Кредит на строительство: не такой уж плохой вариант…
С позиций финансиста: Дмитрий Карнеев, председатель правления банка «Хованский». Специально для IRN.RU
Строительство – отрасль экономики с одним из самых длинных операционных циклов. Это обуславливает особенности ее финансирования.
Формы финансирования в строительстве
Предприятия, которые занимаются реализацией строительных проектов, сталкиваются с постоянной необходимостью их объемного финансирования, однако подходящих форм привлечения ресурсов находится достаточно ограниченное количество. Многие из них, такие как овердрафт, эффективное управление кредиторской и дебиторской задолженностью и другие, для строительных предприятий просто неактуальны. Постоянная подпитка текущей деятельности строительных компаний является фактически необходимым процессом финансирования долгосрочных и дорогостоящих проектов.
В итоге выбор источников средств для девелоперской (строительной) компании сводится к финансированию строительства за счет нескольких вариантов. Собственные средства, инвестиции, инструменты фондового рынка и кредитные средства. Жилищное строительство также финансируется еще за счет долевого участия.
Конечно, существуют и другие формы финансирования жилищного строительства. Такие как заключение предварительных договоров купли-продажи жилой недвижимости, вексельное финансирование строительства. Но их можно отнести к разряду «серых схем», применение которых чревато негативными юридическими и финансовыми последствиями. Поэтому рассматривать их в качестве возможного источника финансирования строительных проектов – довольно рисково и опасно.
Попробуем посмотреть на те аспекты финансирования, которые часто не учитываются.
За счет собственных средств
Очевидно, реализация строительных проектов за счет собственных средств является приоритетной формой финансирования строительства для любой организации. Но следует признать, что это похоже на утопию. За счет собственных средств можно строить один или два объекта недвижимости, но финансировать строительство как бизнес исключительно за счет собственных средств невозможно, нелогично и нерационально. Придется «замораживать» серьезные капиталовложения на достаточно длительные сроки, не имея никаких доходов по проектам до момента окончания стройки (если речь идет о возведении объектов коммерческой недвижимости).
Тут есть еще три важных момента. Казалось бы, финансирование строительства за счет собственных средств является оптимальным благодаря бесплатности ресурсов. Но, с другой стороны, если это осуществляется за счет собственных средств, полученных от другой (основной) деятельности, значит, эта деятельность достаточно рентабельная. И, возможно, ее доходность будет больше, чем проект, по которому ведется строительство. Возникает вопрос: следует ли финансировать строительный проект за счет собственных средств, если с их помощью можно профинансировать более рентабельную основную деятельность?
Этот вопрос становится еще более актуальным в свете второго нюанса. Финансирование строительных проектов за счет собственных средств делает процесс реализации строительных проектов более вальяжным и менее ответственным. Это приводит к затягиванию сроков реализации проекта вследствие отсутствия стимулирующего фактора, которым может выступать необходимость выполнения обязательств перед банком, инвестором или другими кредиторами. То есть многие строительные проекты за счет необходимости выполнения срочных обязательств перед финансирующей стороной стимулируют инициатора строительного проекта быть более мобильным, быстрее принимать решения, устанавливать штрафные санкции поставщикам и подрядчикам за срыв сроков и т.д., тем самым выполнять работы в срок.
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Скидка 15%.
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
Ну и третий важный фактор, который негативно влияет на процесс строительства за счет собственных средств, заключается в возникновении кассовых разрывов или в постоянном выборе между финансированием основной деятельности и вложениями в строительный проект.
За счет инвестиций
Для многих инициаторов строительных проектов инвестиции являются самым желаемым источником их финансирования по причине мнимого отсутствия платежей за использование финансовых ресурсов в процессе реализации строительного проекта.
Однако есть немало причин, из-за которых инвестиции в строительство могут быть признаны наименее подходящим вариантом финансирования строительства.
Во-первых, процесс инвестирования предполагает наличие другого процесса – возврата инвестиций, а для этого нужно построить объект, успешно его реализовать, а уже потом, получив доходы по проекту, отдать их львиную часть инвестору. А что будет, если проект окажется менее рентабельным, чем планировалось, или вовсе нерентабельным (причин для этого может быть множество)? Инвестиционный договор в любом случае необходимо выполнять, то есть выполнять за счет собственной прибыли или за счет собственных еще больших убытков по проекту.
Во-вторых, хотя инициатор проекта и инвестор разделяют прибыль от проекта, все риски проекта и убытки от реализации строительного проекта возложены, как правило, только на его инициатора.
И третья причина состоит в том, что очень часто инвестор, вложив деньги, требует разделения не только доходов по проекту, но и управленческих полномочий. Начинает активно вмешиваться в ход реализации проекта. А такое вмешательство иногда приводит к очень плачевным последствиям, особенно если инвестор не имеет непосредственного отношения к строительству и не знает нюансов производства и процесса реализации. Такое вмешательство часто приводит к дестабилизации деятельности предприятия.
Этот негативный нюанс и отличает инвестиционное финансирование от кредитования, в котором банк, как правило, не влияет на текущие процессы реализации строительного проекта. И на наш взгляд, утрата полномочий при необходимости нести риски по проекту – это слишком большая цена за привлечение инвестиционного финансирования. Лучше нести четко определенные расходы в виде процентов по кредиту, чем делить прибыль, вносить деструктив в работу предприятия и одновременно самостоятельно нести все риски по проекту.
За счет инструментов фондового рынка
Это, пожалуй, самая удобная и эффективная форма финансирования строительных проектов, которая позволяет привлечь долгосрочные и относительно недорогие ресурсы, сохранив финансовую самостоятельность и получив достаточно гибкие условия выполнения взятых обязательств.
Но и она не лишена недостатков. Привлечение такого рода финансирования могут позволить себе только достаточно большие компании. Для выхода на фондовые рынки строительная компания должна вести очень прозрачную деятельность, что не всегда возможно, учитывая нюансы реализации строительных проектов в России.
Долевое финансирование
Данная форма финансирования используется для строительства жилой недвижимости и регулируется на законодательном уровне нормами 214-ФЗ. Несмотря на возможные преимущества, которые получает дольщик, все же этот закон не гарантирует ему достаточной безопасности и не может защитить его от строительных аферистов, в чем можно убедиться, пролистывая новостную ленту.
Для строительной компании капитал дольщиков выгоден по причине получения бесплатного финансирования для осуществления строительства. Однако законодательные нормы накладывают на строительную компанию достаточно весомые и односторонние обязательства.
Застройщику необходимо придерживаться точных сроков строительства и стоимости выполнения строительных работ. Это, с одной стороны, хорошо, ибо стимулирует застройщика вовремя и в полном объеме выполнять обязательства. Но не учитываются риски инфляции, которые несет заемщик, ведь процесс строительства – долгосрочный, за время его реализации цена, указанная в договоре, может стать неактуальной.
Также не учитываются риски застройщика, связанные со срывом сроков, которые обусловлены не зависящими от него факторами. Самыми частым причинами срыва сроков и самой значительной проблемой застройщика при выборе такого вида финансирования являются задержки оплаты взносов самими дольщиками. Получается, что, не получив вовремя необходимую сумму долевых взносов, застройщик несет ответственность за срыв сроков.
Договор долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации, что не позволит строительным аферистам заключать по несколько договоров на продажу одной и той же квартиры. Однако одновременно этот факт не позволяет нормальному застройщику быть достаточно мобильным и искать клиента для продажи квартиры сразу же после отказа от нее предыдущего дольщика.
Таким образом, долевое финансирование строительства имеет тоже достаточно много негативных сторон для компании, которая внедряет строительные проекты.
За счет кредитных средств
Кредит также является недостаточно удобным инструментом финансирования строительных проектов. Четкий график погашения кредита (не всегда такого, как хотелось бы, размера), платность ресурсов, наличие залога. Зачастую невозможность получать кредиты на длительные сроки. Все эти факторы не стимулируют к выбору этой формы финансирования строительства. С другой стороны, мы смогли убедиться, что в любом случае вложенные в проект чужие деньги нужно возвращать с лихвой, так или иначе делиться прибылью от проекта с финансирующей стороной. Так не лучше ли сразу иметь четкое понимание, сколько нужно отдать за пользование ресурсами?
Ресурсы не предоставляются просто так. Выбрав «бесплатную» форму их получения, заемщик может оказаться в ситуации, которая может обернуться значительным ухудшением условий реализации строительных проектов, наложением множества ограничений и потерей полномочий. Стоят ли того «бесплатные» ресурсы?
Несмотря на всю природную нелояльность кредита как инструмента финансирования строительства, он является самым честным из множества вариантов. А шансов, что банк пойдет навстречу заемщику в затруднительной ситуации, обычно больше, чем в случае с инвестором или принципиальным дольщиком. И эту истину осознали множество российских строительных и девелоперских компаний – рост кредитного портфеля банков на десятки процентов в течение последних четырех лет тому яркое подтверждение.
