Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Кредит на строительство: не такой уж плохой вариант…

С позиций финансиста: Дмитрий Карнеев, председатель правления банка «Хованский». Специально для IRN.RU

Строительство – отрасль экономики с одним из самых длинных операционных циклов. Это обуславливает особенности ее финансирования.


Формы финансирования в строительстве
Предприятия, которые занимаются реализацией строительных проектов, сталкиваются с постоянной необходимостью их объемного финансирования, однако подходящих форм привлечения ресурсов находится достаточно ограниченное количество. Многие из них, такие как овердрафт, эффективное управление кредиторской и дебиторской задолженностью и другие, для строительных предприятий просто неактуальны. Постоянная подпитка текущей деятельности строительных компаний является фактически необходимым процессом финансирования долгосрочных и дорогостоящих проектов.

В итоге выбор источников средств для девелоперской (строительной) компании сводится к финансированию строительства за счет нескольких вариантов. Собственные средства, инвестиции, инструменты фондового рынка и кредитные средства. Жилищное строительство также финансируется еще за счет долевого участия.

Конечно, существуют и другие формы финансирования жилищного строительства. Такие как заключение предварительных договоров купли-продажи жилой недвижимости, вексельное финансирование строительства. Но их можно отнести к разряду «серых схем», применение которых чревато негативными юридическими и финансовыми последствиями. Поэтому рассматривать их в качестве возможного источника финансирования строительных проектов – довольно рисково и опасно.

Попробуем посмотреть на те аспекты финансирования, которые часто не учитываются.


За счет собственных средств
Очевидно, реализация строительных проектов за счет собственных средств является приоритетной формой финансирования строительства для любой организации. Но следует признать, что это похоже на утопию. За счет собственных средств можно строить один или два объекта недвижимости, но финансировать строительство как бизнес исключительно за счет собственных средств невозможно, нелогично и нерационально. Придется «замораживать» серьезные капиталовложения на достаточно длительные сроки, не имея никаких доходов по проектам до момента окончания стройки (если речь идет о возведении объектов коммерческой недвижимости).

Тут есть еще три важных момента. Казалось бы, финансирование строительства за счет собственных средств является оптимальным благодаря бесплатности ресурсов. Но, с другой стороны, если это осуществляется за счет собственных средств, полученных от другой (основной) деятельности, значит, эта деятельность достаточно рентабельная. И, возможно, ее доходность будет больше, чем проект, по которому ведется строительство. Возникает вопрос: следует ли финансировать строительный проект за счет собственных средств, если с их помощью можно профинансировать более рентабельную основную деятельность?

Этот вопрос становится еще более актуальным в свете второго нюанса. Финансирование строительных проектов за счет собственных средств делает процесс реализации строительных проектов более вальяжным и менее ответственным. Это приводит к затягиванию сроков реализации проекта вследствие отсутствия стимулирующего фактора, которым может выступать необходимость выполнения обязательств перед банком, инвестором или другими кредиторами. То есть многие строительные проекты за счет необходимости выполнения срочных обязательств перед финансирующей стороной стимулируют инициатора строительного проекта быть более мобильным, быстрее принимать решения, устанавливать штрафные санкции поставщикам и подрядчикам за срыв сроков и т.д., тем самым выполнять работы в срок.

Ну и третий важный фактор, который негативно влияет на процесс строительства за счет собственных средств, заключается в возникновении кассовых разрывов или в постоянном выборе между финансированием основной деятельности и вложениями в строительный проект.


За счет инвестиций
Для многих инициаторов строительных проектов инвестиции являются самым желаемым источником их финансирования по причине мнимого отсутствия платежей за использование финансовых ресурсов в процессе реализации строительного проекта.

Однако есть немало причин, из-за которых инвестиции в строительство могут быть признаны наименее подходящим вариантом финансирования строительства.

Во-первых, процесс инвестирования предполагает наличие другого процесса – возврата инвестиций, а для этого нужно построить объект, успешно его реализовать, а уже потом, получив доходы по проекту, отдать их львиную часть инвестору. А что будет, если проект окажется менее рентабельным, чем планировалось, или вовсе нерентабельным (причин для этого может быть множество)? Инвестиционный договор в любом случае необходимо выполнять, то есть выполнять за счет собственной прибыли или за счет собственных еще больших убытков по проекту.

Во-вторых, хотя инициатор проекта и инвестор разделяют прибыль от проекта, все риски проекта и убытки от реализации строительного проекта возложены, как правило, только на его инициатора.

И третья причина состоит в том, что очень часто инвестор, вложив деньги, требует разделения не только доходов по проекту, но и управленческих полномочий. Начинает активно вмешиваться в ход реализации проекта. А такое вмешательство иногда приводит к очень плачевным последствиям, особенно если инвестор не имеет непосредственного отношения к строительству и не знает нюансов производства и процесса реализации. Такое вмешательство часто приводит к дестабилизации деятельности предприятия.

Этот негативный нюанс и отличает инвестиционное финансирование от кредитования, в котором банк, как правило, не влияет на текущие процессы реализации строительного проекта. И на наш взгляд, утрата полномочий при необходимости нести риски по проекту – это слишком большая цена за привлечение инвестиционного финансирования. Лучше нести четко определенные расходы в виде процентов по кредиту, чем делить прибыль, вносить деструктив в работу предприятия и одновременно самостоятельно нести все риски по проекту.


За счет инструментов фондового рынка
Это, пожалуй, самая удобная и эффективная форма финансирования строительных проектов, которая позволяет привлечь долгосрочные и относительно недорогие ресурсы, сохранив финансовую самостоятельность и получив достаточно гибкие условия выполнения взятых обязательств.

Но и она не лишена недостатков. Привлечение такого рода финансирования могут позволить себе только достаточно большие компании. Для выхода на фондовые рынки строительная компания должна вести очень прозрачную деятельность, что не всегда возможно, учитывая нюансы реализации строительных проектов в России.


Долевое финансирование
Данная форма финансирования используется для строительства жилой недвижимости и регулируется на законодательном уровне нормами 214-ФЗ. Несмотря на возможные преимущества, которые получает дольщик, все же этот закон не гарантирует ему достаточной безопасности и не может защитить его от строительных аферистов, в чем можно убедиться, пролистывая новостную ленту.

Для строительной компании капитал дольщиков выгоден по причине получения бесплатного финансирования для осуществления строительства. Однако законодательные нормы накладывают на строительную компанию достаточно весомые и односторонние обязательства.

Застройщику необходимо придерживаться точных сроков строительства и стоимости выполнения строительных работ. Это, с одной стороны, хорошо, ибо стимулирует застройщика вовремя и в полном объеме выполнять обязательства. Но не учитываются риски инфляции, которые несет заемщик, ведь процесс строительства – долгосрочный, за время его реализации цена, указанная в договоре, может стать неактуальной.

Также не учитываются риски застройщика, связанные со срывом сроков, которые обусловлены не зависящими от него факторами. Самыми частым причинами срыва сроков и самой значительной проблемой застройщика при выборе такого вида финансирования являются задержки оплаты взносов самими дольщиками. Получается, что, не получив вовремя необходимую сумму долевых взносов, застройщик несет ответственность за срыв сроков.

Договор долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации, что не позволит строительным аферистам заключать по несколько договоров на продажу одной и той же квартиры. Однако одновременно этот факт не позволяет нормальному застройщику быть достаточно мобильным и искать клиента для продажи квартиры сразу же после отказа от нее предыдущего дольщика.

Таким образом, долевое финансирование строительства имеет тоже достаточно много негативных сторон для компании, которая внедряет строительные проекты.


За счет кредитных средств
Кредит также является недостаточно удобным инструментом финансирования строительных проектов. Четкий график погашения кредита (не всегда такого, как хотелось бы, размера), платность ресурсов, наличие залога. Зачастую невозможность получать кредиты на длительные сроки. Все эти факторы не стимулируют к выбору этой формы финансирования строительства. С другой стороны, мы смогли убедиться, что в любом случае вложенные в проект чужие деньги нужно возвращать с лихвой, так или иначе делиться прибылью от проекта с финансирующей стороной. Так не лучше ли сразу иметь четкое понимание, сколько нужно отдать за пользование ресурсами?

Ресурсы не предоставляются просто так. Выбрав «бесплатную» форму их получения, заемщик может оказаться в ситуации, которая может обернуться значительным ухудшением условий реализации строительных проектов, наложением множества ограничений и потерей полномочий. Стоят ли того «бесплатные» ресурсы?

Несмотря на всю природную нелояльность кредита как инструмента финансирования строительства, он является самым честным из множества вариантов. А шансов, что банк пойдет навстречу заемщику в затруднительной ситуации, обычно больше, чем в случае с инвестором или принципиальным дольщиком. И эту истину осознали множество российских строительных и девелоперских компаний – рост кредитного портфеля банков на десятки процентов в течение последних четырех лет тому яркое подтверждение.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2267 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,5 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Видовые квартиры у леса. Монолитные дома. Увеличенные окна. Двор без машин. Метро "Саларьево". от 4,1 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Выгодные условия приобретения на квартиры в готовых корпусах. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Семейный микрорайон. Звоните! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Спешите! Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью от 21 метра.Монолит. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Квартиры площадью 52-172 кв.м.Монолит-кирпич. от 130 000 руб/кв м.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Новый жилой комплекс от надежного застройщика! Паркинг. Охраняемая территория. Детский сад. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Дизайнерская отделка. Застройщик. 214-ФЗ от 2,7 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. от 3,6 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Поселок готов. Свой детский сад. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км.