Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этим летом?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Недвижимость в Подмосковье: новые факторы без оглядки на цены

Инженерия, инфраструктура – главные точки приложения сил

Рынок Подмосковья становится новым. В основном малоэтажным. Но все равно в нем присутствуют новостройки многоэтажные, многоквартирные. Сейчас возникает некий гибрид, который растет, развивается: Московская область остается лидером России по объему строящегося жилья – на уровне примерно 8,5 млн кв. м в год.

Об этом говорилось на круглом столе «Изменения правил игры на загородном рынке: новые условия, законы, налоги, политика». Форум был организован аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» в рамках деловой программы выставки «Домэкспо».

Прошли выборы губернатора Московской области, на них предсказуемо победил Андрей Воробьев. На многих прошлых конференциях звучала мысль о том, что пока он носит свое звание с приставкой «исполняющий обязанности», он не будет принимать резких решений, кардинально влияющих на политику. Но теперь, когда он избран, когда наступила относительная политическая стабильность, можно ожидать новых правил игры при новом губернаторе, заявил руководитель IRN.RU Олег Репченко.

С другой стороны, по словам эксперта, на рынок загородной недвижимости влияют многие другие политические факторы, независимые от личности губернатора. Это вопрос о переводе земель из одной категории в другую. Всех волнуют проблемы процедуры упрощенного изъятия земель в Новой Москве. Происходят изменения в Гражданском кодексе РФ. Много есть суждений о потенциальном влиянии на рынок налога на недвижимость по рыночным ставкам, введение которого все откладывается.

Но можно даже не брать в расчет привходящие политические факторы. Сам рынок видоизменяется: на нем возникают новые форматы. Еще лет 10 назад мы видели только многоэтажные дома либо отдельные коттеджи на Рублевке и Новой Риге. Сейчас возникло много мультиформатных поселков, когда одновременно строятся и малоэтажные, но многоквартирные дома, и таунхаусы, и коттеджи. Продолжаются дискуссии – что лучше: строго организованные готовые коттеджные поселки, продажи участков с подрядом или участков земли без подряда. Нередко возникают ситуации, когда рядом со сложившимися коттеджными поселками начинают строиться многоквартирные высотные дома. Возникают неизбежные конфликты интересов.

Спрос на участки без подряда снизился за последние три года вдвое, констатировал Армен Маркосян, директор по развитию компании «Бест-Новострой». А гендиректор «Гео Девелопмент» Максим Лещев отметил, что все большее распространение получает продукт, который профессиональные участники рынка иронично называют «хард-эконом»: участки по 10 000 руб. за сотку с обещаниями когда-нибудь подвести туда дороги и коммуникации (подробнее об опасностях на рынке см. в статье «Загородная недвижимость в Подмосковье: у покупателей есть шесть поводов задуматься»).

Как вести девелопмент в сложившейся ситуации – этот вопрос становится все более острым. Тем более что ценовой фактор, который был раньше основополагающим, становится все менее определяющим. В последние годы цены в основном топчутся на месте: немного в плюс, немного в минус, но в общем остаются прежними (см. «Загородные и малоэтажные жилые комплексы в Подмосковье: цены выросли на 3%»).

На первый план выходит аспект качества жилья, отметил руководитель IRN.RU. Эту мысль поддержал первый заместитель министра строительного комплекса и жилищно-коммунального хозяйства Московской области Владимир Маркин. Он подчеркнул, что нынешняя общая строительная политика Подмосковья нацелена на сбалансированность. Поэтому сейчас в переговорах с девелоперами власти области в первую очередь нацелены на проекты комплексного освоения территорий. Чтобы в будущем не отставать в развитии социальной инфраструктуры.

Однако, подчеркнул чиновник, не менее важно и развитие строительства в плане внедрения современных инженерно-технических решений. Без энергоэффективных инженерных систем содержание жилья уже скоро станет серьезнейшей проблемой для домохозяйств. «Газ – уже давно биржевой продукт, цены на который растут высокими темпами, – сказал он. – Нужны продуманные инженерные решения». А пока, по его словам, даже в сегменте элитного жилья представлены дома с вентиляционными системами типа «форточка». То есть открыл – заработала вентиляция, закрыл – перестала. Конечно, внедрение энергосберегающих технологий удорожает строительство, зато позволит сэкономить большие средства при эксплуатации в дальнейшем.

Сложившиеся высокие цены на недвижимость прямо связаны с отсутствием рыночного налога на недвижимость, считает генеральный директор компании Neumark Илья Дискин. В России девелопер прокладывает за свой счет коммуникации, строит детские сады, школы, больницы и т.д. Все это закладывается в конечном итоге в стоимость квадратного метра. В развитых странах возведение социальной и инженерной инфраструктуры, дорог и т.д. – обязанность муниципалитетов, у которых есть на это деньги, благодаря поступлениям именно от налогов на недвижимость. И муниципалитетам выгодно новое строительство – чем больше будет построено домов, тем больше будет объектов налогообложения, больше доходов в бюджет. В результате там дешевое жилье (но его не очень дешево содержать), а в России – дорогие дома, содержание которых обходится в копейки.

Пока энергонезависимые дома не окупаются, отметил директор проекта «Экодолье Шолохово» Сергей Позняк. У «Экодолья» есть один такой дом, но в основном он используется как демонстрационный, хотя в нем и живут люди.

С другой стороны, существуют возможности для создания эффективной инженерии и рыночными средствами.

Управляющий партнер ГК «Глубина» Дмитрий Гусев предложил системное решение проблемы, благодаря которому застройщик может снизить цену квартиры для потребителя, одновременно создавая устойчивый и ликвидный бизнес с невысокой, но стабильной доходностью. ГК «Глубина» создала специальную компанию – Unit Management & Development, UMD, – которая будет выкупать у застройщиков (в первую очередь у входящих в состав ГК «Глубина») все объекты инженерной и транспортной инфраструктуры по инвестиционной стоимости с последующей эксплуатацией и управлением. Впервые эта схема будет опробована в рамках реализации жилого комплекса «Валь д’Эмероль» (в середине 2014 г. первая очередь будет введена в эксплуатацию, через 2 - 2,5 года будет закончено строительство всего комплекса).

Одновременно такая схема позволит исключить расходы на объекты инженерной и транспортной инфраструктуры из себестоимости жилья и, соответственно, из продажной цены квартиры. «Мы имеем небольшой дисконт, который можем предложить потребителям, около 10-12%; также мы получаем вполне ликвидный и устойчивый бизнес», – подчеркнул он.

О перспективности такого бизнеса говорили и другие участники круглого стола. Создается маленькая монополия: газ, электричество, канализация, водоснабжение доходят до потребителей. Поэтому в бизнес-плане нет причин беспокоиться о рынке сбыта. От жильцов поступают регулярные платежи, что позволяет сформировать устойчивые финансовые потоки. По словам замминистра Маркина, в правительстве Московской области работает межведомственная комиссия, которая занимается организацией юридических и технологических схем, позволяющих добиться лучшего эффекта.
 

Скачать презентации докладов:
директора по развитию компании «БЕСТ-Новострой» Армена Маркосяна «Эволюция рынка загородной недвижимости в период с 2009 по 2013 годы»;
директора проекта «Экодолье Шолохово» Сергея Позняка «Государственно-частное партнерство и законодательные инициативы для развития сферы малоэтажного строительства».

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3175 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 21 494 925
до 31 746 142 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Мой адрес В Сколково Одинцовский район, п. Заречье Площади : 112 - 180 кв.м. Застройщик: КП УГС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 304 483
до 6 920 045 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Томилино 2018 Люберецкий район, п. Томилино, 10 км от МКАД Площади : 26 - 78 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2020 г. Люберецкий р-н, п. Томилино, к.11 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.12 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.13 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.15 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.6 Показать все 7 корпусов Застройщик: Самолет-Томилино.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 2 911 800
до 12 360 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Отрада Красногорский район, 8 км от МКАД Площади : 21 - 103 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. Отрадное пос., к.11 Отрадное пос., к.13 Отрадное пос., к.39 Отрадное пос., к.9 Застройщик: Отрада Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК «Изумрудные холмы» Сдача корпусов в 2021 г. Квартиры с видом на лесопарк, рядом - «легкое метро». Звоните сегодня! Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Большое Путилково Квартиры с отделкой от 2,7 млн руб. Три станции метро «Планерная», «Митино» и «Пятницкое шоссе». Выгода до 643 000 руб. Семейная ипотека 5%. Скидка до 9,9% от 2,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лукино-Варино. 24 км от МКАД. Квартиры в Щелковском районе от 2,3 млн руб. Семейная ипотека 6% на весь срок. Удваиваем маткапитал! Ипотечные каникулы. Скидки до 449 000 руб. от 2,3 млн руб. Застройщик: СУ-22. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Одинбург. Старт продаж! 7 минут до МКАД. Квартиры с отделкой и без. Подземный паркинг с лифтом. Детский сад на территории и школа. Лесопарк в шаговой доступности. квартиры от 2,7 млн руб.ООО «РАПО» Застройщик: РАПО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый проект СОБЫТИЕ в Раменках! Бизнес-класс. Потолки 3,1 м. Панорамные окна. Охрана 24/7 и безупречный сервис. Приватные дворы. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны". Акция! Скидка 6% в счастливые часы! Квартиры с отделкой и без. Развитая инфраструктура. Ипотека от 6,5. Курсирует бесплатный автобус от метро! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,8% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" 10 квартир со скидкой 5%. 5 минут до м. Водный стадион. Свободная планировка. Ключи после оплаты! Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Жить у парков полезно! Отличная транспортная доступность! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры с отделкой от 7,3 млн руб. 5 минут до Москва-Сити. Трехуровневый подземный паркинг. от 7,3 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Символ. Финал продаж, ключи в июле! Последние готовые квартиры, ключи в июле! Бизнес-класс с потолками от 3,2 м и широкими окнами, рядом метро. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Алексеевская 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Алексеевская. Площадь от 30 до 132 метра ГК: 1 кв. 2022 г. Спешите! Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Остафьево". Cкидка 9,9% Квартиры от 2,7 млн руб. 10 мин. до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Двор без машин, свой парк для прогулок. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Вешняках Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Удобные планировочные решения. Дом сдан. Рядом усадьба Кусково. Скидка 5% Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.8 млн от 9.8 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Квартиры бизнес-класса с панорамным видом и отделкой White box! Свой детский сад и парк с фонтанами. Ключи в 2019 г.! Купите сейчас с выгодой до 1,53 млн руб! Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой - 2 стиля на выбор. Метро "Рассказовка". Ипотека от 5% Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если квартира, то солнечная. Окна в пол. Потолки до 5 метров. Бесплатный фитнес от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Специальное предложение на квартиры с отделкой. Уникальные планировки. "ул. 800-летия Москвы". Ипотека от 6,3%. Уникальные планировки. Ландшафтный дизайн. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Дом на Барвихинской». Старт продаж! Комплекс Бизнес-класса.10 мин. до станции "Сетунь". Собственная инфраструктура, охраняемая территория, подземный паркинг. от 6.7 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Серебряный фонтан Десятки уникальных планировок. Метро Алексеевская. Выгода до 2,5 млн рублей. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,4% от 11,5 млн руб. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.2 млн. руб Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Специальное предложение на просторные квартиры и апартаменты. Ипотека от 6,3%. Охраняемый ЖК вблизи м. «Бабушкинская». Свой спуск к р. Яуза. Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Дополнительная скидка 5%! Только в мае! Квартира 38 кв.м. от 7,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 15% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 2,9 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте