Этой осенью рынок вторичных квартир в Московском регионе ожидают умеренные изменения: ожидается рост числа сделок, но повышение цен маловероятно, считают в управлении вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость».

По данным «ИНКОМ-Недвижимости», с начала года на рынке вторичного жилья наблюдалась стабильная картина: цены на квартиры в пределах МКАД поднялись всего на 1%. С точки зрения уровня инфляции или в сравнении с альтернативными способами инвестирования (например, банковским депозитом) наблюдается фактическое снижение стоимости квадратного метра.

Для сравнения: специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» зафиксировали спад цен за последние шесть месяцев с $5461 до $5011 за 1 кв. м.

«В октябре-ноябре мы ожидаем повышение активности покупателей, которое выразится в 20%-ном росте количества сделок. На ценах сезонность не скажется, иначе это приведет к сокращению спроса», – комментирует руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов.

Что же касается рынка новостроек, то здесь ситуация более привычная: свежее жилье продолжает подниматься в цене. Играет роль и повышающаяся готовность домов, и постепенно вымывающийся объем предложения внутри МКАД. Например, по итогам августа аналитики компании «Метриум Групп» сделали заключение, что средневзвешенная цена квадратного метра жилья на рынке новостроек экономкласса Москвы по сравнению с июлем выросла на 4,1% и составила 130 222 руб. Общий уровень цен также поднялся: стоимость однокомнатной квартиры перешагнула рубеж в 6 млн руб., а двухкомнатной – в 8 млн руб. Покупательская активность была высокой, так что общий объем предложения снизился на 12%.

Альтернативой продолжает служить Подмосковье: готовые к переезду подальше от центра семьи могут ценой усилий и дополнительных вложений разъехаться. Выгадывая в жилой площади, иногда – в экологии и всегда - в спокойной жизни без родителей или родственников рядом.


Решившись на размен, тянуть с переездом не стоит
Пример: 4-комнатная квартира в Южном Бутове, проживают шесть человек (мама, папа, четверо взрослых детей).

Итог: двое жильцов купили по квартире в новостройке Балашихи без использования ипотеки и дополнительных средств, остальные пока не определились, что делать с оставшимися деньгами.

«Мы жили в 4-комнатной квартире площадью 100 кв. м в Южном Бутово, – рассказывает фрилансер Светлана Винокурова. – Вернее, к моменту продажи реально жили в квартире уже не все – некоторые съехали, мама вообще переехала в Израиль. Тем не менее у жилья было шесть собственников: мама, папа, я и три моих брата. Мысли о том, что пора разъезжаться, появились давно, но, когда семья такая большая и нелегкая на подъем, подобные решения быстро не принимаются. А жаль – ведь с каждым годом доступные варианты отодвигаются все дальше от МКАД.

В марте 2013 года на семейном совете семья приняла решение – разъезжаемся. Выставили квартиру на продажу, начали подбирать варианты нового жилья. Сначала пытались продать квартиру сами, но в конце апреля решили все же воспользоваться услугами знакомого риелтора. Май, что неудивительно, оказался мертвым месяцем. Было всего два просмотра, и то приходили скорее «праздно шатающиеся», чем реальные покупатели.

Пока потенциальные покупатели присматривались к квартире, я занялась изучением рынка, говорит Светлана. Обнаружила, что только в моем доме продается пять четырехкомнатных квартир, все по более высокой цене. Мы выставили квартиру за 12,9 млн рублей, а максимальная цена в нашем доме составляла 13,7 млн. Но квартира хуже, чем наша, – на втором этаже, с муниципальной отделкой (что для 17-летнего дома не самый лучший вариант), с деревянными окнами. Позвонила риелтору – он сообщил, что квартира уже полгода «висит» на рынке, продавец успел снизить цену – изначально хозяева рассчитывали на 14,3 млн.

Кроме того, обнаружила нашу квартиру на разных досках объявлений от разных риелторов, которые, конечно, никаких дел с нами не имели. Обзванивала их под видом покупателя, затем признавалась, что я продавец и просила снять объявление. Один риелтор очень ярко описывал нашу квартиру: «А вы вообще видели, какая там кухня? Это же такая кухня!» Конечно, я видела, сама там ела и котов своих кормила.

Во второй половине июня пришел мужчина, который исследовал каждый угол квартиры, затем попросил скидку в 100 000 руб., и мы ударили по рукам. Сделка заняла примерно месяц, причем на момент устной договоренности у нас на руках не было ни справки БТИ, ни других необходимых документов. Выезжали тоже в спешке: когда новые хозяева приехали принимать квартиру, мы только заканчивали собирать вещи. Поэтому совет всем: как только повесили объявление, начинайте собирать вещи и документы, искать новые варианты.

В результате продажи каждый из нас остался с 2 133 000 рублей на руках. В ипотеку я залезать не хотела, но рассчитывала на квартиру в Новой Москве. Однако за такие деньги ничего подходящего не нашла – либо слишком далеко, либо нулевой цикл строительства. В итоге нашла «единичку» в Балашихе площадью 38 кв. м. Не могу сказать, что в восторге от города, но все же 5 км от Москвы, дом должны сдать уже в декабре 2013 года. В том же жилом комплексе купила квартиру моя мама. А папа и братья пока не определились – кто-то положил деньги в банк, кто-то держит их «под подушкой».


Долгий переезд
Рассказывает Ульяна Бородина, PR-директор:
Исходные данные: трехкомнатная квартира в Жуковском, проживали пять человек (мама, папа и три взрослых ребенка).

Итог разъезда: квартира в малоэтажном доме и секция в дуплексе в 90 км от МКАД.

У нас с родителями была трехкомнатная квартира в Жуковском. Два года назад решили, что пора разъезжаться. Но в ипотеку влезать не хотели, поэтому сразу были готовы уехать дальше от МКАД. Продали квартиру в Жуковском, одолжили еще полмиллиона у друзей – планируем вернуть долг, как только продадим гараж. В итоге с суммой более 5 млн руб. стали искать доступные варианты.

Для нас переезд дальше от МКАД не был большой проблемой: есть люди, которым нравится жить в городе, мы же хотели перебраться поближе к природе. Мы не хотели жить в многоэтажном панельном гетто в подмосковном городе с ветхим жилым фондом, загаженными лифтами и большим количеством криминала вокруг, желали очутиться в более приятной и комфортной для жизни среде. Сначала присматривались к загородным поселкам: коттеджам, таунхаусам. Но в итоге остановились на проекте «Новое Ступино», который позиционируется как экогород и город-спутник Ступино. Далеко от Москвы, зато все строится с нуля, при этом обещают не только жилье, но и инфраструктуру, рабочие места. Дополнительный фактор, который нас соблазнил, – проект активно поддерживался властями, первый камень закладывал Громов, затем побывал Путин, позже официальный визит нанес Сергей Шойгу.

Как нам тогда казалось, это является гарантией того, что проект будет достроен в срок и в лучшем виде. Но выяснилось, что гарантий в этом деле нет никаких. На вырученные с продажи старой квартиры деньги мы купили секцию в дуплексе площадью 96 кв. м для родителей и однокомнатную квартиру 42 кв. м в трехэтажном доме для меня. Наше жилье должны были достроить за год – в итоге из-за трехкратной смены подрядчиков ждем уже два года. Хотя некоторые дома, расположенные буквально через дорогу от наших, растут как грибы. Все зависит от конкретного подрядчика, кому-то повезло больше. Кроме того, в целях снижения себестоимости строительства и уплотнения застройки девелопер периодически вносит изменения в проект. Поэтому мы не знаем, как в итоге будет выглядеть город-спутник в целом или хотя бы та часть, которая будет непосредственно окружать наши дома.

В итоге сейчас вынуждены уже второй год снимать квартиру. Для людей, которые этого никогда не делали (особенно для моих родителей) находиться в подвешенном состоянии – большой стресс. Хорошо еще нам попались адекватные и понимающие люди, которые купили у нас квартиру в Жуковском. Они согласились не выписывать нас из квартиры, пока не будет достроено наше жилье, поэтому хотя бы формально мы не остались лицами «без определенного места жительства».


Для справки:
Общий объем предложения в столице в августе составил 39 400 квартир, что на 7% ниже, чем в августе прошлого года, и на 1,8% выше, чем в прошлом месяце. По-прежнему в предложении преобладают панельные дома (47%), двухкомнатные квартиры (33%) и объекты ценой от 5,1 млн до 10 млн руб. (45%). Стоимость самой дешевой квартиры в пределах МКАД в августе составила 2,8 млн руб. Это однокомнатная квартира общей площадью 13 кв. м (кухня – 5 кв. м) на 4-м этаже 5-этажного кирпичного дома на ул. Маршала Рыбалко (СЗАО).

По данным информационно-аналитического центра «Пересвет-Инвест», стоимость 1 кв. м на рынке новостроек Москвы летом 2013 г. оказалась примерно вдвое выше, чем в Подмосковье (без учета элитного сегмента столицы).

Ипотечные акции и спецпредложения

ПроектСпецпредложение
VitalityИпотека от 4.69%
Летний садИпотека от 1.2%
Поклонная 9Ипотека от 4,4%
ДаблИпотека от 4,5%
Май город-курортИпотека от 4,5%
Царская площадьИпотека по госпрограмме от 5,99%!
Сердце столицыИпотека 0,1%!
FreshИпотека от 0.1%
Район «Москва А101»Ипотека от 0,5%
Район «Скандинавия»Ипотека от 0,5%
Источник данных: База недвижимости IRN.RU