Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Недвижимость в Подмосковье: новые факторы без оглядки на цены

Инженерия, инфраструктура – главные точки приложения сил

Рынок Подмосковья становится новым. В основном малоэтажным. Но все равно в нем присутствуют новостройки многоэтажные, многоквартирные. Сейчас возникает некий гибрид, который растет, развивается: Московская область остается лидером России по объему строящегося жилья – на уровне примерно 8,5 млн кв. м в год.

Об этом говорилось на круглом столе «Изменения правил игры на загородном рынке: новые условия, законы, налоги, политика». Форум был организован аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» в рамках деловой программы выставки «Домэкспо».

Прошли выборы губернатора Московской области, на них предсказуемо победил Андрей Воробьев. На многих прошлых конференциях звучала мысль о том, что пока он носит свое звание с приставкой «исполняющий обязанности», он не будет принимать резких решений, кардинально влияющих на политику. Но теперь, когда он избран, когда наступила относительная политическая стабильность, можно ожидать новых правил игры при новом губернаторе, заявил руководитель IRN.RU Олег Репченко.

С другой стороны, по словам эксперта, на рынок загородной недвижимости влияют многие другие политические факторы, независимые от личности губернатора. Это вопрос о переводе земель из одной категории в другую. Всех волнуют проблемы процедуры упрощенного изъятия земель в Новой Москве. Происходят изменения в Гражданском кодексе РФ. Много есть суждений о потенциальном влиянии на рынок налога на недвижимость по рыночным ставкам, введение которого все откладывается.

Но можно даже не брать в расчет привходящие политические факторы. Сам рынок видоизменяется: на нем возникают новые форматы. Еще лет 10 назад мы видели только многоэтажные дома либо отдельные коттеджи на Рублевке и Новой Риге. Сейчас возникло много мультиформатных поселков, когда одновременно строятся и малоэтажные, но многоквартирные дома, и таунхаусы, и коттеджи. Продолжаются дискуссии – что лучше: строго организованные готовые коттеджные поселки, продажи участков с подрядом или участков земли без подряда. Нередко возникают ситуации, когда рядом со сложившимися коттеджными поселками начинают строиться многоквартирные высотные дома. Возникают неизбежные конфликты интересов.

Спрос на участки без подряда снизился за последние три года вдвое, констатировал Армен Маркосян, директор по развитию компании «Бест-Новострой». А гендиректор «Гео Девелопмент» Максим Лещев отметил, что все большее распространение получает продукт, который профессиональные участники рынка иронично называют «хард-эконом»: участки по 10 000 руб. за сотку с обещаниями когда-нибудь подвести туда дороги и коммуникации (подробнее об опасностях на рынке см. в статье «Загородная недвижимость в Подмосковье: у покупателей есть шесть поводов задуматься»).

Как вести девелопмент в сложившейся ситуации – этот вопрос становится все более острым. Тем более что ценовой фактор, который был раньше основополагающим, становится все менее определяющим. В последние годы цены в основном топчутся на месте: немного в плюс, немного в минус, но в общем остаются прежними (см. «Загородные и малоэтажные жилые комплексы в Подмосковье: цены выросли на 3%»).

На первый план выходит аспект качества жилья, отметил руководитель IRN.RU. Эту мысль поддержал первый заместитель министра строительного комплекса и жилищно-коммунального хозяйства Московской области Владимир Маркин. Он подчеркнул, что нынешняя общая строительная политика Подмосковья нацелена на сбалансированность. Поэтому сейчас в переговорах с девелоперами власти области в первую очередь нацелены на проекты комплексного освоения территорий. Чтобы в будущем не отставать в развитии социальной инфраструктуры.

Однако, подчеркнул чиновник, не менее важно и развитие строительства в плане внедрения современных инженерно-технических решений. Без энергоэффективных инженерных систем содержание жилья уже скоро станет серьезнейшей проблемой для домохозяйств. «Газ – уже давно биржевой продукт, цены на который растут высокими темпами, – сказал он. – Нужны продуманные инженерные решения». А пока, по его словам, даже в сегменте элитного жилья представлены дома с вентиляционными системами типа «форточка». То есть открыл – заработала вентиляция, закрыл – перестала. Конечно, внедрение энергосберегающих технологий удорожает строительство, зато позволит сэкономить большие средства при эксплуатации в дальнейшем.

Сложившиеся высокие цены на недвижимость прямо связаны с отсутствием рыночного налога на недвижимость, считает генеральный директор компании Neumark Илья Дискин. В России девелопер прокладывает за свой счет коммуникации, строит детские сады, школы, больницы и т.д. Все это закладывается в конечном итоге в стоимость квадратного метра. В развитых странах возведение социальной и инженерной инфраструктуры, дорог и т.д. – обязанность муниципалитетов, у которых есть на это деньги, благодаря поступлениям именно от налогов на недвижимость. И муниципалитетам выгодно новое строительство – чем больше будет построено домов, тем больше будет объектов налогообложения, больше доходов в бюджет. В результате там дешевое жилье (но его не очень дешево содержать), а в России – дорогие дома, содержание которых обходится в копейки.

Пока энергонезависимые дома не окупаются, отметил директор проекта «Экодолье Шолохово» Сергей Позняк. У «Экодолья» есть один такой дом, но в основном он используется как демонстрационный, хотя в нем и живут люди.

С другой стороны, существуют возможности для создания эффективной инженерии и рыночными средствами.

Управляющий партнер ГК «Глубина» Дмитрий Гусев предложил системное решение проблемы, благодаря которому застройщик может снизить цену квартиры для потребителя, одновременно создавая устойчивый и ликвидный бизнес с невысокой, но стабильной доходностью. ГК «Глубина» создала специальную компанию – Unit Management & Development, UMD, – которая будет выкупать у застройщиков (в первую очередь у входящих в состав ГК «Глубина») все объекты инженерной и транспортной инфраструктуры по инвестиционной стоимости с последующей эксплуатацией и управлением. Впервые эта схема будет опробована в рамках реализации жилого комплекса «Валь д’Эмероль» (в середине 2014 г. первая очередь будет введена в эксплуатацию, через 2 - 2,5 года будет закончено строительство всего комплекса).

Одновременно такая схема позволит исключить расходы на объекты инженерной и транспортной инфраструктуры из себестоимости жилья и, соответственно, из продажной цены квартиры. «Мы имеем небольшой дисконт, который можем предложить потребителям, около 10-12%; также мы получаем вполне ликвидный и устойчивый бизнес», – подчеркнул он.

О перспективности такого бизнеса говорили и другие участники круглого стола. Создается маленькая монополия: газ, электричество, канализация, водоснабжение доходят до потребителей. Поэтому в бизнес-плане нет причин беспокоиться о рынке сбыта. От жильцов поступают регулярные платежи, что позволяет сформировать устойчивые финансовые потоки. По словам замминистра Маркина, в правительстве Московской области работает межведомственная комиссия, которая занимается организацией юридических и технологических схем, позволяющих добиться лучшего эффекта.
 

Скачать презентации докладов:
директора по развитию компании «БЕСТ-Новострой» Армена Маркосяна «Эволюция рынка загородной недвижимости в период с 2009 по 2013 годы»;
директора проекта «Экодолье Шолохово» Сергея Позняка «Государственно-частное партнерство и законодательные инициативы для развития сферы малоэтажного строительства».

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3154 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК Экодолье Шолохово Московская область, Мытищинский район, Дмитровское шоссе, 15 км. от МКАД Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. 0,5 км от Шолохово 0,5 км от Шолохово Шолохово, Шолохово Шолохово, Шолохово Застройщик: Экодолье Щолохово.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Московская область, Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км. от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 49 - 86 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9
P от 3 116 440
до 7 558 440 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Южный Московская область, г. Красногорск, 5 км от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 34 - 100 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. Застройщик: ПРОГРЕСС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры площадью 18-47 кв.м.Монолит. Торопитесь! от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Квартиры в готовых домах пл. 21-98 метров. ГК: 1 кв. 2014 г. - 3 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит-кирпич. 8 км от МКАД. Звоните! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Акция месяца! Цены как на старте продаж в ЖК Купавна 2018! Меньше года до выдачи ключей. Торопитесь! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры в готовых домах пл. 46-137 метров. ГК: 1 кв. 2019 г. Монолит. Звоните! от 7,3 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры площадью 29-117 кв.м.Монолит, другое. Подробности по телефону! от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Торопитесь! Апартаменты в готовых домах площадью 47-107 метров. ГК: 3 кв. 2016 г. Монолит-кирпич. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Дополнительная скидка в офисе продаж! Квартиры бизнес-класса от 8,1 млн. р.!м. Аминьевское шоссе – 550 м. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Спешите! Квартиры в готовых домах пл. 22-115 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. - 2 кв. 2020 г., есть сданные. Монолит-кирпич, монолит. 4 км от МКАД. от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры площадью от 48 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры площадью 38-101 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 14% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте