Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
3.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Недвижимость Москвы и Подмосковья на фоне макроэкономической нестабильности: куда пойдут цены?

Тезисы доклада руководителя IRN.RU Олега Репченко на круглом столе в рамках российского Форума лидеров рынка недвижимости RREF

Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2020 год от IRN.RU Жилье вновь становится интересным для инвестиций Перейти

Вывести рынок недвижимости из состояния посткризисной стабильности, в котором он находится последние годы, могут только структурные изменения в мировой экономике. А пока их нет, стоимость квадратного метра будет колебаться в ограниченном диапазоне, без четко выраженного тренда, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, выступая на организованном www.irn.ru круглом столе «Тревожные сигналы экономики: как работать с недвижимостью в условиях неопределенности?». Круглый стол прошел 27 сентября в рамках выставки «Недвижимость-2013» и российского Форума лидеров рынка недвижимости в Центральном доме художника в Москве.


Две философии рынка недвижимости
На рынке недвижимости сейчас бытуют две основные точки зрения на динамику цен: сторонники первой утверждают, что стоимость жилья постоянно растет, а их оппоненты доказывают, что цены скорее топчутся на месте. По большому счету, правы и те, и другие. Вопрос в том, с какой колокольни смотреть и что именно считать ростом.


Философия № 1: «Цены все равно растут»
В 2003-2008 гг. квартиры в Москве в среднем дорожали примерно на 30% в год. Затем случился кризис 2008 г., выбивший цены на вторичном рынке из агрессивного восходящего канала в умеренный, берущий начало еще в 2000-2001 гг. (см. график).

В последние годы цены на жилье в Москве ежегодно прибавляют примерно 10%, то есть растут на уровне инфляции или чуть выше. Долларовый индекс стоимости жилья все еще остается ниже рекордов 2008 г. на 15-20%, однако рублевые цены на недвижимость – за счет ослабления отечественной валюты – вернулись на докризисный уровень и отчасти даже превысили его.


Философия № 2: «Цены скорее не растут»
Качественный рост стоимости жилья закончился почти семь лет: с конца 2006 – начала 2007 г. цены на квартиры в Москве не столько растут, сколько колеблются в широком диапазоне $4000–6000 за квадратный метр по индексу www.irn.ru вокруг круглой отметки в $5000 за метр (см. «Цены на недвижимость в Москве вновь стабилизируются на уровне $5000 за метр»). И амплитуда колебаний вокруг среднего уровня снижается.

Примечательно, что хотя цены практически на все квартиры, за исключением элитных, давно номинируются в рублях, индекс стоимости жилья стабилизируется именно вокруг долларовых отметок. По-видимому, продавцы и покупатели квартир в Москве все еще мыслят долларовыми ценами.


Посткризисная стабильность
В целом, если не брать отдельные объекты и сегменты, то последовательной восходящей динамики на рынке не наблюдается уже давно – стоимость жилья в последние годы либо топчется на месте, либо подрастает на уровне инфляции. Что и неудивительно: факторы, стимулировавшие безудержный рост цен в докризисные годы, в настоящее время отсутствуют – нет ни притока инвестиций в экономику, ни быстрого увеличения зарплат. А ипотека, которая на Западе помогает решить жилищную проблему гражданам с ограниченными доходами, в России мало кому доступна – ставки в 12-15% годовых превращают полезный кредитный инструмент в нечто более похожее на ростовщичество.

Инвестиционный спрос на рынке имеется, но по сравнению с докризисными временами его доля не велика. Большая часть сделок на вторичном рынке Москвы приходится на альтернативы и обмены, то есть квартиры продаются и покупаются без вложения существенных финансовых средств.

В общем, платежеспособный спрос остается весьма ограниченным, поэтому рассчитывать на существенный рост цен в такой ситуации не приходится.

Впрочем, и серьезного падения стоимости жилья ожидать не стоит, несмотря на неблагоприятный макроэкономический фон. Снизу цены поддерживают ограниченные объемы строительства и предложения в старой Москве, высокий потенциальный спрос на жилье в столичном регионе, а также рост денежной массы.


Рынок недвижимости зависит от макроэкономического фона
Ценовая стабильность на рынке недвижимости отражает локальную точку равновесия, к которой пришла как российская, так и мировая экономика после острой фазы кризиса 2008 г. Проблемы, ставшие причиной глобального катаклизма, по большому счету никуда не делись, но постоянные финансовые вливания позволяют поддерживать мировую экономику – а вслед за ней и рынок недвижимости – в квазистабильном состоянии.

Вывести рынок из равновесия могут только существенные структурные изменения в экономике, независимо от того, будут ли они носить позитивный или негативный характер. Пока этого не произошло, мы вряд ли увидим возникновение продолжительных и последовательных трендов на рынке недвижимости – цены будут топтаться на месте, как все последние годы.


Наиболее вероятная реакция рынка недвижимости на макроэкономический фон
В период отсутствия серьезных макроэкономических обострений цены на недвижимость, скорее всего, будут расти темпами инфляции или чуть выше. Умеренная нестабильность в экономике будет способствовать активизации спроса, так как недвижимость традиционно считается защитным активом.

В случае второй волны кризиса глубина падения долларовых цен, скорее всего, будет ограничена дном рынка 2009 г. и жилье подешевеет максимум на 20-25%. Сейчас и степень закредитованности экономики меньше, чем перед кризисом пятилетней давности, и цены не так сильно оторваны от платежеспособного спроса, поэтому логично предположить, что реакция рынка недвижимости на новый катаклизм окажется не острее, чем в 2008 г. (См. статью «Как глубоко могут упасть цены на недвижимость?»)

При этом рублевые цены, учитывая неизбежное в кризис ослабление отечественной валюты, если и снизятся, то минимально. Или не снизятся вовсе.

Катаклизмов различного характера в экономике, по всей видимости, будет еще немало, поэтому в обозримом будущем сохранится и нехарактерная для рынка недвижимости волатильность цен. В периоды относительной стабильности стоимость жилья будет подрастать на уровне инфляции, а во время макроэкономических «обострений» - корректироваться вниз.

Что касается ближайших перспектив, то они относительно благоприятны для российской экономики, а значит, и рынка недвижимости. Стабильность отечественной валюты и бюджета зависит главным образом от цен на нефть, а в связи с напряженной ситуацией на Ближнем Востоке котировки черного золота, по всей видимости, еще достаточно долго будут держаться на высоком уроне.

Но надо помнить, что прямой зависимости между стоимостью нефти и ценой метра нет. Поэтому в ближайшие полгода-год-полтора стоит ожидать не роста стоимости жилья, а оживления рынка в плане спроса и продаж. А цены будут или топтаться на месте, или расти на уровне инфляции, да и то, возможно, не на все объекты, а лишь на наиболее привлекательные. (См. «Макроэкономический фон и рынок недвижимости – куда качнется «маятник»?», «На рынок недвижимости может прийти оттепель».)

Скачать презентацию доклада руководителя аналити ческого центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко «Тревожные сигналы экономики: как работать с недвижимостью в условиях неопределенности?»

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
28289 (6 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
Жизнь на Плющихе. Хамовники Роскошные квартиры и элитный сервис в готовом доме! Пешком до лучших школ, парков и музеев. Эко-технологии! Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue* Квартиры от 6 млн. руб. Свободная планировка. Современная архитектура. Новая Рига, 23 км. *Парк Авеню от 6 млн руб. Символ. Квартиры с отделкой! Двухкомнатные квартиры с отделкой от 11,9 млн руб. В квартале бизнес-класса: школа, дет.сад, лицей, парк! от 11,9 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Отрада" 5 минут от м. Митино. Готовая инфраструктура. Подземные паркинги. Уникальная архитектура. Сдаем раньше срока! от 3,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Stellar City Квартиры от 109 000 ₽/м². Спортивные площадки, школа и детский сад на территории. В центр за 20 мин. от 5 млн руб. Застройщик: Ташир. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» в г. Видное. Сдача в 2020 г. Закрытый двор без машин. Теплые лоджии. Отделка «под чистовую». от 2,9 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк. Дома построены! Квартиры бизнес-класса в окружении парков и прудов . 3 мин. до м. Речной вокзал. Дома построены! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидки на просторные 4-комнатные квартиры! Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение. Успейте купить! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СУББОТА м. Белорусская Дом премиум-класса. Квартиры с отделкой. Панорамные виды. Инфраструктура в пешей доступности. Выдаем ключи! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Некрасовке-2" Новый ЖК комфорт-класса. Корпуса сданы. Выдаем ключи. Отделка "под ключ". 15 минут пешком до м.«Некрасовка» Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Микрогород "В лесу" Отделка "под ключ"! м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. П/паркинг. Охрана. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Своя квартира в ипотеку 23 000 ₽ в месяц! Школы, детские сады. Успейте купить! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Квартиры бизнес-класса от 10,5 млн.руб. Панорамные виды на Останкинскую башню. Ипотека. Рассрочка. квартиры от 10,5 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Квартиры с отделкой от 8,1 млн ₽. Беспроцентная рассрочка на паркинг. 2 минуты до метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Юбилейный» Квартира с ремонтом – 4,5 млн. руб.! Успей приобрести! 3-х комн. кв-ра 89 кв. м – 8,19 млн руб. М. Новокосино - 10 мин пешком. квартира с ремонтом от 4,5 млн руб. Застройщик: Строительная компания Перспективные Строительные Технологии. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Старт продаж! Квартиры в жилом комплексе бизнес-класса от 10 млн. руб. Специальные новогодние скидки. 5 мин до метро Технопарк. от 10 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК MAINSTREET - старт продаж! Новый квартал на перекрестке главных магистралей столицы — Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы». Ипотека от 4.5% Только в феврале просторные 2- к. квартиры от 5 млн. ₽. Закрытый двор без машин. Сдача в 2021 г. Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры от 15,3 млн! Выдаем ключи! Престижная локация и панорамные виды! Метро Бауманская. от 15,3 млн р. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Квартиры от 3,9 млн.руб. При покупке квартиры в доме Д1 м/м и кладовка в подарок. 5 минут до м. Саларьево. квартиры от 3,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO М. Белорусская. Дома готовы, ведется отделка. От 15,7 млн.р. Выгода до 800 т.р. при покупке машино-места! от 15,7 млн руб. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Скидка до 10% на квартиры в ЦАО. Выдаём ключи. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. М. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами!Метро "Крылатское" от 8,8 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Старт продаж квартир с отделкой! 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году. Монолит готов! Успейте приобрести! от 10,9 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте Донской квартал. Старт продаж! Двухкомнатные апартаменты бизнес-класса от 7,5 млн рублей. Дизайнерская отделка, дворы без машин, паркинг, охраняемая территория от 7,5 млн рублей. Застройщик: Страна Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Silver" - дом сдан! Квартиры бизнес-класса с панорамными видами на Москву! 7 минут до м. Ботанический сад. Семейная ипотека от 4,5%. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Сиреневый парк" Квартиры от 6,5 млн руб. М. Бульвар Рокоссовского в 12 минутах пешком. Семейная ипотека от 4,5% квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЗАО от 12 млн.р Только 29.02 - спецусловия! Выдача ключей! Закрытая территория без машин. Кладовые помещения. от 12 млн руб. Застройщик: ГРУППСТРОЙ-С. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Квартиры бизнес-класса с выгодой до 1 млн. Панорамные виды на набережную! 4 мин до Садового кольца. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал NOW Квартиры на набережной от 7,5 млн.руб. 5 мин. от м. Технопарк. Редкие форматы квартир от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка 3% в ЖК "Одинбург" Квартиры в г.Одинцово, 11 км от МКАД. Ипотека от 4,5%. Дом готов, скоро выдача ключей! квартиры от 4,2 млн руб. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес-класса, квартиры с отделкой. 2 мин. от метро Дмитровская от 12 млн руб. за 57 кв. м Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 4 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 4 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Скидки до 9% Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лучи" 300 метров до метро Солнцево Новый объем квартир в продаже. Подземный паркинг. Детские сады и школы. Закрытая территория. Звоните! Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте