Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Что скрывает застройщик

Владение информацией – лучшая гарантия защиты для дольщика

Покупка квартиры в новостройке – всегда риск. Нередко срываются сроки строительства, иногда стройка встает намертво, а можно и вовсе нарваться на мошенников. О том, как снизить риски, рассказала генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новос тройки» Софья Лебедева в ходе онлайн-конференции на www.irn.ru «Как узнать о квартире все?».


Сверить фирмы
Только в Москве, по данным руководителя Москомстройинвеста Константина Тимофеева, насчитывается 4600 обманутых дольщиков, из них 2246 – на территории старой Москвы и 2373 – в Новой Москве. В Московской области сейчас около 11500 обманутых дольщиков.

Превращение стройки в долгострой – страшный сон покупателя жилья в новостройке. Остановка строительства может произойти как по внешним причинам, так и по злому умыслу застройщика. Чтобы обезопасить себя при приобретении квартиры в новостройке, необходимо прежде всего проверить компанию, которая продает жилье.

«Порой солидная компания, в которой вас принимают, не имеет никакого юридического отношения к фирме, которая ведет реализацию объекта, – предостерегает Софья Лебедева. – Необходимо обязательно проверить уставные документы компании-застройщика. Далее ознакомиться с разрешением на строительство и проведение строительно-монтажных работ, договором о предоставлении участка, инвестиционными отношениями, а также с доверенностью человека, с которым вы ведете переговоры. Может оказаться и так, что выступающий от лица известной компании человек не имеет никакого к ней отношения».

Продавец не всегда должен быть той самой компанией, которая ведет строительство, – в том, что эти компании не всегда совпадают, нет никакого нарушения закона. Но стоит иметь в виду, что именно формальный застройщик, который указан в документах, будет отвечать перед дольщиками. «Застройщик – это вполне определенное юридическое лицо, указанное в разрешительной документации по объекту, в частности, в разрешении на строительство. Положения о том, кого считать застройщиком, строго прописаны в ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…», – говорит Софья Лебедева. – Если компания-застройщик была переименована, то вам должны предоставить документы об изменении наименования девелопера». Обратите внимание: номер ОГРН компании должен остаться прежним.


Документы на проверку
При знакомстве с юридическими документами стоит проверить права застройщика на земельный участок. Это можно сделать при помощи публичной кадастровой карты – всероссийского справочно-информационного ресурса объектов недвижимости, который позволяет получить первичную информацию о земельном участке. Еще до получения выписки из ЕГРП и кадастрового паспорта с помощью публичной кадастровой карты можно проверить площадь, форму собственности, границы, план и категорию земельного участка, а также план кадастрового квартала. Правда, данных непосредственно об объекте строительства в публичной кадастровой карте пока нет.

После проверки земельного участка стоит заняться проверкой строительной документации. «Необходимо максимально изучить правоустанавливающие документы по адресу, в частности, проектную декларацию, разрешение на строительство, постановление местных органов власти (если такие постановления есть), земельные правоотношения (договоры аренды, свидетельства о собственности и пр.), инвестиционные взаимоотношения (если таковые имеются – инвестиционный контракт, инвестиционные договоры, договоры долевого участия в строительстве и пр.)», – рекомендует Софья Лебедева. К слову, проектную декларацию застройщик обязан разместить в средствах массовой информации и дать покупателю ссылку на источник.

Кроме того, застройщик обязан по запросу предоставить бухгалтерскую отчетность – ее также стоит изучить, чтобы понять, каково финансовое положение компании. Кроме того, можно взять в органах, занимающихся регистрацией прав на недвижимое имущество, выписку из ЕГРП по земельному участку (там отражаются все обременения по участку, в том числе по договорам долевого участия), а в налоговых органах – выписку ЕГРЮЛ по юридическому лицу (когда юрлицо создано, кто генеральный директор и пр.). «Но самое главное – внимательно изучите, что у вас написано в договоре долевого участия (договоре участия в ЖСК). Ознакомление с теми документами, которые упомянуты в ДДУ, является непременным условием его заключения», - уточняет эксперт.


ДДУ или ЖСК
При заключении договора важно помнить о том, что на этапе строительства приобретение недвижимости в новостройке возможно только тремя законными путями: по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) и уступке по нему, с помощью жилищно-строительных кооперативов и жилищных сертификатов. «Все остальные схемы, предусматривающие продажу квартир в новостройках физическим лицам, в том числе различные схемы с использованием предварительных договоров, векселей и т.п., – незаконны, если предусматривают внесение каких-либо денежных средств», – отмечает Софья Лебедева.

Многие эксперты отмечают, что при покупке через ЖСК дольщик более уязвим – например, мнение адвоката Олега Сухова можно узнать из публикации «Пять причин не вступать в кооперативы на рынке недвижимости». Правда, после вступления в силу поправок в Жилищный кодекс эта схема стала более прозрачной. Все ЖСК, созданные после 2011 года, являются застройщиками, поэтому обязаны предоставлять своим членам все те же документы, которые прописаны в ФЗ-214 «О долевом строительстве…». «Член ЖСК имеет право ознакомиться с финансовой отчетностью ЖСК и/или потребовать созвать общее собрание членов ЖСК для обсуждения его финансового положения и назначения ревизии», – говорит Софья Лебедева.

Однако до сих пор функционирует немало кооперативов, созданных до 2011 года, в которых ЖСК застройщиком не является. В этом случае многое зависит от того, какая форма договора была заключена между ЖСК и застройщиком (инвестором). «Если права к ЖСК перешли на основании договора долевого участия, то ЖСК (как участник долевого строительства) имеет право запросить у застройщика интересующую покупателя информацию, – рассказывает эксперт. – Если переход права был осуществлен по другим договорам, то все зависит от того, что было прописано в договоре приобретения, заключенном между ЖСК и застройщиком (инвестором). В любом случае ЖСК как юридическое лицо имеет право направить застройщику запрос с просьбой о предоставлении интересующей вас информации. Другой вопрос, что застройщик, если это не прописано в договоре приобретения, не обязан предоставлять ЖСК данные и вполне может отказаться».


Если стройка встала
Самое страшное для дольщика – обнаружить, что стройка встала. Конечно, это не означает, что дом не будет достроен, однако покупатель квартиры оказывается в подвешенном состоянии и зачастую не знает, на что рассчитывать. Есть ли у застройщика средства для завершения строительства или же ему грозит банкротство.

Как напоминает Софья Лебедева, участник долевого строительства в любое время имеет право ознакомиться с финансовым положением застройщика. Если данных о финансовом состоянии компании нет в интернете, то по запросу от участника долевого строительства застройщик обязан их предоставить. «Если девелопер не строит объект, но сроки строительства еще не вышли, постарайтесь встретиться с ответственным лицом компании и получить от него комментарии при личной встрече, – рекомендует эксперт. – Вы можете попросить у компании существующий график строительства объекта (если застройщик строит сам) или договор подряда с приложением в виде графика строительства (если строительство поручено подрядной организации). Обычно в таких документах прописываются достаточно подробно этапы строительства и срок их выполнения». Данные документы помогут дольщику понять, чего стоит ожидать в дальнейшем от строительства жилого дома – будут ли продлеваться сроки строительства или дом будет выполнен вовремя. Вполне возможно, что перерыв в строительстве связан с плановыми техническими моментами.

Если проблема серьезнее и есть все основания для обращения с исковыми требованиями в суд, Софья Лебедева рекомендует пойти к адвокату – специалисту в области недвижимости. Если квартира покупалась по ДДУ, дольщик может расторгнуть договор после двух месяцев просрочки. Для этого необходимо уведомить застройщика об одностороннем отказе от дальнейшего исполнения договора по причине неисполнения застройщиком обязательства по передаче квартиры по акту и требовать возврата инвестированных денежных средств со штрафными санкциями. Застройщик в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование денежными средствами в размере 1/150 действующей ставки рефинансирования ЦБ.

Если в положенный срок застройщик деньги не вернул, надо обращаться в суд. Правда, суд далеко не всегда в полной мере удовлетворяет требования дольщиков. По подсчетам адвоката Олега Сухова, примерно в 15% случаев суд заканчивается полным отказом в дополнительных компенсациях, в 60% дел суд обязывает застройщика заплатить дольщику 50 000–200 000 руб., в 15% случаев – 200 000 – 500 000 руб., и лишь в каждом десятом случае сумма составляет до миллиона рублей.


Долевая страховка
Чтобы избежать потери вложенных средств, можно застраховать финансовые риски. «Дополнительное страхование финансовых рисков по договору долевого участия в настоящий момент является хорошей гарантией для возврата денежных средств дольщика при срыве застройщиком сроков сдачи объекта и в случае его банкротства. Такая форма страхования актуальна, если вы приобретаете квартиру в новостройке на начальном этапе строительства (стадия готовности менее 30%) и сумма сделки значительна», – говорит Софья Лебедева.

Однако такую услугу на рынке предлагает мало компаний. Причина – большие суммы, причитающиеся участнику долевого строительства при наступлении страхового случая. «А так как, судя по всему, такой клиент по объекту будет не один, то размеры страховых выплат могут стать огромными и неподъемными даже для большой страховой компании», – отмечает эксперт.

Кроме того, по словам Софьи Лебедевой, следует понимать, что если дом в эксплуатацию так и не будет введен, то максимум, что вы сможете получить, даже с учетом страхования вложений – это свои денежные средства, вложенные в проект, без учета роста стоимости жилья.

Таким образом, покупка квартиры в новостройке – это всегда риск. Однако его можно минимизировать, если выбрать надежного застройщика, изучить всю доступную информацию, внимательно прочитать договор и застраховать вложения. К слову, на вторичном рынке также существует немало рисков для покупателей квартир. Лучший способ защиты – опять же владение информацией о продавце и его собственности. О том, как эту информацию получить, Софья Лебедева также рассказала в ходе онлайн-конференции «Как узнать о квартире все?».

Узнайте, как провести онлайн-конференцию на www.irn.ru

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
5249 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 7 700 000
до 38 547 500 руб.
Узнать подробнее
ЖК Headliner Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха, м. Шелепиха Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 29 - 117 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Шелепиха, 5 мин. пешком Шмитовский пр-д, вл. 39, к.1 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.2 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.3 Застройщик: Жилой квартал Сити.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 339 860
до 11 664 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Район «Скандинавия» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, 4 км от МКАД Студии, 1-5-комнатные квартиры Площади : 28 - 110 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Теплый Стан, 15 мин. транспортом Коммунарка пос., уч.17, к.1 Коммунарка пос., уч.17, к.10.1 Коммунарка пос., уч.17, к.11 Коммунарка пос., уч.17, к.12.1 Коммунарка пос., уч.17, к.12.2 Показать все 26 корпусов Застройщик: А101.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 323 600
до 26 041 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Современные 1-2-комнатные апартаменты. Монолит. Подробности по телефону! от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 47 до 350 кв.м. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Новые 1-5-комнатные квартиры. Площадь от 49 до 136 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово 1-3-комнатные квартиры пл. 36-86 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 23 до 47 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте