Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Загородная недвижимость и ее инфраструктура: выйти из заколдованного круга

«Создание комфортной среды обитания в поселках-гибридах» – директор проектного бюро «Зодчий» Светлана Ильина

Архитекторы, проектировщики представляют собой своего рода «прокладку» между потребителями и теми, кто реализует проекты, считает директор проектного бюро «Зодчий» Светлана Ильина. Более того, с одной стороны, приходится представлять интересы потребителей, с другой – девелоперов, которым важно получить продукт, который они смогут успешно продать.

Она заявила об этом на круглом столе «Эволюция жилой недвижимости Подмосковья: размывание грани между городским и загородным жильем», организованном аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» в Гостином дворе в рамках выставки «Домэкспо».

«Ритм сегодняшней жизни таков, что человеку необходимо ежедневно отдыхать, – считает Светлана Ильина. – Люди, которые каждый день должны «работать мозгами», подвергаются постоянным стрессам, и они уже в 1990-е гг. (по крайней мере те, кто мог себе это позволить) потянулись за город».

Именно загородное жилье позволяет иметь такой ежедневный отдых. Но в основном – по финансовым соображениям или иным – люди предпочитали участки без подряда. И хорошо, если с подведенными коммуникациями, а то и без них.

Но, по ее словам, эйфория от отрыва от цивилизации прошла. Внезапно люди поняли: ближайший магазин далеко, чтобы купить любой, даже минимальный набор продуктов – надо ехать несколько километров.

Дальше – больше: в выходные дни заняться нечем. В кино, в театр, с детьми в зоопарк – нужно ехать в город. Чтобы сходить в развлекательный центр, на матч – в город. Хорошие школы, достойные детские сады оказались далеко. И вместо отдыха человек должен тратить время и силы, чтобы сначала развести детей по этим местам, а потом забрать их оттуда.

В результате человек захотел иметь инфраструктуру там, где он живет – за городом. На сегодняшний день инфраструктура – такая же необходимость, наряду с транспортной доступностью (чтобы добираться до работы) и природой.

Однако, как только мы захотели более комфортное жилье (в плане инфраструктуры), мы должны быть готовы за него больше платить. Что делает в такой ситуации девелопер? Инфраструктура, которую хочет видеть потребитель, стоит больших денег. И затраты на нее перекладываются на потребителя, поэтому растет цена квадратного метра жилья.

Чтобы цена квадратного метра не росла запредельно, девелопер начинает стремиться увеличить выход площадей, чтобы стоимость инфраструктуры более мягко распределялась на общий объем. Увеличивается плотность застройки. Вспомните: в 1990-х гг. популярностью пользовались участки в 15-20 соток, сейчас опять привычный формат вернулся к шести соткам. Плотность застройки увеличилась.

Новый этап – строительство таунхаусов с участками по 2-4 сотки. Но нужно обратить внимание: таким образом уже нивелируется статус поселка.

Следующий вариант – строить смешанные, гибридные поселки, в которых присутствуют все виды жилья.

Важно: застройщику всегда проще оформить в собственность или получить разрешение на застройку одного большого участка, чем нескольких маленьких. На пять маленьких поселков затрат – финансовых, временных, трудоемких – будет в пять раз больше, чем на один большой.

В маленьком поселке нельзя создать полноценную инфраструктуру, нельзя обеспечить столь же мощную систему охраны, безопасности, как в большом. Только в больших поселках возможно наладить системы «умных домов», энергосберегающих и экологически чистых технологий.

«Подчеркнем главную проблему: все сводится к увеличению плотности застройки ради снижения цены квадратного метра», – отметила Светлана Ильина.


Сложности инвесторов
При создании поселков-гибридов главная цель застройщика – экономия на всем. И это понятно: его основная задача в принципе – получение прибыли. На сегодняшний день рентабельными являются поселки от 50-60 га с числом домовладений от 300. И это при условии создания нормальной инженерной и минимальной социальной инфраструктуры. Потому что на 60 га нерационально размещать школы, детские сады… Речь может идти только о каких-то небольших пользующихся спросом объектах.

При строительстве гибридных поселков есть и другие сложности. Малоэтажная застройка теснится вокруг Москвы, на большем расстоянии от ее границ простираются земли сельхозугодий. Максимально, на что можно рассчитывать – это перевести их в категорию земель ИЖС. Хотя даже на таких участках порой пытаются возвести 3-4-этажный многоквартирный дом. Разумеется, это незаконно.

Но проблема не только и не столько в законе. Есть и социальная сложность. Это непримиримость между владельцами индивидуальных коттеджей и обладателями квартир в 3-4-этажных домах. Первые, выезжая из «городского муравейника», хотят получить обособленное качественное жилье за городом. Они не желают смотреть из окна на стену четырехэтажного дома. На балконы, завешенные сушащимся бельем.

Светлана Ильина привела в пример историю одного элитного поселка в Подмосковье, построенного в начале 1990-х гг. Он расположен в прекрасном месте, на территории, примыкающей к реликтовому лесу и великолепному озеру. «В нем сразу поселились члены городской администрации и владельцы заводов, газет, пароходов», – сказала она. Но прошло время, и недавно неподалеку был построен новый поселок – с малоэтажным многоквартирным жильем, таунхаусами, с обширной инфраструктурой и т.д. В результате первый поселок стал срочно распродаваться на вторичном рынке – «владельцы заводов» оттуда ушли. Они не захотели такого соседства. То есть проблему социальной напряженности при возведении поселка-гибрида нужно обязательно принимать во внимание.

Возникают и дополнительные инженерно-технические проблемы – на большой поселок нужно несколько водозаборных скважин, дополнительные очистные сооружения, системы сброса сточных вод… Возникает вопрос пропорционального содержания этой инфраструктуры, как должна распределяться финансовая нагрузка на владельцев квартир и особняков? Исходя из занимаемых квадратных метров или числа проживающих?

Вывод – чем меньше мы строим многоквартирного жилья, тем строительство инфраструктуры и ее последующее содержание будет дороже. Но в результате мы приходим к тому, что увеличиваем плотность застройки ради удешевления конечной стоимости объектов и… оказываемся в новом городе, который мы возвели вокруг себя. Стоило ли бежать из прежнего?


Задача – как превратить минусы в плюсы
Пока не придумано ничего другого, необходимо найти пути выхода в сложившейся ситуации и даже постараться минусы превратить в плюсы.

Например:

  • В поселке-гибриде более высокая плотность населения, большее количество проживающих, что, несомненно, является крупным минусом. Но зато при таком количестве проживающих есть возможность создать свою закрытую школу с высоким уровнем обучения и большим спектром услуг, предоставляемых жителям поселка.
  • В поселке-гибриде гораздо больше возможностей для строительства и эксплуатации своего торгово-развлекательно-спортивного центра. Вплоть до строительства бассейна.

Одним из основных способов повышения комфортности проживания в поселке-гибриде является очень жесткое зонирование:

  • Общественно-деловая зона
  • Спортивная зона
  • Развлекательная зона
  • Жилая зона

Основные инструменты зонирования:

  • зеленые прогулочные и рекреационные зоны
  • максимальное использование имеющихся рельефных образований для визуального разделения участков разной застройки

У России, как всегда, собственный путь развития
По словам Светланы Ильиной, в вопросах развития малоэтажного загородного строительства Россия выбирает, похоже, свой путь. Главное отличие российского альтернативного вектора развития заключается в следующем.

Во всей Европе малоэтажные поселки концентрируются вокруг городов и существующих малоэтажных застроек, и жители поселков используют городскую инфраструктуру. Но в российских условиях полностью примыкать застройкой к городу не разумно. В малых городах нет достойной инфраструктуры, а примыкать к мегаполисам – нет никакого смысла.

Презентацию доклада можно скачать:

Светлана Ильина, директор проектного бюро «Зодчий»: «Создание комфортной среды обитания в поселках-гибридах»

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1787 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км от МКАД Площади : 49 - 87 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9
P от 3 708 649
до 11 425 072 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Май город-курорт Ленинский район, 9 км от МКАД Площади : 41 - 131 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. Горки Ленинские г.п., севернее д. Горки, уч. 469., д.1-4 (1 линия) Горки Ленинские г.п., севернее д. Горки, уч. 469., д.5-10 (2 линия) Резиденции Май Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 552 057
до 9 766 242 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Изумрудные Холмы Красногорский район, г. Красногорск, 11 км от МКАД Площади : 30 - 128 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. Космонавтов ул., д.5 Космонавтов ул., д.7 мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.1 (3 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.14 (4 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.15 (4 оч.) Показать все 13 корпусов Застройщик: Затонское.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
Квартиры у метро от 2,9 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,9 млн рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до м. Лухмановская пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино" Квартиры с отделкой от 2,3 млн руб. 10 мин. до м. Котельники. Живописная набережная, дет.сады и школы. с отделкой от 2,3 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку со скидкой до 11 %! Рядом м.Строгино. 200 метров от Москвы! от 2,7 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Новые квартиры в готовых домах. Красногорский район. Площадь от 22 до 103 кв.м. Монолит-кирпич, монолит. Подробности по телефону! от 3,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте I LOVE Новые 1-4-комнатные квартиры площадью от 30 метров. рядом с метро Алексеевская. Спешите! Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Маяковский". Выдаем ключи! Квартиры от 9 млн. руб. в готовых домах. 5 минут до метро Водный стадион. Бизнес-класс. Свободная планировка. от 9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой - 2 стиля на выбор. Метро "Рассказовка". Ипотека от 5% Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры с отделкой от 7,3 млн руб. 5 минут до Москва-Сити. Трехуровневый подземный паркинг. от 7,3 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.2 млн. руб Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,8% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Специальное предложение на квартиры с отделкой. Уникальные планировки. "ул. 800-летия Москвы". Ипотека от 6,3%. Уникальные планировки. Ландшафтный дизайн. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны". Акция! Скидка 6% в счастливые часы! Квартиры с отделкой и без. Развитая инфраструктура. Ипотека от 6,5. Курсирует бесплатный автобус от метро! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Дополнительная скидка 5%! Только в мае! Квартира 38 кв.м. от 7,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Остафьево". Cкидка 9,9% Квартиры от 2,7 млн руб. 10 мин. до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Двор без машин, свой парк для прогулок. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.15 млн от 9.15 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если квартира, то солнечная. Окна в пол. Потолки до 5 метров. Бесплатный фитнес от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Серебряный фонтан Десятки уникальных планировок. Метро Алексеевская. Выгода до 2,5 млн рублей. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,4% от 11,5 млн руб. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Жить у парков полезно! Отличная транспортная доступность! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры в готовых домах! ЖК Символ. Финал продаж. Ключи в 2019 году! Своя большая инфраструктура. На границе ЦАО, рядом 3 станции метро Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Специальное предложение на просторные квартиры и апартаменты. Ипотека от 6,3%. Охраняемый ЖК вблизи м. «Бабушкинская». Свой спуск к р. Яуза. Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аалто. Бизнес-лайт у м. Динамо. Квартиры от 8,6 млн рублей. Сдача уже в этом году! Финское качество строительства. Застройщик: ЮИТ СитиСтрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Вешняках Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Удобные планировочные решения. Дом сдан. Рядом усадьба Кусково. Скидка 5% Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Квартиры бизнес-класса с панорамным видом и отделкой White box! Свой детский сад и парк с фонтанами. Ключи в 2019 г.! Купите сейчас с выгодой до 900 000 руб! Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 15% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 2,9 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте