Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
3.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Недвижимость в Подмосковье: новые факторы без оглядки на цены

Инженерия, инфраструктура – главные точки приложения сил

Рынок Подмосковья становится новым. В основном малоэтажным. Но все равно в нем присутствуют новостройки многоэтажные, многоквартирные. Сейчас возникает некий гибрид, который растет, развивается: Московская область остается лидером России по объему строящегося жилья – на уровне примерно 8,5 млн кв. м в год.

Об этом говорилось на круглом столе «Изменения правил игры на загородном рынке: новые условия, законы, налоги, политика». Форум был организован аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» в рамках деловой программы выставки «Домэкспо».

Прошли выборы губернатора Московской области, на них предсказуемо победил Андрей Воробьев. На многих прошлых конференциях звучала мысль о том, что пока он носит свое звание с приставкой «исполняющий обязанности», он не будет принимать резких решений, кардинально влияющих на политику. Но теперь, когда он избран, когда наступила относительная политическая стабильность, можно ожидать новых правил игры при новом губернаторе, заявил руководитель IRN.RU Олег Репченко.

С другой стороны, по словам эксперта, на рынок загородной недвижимости влияют многие другие политические факторы, независимые от личности губернатора. Это вопрос о переводе земель из одной категории в другую. Всех волнуют проблемы процедуры упрощенного изъятия земель в Новой Москве. Происходят изменения в Гражданском кодексе РФ. Много есть суждений о потенциальном влиянии на рынок налога на недвижимость по рыночным ставкам, введение которого все откладывается.

Но можно даже не брать в расчет привходящие политические факторы. Сам рынок видоизменяется: на нем возникают новые форматы. Еще лет 10 назад мы видели только многоэтажные дома либо отдельные коттеджи на Рублевке и Новой Риге. Сейчас возникло много мультиформатных поселков, когда одновременно строятся и малоэтажные, но многоквартирные дома, и таунхаусы, и коттеджи. Продолжаются дискуссии – что лучше: строго организованные готовые коттеджные поселки, продажи участков с подрядом или участков земли без подряда. Нередко возникают ситуации, когда рядом со сложившимися коттеджными поселками начинают строиться многоквартирные высотные дома. Возникают неизбежные конфликты интересов.

Спрос на участки без подряда снизился за последние три года вдвое, констатировал Армен Маркосян, директор по развитию компании «Бест-Новострой». А гендиректор «Гео Девелопмент» Максим Лещев отметил, что все большее распространение получает продукт, который профессиональные участники рынка иронично называют «хард-эконом»: участки по 10 000 руб. за сотку с обещаниями когда-нибудь подвести туда дороги и коммуникации (подробнее об опасностях на рынке см. в статье «Загородная недвижимость в Подмосковье: у покупателей есть шесть поводов задуматься»).

Как вести девелопмент в сложившейся ситуации – этот вопрос становится все более острым. Тем более что ценовой фактор, который был раньше основополагающим, становится все менее определяющим. В последние годы цены в основном топчутся на месте: немного в плюс, немного в минус, но в общем остаются прежними (см. «Загородные и малоэтажные жилые комплексы в Подмосковье: цены выросли на 3%»).

На первый план выходит аспект качества жилья, отметил руководитель IRN.RU. Эту мысль поддержал первый заместитель министра строительного комплекса и жилищно-коммунального хозяйства Московской области Владимир Маркин. Он подчеркнул, что нынешняя общая строительная политика Подмосковья нацелена на сбалансированность. Поэтому сейчас в переговорах с девелоперами власти области в первую очередь нацелены на проекты комплексного освоения территорий. Чтобы в будущем не отставать в развитии социальной инфраструктуры.

Однако, подчеркнул чиновник, не менее важно и развитие строительства в плане внедрения современных инженерно-технических решений. Без энергоэффективных инженерных систем содержание жилья уже скоро станет серьезнейшей проблемой для домохозяйств. «Газ – уже давно биржевой продукт, цены на который растут высокими темпами, – сказал он. – Нужны продуманные инженерные решения». А пока, по его словам, даже в сегменте элитного жилья представлены дома с вентиляционными системами типа «форточка». То есть открыл – заработала вентиляция, закрыл – перестала. Конечно, внедрение энергосберегающих технологий удорожает строительство, зато позволит сэкономить большие средства при эксплуатации в дальнейшем.

Сложившиеся высокие цены на недвижимость прямо связаны с отсутствием рыночного налога на недвижимость, считает генеральный директор компании Neumark Илья Дискин. В России девелопер прокладывает за свой счет коммуникации, строит детские сады, школы, больницы и т.д. Все это закладывается в конечном итоге в стоимость квадратного метра. В развитых странах возведение социальной и инженерной инфраструктуры, дорог и т.д. – обязанность муниципалитетов, у которых есть на это деньги, благодаря поступлениям именно от налогов на недвижимость. И муниципалитетам выгодно новое строительство – чем больше будет построено домов, тем больше будет объектов налогообложения, больше доходов в бюджет. В результате там дешевое жилье (но его не очень дешево содержать), а в России – дорогие дома, содержание которых обходится в копейки.

Пока энергонезависимые дома не окупаются, отметил директор проекта «Экодолье Шолохово» Сергей Позняк. У «Экодолья» есть один такой дом, но в основном он используется как демонстрационный, хотя в нем и живут люди.

С другой стороны, существуют возможности для создания эффективной инженерии и рыночными средствами.

Управляющий партнер ГК «Глубина» Дмитрий Гусев предложил системное решение проблемы, благодаря которому застройщик может снизить цену квартиры для потребителя, одновременно создавая устойчивый и ликвидный бизнес с невысокой, но стабильной доходностью. ГК «Глубина» создала специальную компанию – Unit Management & Development, UMD, – которая будет выкупать у застройщиков (в первую очередь у входящих в состав ГК «Глубина») все объекты инженерной и транспортной инфраструктуры по инвестиционной стоимости с последующей эксплуатацией и управлением. Впервые эта схема будет опробована в рамках реализации жилого комплекса «Валь д’Эмероль» (в середине 2014 г. первая очередь будет введена в эксплуатацию, через 2 - 2,5 года будет закончено строительство всего комплекса).

Одновременно такая схема позволит исключить расходы на объекты инженерной и транспортной инфраструктуры из себестоимости жилья и, соответственно, из продажной цены квартиры. «Мы имеем небольшой дисконт, который можем предложить потребителям, около 10-12%; также мы получаем вполне ликвидный и устойчивый бизнес», – подчеркнул он.

О перспективности такого бизнеса говорили и другие участники круглого стола. Создается маленькая монополия: газ, электричество, канализация, водоснабжение доходят до потребителей. Поэтому в бизнес-плане нет причин беспокоиться о рынке сбыта. От жильцов поступают регулярные платежи, что позволяет сформировать устойчивые финансовые потоки. По словам замминистра Маркина, в правительстве Московской области работает межведомственная комиссия, которая занимается организацией юридических и технологических схем, позволяющих добиться лучшего эффекта.
 

Скачать презентации докладов:
директора по развитию компании «БЕСТ-Новострой» Армена Маркосяна «Эволюция рынка загородной недвижимости в период с 2009 по 2013 годы»;
директора проекта «Экодолье Шолохово» Сергея Позняка «Государственно-частное партнерство и законодательные инициативы для развития сферы малоэтажного строительства».

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3214 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
Квартиры в жилом поселке Park Avenue* Квартиры от 6 млн. руб. Свободная планировка. Современная архитектура. Новая Рига, 23 км. *Парк Авеню от 6 млн руб. ЖК "Гоголь Парк" - квартиры для семей! Старт продаж нового корпуса! 18 этажей уже возведено. 4 минуты пешком от м. Лухмановская. 4 км до МКАД. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Юбилейный» Квартира с ремонтом – 4,5 млн. руб.! Успей приобрести! 3-х комн. кв-ра 89 кв. м – 8,19 млн руб. М. Новокосино - 10 мин пешком. квартира с ремонтом от 4,5 млн руб. Застройщик: Строительная компания Перспективные Строительные Технологии. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы». Ипотека от 4.5% Только в феврале просторные 2- к. квартиры от 5 млн. ₽. Закрытый двор без машин. Сдача в 2021 г. Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка 3% в ЖК "Одинбург" Квартиры в г.Одинцово, 11 км от МКАД. Ипотека от 4,5%. Дом готов, скоро выдача ключей! квартиры от 4,2 млн руб. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Отрада" 5 минут от м. Митино. Готовая инфраструктура. Подземные паркинги. Уникальная архитектура. Сдаем раньше срока! от 3,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Микрогород "В лесу" Отделка "под ключ"! м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. П/паркинг. Охрана. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Своя квартира в ипотеку 23 000 ₽ в месяц! Школы, детские сады. Успейте купить! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 4 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 4 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СУББОТА м. Белорусская Дом премиум-класса. Квартиры с отделкой. Панорамные виды. Инфраструктура в пешей доступности. Выдаем ключи! Проектная декларация на рекламируемом сайте Жизнь на Плющихе. Хамовники Роскошные квартиры и элитный сервис в готовом доме! Пешком до лучших школ, парков и музеев. Эко-технологии! Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Выставочная Торопитесь! Квартиры в готовых домах рядом с м.Выставочная. Площадь от 51 до 290 метров ГК: 4 кв. 2020 г. от 26,7 млн руб! Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ДОЛИНА СЕТУНЬ Только в феврале скидки на готовые резиденции в небоскребе на Кутузовском. Рядом озеро и природный заказник. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЗАО от 12 млн.р Только 29.02 - спецусловия! Выдача ключей! Закрытая территория без машин. Кладовые помещения. от 12 млн руб. Застройщик: ГРУППСТРОЙ-С. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. ВДНХ Спешите! Квартиры в готовых домах рядом с м.ВДНХ. Площадь от 64 до 203 метра ГК: 3 кв. 2015 г., есть сданные. Застройщик: ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры от 15,3 млн! Выдаем ключи! Престижная локация и панорамные виды! Метро Бауманская. от 15,3 млн р. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Некрасовке-2" Новый ЖК комфорт-класса. Корпуса сданы. Выдаем ключи. Отделка "под ключ". 15 минут пешком до м.«Некрасовка» Проектная декларация на рекламируемом сайте Символ. Квартиры с отделкой! Двухкомнатные квартиры с отделкой от 11,9 млн руб. В квартале бизнес-класса: школа, дет.сад, лицей, парк! от 11,9 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Stellar City Квартиры от 109 000 ₽/м². Спортивные площадки, школа и детский сад на территории. В центр за 20 мин. от 5 млн руб. Застройщик: Ташир. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Квартиры бизнес-класса от 10,5 млн.руб. Панорамные виды на Останкинскую башню. Ипотека. Рассрочка. квартиры от 10,5 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк. Дома построены! Квартиры бизнес-класса в окружении парков и прудов . 3 мин. до м. Речной вокзал. Дома построены! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Квартиры от 3,9 млн.руб. При покупке квартиры в доме Д1 м/м и кладовка в подарок. 5 минут до м. Саларьево. квартиры от 3,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Старт продаж! Квартиры в жилом комплексе бизнес-класса от 10 млн. руб. Специальные новогодние скидки. 5 мин до метро Технопарк. от 10 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Старт продаж квартир с отделкой! 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году. Монолит готов! Успейте приобрести! от 10,9 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК MAINSTREET - старт продаж! Новый квартал на перекрестке главных магистралей столицы — Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте Донской квартал. Старт продаж! Двухкомнатные апартаменты бизнес-класса от 7,5 млн рублей. Дизайнерская отделка, дворы без машин, паркинг, охраняемая территория от 7,5 млн рублей. Застройщик: Страна Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Скидка до 10% на квартиры в ЦАО. Выдаём ключи. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. М. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидки на просторные 4-комнатные квартиры! Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение. Успейте купить! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес-класса, квартиры с отделкой. 2 мин. от метро Дмитровская от 12 млн руб. за 57 кв. м Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Сиреневый парк" Квартиры от 6,5 млн руб. М. Бульвар Рокоссовского в 12 минутах пешком. Семейная ипотека от 4,5% квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Квартиры с отделкой от 8,1 млн ₽. Беспроцентная рассрочка на паркинг. 2 минуты до метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал NOW Квартиры на набережной от 7,5 млн.руб. 5 мин. от м. Технопарк. Редкие форматы квартир от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Silver" - дом сдан! Квартиры бизнес-класса с панорамными видами на Москву! 7 минут до м. Ботанический сад. Семейная ипотека от 4,5%. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Квартиры бизнес-класса с выгодой до 1 млн. Панорамные виды на набережную! 4 мин до Садового кольца. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO М. Белорусская. Дома готовы, ведется отделка. От 15,7 млн.р. Выгода до 800 т.р. при покупке машино-места! от 15,7 млн руб. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лучи" 300 метров до метро Солнцево Новый объем квартир в продаже. Подземный паркинг. Детские сады и школы. Закрытая территория. Звоните! Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Скидки до 9% Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами!Метро "Крылатское" от 8,8 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте