Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Инвестиции в недвижимость Германии: новый потенциал

Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, специально для IRN.RU

Студенческая недвижимость является одним из наиболее доходных сегментов мирового рынка коммерческой недвижимости и позволяет генерировать рентный доход в размере 7-10% от стоимости объекта ежегодно.

Вместе с тем есть страна, где в течение целого десятилетия существенный рост спроса на студенческое жилье не вызывал отклика со стороны застройщиков и не вызывал роста предложения. Это неминуемо создало предпосылки для формирования отложенного спроса в сегменте студенческой недвижимости, а также создало потенциал для извлечения солидной прибыли, что, как следствие, привело к резкой активизации инвестиционной активности в данном сегменте рынка недвижимости. Международный экономический кризис лишь усилил перспективность сегмента студенческой недвижимости Германии. Не секрет, что многие молодые специалисты, столкнувшиеся в этот период в США и Европе с нехваткой рабочих мест, решили «пересидеть» трудные времена, продолжив образование, чтобы впоследствии претендовать на более высокие должности.


Возможности
Российские инвесторы наряду с другими иностранными и внутренними инвесторами могут инвестировать в студенческую недвижимость в Германии одним из следующих способов:

  • инвестиции в девелоперский проект строительства студенческого коммерческого общежития (инвестиции от 2 млн евро)
  • покупка функционирующего коммерческого студенческого общежития целиком (инвестиции от 1 млн евро)
  • покупка комнаты или блока комнат в новом коммерческом общежитии (инвестиции от 60 тыс. евро)
  • покупка квартиры на первичном или вторичном рынке, расположенной неподалеку от университета (инвестиции от 30 тыс. евро)
  • покупка пая инвестиционного фонда, специализирующегося на вложениях в студенческую недвижимость (инвестиции от 3 тыс. евро)

Ограничений для иностранных инвесторов в Германии не существует. Как следствие, для иностранных инвесторов не требуется прохождение каких-либо дополнительных процедур в сравнении с внутренними инвесторами.


Состояние рынка
В Германии с 2002 по 2012 год численность местных студентов увеличилась на 18%, до 2,1 млн человек. За тот же период количество иностранных студентов, обучающихся в университетах Германии, выросло более чем в три раза – с 128 000 до 383 000 студентов. А количество койко-мест в университетских кампусах с 2002 г. практически не изменилось и сейчас составляет 225 000 единиц на 2,4 млн студентов, обучающихся в Германии. 

С учетом того, что 81% первокурсников желали бы жить в арендованных квартирах по сравнению с 10% первокурсников, отдающих предпочтение университетским общежитиям, нагрузка на рынок аренды жилья со стороны студентов – колоссальная. К тому же не все арендуемое студентами жилье соответствует их предпочтениям и ожиданиям.

По оценкам экспертов, нынешний дефицит предложения на рынке студенческой недвижимости в Германии составляет как минимум 70 000 единиц жилья.

Подобная ситуация не могла оставаться незамеченной немецкими и международными инвесторами. Благодаря активизации инвесторов и застройщиков с 2010 г. немецкий рынок студенческого жилья стал входить в тройку лидеров в мире по объему заключаемых транзакций.

Вместе с тем сам рынок студенческого жилья Германии неоднороден.

В стране насчитывается 180 университетов и 51 город с численностью студентов более 10 000 человек.

Основными рынками студенческой недвижимости являются Мюнхен, Гамбург, Франкфурт, Штутгарт, Бремен, Кельн, Бонн, Ганновер, Дармштадт, Карлсруэ, Фрейбург, Триер, Гиебен, Ахен, Эрланген, Тюбинген, Хайдельберг, Марбург. Эти города характеризуются наименьшими рисками инвестирования в данный сегмент недвижимости, им присуща стабильность всех ключевых показателей рынка и высокая отдача на инвестиции.

Ко второму эшелону относятся города, чьи рынки студенческой недвижимости демонстрируют стремительный прирост основных показателей. В данном контексте речь идет о Берлине, Дрездене, Киле, Потсдаме, Майнце, Грайфсвальде, Вюрцбурге, Йене, Мюнстере.

Городами, на территории которых в ближайшие несколько лет ожидается резкий рост рынков студенческой недвижимости, являются Дюссельдорф, Регенсбург, Аугсбург, Констанц, Падерборн, Мангейм, Саарбрюккен, Эссен, Оснабрюк, Кайзерслаутерн.

Остальные «студенческие города» относятся экспертами к категории «темных лошадок», т.к. поведение их рынков студенческой недвижимости не представляется возможным предсказать, и вложения в которые относятся к более рискованным. Речь идет о Дортмунде, Ростоке, Лейпциге, Касселе, Билефельде, Бохуме, Вуппертале, Геттингене, Магдебурге, Зигене, Дуйсбурге, Брауншвейге, Галле.

Во всех перечисленных городах средний срок эксплуатации студенческого жилья составляет около 25 лет, что в среднесрочной перспективе существенно снижает привлекательность инвестиций. Это обуславливается как увеличением эксплуатационных расходов, так и неминуемым сокращением спроса вследствие ухудшения технического состояния объектов.

Исходя из долгосрочного характера инвестиций в недвижимость, вложения целесообразно осуществлять либо в строящиеся объекты, либо в объекты, возведенные несколько лет назад специально для сдачи в аренду студентам. В первую очередь речь идет о коммерческих студенческих общежитиях и об однокомнатных квартирах-студиях в новых жилых комплексах вблизи крупных учебных заведений. В общей площади жилого фонда Германии на таковые приходится менее 1%. При стоимости от 2000 евро за 1 кв. м рентная доходность данной недвижимости может достигать 8-10% в год, что в 1,5 - 2 раза выше обыкновенного арендного жилья в этих же городах.

Правда, инвестиционная активность внутренних и международных инвесторов сейчас существенно ограничена нехваткой качественного предложения на рынке студенческой недвижимости в Германии.


Риски
В силу высокой прозрачности немецкого рынка недвижимости и высокой юридической защищенности всех участников рынка (в том числе и инвесторов) можно констатировать, что вложения в немецкий рынок недвижимости вообще и в студенческую недвижимость в частности являются низкорискованными.

В первую очередь это утверждение справедливо в случае покупки уже готовых объектов недвижимости. В случае же инвестирования в девелоперский проект риски будут объективно выше. Но и прибыль инвестора в этом случае выше и составляет не менее 20-25% годовых.


Подробности входа на рынок
При покупке объекта недвижимости в Германии предстоит оплатить разовый налог на покупку, который в зависимости от федеральной земли составляет от 3,5% до 5% от стоимости объекта недвижимости.

В процессе сдачи объекта недвижимости в аренду инвестор уплачивает:

  • налог на землю (в среднем составляет около 1,5% от суммы годового рентного дохода);
  • в случае приобретения объекта на юридические лицо: корпоративный налог с учетом т.н. «надбавки за солидарность» (15,85% от чистой прибыли, уменьшенной на сумму амортизационных отчислений) + налог на дивиденды (13%);
  • в случае приобретения объекта на физическое лицо: подоходный налог, ставка которого зависит от суммы дохода и варьируется от 14% до 45%).
 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2823 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Спешите! Квартиры площадью от 29 метров. Монолит, другое. квартиры в готовых домах с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры в готовых домах площадью 39-107 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. Монолит. Торопитесь! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Новые 1-2-комнатные апартаменты. Монолит. от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 23 до 47 кв.м. Монолит. от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Квартиры площадью 36-86 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Квартиры с отделкой от 6,8 млн руб. Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Сдача в 2018г.! м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Торопитесь! Квартиры пл. 49-136 кв.м.Монолит. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Торопитесь! Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 46 до 137 кв.м. Монолит. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте