Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Недвижимость в Великобритании: стратегии для поиска денег

О разных подходах к инвестициям рассказывает Игорь Индриксонс – специально для www.irn.ru

Идеального плана при инвестировании в недвижимость не существует. Каждая сделка уникальна по-своему. Но различных подходов к инвестированию в недвижимость существует множество. Приведенные ниже варианты привлечения и использования денежных ресурсов на сделки с жилыми домами в ценовой категории от 50 000 до 250 000 фунтов стерлингов могут оказаться полезны тем, кто хочет попробовать свои силы в покупке-продаже-сдаче в аренду.

Главной особенностью активно используемых сейчас в Великобритании вариантов финансирования сделок с недвижимостью является то, что покупатель не привлекает деньги банков. Приобретаются дома с уже заключенными и действующими ипотечными договорами, что позволяет использовать вариант ленд-траста, то есть соглашение о сделке. Благодаря этому покупателю не приходится проходить все необходимые процедуры, которым банки подвергают соискателей на получение кредита, что затягивает процесс завершения сделки, а именно временной фактор чаще всего оказывает существенное влияние на конечную цену, по которой продавец готов уступить свою собственность. Кроме того, в такого рода сделках активно используются наличные, получение которых в банках опять же связано с фактором времени, по этой причине выгоднее всего использовать заемные средства у частных кредиторов, более гибко и быстро принимающих решения о финансировании.

Теперь подробнее о способах, позволяющих заработать на покупке дома на одну семью.


Вариант №1. Как это ни парадоксально прозвучит, но суть первого варианта покупки дома заключается в том, чтобы убедить продавца самому заплатить за совершение сделки. Как же это сделать?

Во-первых, крайне важно подробно объяснить продавцу, как и за какие деньги вы собираетесь купить его дом. Это нужно сделать даже в том случае, если, по вашему мнению, он вряд ли согласится на предложенные условия. Недаром русская народная пословица гласит: «Чужая душа – потемки». Вы ведь не можете знать истинную причину, по которой продавец решил расстаться со своей собственностью, так зачем делать поспешные выводы и принимать решение за него. И даже если вы недовольны тем, как идут переговоры и к какому варианту склоняется продавец, попробуйте при нем вслух проговорить выгодные для вас варианты цены и условий. Конечно, продавец может стоять на своем и не согласиться с вами. Но, как показывает практика, довольно часто все происходит с точностью до наоборот.

Семейная пара безуспешно пыталась продать дом в течение года. Ее долг за этот дом составлял 147 000 фунтов, а продать его хозяева хотели за 160 000 фунтов – сумму, необходимую им в силу жизненных обстоятельств. После проведенной экспертизы покупателем выяснилось, что дом стоит реально 147 000 фунтов, но при правильной рекламной и маркетинговой подачах он может быть продан даже на 10 000 фунтов дороже.

Покупатель им сообщил, что единственный приемлемый для него вариант покупки их дома состоит в том, чтобы перенять их долг на себя, за что он хочет с них получить 10 000 фунтов в случае успешного закрытия сделки. Казалось бы, они должны были развернуться и уйти. Но, так как финансовая ситуация, в которой они находились, была сложной, а лучшим предложением они не располагали, то через несколько дней они согласились на условия покупателя. Они уплатили требуемые 10 000 фунтов, через неполный месяц он нашел другого покупателя на этот дом, выплатившего ему в качестве первоначального взноса 12 000 фунтов. В результате применения такого, казалось бы, неработающего варианта сделки суммарный доход продавца составил 22 000 фунтов.


Вариант №2. Приобретение дома без запроса кредита у банка, с финансированием самим владельцем и обеспечением сделки залогом на другую недвижимость покупателя.

Если в первом описанном варианте кроме знания рынка, умения найти продавца и владеть техникой продажи недвижимости главную роль играет психология, то во втором варианте важно все точно рассчитать и принять максимально выгодное для покупателя решение. Покупатель из описанного варианта являлся владельцем четырех домов и хотел купить пятый, с заявленной стоимостью в 160 000 фунтов, но продавец согласен был получить за него 143 000 фунтов.

На момент сделки его долг по ипотеке был всего 8000 фунтов. Особым требованием продавца было выплатить ему сразу 53 000 фунтов наличными, чтобы из них погасить оставшийся долг. Остальную часть платы за дом в размере 90 000 фунтов он готов был получать по частям под 6% годовых. Взвесив все за и против, покупатель решил не прибегать к банковскому кредиту, а взять у частного кредитора краткосрочную ссуду в 113 000 фунтов (заплатив за пользование деньгами 1300 фунтов), отдал из них продавцу в счет сделки требуемые 53 000 наличными и остался с 60 000 фунтов свободных средств на руках. Продавец согласился принять в качестве залога пять вторичных ипотек покупателя, включая и только что купленный у него самого дом, с отсрочкой в пять лет с выплатой по оставшейся сумме в 90 000 фунтов в размере 6% годовых. Через пять лет покупатель должен будет уплатить продавцу 121 000 фунтов. В результате этой операции покупатель имеет 60 000 фунтов стерлингов свободных средств, остался владельцем долей в пяти домах и с кредитом под 6% без каких-либо банковских процедур. Более того, продавец дома так проникся доверием к покупателю, что согласился в случае перепродажи его дома в течение пяти лет поменять условия кредита на такие же или лучшие условия финансирования.
 

Вариант №3. Покупка дома за наличные без привлечения банковского кредита

При операциях на рынке недвижимости в диапазоне довольно низких цен, от 50 000 до 250 000 фунтов, возникает возможность совершать сделки с активным использованием наличных, в которых, как правило, нуждаются продавцы. Использовать лучше варианты с действующей ипотекой, так как долги подавляющего большинства перед банками выше, чем им готовы предложить покупатели. Как правило, продавцы в результате переговоров соглашаются на снижение цены на дом, что позволяет покупателю, взяв на себя выплату по кредиту, заработать. В качестве примера приведу вариант, когда продавец при стоимости дома в 100 000 фунтов очень хотел получить наличные и в конце концов согласился на 62 000 фунтов. Покупатель опять же не обращается в банк, а берет ссуду у частного инвестора, в размере 70 000 фунтов, выплачивая за это 3500 фунтов, или 5%. Его займодателя не интересует его кредитная история, а исключительно рыночная стоимость недвижимости, используемая в качестве обеспечения ссуды. Этот конкретный покупатель может взять в долг от 65% до 75% от стоимости приобретаемой недвижимости. Так что у покупателя на момент закрытия сделки остается 66 500 фунтов. Он выплачивает продавцу обещанные 62 000 и в результате экономит 4500 фунтов. Конечно, таких вариантов на рынке недвижимости немного. Для того чтобы их находить, нужно достаточно активно их искать и иметь возможность быстро брать в долг наличные при возникновении вариантов.
 

О творческом подходе
У перечисленных вариантов есть различные вариации, также позволяющие получать прибыль уже в момент заключения сделки, вот вкратце еще три из них: одновременная покупка и продажа за наличные; взятие в долг у частного кредитора с финансированием сделки самим владельцем; закрытие сделки покупки после нахождения нового покупателя. Должен заметить, что ведущие специалисты, совершающие сделки с недвижимостью, творчески подходят к своей работе и постоянно создают новые схемы купли-продажи, позволяющие даже в периоды стагнации на рынке обеспечивать им неплохие прибыли. И еще, стоит упомянуть, несмотря на то что в статье использованы примеры операций на рынке жилой недвижимости Великобритании, такие схемы можно удачно использовать и в других странах.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1431 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 14% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Спешите! Квартиры пл. от 38 метров. Монолит. квартиры в готовых домах 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты площадью от 47 метров. Монолит-кирпич. апартаменты в готовых домах Звоните! от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 4 км от МКАД. Квартиры пл. 22-115 кв.м.Монолит-кирпич, монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 18 до 47 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Акция месяца! Цены как на старте продаж в ЖК Купавна 2018! Меньше года до выдачи ключей. Торопитесь! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Дополнительная скидка в офисе продаж! Квартиры бизнес-класса от 8,1 млн. р.!м. Аминьевское шоссе – 550 м. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах пл. 29-117 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит, другое. Подробности по телефону! от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Спешите! Квартиры в готовых домах пл. от 25 метров.Монолит. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры пл. 46-137 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 7,3 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры площадью от 48 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада 8 км от МКАД. Квартиры пл. 21-98 кв.м.Монолит-кирпич. Звоните! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте