Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Кредит на строительство: не такой уж плохой вариант…

С позиций финансиста: Дмитрий Карнеев, председатель правления банка «Хованский». Специально для IRN.RU

Строительство – отрасль экономики с одним из самых длинных операционных циклов. Это обуславливает особенности ее финансирования.


Формы финансирования в строительстве
Предприятия, которые занимаются реализацией строительных проектов, сталкиваются с постоянной необходимостью их объемного финансирования, однако подходящих форм привлечения ресурсов находится достаточно ограниченное количество. Многие из них, такие как овердрафт, эффективное управление кредиторской и дебиторской задолженностью и другие, для строительных предприятий просто неактуальны. Постоянная подпитка текущей деятельности строительных компаний является фактически необходимым процессом финансирования долгосрочных и дорогостоящих проектов.

В итоге выбор источников средств для девелоперской (строительной) компании сводится к финансированию строительства за счет нескольких вариантов. Собственные средства, инвестиции, инструменты фондового рынка и кредитные средства. Жилищное строительство также финансируется еще за счет долевого участия.

Конечно, существуют и другие формы финансирования жилищного строительства. Такие как заключение предварительных договоров купли-продажи жилой недвижимости, вексельное финансирование строительства. Но их можно отнести к разряду «серых схем», применение которых чревато негативными юридическими и финансовыми последствиями. Поэтому рассматривать их в качестве возможного источника финансирования строительных проектов – довольно рисково и опасно.

Попробуем посмотреть на те аспекты финансирования, которые часто не учитываются.


За счет собственных средств
Очевидно, реализация строительных проектов за счет собственных средств является приоритетной формой финансирования строительства для любой организации. Но следует признать, что это похоже на утопию. За счет собственных средств можно строить один или два объекта недвижимости, но финансировать строительство как бизнес исключительно за счет собственных средств невозможно, нелогично и нерационально. Придется «замораживать» серьезные капиталовложения на достаточно длительные сроки, не имея никаких доходов по проектам до момента окончания стройки (если речь идет о возведении объектов коммерческой недвижимости).

Тут есть еще три важных момента. Казалось бы, финансирование строительства за счет собственных средств является оптимальным благодаря бесплатности ресурсов. Но, с другой стороны, если это осуществляется за счет собственных средств, полученных от другой (основной) деятельности, значит, эта деятельность достаточно рентабельная. И, возможно, ее доходность будет больше, чем проект, по которому ведется строительство. Возникает вопрос: следует ли финансировать строительный проект за счет собственных средств, если с их помощью можно профинансировать более рентабельную основную деятельность?

Этот вопрос становится еще более актуальным в свете второго нюанса. Финансирование строительных проектов за счет собственных средств делает процесс реализации строительных проектов более вальяжным и менее ответственным. Это приводит к затягиванию сроков реализации проекта вследствие отсутствия стимулирующего фактора, которым может выступать необходимость выполнения обязательств перед банком, инвестором или другими кредиторами. То есть многие строительные проекты за счет необходимости выполнения срочных обязательств перед финансирующей стороной стимулируют инициатора строительного проекта быть более мобильным, быстрее принимать решения, устанавливать штрафные санкции поставщикам и подрядчикам за срыв сроков и т.д., тем самым выполнять работы в срок.

Ну и третий важный фактор, который негативно влияет на процесс строительства за счет собственных средств, заключается в возникновении кассовых разрывов или в постоянном выборе между финансированием основной деятельности и вложениями в строительный проект.


За счет инвестиций
Для многих инициаторов строительных проектов инвестиции являются самым желаемым источником их финансирования по причине мнимого отсутствия платежей за использование финансовых ресурсов в процессе реализации строительного проекта.

Однако есть немало причин, из-за которых инвестиции в строительство могут быть признаны наименее подходящим вариантом финансирования строительства.

Во-первых, процесс инвестирования предполагает наличие другого процесса – возврата инвестиций, а для этого нужно построить объект, успешно его реализовать, а уже потом, получив доходы по проекту, отдать их львиную часть инвестору. А что будет, если проект окажется менее рентабельным, чем планировалось, или вовсе нерентабельным (причин для этого может быть множество)? Инвестиционный договор в любом случае необходимо выполнять, то есть выполнять за счет собственной прибыли или за счет собственных еще больших убытков по проекту.

Во-вторых, хотя инициатор проекта и инвестор разделяют прибыль от проекта, все риски проекта и убытки от реализации строительного проекта возложены, как правило, только на его инициатора.

И третья причина состоит в том, что очень часто инвестор, вложив деньги, требует разделения не только доходов по проекту, но и управленческих полномочий. Начинает активно вмешиваться в ход реализации проекта. А такое вмешательство иногда приводит к очень плачевным последствиям, особенно если инвестор не имеет непосредственного отношения к строительству и не знает нюансов производства и процесса реализации. Такое вмешательство часто приводит к дестабилизации деятельности предприятия.

Этот негативный нюанс и отличает инвестиционное финансирование от кредитования, в котором банк, как правило, не влияет на текущие процессы реализации строительного проекта. И на наш взгляд, утрата полномочий при необходимости нести риски по проекту – это слишком большая цена за привлечение инвестиционного финансирования. Лучше нести четко определенные расходы в виде процентов по кредиту, чем делить прибыль, вносить деструктив в работу предприятия и одновременно самостоятельно нести все риски по проекту.


За счет инструментов фондового рынка
Это, пожалуй, самая удобная и эффективная форма финансирования строительных проектов, которая позволяет привлечь долгосрочные и относительно недорогие ресурсы, сохранив финансовую самостоятельность и получив достаточно гибкие условия выполнения взятых обязательств.

Но и она не лишена недостатков. Привлечение такого рода финансирования могут позволить себе только достаточно большие компании. Для выхода на фондовые рынки строительная компания должна вести очень прозрачную деятельность, что не всегда возможно, учитывая нюансы реализации строительных проектов в России.


Долевое финансирование
Данная форма финансирования используется для строительства жилой недвижимости и регулируется на законодательном уровне нормами 214-ФЗ. Несмотря на возможные преимущества, которые получает дольщик, все же этот закон не гарантирует ему достаточной безопасности и не может защитить его от строительных аферистов, в чем можно убедиться, пролистывая новостную ленту.

Для строительной компании капитал дольщиков выгоден по причине получения бесплатного финансирования для осуществления строительства. Однако законодательные нормы накладывают на строительную компанию достаточно весомые и односторонние обязательства.

Застройщику необходимо придерживаться точных сроков строительства и стоимости выполнения строительных работ. Это, с одной стороны, хорошо, ибо стимулирует застройщика вовремя и в полном объеме выполнять обязательства. Но не учитываются риски инфляции, которые несет заемщик, ведь процесс строительства – долгосрочный, за время его реализации цена, указанная в договоре, может стать неактуальной.

Также не учитываются риски застройщика, связанные со срывом сроков, которые обусловлены не зависящими от него факторами. Самыми частым причинами срыва сроков и самой значительной проблемой застройщика при выборе такого вида финансирования являются задержки оплаты взносов самими дольщиками. Получается, что, не получив вовремя необходимую сумму долевых взносов, застройщик несет ответственность за срыв сроков.

Договор долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации, что не позволит строительным аферистам заключать по несколько договоров на продажу одной и той же квартиры. Однако одновременно этот факт не позволяет нормальному застройщику быть достаточно мобильным и искать клиента для продажи квартиры сразу же после отказа от нее предыдущего дольщика.

Таким образом, долевое финансирование строительства имеет тоже достаточно много негативных сторон для компании, которая внедряет строительные проекты.


За счет кредитных средств
Кредит также является недостаточно удобным инструментом финансирования строительных проектов. Четкий график погашения кредита (не всегда такого, как хотелось бы, размера), платность ресурсов, наличие залога. Зачастую невозможность получать кредиты на длительные сроки. Все эти факторы не стимулируют к выбору этой формы финансирования строительства. С другой стороны, мы смогли убедиться, что в любом случае вложенные в проект чужие деньги нужно возвращать с лихвой, так или иначе делиться прибылью от проекта с финансирующей стороной. Так не лучше ли сразу иметь четкое понимание, сколько нужно отдать за пользование ресурсами?

Ресурсы не предоставляются просто так. Выбрав «бесплатную» форму их получения, заемщик может оказаться в ситуации, которая может обернуться значительным ухудшением условий реализации строительных проектов, наложением множества ограничений и потерей полномочий. Стоят ли того «бесплатные» ресурсы?

Несмотря на всю природную нелояльность кредита как инструмента финансирования строительства, он является самым честным из множества вариантов. А шансов, что банк пойдет навстречу заемщику в затруднительной ситуации, обычно больше, чем в случае с инвестором или принципиальным дольщиком. И эту истину осознали множество российских строительных и девелоперских компаний – рост кредитного портфеля банков на десятки процентов в течение последних четырех лет тому яркое подтверждение.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2241 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 47 до 350 кв.м. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека от 5,5% Квартиры от 8,3 млн руб! Закрытая территория, подземный паркинг. Свой парк с прудом, школа и д/сад. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов 1-2-комнатные апартаменты в Подмосковье.Монолит. от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры в готовых домах площадью 39-107 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Парк Мира Последние 8 апартаментов в жилом квартале с инфраструктурой европейского уровня. 5 минут от м.Алексеевкая. Застройщик: Смайнэкс. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры площадью 29-117 кв.м.Монолит, другое. Подробности по телефону! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 18 до 47 кв.м. Монолит. Звоните! от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры площадью 49-136 кв.м.Монолит. Спешите! Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 46 до 137 кв.м. Монолит. Звоните! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово 1-3-комнатные квартиры площадью 36-86 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте