Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Кредит на строительство: не такой уж плохой вариант…

С позиций финансиста: Дмитрий Карнеев, председатель правления банка «Хованский». Специально для IRN.RU

Строительство – отрасль экономики с одним из самых длинных операционных циклов. Это обуславливает особенности ее финансирования.


Формы финансирования в строительстве
Предприятия, которые занимаются реализацией строительных проектов, сталкиваются с постоянной необходимостью их объемного финансирования, однако подходящих форм привлечения ресурсов находится достаточно ограниченное количество. Многие из них, такие как овердрафт, эффективное управление кредиторской и дебиторской задолженностью и другие, для строительных предприятий просто неактуальны. Постоянная подпитка текущей деятельности строительных компаний является фактически необходимым процессом финансирования долгосрочных и дорогостоящих проектов.

В итоге выбор источников средств для девелоперской (строительной) компании сводится к финансированию строительства за счет нескольких вариантов. Собственные средства, инвестиции, инструменты фондового рынка и кредитные средства. Жилищное строительство также финансируется еще за счет долевого участия.

Конечно, существуют и другие формы финансирования жилищного строительства. Такие как заключение предварительных договоров купли-продажи жилой недвижимости, вексельное финансирование строительства. Но их можно отнести к разряду «серых схем», применение которых чревато негативными юридическими и финансовыми последствиями. Поэтому рассматривать их в качестве возможного источника финансирования строительных проектов – довольно рисково и опасно.

Попробуем посмотреть на те аспекты финансирования, которые часто не учитываются.


За счет собственных средств
Очевидно, реализация строительных проектов за счет собственных средств является приоритетной формой финансирования строительства для любой организации. Но следует признать, что это похоже на утопию. За счет собственных средств можно строить один или два объекта недвижимости, но финансировать строительство как бизнес исключительно за счет собственных средств невозможно, нелогично и нерационально. Придется «замораживать» серьезные капиталовложения на достаточно длительные сроки, не имея никаких доходов по проектам до момента окончания стройки (если речь идет о возведении объектов коммерческой недвижимости).

Тут есть еще три важных момента. Казалось бы, финансирование строительства за счет собственных средств является оптимальным благодаря бесплатности ресурсов. Но, с другой стороны, если это осуществляется за счет собственных средств, полученных от другой (основной) деятельности, значит, эта деятельность достаточно рентабельная. И, возможно, ее доходность будет больше, чем проект, по которому ведется строительство. Возникает вопрос: следует ли финансировать строительный проект за счет собственных средств, если с их помощью можно профинансировать более рентабельную основную деятельность?

Этот вопрос становится еще более актуальным в свете второго нюанса. Финансирование строительных проектов за счет собственных средств делает процесс реализации строительных проектов более вальяжным и менее ответственным. Это приводит к затягиванию сроков реализации проекта вследствие отсутствия стимулирующего фактора, которым может выступать необходимость выполнения обязательств перед банком, инвестором или другими кредиторами. То есть многие строительные проекты за счет необходимости выполнения срочных обязательств перед финансирующей стороной стимулируют инициатора строительного проекта быть более мобильным, быстрее принимать решения, устанавливать штрафные санкции поставщикам и подрядчикам за срыв сроков и т.д., тем самым выполнять работы в срок.

Ну и третий важный фактор, который негативно влияет на процесс строительства за счет собственных средств, заключается в возникновении кассовых разрывов или в постоянном выборе между финансированием основной деятельности и вложениями в строительный проект.


За счет инвестиций
Для многих инициаторов строительных проектов инвестиции являются самым желаемым источником их финансирования по причине мнимого отсутствия платежей за использование финансовых ресурсов в процессе реализации строительного проекта.

Однако есть немало причин, из-за которых инвестиции в строительство могут быть признаны наименее подходящим вариантом финансирования строительства.

Во-первых, процесс инвестирования предполагает наличие другого процесса – возврата инвестиций, а для этого нужно построить объект, успешно его реализовать, а уже потом, получив доходы по проекту, отдать их львиную часть инвестору. А что будет, если проект окажется менее рентабельным, чем планировалось, или вовсе нерентабельным (причин для этого может быть множество)? Инвестиционный договор в любом случае необходимо выполнять, то есть выполнять за счет собственной прибыли или за счет собственных еще больших убытков по проекту.

Во-вторых, хотя инициатор проекта и инвестор разделяют прибыль от проекта, все риски проекта и убытки от реализации строительного проекта возложены, как правило, только на его инициатора.

И третья причина состоит в том, что очень часто инвестор, вложив деньги, требует разделения не только доходов по проекту, но и управленческих полномочий. Начинает активно вмешиваться в ход реализации проекта. А такое вмешательство иногда приводит к очень плачевным последствиям, особенно если инвестор не имеет непосредственного отношения к строительству и не знает нюансов производства и процесса реализации. Такое вмешательство часто приводит к дестабилизации деятельности предприятия.

Этот негативный нюанс и отличает инвестиционное финансирование от кредитования, в котором банк, как правило, не влияет на текущие процессы реализации строительного проекта. И на наш взгляд, утрата полномочий при необходимости нести риски по проекту – это слишком большая цена за привлечение инвестиционного финансирования. Лучше нести четко определенные расходы в виде процентов по кредиту, чем делить прибыль, вносить деструктив в работу предприятия и одновременно самостоятельно нести все риски по проекту.


За счет инструментов фондового рынка
Это, пожалуй, самая удобная и эффективная форма финансирования строительных проектов, которая позволяет привлечь долгосрочные и относительно недорогие ресурсы, сохранив финансовую самостоятельность и получив достаточно гибкие условия выполнения взятых обязательств.

Но и она не лишена недостатков. Привлечение такого рода финансирования могут позволить себе только достаточно большие компании. Для выхода на фондовые рынки строительная компания должна вести очень прозрачную деятельность, что не всегда возможно, учитывая нюансы реализации строительных проектов в России.


Долевое финансирование
Данная форма финансирования используется для строительства жилой недвижимости и регулируется на законодательном уровне нормами 214-ФЗ. Несмотря на возможные преимущества, которые получает дольщик, все же этот закон не гарантирует ему достаточной безопасности и не может защитить его от строительных аферистов, в чем можно убедиться, пролистывая новостную ленту.

Для строительной компании капитал дольщиков выгоден по причине получения бесплатного финансирования для осуществления строительства. Однако законодательные нормы накладывают на строительную компанию достаточно весомые и односторонние обязательства.

Застройщику необходимо придерживаться точных сроков строительства и стоимости выполнения строительных работ. Это, с одной стороны, хорошо, ибо стимулирует застройщика вовремя и в полном объеме выполнять обязательства. Но не учитываются риски инфляции, которые несет заемщик, ведь процесс строительства – долгосрочный, за время его реализации цена, указанная в договоре, может стать неактуальной.

Также не учитываются риски застройщика, связанные со срывом сроков, которые обусловлены не зависящими от него факторами. Самыми частым причинами срыва сроков и самой значительной проблемой застройщика при выборе такого вида финансирования являются задержки оплаты взносов самими дольщиками. Получается, что, не получив вовремя необходимую сумму долевых взносов, застройщик несет ответственность за срыв сроков.

Договор долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации, что не позволит строительным аферистам заключать по несколько договоров на продажу одной и той же квартиры. Однако одновременно этот факт не позволяет нормальному застройщику быть достаточно мобильным и искать клиента для продажи квартиры сразу же после отказа от нее предыдущего дольщика.

Таким образом, долевое финансирование строительства имеет тоже достаточно много негативных сторон для компании, которая внедряет строительные проекты.


За счет кредитных средств
Кредит также является недостаточно удобным инструментом финансирования строительных проектов. Четкий график погашения кредита (не всегда такого, как хотелось бы, размера), платность ресурсов, наличие залога. Зачастую невозможность получать кредиты на длительные сроки. Все эти факторы не стимулируют к выбору этой формы финансирования строительства. С другой стороны, мы смогли убедиться, что в любом случае вложенные в проект чужие деньги нужно возвращать с лихвой, так или иначе делиться прибылью от проекта с финансирующей стороной. Так не лучше ли сразу иметь четкое понимание, сколько нужно отдать за пользование ресурсами?

Ресурсы не предоставляются просто так. Выбрав «бесплатную» форму их получения, заемщик может оказаться в ситуации, которая может обернуться значительным ухудшением условий реализации строительных проектов, наложением множества ограничений и потерей полномочий. Стоят ли того «бесплатные» ресурсы?

Несмотря на всю природную нелояльность кредита как инструмента финансирования строительства, он является самым честным из множества вариантов. А шансов, что банк пойдет навстречу заемщику в затруднительной ситуации, обычно больше, чем в случае с инвестором или принципиальным дольщиком. И эту истину осознали множество российских строительных и девелоперских компаний – рост кредитного портфеля банков на десятки процентов в течение последних четырех лет тому яркое подтверждение.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2231 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах пл. от 18 метров.Монолит. Подробности по телефону! от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры в готовых домах площадью 25-89 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. Подробности по телефону! MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры площадью от 48 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры Торопитесь! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры в готовых домах площадью от 38 метров.Монолит. Звоните! 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада 8 км от МКАД. Квартиры площадью от 21 метра. Монолит-кирпич. квартиры в готовых домах всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 4 км от МКАД. Квартиры площадью от 22 метров. Монолит-кирпич, монолит. квартиры в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Акция месяца! Цены как на старте продаж в ЖК Купавна 2018! Меньше года до выдачи ключей. Торопитесь! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! Скидка 10% от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты в готовых домах пл. 47-107 метров. ГК: 3 кв. 2016 г. Монолит-кирпич. Спешите! от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 17% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит, другое. Звоните! от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте