Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Какое жилье в новостройке вы бы купили?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Загородная недвижимость и ее инфраструктура: выйти из заколдованного круга

«Создание комфортной среды обитания в поселках-гибридах» – директор проектного бюро «Зодчий» Светлана Ильина

Архитекторы, проектировщики представляют собой своего рода «прокладку» между потребителями и теми, кто реализует проекты, считает директор проектного бюро «Зодчий» Светлана Ильина. Более того, с одной стороны, приходится представлять интересы потребителей, с другой – девелоперов, которым важно получить продукт, который они смогут успешно продать.

Она заявила об этом на круглом столе «Эволюция жилой недвижимости Подмосковья: размывание грани между городским и загородным жильем», организованном аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» в Гостином дворе в рамках выставки «Домэкспо».

«Ритм сегодняшней жизни таков, что человеку необходимо ежедневно отдыхать, – считает Светлана Ильина. – Люди, которые каждый день должны «работать мозгами», подвергаются постоянным стрессам, и они уже в 1990-е гг. (по крайней мере те, кто мог себе это позволить) потянулись за город».

Именно загородное жилье позволяет иметь такой ежедневный отдых. Но в основном – по финансовым соображениям или иным – люди предпочитали участки без подряда. И хорошо, если с подведенными коммуникациями, а то и без них.

Но, по ее словам, эйфория от отрыва от цивилизации прошла. Внезапно люди поняли: ближайший магазин далеко, чтобы купить любой, даже минимальный набор продуктов – надо ехать несколько километров.

Дальше – больше: в выходные дни заняться нечем. В кино, в театр, с детьми в зоопарк – нужно ехать в город. Чтобы сходить в развлекательный центр, на матч – в город. Хорошие школы, достойные детские сады оказались далеко. И вместо отдыха человек должен тратить время и силы, чтобы сначала развести детей по этим местам, а потом забрать их оттуда.

В результате человек захотел иметь инфраструктуру там, где он живет – за городом. На сегодняшний день инфраструктура – такая же необходимость, наряду с транспортной доступностью (чтобы добираться до работы) и природой.

Однако, как только мы захотели более комфортное жилье (в плане инфраструктуры), мы должны быть готовы за него больше платить. Что делает в такой ситуации девелопер? Инфраструктура, которую хочет видеть потребитель, стоит больших денег. И затраты на нее перекладываются на потребителя, поэтому растет цена квадратного метра жилья.

Чтобы цена квадратного метра не росла запредельно, девелопер начинает стремиться увеличить выход площадей, чтобы стоимость инфраструктуры более мягко распределялась на общий объем. Увеличивается плотность застройки. Вспомните: в 1990-х гг. популярностью пользовались участки в 15-20 соток, сейчас опять привычный формат вернулся к шести соткам. Плотность застройки увеличилась.

Новый этап – строительство таунхаусов с участками по 2-4 сотки. Но нужно обратить внимание: таким образом уже нивелируется статус поселка.

Следующий вариант – строить смешанные, гибридные поселки, в которых присутствуют все виды жилья.

Важно: застройщику всегда проще оформить в собственность или получить разрешение на застройку одного большого участка, чем нескольких маленьких. На пять маленьких поселков затрат – финансовых, временных, трудоемких – будет в пять раз больше, чем на один большой.

В маленьком поселке нельзя создать полноценную инфраструктуру, нельзя обеспечить столь же мощную систему охраны, безопасности, как в большом. Только в больших поселках возможно наладить системы «умных домов», энергосберегающих и экологически чистых технологий.

«Подчеркнем главную проблему: все сводится к увеличению плотности застройки ради снижения цены квадратного метра», – отметила Светлана Ильина.


Сложности инвесторов
При создании поселков-гибридов главная цель застройщика – экономия на всем. И это понятно: его основная задача в принципе – получение прибыли. На сегодняшний день рентабельными являются поселки от 50-60 га с числом домовладений от 300. И это при условии создания нормальной инженерной и минимальной социальной инфраструктуры. Потому что на 60 га нерационально размещать школы, детские сады… Речь может идти только о каких-то небольших пользующихся спросом объектах.

При строительстве гибридных поселков есть и другие сложности. Малоэтажная застройка теснится вокруг Москвы, на большем расстоянии от ее границ простираются земли сельхозугодий. Максимально, на что можно рассчитывать – это перевести их в категорию земель ИЖС. Хотя даже на таких участках порой пытаются возвести 3-4-этажный многоквартирный дом. Разумеется, это незаконно.

Но проблема не только и не столько в законе. Есть и социальная сложность. Это непримиримость между владельцами индивидуальных коттеджей и обладателями квартир в 3-4-этажных домах. Первые, выезжая из «городского муравейника», хотят получить обособленное качественное жилье за городом. Они не желают смотреть из окна на стену четырехэтажного дома. На балконы, завешенные сушащимся бельем.

Светлана Ильина привела в пример историю одного элитного поселка в Подмосковье, построенного в начале 1990-х гг. Он расположен в прекрасном месте, на территории, примыкающей к реликтовому лесу и великолепному озеру. «В нем сразу поселились члены городской администрации и владельцы заводов, газет, пароходов», – сказала она. Но прошло время, и недавно неподалеку был построен новый поселок – с малоэтажным многоквартирным жильем, таунхаусами, с обширной инфраструктурой и т.д. В результате первый поселок стал срочно распродаваться на вторичном рынке – «владельцы заводов» оттуда ушли. Они не захотели такого соседства. То есть проблему социальной напряженности при возведении поселка-гибрида нужно обязательно принимать во внимание.

Возникают и дополнительные инженерно-технические проблемы – на большой поселок нужно несколько водозаборных скважин, дополнительные очистные сооружения, системы сброса сточных вод… Возникает вопрос пропорционального содержания этой инфраструктуры, как должна распределяться финансовая нагрузка на владельцев квартир и особняков? Исходя из занимаемых квадратных метров или числа проживающих?

Вывод – чем меньше мы строим многоквартирного жилья, тем строительство инфраструктуры и ее последующее содержание будет дороже. Но в результате мы приходим к тому, что увеличиваем плотность застройки ради удешевления конечной стоимости объектов и… оказываемся в новом городе, который мы возвели вокруг себя. Стоило ли бежать из прежнего?


Задача – как превратить минусы в плюсы
Пока не придумано ничего другого, необходимо найти пути выхода в сложившейся ситуации и даже постараться минусы превратить в плюсы.

Например:

  • В поселке-гибриде более высокая плотность населения, большее количество проживающих, что, несомненно, является крупным минусом. Но зато при таком количестве проживающих есть возможность создать свою закрытую школу с высоким уровнем обучения и большим спектром услуг, предоставляемых жителям поселка.
  • В поселке-гибриде гораздо больше возможностей для строительства и эксплуатации своего торгово-развлекательно-спортивного центра. Вплоть до строительства бассейна.

Одним из основных способов повышения комфортности проживания в поселке-гибриде является очень жесткое зонирование:

  • Общественно-деловая зона
  • Спортивная зона
  • Развлекательная зона
  • Жилая зона

Основные инструменты зонирования:

  • зеленые прогулочные и рекреационные зоны
  • максимальное использование имеющихся рельефных образований для визуального разделения участков разной застройки

У России, как всегда, собственный путь развития
По словам Светланы Ильиной, в вопросах развития малоэтажного загородного строительства Россия выбирает, похоже, свой путь. Главное отличие российского альтернативного вектора развития заключается в следующем.

Во всей Европе малоэтажные поселки концентрируются вокруг городов и существующих малоэтажных застроек, и жители поселков используют городскую инфраструктуру. Но в российских условиях полностью примыкать застройкой к городу не разумно. В малых городах нет достойной инфраструктуры, а примыкать к мегаполисам – нет никакого смысла.

Презентацию доклада можно скачать:

Светлана Ильина, директор проектного бюро «Зодчий»: «Создание комфортной среды обитания в поселках-гибридах»

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1811 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения сентября
Проект «Первый квартал» Ипотека 9,3%, теплые лоджии в каждой квартире, квартиры с кухней-гостиной и гардеробными, отделка "под чистовую", сдача в 2019 г. квартиры от 2,7 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы». Ипотека от 5,8% Квартиры с отделкой от 3,1 млн руб. «Новые изумрудные» - корпуса повышенной комфортности. Успейте в сентябре! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры Park Avenue на Новой Риге Полностью готовый ЖК. Квартиры с участком или террасой на крыше. Свободная планировка. Новая Рига, 23 км. Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры с видом на реку! Сердце Столицы. Потолки до 5,6 м, окна шириной до 6,3 м. Своя инфраструктура. 1 минута от ЦАО, рядом с Сити. Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры в готовом парке! Символ. Дома на границе ЦАО. Рядом 3 ст. метро. Безопасные материалы строительства. Консьерж. Ключи в 2019! Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Идеален для жизни. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Элитные особняки Титул Квартиры с видами на Кремль от 410 тыс. руб./м2. Фасады из юрского мрамора и меди. Старт продаж! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Квартиры у леса с отделкой и без. 5 мин. до метро "Филатов луг"! Монолитные дома. Двор без машин. Ипотека от 4,8%. от 4 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой и без у м."Рассказовка". Монолитный дом. Тихий двор без машин. Ипотека от 4,8%. Звоните! от 4,5 млн руб. Застройщик: Переделкино Ближнее. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк" Выгода до 450 000 руб. Высокие темпы строительства. 5 минут до метро Саларьево. Ключи через год. от 3,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Поколение". Скидки в сентябре. Выгода до 830 000 руб. Подземный паркинг на территории. Ипотека от 5% для семей с детьми. Метро Владыкино в шаговой доступности. от 7,5 млн руб. Застройщик: СИГНАЛСТРОЙГРУПП. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,4 млн руб! Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "НЕБО" - небоскребы на Мичуринском! Квартиры от 8,2 млн рублей на уровне НЕБА. Монолит готов! Престижный район Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте FRESH. Студии с полной отделкой! 100-150 м от м. "Красногвардейская". Потолки 3-3,5 м, окна до 3,1 м. Паркинг. Консьерж 24/7. Приватный двор. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Бизнес-класс в Раменках Жилой квартал Москвы №1! Квартиры с террасами! 3 минуты пешком до м. "Аминьевское шоссе". Ипотека 5,5%. от 7,9 млн руб.Группа Эталон Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк Новый объем квартир в продаже! Победитель в номинации Новостройка Москвы №1. м.Речной вокзал. Отделка White Box. Звоните! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры бизнес-класса от 7,6 млн руб. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый зеленый двор. 700 метров до МЦК. Ипотека 8,7%. от 7,6 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CityPark» Дышать природой и творить! Последние квартиры в ЖК Премиум-класса. м. Выставочная. Звони сейчас! Застройщик ООО «МонАрх-УКС» Застройщик: Монарх. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Город"! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Консьерж-сервис. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал на набережной NOW! Старт продаж! Квартиры бизнес-класса. 5 минут до м. Технопарк. Будущее создается сейчас! Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 12,9 млн, 3-ком - от 15,4 млн. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Сказочный лес В продаже квартиры в готовых домах площадью 20-89 кв.м. 15 мин. транспортом от м.Ботанический сад. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Seven Suns Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Дыхание". Скидки до 10% Выгода до 1,8 млн. руб! Клубный дом в престижном районе. Подземный паркинг. Ипотека от 5%. 2 минуты от метро Тимирязевская. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Событие в Раменках! Последние 15 квартир по стартовым ценам! Потолки 3,1 м. Широкоформатные окна. Подземный паркинг. Охрана. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Апартаменты с отделкой от 4,4 млн. руб! Скидки на видовые квартиры. 4 парка в окружении. Двор без машин.Успейте купить в сентябре! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Идет заселение! Скидки на 2-х комн квартиры до 3%. Уникальные планировки. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Живи на уровень выше! Готовое жилье бизнес класса рядом с метро. Выгода до 1 370 000 р. Свободная планировка. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 14 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 14 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FoRest Отделка White box, квартиры с видом на Чоботовский лес. Концепция "двор без машин". Метро Новопеределкино в 2 минутах ходьбы. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Скидки до 7%! Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами! Ипотека от 4,9%. Метро "Крылатское" от 8,4 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "PRIZMA" на Ленинском. Дом премиального уровня! Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203000 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Движение. Тушино" Большой выбор планировочных решений. Развитая инфраструктур. Подземный паркинг. Ипотека. 3-5 минут до метро Спартак и Тушинская. двушки от 6,9 млн руб. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская Развитая инфраструктура. Огромный выбор планировок. Собственная школа и детский сад. Рядом 4 парка. 10 минут пешком от метро. квартиры от 8,8 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Новые Ватутинки» Квартиры с отделкой от 3,2 млн. руб. Монолитные дома! Школы и детские сады в районе. 15 мин. от м. Ольховая от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Настроение". Скидки до 7%. Подземный паркинг. Детские и спортиные площадки. 10 мин до м. ВДНХ. 10 мин пешком до ж/д ст. Северянин. Ипотека от 5%. Рассрочка. от 135 000 руб/кв.м. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. Скидки до 7%. от 4,66 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Аквилон PARK» 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,5 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте