Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Инвестиции в недвижимость Германии: новый потенциал

Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, специально для IRN.RU

Студенческая недвижимость является одним из наиболее доходных сегментов мирового рынка коммерческой недвижимости и позволяет генерировать рентный доход в размере 7-10% от стоимости объекта ежегодно.

Вместе с тем есть страна, где в течение целого десятилетия существенный рост спроса на студенческое жилье не вызывал отклика со стороны застройщиков и не вызывал роста предложения. Это неминуемо создало предпосылки для формирования отложенного спроса в сегменте студенческой недвижимости, а также создало потенциал для извлечения солидной прибыли, что, как следствие, привело к резкой активизации инвестиционной активности в данном сегменте рынка недвижимости. Международный экономический кризис лишь усилил перспективность сегмента студенческой недвижимости Германии. Не секрет, что многие молодые специалисты, столкнувшиеся в этот период в США и Европе с нехваткой рабочих мест, решили «пересидеть» трудные времена, продолжив образование, чтобы впоследствии претендовать на более высокие должности.


Возможности
Российские инвесторы наряду с другими иностранными и внутренними инвесторами могут инвестировать в студенческую недвижимость в Германии одним из следующих способов:

  • инвестиции в девелоперский проект строительства студенческого коммерческого общежития (инвестиции от 2 млн евро)
  • покупка функционирующего коммерческого студенческого общежития целиком (инвестиции от 1 млн евро)
  • покупка комнаты или блока комнат в новом коммерческом общежитии (инвестиции от 60 тыс. евро)
  • покупка квартиры на первичном или вторичном рынке, расположенной неподалеку от университета (инвестиции от 30 тыс. евро)
  • покупка пая инвестиционного фонда, специализирующегося на вложениях в студенческую недвижимость (инвестиции от 3 тыс. евро)

Ограничений для иностранных инвесторов в Германии не существует. Как следствие, для иностранных инвесторов не требуется прохождение каких-либо дополнительных процедур в сравнении с внутренними инвесторами.


Состояние рынка
В Германии с 2002 по 2012 год численность местных студентов увеличилась на 18%, до 2,1 млн человек. За тот же период количество иностранных студентов, обучающихся в университетах Германии, выросло более чем в три раза – с 128 000 до 383 000 студентов. А количество койко-мест в университетских кампусах с 2002 г. практически не изменилось и сейчас составляет 225 000 единиц на 2,4 млн студентов, обучающихся в Германии. 

С учетом того, что 81% первокурсников желали бы жить в арендованных квартирах по сравнению с 10% первокурсников, отдающих предпочтение университетским общежитиям, нагрузка на рынок аренды жилья со стороны студентов – колоссальная. К тому же не все арендуемое студентами жилье соответствует их предпочтениям и ожиданиям.

По оценкам экспертов, нынешний дефицит предложения на рынке студенческой недвижимости в Германии составляет как минимум 70 000 единиц жилья.

Подобная ситуация не могла оставаться незамеченной немецкими и международными инвесторами. Благодаря активизации инвесторов и застройщиков с 2010 г. немецкий рынок студенческого жилья стал входить в тройку лидеров в мире по объему заключаемых транзакций.

Вместе с тем сам рынок студенческого жилья Германии неоднороден.

В стране насчитывается 180 университетов и 51 город с численностью студентов более 10 000 человек.

Основными рынками студенческой недвижимости являются Мюнхен, Гамбург, Франкфурт, Штутгарт, Бремен, Кельн, Бонн, Ганновер, Дармштадт, Карлсруэ, Фрейбург, Триер, Гиебен, Ахен, Эрланген, Тюбинген, Хайдельберг, Марбург. Эти города характеризуются наименьшими рисками инвестирования в данный сегмент недвижимости, им присуща стабильность всех ключевых показателей рынка и высокая отдача на инвестиции.

Ко второму эшелону относятся города, чьи рынки студенческой недвижимости демонстрируют стремительный прирост основных показателей. В данном контексте речь идет о Берлине, Дрездене, Киле, Потсдаме, Майнце, Грайфсвальде, Вюрцбурге, Йене, Мюнстере.

Городами, на территории которых в ближайшие несколько лет ожидается резкий рост рынков студенческой недвижимости, являются Дюссельдорф, Регенсбург, Аугсбург, Констанц, Падерборн, Мангейм, Саарбрюккен, Эссен, Оснабрюк, Кайзерслаутерн.

Остальные «студенческие города» относятся экспертами к категории «темных лошадок», т.к. поведение их рынков студенческой недвижимости не представляется возможным предсказать, и вложения в которые относятся к более рискованным. Речь идет о Дортмунде, Ростоке, Лейпциге, Касселе, Билефельде, Бохуме, Вуппертале, Геттингене, Магдебурге, Зигене, Дуйсбурге, Брауншвейге, Галле.

Во всех перечисленных городах средний срок эксплуатации студенческого жилья составляет около 25 лет, что в среднесрочной перспективе существенно снижает привлекательность инвестиций. Это обуславливается как увеличением эксплуатационных расходов, так и неминуемым сокращением спроса вследствие ухудшения технического состояния объектов.

Исходя из долгосрочного характера инвестиций в недвижимость, вложения целесообразно осуществлять либо в строящиеся объекты, либо в объекты, возведенные несколько лет назад специально для сдачи в аренду студентам. В первую очередь речь идет о коммерческих студенческих общежитиях и об однокомнатных квартирах-студиях в новых жилых комплексах вблизи крупных учебных заведений. В общей площади жилого фонда Германии на таковые приходится менее 1%. При стоимости от 2000 евро за 1 кв. м рентная доходность данной недвижимости может достигать 8-10% в год, что в 1,5 - 2 раза выше обыкновенного арендного жилья в этих же городах.

Правда, инвестиционная активность внутренних и международных инвесторов сейчас существенно ограничена нехваткой качественного предложения на рынке студенческой недвижимости в Германии.


Риски
В силу высокой прозрачности немецкого рынка недвижимости и высокой юридической защищенности всех участников рынка (в том числе и инвесторов) можно констатировать, что вложения в немецкий рынок недвижимости вообще и в студенческую недвижимость в частности являются низкорискованными.

В первую очередь это утверждение справедливо в случае покупки уже готовых объектов недвижимости. В случае же инвестирования в девелоперский проект риски будут объективно выше. Но и прибыль инвестора в этом случае выше и составляет не менее 20-25% годовых.


Подробности входа на рынок
При покупке объекта недвижимости в Германии предстоит оплатить разовый налог на покупку, который в зависимости от федеральной земли составляет от 3,5% до 5% от стоимости объекта недвижимости.

В процессе сдачи объекта недвижимости в аренду инвестор уплачивает:

  • налог на землю (в среднем составляет около 1,5% от суммы годового рентного дохода);
  • в случае приобретения объекта на юридические лицо: корпоративный налог с учетом т.н. «надбавки за солидарность» (15,85% от чистой прибыли, уменьшенной на сумму амортизационных отчислений) + налог на дивиденды (13%);
  • в случае приобретения объекта на физическое лицо: подоходный налог, ставка которого зависит от суммы дохода и варьируется от 14% до 45%).
 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2815 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 18 до 47 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Спешите! Квартиры площадью 38-101 кв.м.Монолит. 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Дополнительная скидка в офисе продаж! Квартиры бизнес-класса от 8,1 млн. р.!м. Аминьевское шоссе – 550 м. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Акция месяца! Цены как на старте продаж в ЖК Купавна 2018! Меньше года до выдачи ключей. Торопитесь! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 17% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты в готовых домах пл. 47-107 метров. ГК: 3 кв. 2016 г. Монолит-кирпич. Спешите! от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Спешите! Квартиры пл. от 25 метров. Монолит. квартиры в готовых домах MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 46 до 137 кв.м. Монолит. от 150 000 руб. кв.м Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Квартиры в готовых домах площадью от 22 метров.Монолит-кирпич, монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Спешите! 1-5-комнатные квартиры площадью 48-131 метр. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада 8 км от МКАД. Квартиры площадью от 21 метра. Монолит-кирпич. квартиры в готовых домах Торопитесь! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит, другое. Звоните! от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте