Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.8 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Недвижимость в Великобритании: стратегии для поиска денег

О разных подходах к инвестициям рассказывает Игорь Индриксонс – специально для www.irn.ru

Идеального плана при инвестировании в недвижимость не существует. Каждая сделка уникальна по-своему. Но различных подходов к инвестированию в недвижимость существует множество. Приведенные ниже варианты привлечения и использования денежных ресурсов на сделки с жилыми домами в ценовой категории от 50 000 до 250 000 фунтов стерлингов могут оказаться полезны тем, кто хочет попробовать свои силы в покупке-продаже-сдаче в аренду.

Главной особенностью активно используемых сейчас в Великобритании вариантов финансирования сделок с недвижимостью является то, что покупатель не привлекает деньги банков. Приобретаются дома с уже заключенными и действующими ипотечными договорами, что позволяет использовать вариант ленд-траста, то есть соглашение о сделке. Благодаря этому покупателю не приходится проходить все необходимые процедуры, которым банки подвергают соискателей на получение кредита, что затягивает процесс завершения сделки, а именно временной фактор чаще всего оказывает существенное влияние на конечную цену, по которой продавец готов уступить свою собственность. Кроме того, в такого рода сделках активно используются наличные, получение которых в банках опять же связано с фактором времени, по этой причине выгоднее всего использовать заемные средства у частных кредиторов, более гибко и быстро принимающих решения о финансировании.

Теперь подробнее о способах, позволяющих заработать на покупке дома на одну семью.


Вариант №1. Как это ни парадоксально прозвучит, но суть первого варианта покупки дома заключается в том, чтобы убедить продавца самому заплатить за совершение сделки. Как же это сделать?

Во-первых, крайне важно подробно объяснить продавцу, как и за какие деньги вы собираетесь купить его дом. Это нужно сделать даже в том случае, если, по вашему мнению, он вряд ли согласится на предложенные условия. Недаром русская народная пословица гласит: «Чужая душа – потемки». Вы ведь не можете знать истинную причину, по которой продавец решил расстаться со своей собственностью, так зачем делать поспешные выводы и принимать решение за него. И даже если вы недовольны тем, как идут переговоры и к какому варианту склоняется продавец, попробуйте при нем вслух проговорить выгодные для вас варианты цены и условий. Конечно, продавец может стоять на своем и не согласиться с вами. Но, как показывает практика, довольно часто все происходит с точностью до наоборот.

Семейная пара безуспешно пыталась продать дом в течение года. Ее долг за этот дом составлял 147 000 фунтов, а продать его хозяева хотели за 160 000 фунтов – сумму, необходимую им в силу жизненных обстоятельств. После проведенной экспертизы покупателем выяснилось, что дом стоит реально 147 000 фунтов, но при правильной рекламной и маркетинговой подачах он может быть продан даже на 10 000 фунтов дороже.

Покупатель им сообщил, что единственный приемлемый для него вариант покупки их дома состоит в том, чтобы перенять их долг на себя, за что он хочет с них получить 10 000 фунтов в случае успешного закрытия сделки. Казалось бы, они должны были развернуться и уйти. Но, так как финансовая ситуация, в которой они находились, была сложной, а лучшим предложением они не располагали, то через несколько дней они согласились на условия покупателя. Они уплатили требуемые 10 000 фунтов, через неполный месяц он нашел другого покупателя на этот дом, выплатившего ему в качестве первоначального взноса 12 000 фунтов. В результате применения такого, казалось бы, неработающего варианта сделки суммарный доход продавца составил 22 000 фунтов.


Вариант №2. Приобретение дома без запроса кредита у банка, с финансированием самим владельцем и обеспечением сделки залогом на другую недвижимость покупателя.

Если в первом описанном варианте кроме знания рынка, умения найти продавца и владеть техникой продажи недвижимости главную роль играет психология, то во втором варианте важно все точно рассчитать и принять максимально выгодное для покупателя решение. Покупатель из описанного варианта являлся владельцем четырех домов и хотел купить пятый, с заявленной стоимостью в 160 000 фунтов, но продавец согласен был получить за него 143 000 фунтов.

На момент сделки его долг по ипотеке был всего 8000 фунтов. Особым требованием продавца было выплатить ему сразу 53 000 фунтов наличными, чтобы из них погасить оставшийся долг. Остальную часть платы за дом в размере 90 000 фунтов он готов был получать по частям под 6% годовых. Взвесив все за и против, покупатель решил не прибегать к банковскому кредиту, а взять у частного кредитора краткосрочную ссуду в 113 000 фунтов (заплатив за пользование деньгами 1300 фунтов), отдал из них продавцу в счет сделки требуемые 53 000 наличными и остался с 60 000 фунтов свободных средств на руках. Продавец согласился принять в качестве залога пять вторичных ипотек покупателя, включая и только что купленный у него самого дом, с отсрочкой в пять лет с выплатой по оставшейся сумме в 90 000 фунтов в размере 6% годовых. Через пять лет покупатель должен будет уплатить продавцу 121 000 фунтов. В результате этой операции покупатель имеет 60 000 фунтов стерлингов свободных средств, остался владельцем долей в пяти домах и с кредитом под 6% без каких-либо банковских процедур. Более того, продавец дома так проникся доверием к покупателю, что согласился в случае перепродажи его дома в течение пяти лет поменять условия кредита на такие же или лучшие условия финансирования.
 

Вариант №3. Покупка дома за наличные без привлечения банковского кредита

При операциях на рынке недвижимости в диапазоне довольно низких цен, от 50 000 до 250 000 фунтов, возникает возможность совершать сделки с активным использованием наличных, в которых, как правило, нуждаются продавцы. Использовать лучше варианты с действующей ипотекой, так как долги подавляющего большинства перед банками выше, чем им готовы предложить покупатели. Как правило, продавцы в результате переговоров соглашаются на снижение цены на дом, что позволяет покупателю, взяв на себя выплату по кредиту, заработать. В качестве примера приведу вариант, когда продавец при стоимости дома в 100 000 фунтов очень хотел получить наличные и в конце концов согласился на 62 000 фунтов. Покупатель опять же не обращается в банк, а берет ссуду у частного инвестора, в размере 70 000 фунтов, выплачивая за это 3500 фунтов, или 5%. Его займодателя не интересует его кредитная история, а исключительно рыночная стоимость недвижимости, используемая в качестве обеспечения ссуды. Этот конкретный покупатель может взять в долг от 65% до 75% от стоимости приобретаемой недвижимости. Так что у покупателя на момент закрытия сделки остается 66 500 фунтов. Он выплачивает продавцу обещанные 62 000 и в результате экономит 4500 фунтов. Конечно, таких вариантов на рынке недвижимости немного. Для того чтобы их находить, нужно достаточно активно их искать и иметь возможность быстро брать в долг наличные при возникновении вариантов.
 

О творческом подходе
У перечисленных вариантов есть различные вариации, также позволяющие получать прибыль уже в момент заключения сделки, вот вкратце еще три из них: одновременная покупка и продажа за наличные; взятие в долг у частного кредитора с финансированием сделки самим владельцем; закрытие сделки покупки после нахождения нового покупателя. Должен заметить, что ведущие специалисты, совершающие сделки с недвижимостью, творчески подходят к своей работе и постоянно создают новые схемы купли-продажи, позволяющие даже в периоды стагнации на рынке обеспечивать им неплохие прибыли. И еще, стоит упомянуть, несмотря на то что в статье использованы примеры операций на рынке жилой недвижимости Великобритании, такие схемы можно удачно использовать и в других странах.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1434 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры в готовых домах площадью от 39 метров.Монолит. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры пл. от 23 метров. Монолит. квартиры в готовых домах от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов 1-2-комнатные апартаменты в Подмосковье.Монолит. от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Торопитесь! 1-3-комнатные квартиры пл. 36-86 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 46 до 137 кв.м. Монолит. Спешите! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры пл. 49-136 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры площадью от 29 метров. Монолит, другое. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте