Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Инвестиции в недвижимость: на чем можно заработать?

Не каждая квартира принесет прибыль

Недвижимость интересует инвесторов даже во времена нестабильности, так как считается стабильным защитным активом. Сейчас жилье не демонстрирует тех темпов роста, которые были до кризиса, однако цены на новостройки все еще повышаются достаточно быстро. На первичном рынке к общерыночному росту прибавляется подорожание по мере приближения окончания строительства. Но и в этом сегменте важно выбрать правильный объект для инвестиций, иначе можно купить неликвид или долгострой. О том, как сделать правильный выбор, рассказал руководитель службы продаж жилой недвижимости «Галс Девелопмент» Игорь Быченок в ходе онлайн-конференции «Как заработать на недвижимости: выгодные этапы инвестирования в жилье и ликвидные лоты».


Защитный актив
Жилье считается надежным материальным активом, поэтому многие инвесторы даже в условиях неопределенности на мировых рынках вкладывают деньги в недвижимость. «Покупка жилья – хороший способ сохранить сбережения в условиях финансовой нестабильности, в среднем цены на жилье в Москве растут на 5-10% в год, поэтому многие используют именно этот способ», – говорит Игорь Быченок.

Правда, характер инвестиций в недвижимость за последние годы изменился. До кризиса недвижимость дорожала на десятки процентов в год, поэтому вложения в жилье были хорошим способом быстро заработать. «Сейчас такого нет. Цены по сути топчутся на месте. В отдельные периоды жилье может подскочить в цене, затем просесть, но в целом рост цен в ближайшие годы вряд ли превысит инфляцию. Поэтому жилье стоит рассматривать скорее как инструмент консервативных инвестиций (сохранения нажитого)», – считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

Недвижимость является защитным активом, так как даже во времена рецессии цены на нее падают не так сильно, как на другие активы. Более того, небольшая нестабильность на финансовых рынках даже играет на повышение цен на жилье. В поисках более надежных объектов для вложений инвесторы «перекладывают» деньги в недвижимость из более волатильных активов. «Например, во время нестабильности на Кипре количество инвестиционных сделок с недвижимостью возросло», – отмечает Игорь Быченок.

Конечно, в случае полномасштабной рецессии, когда цены стремительно падают везде, недвижимости тоже не удается избежать подобной участи. Однако просадка оказывается менее значительной. Например, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», даже в кризис 2008-2009 годов жилье в Москве упало в цене лишь на треть, тогда как падение, например, на фондовом рынке в отдельных случаях составляло до 70%. «Стоимость недвижимости тоже упала в цене во время кризиса, но потом отыгралась и ежегодно растет. Кроме того, у недвижимости нет фактора обесценивания», – говорит Игорь Быченок. Правда, по словам Олега Репченко, восстановление произошло только в рублях, долларовые цены пока не отыграли кризисное падение (в 2008 году средние цены на жилье в Москве составляли около $6000 за кв. м, а сейчас находятся возле отметки чуть выше $5000).


Увеличить прибыль
Чтобы не только сохранить деньги, но и заработать на недвижимости, можно вложиться в квартиру в новостройке. По словам эксперта из «Галс Девелопмент», если выбрать правильный объект, а внутри него – ликвидную квартиру и вложиться на начальном этапе строительства, рост стоимости актива до сдачи в эксплуатацию может составить даже 100-150%, хотя обычно цены вырастают все же менее чем на 100%. При пересчете на годовые показатели доходность инвестиций в новостройки составляет в среднем 20-25%.

«Инвестировать выгодно на всех этапах реализации проекта. Но наименее прибыльными являются вложения в уже построенный жилой комплекс, поскольку стоимость квартир в готовом объекте всегда более высокая», - отмечает Игорь Быченок. Правда, и рисков на этом этапе меньше. В целом уже к моменту проведения фасадных работ стоимость жилья увеличивается на 30-40%.

Хотя дожидаться окончания строительства необязательно. Инвестор может продать квартиру в еще недостроенном доме по переуступке прав требования. «Можно купить квартиру в строящемся объекте и буквально через два месяца ее продать и заработать примерно 15% прибыли», - говорит эксперт.


Как выбрать «правильную» новостройку
В условиях отсутствия большого рыночного роста цен необходимо очень тщательно выбирать объект для инвестиций. Сейчас далеко не каждая новостройка быстро дорожает, хорошую прибыль демонстрируют только наиболее ликвидные и качественные объекты. «Выбирая проект, необходимо провести анализ рынка, это можно сделать и самостоятельно, – говорит Игорь Быченок. – На сайтах брокерских компаний размещена аналитика по сегментам, нужно изучить проекты, реализуемые в выбранном районе, и сравнить цены. Как правило, изменение цен происходит раз в квартал, если цены стабильно повышаются, значит, объект пользуется спросом. В среднем колебания цен могут составлять 3-10% как в рост, так и на снижение».

Также при самостоятельной оценке можно воспользоваться калькулятором, показывающим ценовые ожидания динамики цен на квартиры, или почитать аналитические материалы от IRN.RU.

Игорь Быченок назвал несколько факторов, которые могут повлиять на доходность инвестиций. «Из строящихся объектов интересны те, которые возводятся одним этапом, так новые очереди строительства будут создавать дополнительную конкуренцию, причем это относится ко всем сегментам. Выбор сегмента зависит от бюджета, в процентном соотношении доходность будет на одном уровне, разница будет только в объеме денег», – говорит эксперт.

Кроме того, нужно изучить характеристики района. «Наиболее востребованные направления – те, где уже есть развитая инфраструктура и хорошая транспортная доступность. Перспективны районы, где вскоре откроют новые станции метро, цена квадратного метра сразу начнет расти, – отмечает Игорь Быченок. – Также стоит обращать внимание на количество нового строительства в районе, почти треть всех покупателей недвижимости смотрят новые квартиры в своем районе».

Также важно оценить возможные сроки строительства, а значит – надежность девелопера. Ведь доходность в годовом выражении зависит от того, сколько лет строится дом. Те же самые 70-100% роста цен за три года обеспечат намного более высокую годовую доходность, чем за пять лет. А сроки срываются достаточно часто. Например, по оценкам компании НСКА, в 10% случаев сроки затягиваются как минимум на полгода.

Чтобы минимизировать риски долгостроя, нужно изучить предыдущий опыт девелопера, посмотреть другие его объекты, узнать, случались ли срывы сроков строительства.

Стоит обратить внимание и на схему финансирования проекта. По словам Игоря Быченка, вероятность своевременной сдачи новостройки выше, если строительство идет за счет кредитных денег. Если финансирование ведется исключительно на средства, вырученные от продажи квартир, сроки могут существенно сместиться, так как темпы продаж не всегда стабильны.


Продать или сдавать в аренду
После того как строительство дома завершено, у инвестора есть два пути. Первый – зафиксировать прибыль, продав квартиру, и вложить деньги в новый проект. В этом случае инвестор продолжит получать прибыль, существенно превышающую общий рост цен на недвижимость. Необходимо учитывать, что сама продажа квартиры займет какое-то время, особенно в ценовом сегменте выше среднего. «Средний срок экспозиции зависит от характеристик объекта – местоположения, архитектурной концепции, удачных планировочных решений, количества предложений. При нормальной рыночной цене в среднем он составляет 3-6 месяцев», – говорит Игорь Быченок.

Этот способ подходит для тех, кто готов к рискам ради большей прибыли. Для более консервативных инвесторов есть другой способ – сдавать квартиру в аренду. В этом случае доходность составит 6-7% плюс общерыночный рост цен, который, по прогнозам Игоря Быченка, в ближайшие годы будет составлять 5-10%.

Таким образом, решение о том, как поступить с квартирой, зависит от стремлений инвестора. «Покупая жилье на стадии строительства и продавая после ввода в эксплуатацию, вы можете получить 20-70% доходности за 2-3 года, арендный бизнес – это долгие деньги, в среднем окупаемость составляет 7-10 лет, но он менее подвержен рискам», - заключает Игорь Быченок.


Подводим итог
Несмотря на снижение темпов роста цен на жилье по сравнению с докризисными временами, недвижимость остается привлекательным инвестиционным активом. Правда, чаще всего он интересует консервативных инвесторов, рассчитывающих, скорее, сохранить средства, чем получить баснословную прибыль. Но те, кто хочет заработать больше, могут вложиться в квартиру в новостройке, в этом случае доходность может составить 20-25% годовых.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
11999 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 000 000
до 28 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Пикассо Москва, Западный округ, район Тропарево-Никулино, м. Юго-Западная 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 38 - 157 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. м. Юго-Западная, 7 мин. транспортом Озёрная ул., вл.35, к.1 Озёрная ул., вл.35, к.2 Застройщик: ИжВазтехобслуживание.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 964 000
до 28 072 600 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Родной город Октябрьское поле Москва, Северо-Западный округ, район Щукино, м. Октябрьское поле 1-4-комнатные квартиры Площади : 41 - 119 кв.м. м. Октябрьское поле, 10 мин. транспортом Берзарина ул., вл. 28, к.1 Берзарина ул., вл. 28, к.2 Берзарина ул., вл. 28, к.3 Берзарина ул., вл. 28, к.4 Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 196 500
до 26 044 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 14% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах площадью 29-117 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит, другое. от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры в готовых домах площадью 25-89 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Дополнительная скидка в офисе продаж! Квартиры бизнес-класса от 8,1 млн. р.!м. Аминьевское шоссе – 550 м. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры пл. от 38 метров. Монолит. квартиры в готовых домах 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты пл. 47-107 кв.м.Монолит-кирпич. Звоните! от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Квартиры в готовых домах пл. от 22 метров.Монолит-кирпич, монолит. от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры площадью от 46 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Звоните! от 7,3 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада 8 км от МКАД. Квартиры пл. от 21 метра. Монолит-кирпич. квартиры в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Квартиры в центре города с выгодой до 157 500 руб.! Успей до конца июля! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Спешите! Квартиры пл. от 48 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте