Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.3 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Недвижимость в Великобритании: стратегии для поиска денег

О разных подходах к инвестициям рассказывает Игорь Индриксонс – специально для www.irn.ru

Идеального плана при инвестировании в недвижимость не существует. Каждая сделка уникальна по-своему. Но различных подходов к инвестированию в недвижимость существует множество. Приведенные ниже варианты привлечения и использования денежных ресурсов на сделки с жилыми домами в ценовой категории от 50 000 до 250 000 фунтов стерлингов могут оказаться полезны тем, кто хочет попробовать свои силы в покупке-продаже-сдаче в аренду.

Главной особенностью активно используемых сейчас в Великобритании вариантов финансирования сделок с недвижимостью является то, что покупатель не привлекает деньги банков. Приобретаются дома с уже заключенными и действующими ипотечными договорами, что позволяет использовать вариант ленд-траста, то есть соглашение о сделке. Благодаря этому покупателю не приходится проходить все необходимые процедуры, которым банки подвергают соискателей на получение кредита, что затягивает процесс завершения сделки, а именно временной фактор чаще всего оказывает существенное влияние на конечную цену, по которой продавец готов уступить свою собственность. Кроме того, в такого рода сделках активно используются наличные, получение которых в банках опять же связано с фактором времени, по этой причине выгоднее всего использовать заемные средства у частных кредиторов, более гибко и быстро принимающих решения о финансировании.

Теперь подробнее о способах, позволяющих заработать на покупке дома на одну семью.


Вариант №1. Как это ни парадоксально прозвучит, но суть первого варианта покупки дома заключается в том, чтобы убедить продавца самому заплатить за совершение сделки. Как же это сделать?

Во-первых, крайне важно подробно объяснить продавцу, как и за какие деньги вы собираетесь купить его дом. Это нужно сделать даже в том случае, если, по вашему мнению, он вряд ли согласится на предложенные условия. Недаром русская народная пословица гласит: «Чужая душа – потемки». Вы ведь не можете знать истинную причину, по которой продавец решил расстаться со своей собственностью, так зачем делать поспешные выводы и принимать решение за него. И даже если вы недовольны тем, как идут переговоры и к какому варианту склоняется продавец, попробуйте при нем вслух проговорить выгодные для вас варианты цены и условий. Конечно, продавец может стоять на своем и не согласиться с вами. Но, как показывает практика, довольно часто все происходит с точностью до наоборот.

Семейная пара безуспешно пыталась продать дом в течение года. Ее долг за этот дом составлял 147 000 фунтов, а продать его хозяева хотели за 160 000 фунтов – сумму, необходимую им в силу жизненных обстоятельств. После проведенной экспертизы покупателем выяснилось, что дом стоит реально 147 000 фунтов, но при правильной рекламной и маркетинговой подачах он может быть продан даже на 10 000 фунтов дороже.

Покупатель им сообщил, что единственный приемлемый для него вариант покупки их дома состоит в том, чтобы перенять их долг на себя, за что он хочет с них получить 10 000 фунтов в случае успешного закрытия сделки. Казалось бы, они должны были развернуться и уйти. Но, так как финансовая ситуация, в которой они находились, была сложной, а лучшим предложением они не располагали, то через несколько дней они согласились на условия покупателя. Они уплатили требуемые 10 000 фунтов, через неполный месяц он нашел другого покупателя на этот дом, выплатившего ему в качестве первоначального взноса 12 000 фунтов. В результате применения такого, казалось бы, неработающего варианта сделки суммарный доход продавца составил 22 000 фунтов.


Вариант №2. Приобретение дома без запроса кредита у банка, с финансированием самим владельцем и обеспечением сделки залогом на другую недвижимость покупателя.

Если в первом описанном варианте кроме знания рынка, умения найти продавца и владеть техникой продажи недвижимости главную роль играет психология, то во втором варианте важно все точно рассчитать и принять максимально выгодное для покупателя решение. Покупатель из описанного варианта являлся владельцем четырех домов и хотел купить пятый, с заявленной стоимостью в 160 000 фунтов, но продавец согласен был получить за него 143 000 фунтов.

На момент сделки его долг по ипотеке был всего 8000 фунтов. Особым требованием продавца было выплатить ему сразу 53 000 фунтов наличными, чтобы из них погасить оставшийся долг. Остальную часть платы за дом в размере 90 000 фунтов он готов был получать по частям под 6% годовых. Взвесив все за и против, покупатель решил не прибегать к банковскому кредиту, а взять у частного кредитора краткосрочную ссуду в 113 000 фунтов (заплатив за пользование деньгами 1300 фунтов), отдал из них продавцу в счет сделки требуемые 53 000 наличными и остался с 60 000 фунтов свободных средств на руках. Продавец согласился принять в качестве залога пять вторичных ипотек покупателя, включая и только что купленный у него самого дом, с отсрочкой в пять лет с выплатой по оставшейся сумме в 90 000 фунтов в размере 6% годовых. Через пять лет покупатель должен будет уплатить продавцу 121 000 фунтов. В результате этой операции покупатель имеет 60 000 фунтов стерлингов свободных средств, остался владельцем долей в пяти домах и с кредитом под 6% без каких-либо банковских процедур. Более того, продавец дома так проникся доверием к покупателю, что согласился в случае перепродажи его дома в течение пяти лет поменять условия кредита на такие же или лучшие условия финансирования.
 

Вариант №3. Покупка дома за наличные без привлечения банковского кредита

При операциях на рынке недвижимости в диапазоне довольно низких цен, от 50 000 до 250 000 фунтов, возникает возможность совершать сделки с активным использованием наличных, в которых, как правило, нуждаются продавцы. Использовать лучше варианты с действующей ипотекой, так как долги подавляющего большинства перед банками выше, чем им готовы предложить покупатели. Как правило, продавцы в результате переговоров соглашаются на снижение цены на дом, что позволяет покупателю, взяв на себя выплату по кредиту, заработать. В качестве примера приведу вариант, когда продавец при стоимости дома в 100 000 фунтов очень хотел получить наличные и в конце концов согласился на 62 000 фунтов. Покупатель опять же не обращается в банк, а берет ссуду у частного инвестора, в размере 70 000 фунтов, выплачивая за это 3500 фунтов, или 5%. Его займодателя не интересует его кредитная история, а исключительно рыночная стоимость недвижимости, используемая в качестве обеспечения ссуды. Этот конкретный покупатель может взять в долг от 65% до 75% от стоимости приобретаемой недвижимости. Так что у покупателя на момент закрытия сделки остается 66 500 фунтов. Он выплачивает продавцу обещанные 62 000 и в результате экономит 4500 фунтов. Конечно, таких вариантов на рынке недвижимости немного. Для того чтобы их находить, нужно достаточно активно их искать и иметь возможность быстро брать в долг наличные при возникновении вариантов.
 

О творческом подходе
У перечисленных вариантов есть различные вариации, также позволяющие получать прибыль уже в момент заключения сделки, вот вкратце еще три из них: одновременная покупка и продажа за наличные; взятие в долг у частного кредитора с финансированием сделки самим владельцем; закрытие сделки покупки после нахождения нового покупателя. Должен заметить, что ведущие специалисты, совершающие сделки с недвижимостью, творчески подходят к своей работе и постоянно создают новые схемы купли-продажи, позволяющие даже в периоды стагнации на рынке обеспечивать им неплохие прибыли. И еще, стоит упомянуть, несмотря на то что в статье использованы примеры операций на рынке жилой недвижимости Великобритании, такие схемы можно удачно использовать и в других странах.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1447 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,5 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Видовые квартиры у леса. Монолитные дома. Увеличенные окна. Двор без машин. Метро "Саларьево". от 4,1 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры комфорт-класса с отделкой и без. Рядом метро "Рассказовка". Дома готовы! Ипотека от 6%. от 5,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте Первый жилой Небоскреб на Садовом! Апартаменты с премиальной финишной отделкой. Панорамные виды на Кремль! Собственная инфраструктура. м Чкаловская от 12 млн. рублей Застройщик: Эй Джи Эссет Менеджмент (AG Capital). Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. Новая Москва от 4 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью 21-118 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. 16 км от МКАД. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Выгодные условия приобретения на квартиры в готовых корпусах. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Семейный микрорайон. Звоните! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Квартиры площадью от 52 метров. Монолит-кирпич. апартаменты в готовых домах Звоните! от 130 000 руб/кв м.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Жилой комплекс в исторической части столицы. Квартиры на последних этажах с высокими потолками. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки Квартиры в новых корпусах с отделкой. Подземный паркинг и кладовые. Рядом дет.сад и школа. Двор без машин. от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Мелодия леса" Евродвушка в окружении леса всего 2.6 млн руб! Собственный детский сад. Экологически чистый Солнечногорский район. Звоните! Застройщик: Жилой квартал. Проектная декларация на рекламируемом сайте