромных участках.


Имеются ли планы экспансии в другие регионы?

В настоящее время есть около 15 проектов, в которые мы могли бы инвестировать. Мы планируем сделать еще два проекта в Подмосковье, хотим быть в Петербурге, где в настоящее время подбираем участки, хороший рынок в Ростове-на-Дону, Перми. Принимая во внимание ГЧП, у нас есть около пяти регионов, куда нас настойчиво приглашают губернаторы. Хорошее предложение делают коллеги из Казахстана.


Вы уделяете большое внимание энергоэффективности и вообще новым технологиям в строительстве и эксплуатации жилья. Насколько все это востребовано покупателями?

Спрос на энергоэффективность сейчас мал, поскольку у нас тарифы намного ниже, чем в Европе. Люди при покупке не задумываются о том, насколько дом теплый, какова будет стоимость отопления, поскольку у нас газ стоит порой в три раза дешевле, чем за границей. Например, в Оренбурге при тарифе в 1,21 руб. за кВт-ч электроэнергии срок окупаемости теплового насоса составляет 70 лет. Для развития энергоэффективного строительства надо развивать и удешевлять технику, а государство должно, с одной стороны, запрещать возводить дома, отапливающие мировое пространство, а с другой – поощрять энергоэффективное строительство. Например, как в Германии, субсидировать тех, кто вкладывает в энергоэффективность своего дома. Или же субсидировать отдельные решения. Без государства продвигать зеленое и энергоэффективное строительство очень трудно.


А на что прежде всего обращают внимание покупатели?

У нас существует упрощенный подход – жилье выбирают по количеству комнат, размеру кухни и гостиной, по расположению. Проблема наших покупателей в том, что, наверно, даже их родители родились в многоэтажке, а не в своем доме. Они плохо понимают, что такое второй этаж. Но одноэтажный дом [той же площади] дороже [при перерасчете] на квадратный метр…

К тому же у нас редко переезжают и потому покупают дом не для себя и даже не для детей, а для внуков. В развитых странах люди знают, что минимум два раза в жизни они поменяют жилье. В Америке существует ряд форматов. Первый дом – first house – приобретается молодой семьей, это скромный дом для двоих. Но когда рождаются дети, они переезжают в дом с несколькими большими спальнями на втором этаже. Когда дети уезжают, семейная пара переезжает в empty nest – это более просторное жилье на первом этаже с гостевыми для детей. Есть особый формат для активных «яппи».

У нас же такие стандарты домов только формируются. Мы, например, создали линейку продуктов, которые не конкурируют между собой, а дополняют друг друга.

Мобильность трудовых ресурсов, а также стандартность дома – это неотъемлемая черта сегодняшнего мира. Дом должен быть ликвидным. Раньше строили «под себя», что с коммерческой точки зрения ужасно, потому что такой дом не подходит ни под один формат, и продать его очень сложно. Мы хотим предложить те стандарты, по которым люди смогут обменивать свои дома, создавать ликвидный рынок загородных продуктов. Думаю, это придет лет через 10-15, когда будет совершенно другой рынок «малоэтажки».


Кто покупает жилье в ваших проектах?

Все зависит от участия или неучастия в ГЧП. Если при ГЧП из себестоимости исключается строительство школы и детсада, то, как правило, половина покупателей – молодежь до 35 лет, которая может по ипотеке приобрести себе жилье. Чем меньше доля участия государства, тем старше и богаче покупатели. Кроме того, покупательская способность разная в регионах. Будущие хозяева дома становятся тем требовательней, чем сложнее экономическая ситуация.


Покупают ли жилье в ваших проектах частные инвесторы? Выгодно ли инвестировать в «малоэтажку»?

Мало. Хотя в проектах в Оренбурге и Обнинске, где спрос выше, чем на квартиры в типовых многоэтажных домах, появляются инвесторы. С точки зрения выгоды… Это зависит от оценки глобального рынка. В условиях, когда риски высоки, рынок жилья экономкласса наиболее устойчив и наименее подвержен колебаниям. Даже в кризис люди, которые хотят купить себе жилье, все равно купят его.


Россиянам разрешили регистрироваться на дачах. Как вы оцениваете эту инициативу властей?

Это правильное решение с точки зрения прав человека, свободы передвижения, но, с другой стороны, властям параллельно нужно было отрегулировать дачное строительство с точки зрения градостроительной документации. Если дачные поселки теперь считаются жилыми поселениями, то нужно обеспечить их социальной инфраструктурой, инженерными сетями, дорогами.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3054 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 8 854 860
до 28 347 730 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский Площади : 40 - 135 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 509 802
до 11 625 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Город-парк «Переделкино Ближнее» Новая Москва, Новомосковский округ, 8 км от МКАД Площади : 27 - 85 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Юго-Западная, 20 мин. транспортом м. Саларьево, 25 мин. транспортом м. Рассказовка, 7 мин. пешком Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 4, к.8 (4 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.1А (8 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.1Б (8 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.2 (8 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.3 (8 фаза) Показать все 6 корпусов Застройщик: Олета.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 277 600
до 9 805 600 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Новые Ватутинки Новая Москва, Новомосковский округ, 15 км от МКАД Площади : 24 - 95 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2022 г. м. Теплый Стан, 15 мин. транспортом Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.10/1 (4оч.) Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.10/2 (4оч.) Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.8/1 Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.8/2 Застройщик: Инвесттраст.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
ЖК “Остафьево” Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 400 000 руб. 10 мин до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК “Томилино” Квартиры прагматик-класса от 2,3 млн руб. Выгода до 332 000 руб. 10 минут от м. Котельники. Строим этаж в неделю. от 2,3 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,5% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Большое Путилково Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 286 000 руб. 15 мин. до м. Митино. Ипотечные каникулы. от 2,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры от 7,5 млн. руб. Отделка white box. 5 минут до Москва-Сити. Высокая скорость строительства. Паркинг. от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если планировки, то идеальные. 136 типов квартир: от студии до таунхауса от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Панорамный вид на Москву! Бизнес-класс. Ключи 2019г! Свой парк, фонтаны, действующая инфраструктура! Купите сейчас с выгодой до 900 000 руб! м.Новые Черемушки Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Люберцы Метро Некрасовка! Рядом лесопарк и озеро! Свои школы и детские сады! Отделка «под ключ»! Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья" Квартиры от 7 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,6 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,6 млн. рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до метро пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58, м.Водный стадион Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн ₽. Панорамные виды. Выгода до 600 000 р. Рассрочка на 2 года. Звоните! от 6,5 млн Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Теплый Стан Новые квартиры в готовых домах пл. от 23 метров. рядом с метро Теплый Стан. Звоните! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Пригород Лесное" Метро Домодедовская. 4 км от МКАД! Выгода до 440 тыс.руб. Первый взнос 0% от 2,3 млн.руб. Застройщик: Пригород Лесное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Привлекательные цены! Большой выбор квартир и планировок! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Бунинская аллея Современные квартиры в готовых домах площадью от 70 метров. рядом с метро Бунинская аллея. Звоните! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нахабино Ясное» Новый корпус в продаже от 2,3 млн руб. Детский сад уже открыт. Школа в 2019 г. Ипотека от 6,6% Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Фонвизинский" Закрытая территория. Подземный паркинг с лифтом. Собственный дет.сад. 200 м. до метро Фонвизинская. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Квартиры с отделкой в новых корпусах от 2,7 млн руб. Заселенный семейный микрорайон. Успейте купить! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. 200 метров от Москвы! от 2,7 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Скидка до 10%. Живите рядом с центром! 7 мин пеш. от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами. Выдаём ключи! Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЗИЛАРТ! Зиларт! Новый корпус в продаже, квартиры от 7,3 млн руб. Рядом 3 станции метро. 5 км от Кремля. Ипотека от 6,6%. Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ААЛТО Новые квартиры у м.Дмитровская. 1-4-комнатные. Площадь от 34 до 81 кв.м. Звоните! от 8,6 млн рублей Застройщик: ЮИТ СитиСтрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте Сказочный лес Современные 1-3-комнатные квартиры пл. от 29 метров. рядом с метро Ботанический сад. Звоните! Застройщик: Гранднэкст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Замитино" Квартира от застройщика в 10 км от МКАД. Скидки до 10% на готовые квартиры. Скидка 450 000 на двушки, скидка 750 000 на трёшки от 2,6 млн руб. Застройщик: Замитино. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Петровско-Разумовская Торопитесь! В продаже квартиры в готовых домах площадью 36-61 кв.м. 10 мин. транспортом от м.Петровско-Разумовская. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "На Циолковского" Станция метро Тушинская в шаговой доступности. Развитая инфраструктура. Подземная автостоянка на 530 мест. Акции на 3х и 4х комн.квартиры! от 9,3 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн. руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Пентхаусы, Новый Арбат! Видовые пентхаусы 415 и 375 кв.м. Открытые террасы. Свободная планировка. Премиальный сервис от Marriott. Проектная декларация на рекламируемом сайте