Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
3.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Загородная недвижимость и ее инфраструктура: выйти из заколдованного круга

«Создание комфортной среды обитания в поселках-гибридах» – директор проектного бюро «Зодчий» Светлана Ильина

Архитекторы, проектировщики представляют собой своего рода «прокладку» между потребителями и теми, кто реализует проекты, считает директор проектного бюро «Зодчий» Светлана Ильина. Более того, с одной стороны, приходится представлять интересы потребителей, с другой – девелоперов, которым важно получить продукт, который они смогут успешно продать.

Она заявила об этом на круглом столе «Эволюция жилой недвижимости Подмосковья: размывание грани между городским и загородным жильем», организованном аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» в Гостином дворе в рамках выставки «Домэкспо».

«Ритм сегодняшней жизни таков, что человеку необходимо ежедневно отдыхать, – считает Светлана Ильина. – Люди, которые каждый день должны «работать мозгами», подвергаются постоянным стрессам, и они уже в 1990-е гг. (по крайней мере те, кто мог себе это позволить) потянулись за город».

Именно загородное жилье позволяет иметь такой ежедневный отдых. Но в основном – по финансовым соображениям или иным – люди предпочитали участки без подряда. И хорошо, если с подведенными коммуникациями, а то и без них.

Но, по ее словам, эйфория от отрыва от цивилизации прошла. Внезапно люди поняли: ближайший магазин далеко, чтобы купить любой, даже минимальный набор продуктов – надо ехать несколько километров.

Дальше – больше: в выходные дни заняться нечем. В кино, в театр, с детьми в зоопарк – нужно ехать в город. Чтобы сходить в развлекательный центр, на матч – в город. Хорошие школы, достойные детские сады оказались далеко. И вместо отдыха человек должен тратить время и силы, чтобы сначала развести детей по этим местам, а потом забрать их оттуда.

В результате человек захотел иметь инфраструктуру там, где он живет – за городом. На сегодняшний день инфраструктура – такая же необходимость, наряду с транспортной доступностью (чтобы добираться до работы) и природой.

Однако, как только мы захотели более комфортное жилье (в плане инфраструктуры), мы должны быть готовы за него больше платить. Что делает в такой ситуации девелопер? Инфраструктура, которую хочет видеть потребитель, стоит больших денег. И затраты на нее перекладываются на потребителя, поэтому растет цена квадратного метра жилья.

Чтобы цена квадратного метра не росла запредельно, девелопер начинает стремиться увеличить выход площадей, чтобы стоимость инфраструктуры более мягко распределялась на общий объем. Увеличивается плотность застройки. Вспомните: в 1990-х гг. популярностью пользовались участки в 15-20 соток, сейчас опять привычный формат вернулся к шести соткам. Плотность застройки увеличилась.

Новый этап – строительство таунхаусов с участками по 2-4 сотки. Но нужно обратить внимание: таким образом уже нивелируется статус поселка.

Следующий вариант – строить смешанные, гибридные поселки, в которых присутствуют все виды жилья.

Важно: застройщику всегда проще оформить в собственность или получить разрешение на застройку одного большого участка, чем нескольких маленьких. На пять маленьких поселков затрат – финансовых, временных, трудоемких – будет в пять раз больше, чем на один большой.

В маленьком поселке нельзя создать полноценную инфраструктуру, нельзя обеспечить столь же мощную систему охраны, безопасности, как в большом. Только в больших поселках возможно наладить системы «умных домов», энергосберегающих и экологически чистых технологий.

«Подчеркнем главную проблему: все сводится к увеличению плотности застройки ради снижения цены квадратного метра», – отметила Светлана Ильина.


Сложности инвесторов
При создании поселков-гибридов главная цель застройщика – экономия на всем. И это понятно: его основная задача в принципе – получение прибыли. На сегодняшний день рентабельными являются поселки от 50-60 га с числом домовладений от 300. И это при условии создания нормальной инженерной и минимальной социальной инфраструктуры. Потому что на 60 га нерационально размещать школы, детские сады… Речь может идти только о каких-то небольших пользующихся спросом объектах.

При строительстве гибридных поселков есть и другие сложности. Малоэтажная застройка теснится вокруг Москвы, на большем расстоянии от ее границ простираются земли сельхозугодий. Максимально, на что можно рассчитывать – это перевести их в категорию земель ИЖС. Хотя даже на таких участках порой пытаются возвести 3-4-этажный многоквартирный дом. Разумеется, это незаконно.

Но проблема не только и не столько в законе. Есть и социальная сложность. Это непримиримость между владельцами индивидуальных коттеджей и обладателями квартир в 3-4-этажных домах. Первые, выезжая из «городского муравейника», хотят получить обособленное качественное жилье за городом. Они не желают смотреть из окна на стену четырехэтажного дома. На балконы, завешенные сушащимся бельем.

Светлана Ильина привела в пример историю одного элитного поселка в Подмосковье, построенного в начале 1990-х гг. Он расположен в прекрасном месте, на территории, примыкающей к реликтовому лесу и великолепному озеру. «В нем сразу поселились члены городской администрации и владельцы заводов, газет, пароходов», – сказала она. Но прошло время, и недавно неподалеку был построен новый поселок – с малоэтажным многоквартирным жильем, таунхаусами, с обширной инфраструктурой и т.д. В результате первый поселок стал срочно распродаваться на вторичном рынке – «владельцы заводов» оттуда ушли. Они не захотели такого соседства. То есть проблему социальной напряженности при возведении поселка-гибрида нужно обязательно принимать во внимание.

Возникают и дополнительные инженерно-технические проблемы – на большой поселок нужно несколько водозаборных скважин, дополнительные очистные сооружения, системы сброса сточных вод… Возникает вопрос пропорционального содержания этой инфраструктуры, как должна распределяться финансовая нагрузка на владельцев квартир и особняков? Исходя из занимаемых квадратных метров или числа проживающих?

Вывод – чем меньше мы строим многоквартирного жилья, тем строительство инфраструктуры и ее последующее содержание будет дороже. Но в результате мы приходим к тому, что увеличиваем плотность застройки ради удешевления конечной стоимости объектов и… оказываемся в новом городе, который мы возвели вокруг себя. Стоило ли бежать из прежнего?


Задача – как превратить минусы в плюсы
Пока не придумано ничего другого, необходимо найти пути выхода в сложившейся ситуации и даже постараться минусы превратить в плюсы.

Например:

  • В поселке-гибриде более высокая плотность населения, большее количество проживающих, что, несомненно, является крупным минусом. Но зато при таком количестве проживающих есть возможность создать свою закрытую школу с высоким уровнем обучения и большим спектром услуг, предоставляемых жителям поселка.
  • В поселке-гибриде гораздо больше возможностей для строительства и эксплуатации своего торгово-развлекательно-спортивного центра. Вплоть до строительства бассейна.

Одним из основных способов повышения комфортности проживания в поселке-гибриде является очень жесткое зонирование:

  • Общественно-деловая зона
  • Спортивная зона
  • Развлекательная зона
  • Жилая зона

Основные инструменты зонирования:

  • зеленые прогулочные и рекреационные зоны
  • максимальное использование имеющихся рельефных образований для визуального разделения участков разной застройки

У России, как всегда, собственный путь развития
По словам Светланы Ильиной, в вопросах развития малоэтажного загородного строительства Россия выбирает, похоже, свой путь. Главное отличие российского альтернативного вектора развития заключается в следующем.

Во всей Европе малоэтажные поселки концентрируются вокруг городов и существующих малоэтажных застроек, и жители поселков используют городскую инфраструктуру. Но в российских условиях полностью примыкать застройкой к городу не разумно. В малых городах нет достойной инфраструктуры, а примыкать к мегаполисам – нет никакого смысла.

Презентацию доклада можно скачать:

Светлана Ильина, директор проектного бюро «Зодчий»: «Создание комфортной среды обитания в поселках-гибридах»

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1876 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
ЖК Микрогород "В лесу" Отделка "под ключ"! м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. П/паркинг. Охрана. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы». Ипотека от 4.5% Только в феврале просторные 2- к. квартиры от 5 млн. ₽. Закрытый двор без машин. Сдача в 2021 г. Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка 3% в ЖК "Одинбург" Квартиры в г.Одинцово, 11 км от МКАД. Ипотека от 4,5%. Дом готов, скоро выдача ключей! квартиры от 4,2 млн руб. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» в г. Видное. Сдача в 2020 г. Закрытый двор без машин. Теплые лоджии. Отделка «под чистовую». от 2,9 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Юбилейный» Квартира с ремонтом – 4,5 млн. руб.! Успей приобрести! 3-х комн. кв-ра 89 кв. м – 8,19 млн руб. М. Новокосино - 10 мин пешком. квартира с ремонтом от 4,5 млн руб. Застройщик: Строительная компания Перспективные Строительные Технологии. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Гоголь Парк" - квартиры для семей! Старт продаж нового корпуса! 18 этажей уже возведено. 4 минуты пешком от м. Лухмановская. 4 км до МКАД. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте Мой адрес В Сколково Квартиры в готовых домах площадью от 112 метров. Одинцовский район. Звоните! Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Отрада" 5 минут от м. Митино. Готовая инфраструктура. Подземные паркинги. Уникальная архитектура. Сдаем раньше срока! от 3,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Своя квартира в ипотеку 23 000 ₽ в месяц! Школы, детские сады. Успейте купить! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Донской квартал. Старт продаж! Двухкомнатные апартаменты бизнес-класса от 7 млн рублей. Дизайнерская отделка, дворы без машин, паркинг, охраняемая территория Застройщик: Страна Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал NOW Квартиры на набережной от 7,5 млн.руб. 5 мин. от м. Технопарк. Редкие форматы квартир от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК MAINSTREET - старт продаж! Новый квартал на перекрестке главных магистралей столицы — Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте Символ. Квартиры с отделкой! Двухкомнатные квартиры с отделкой от 11,9 млн руб. В квартале бизнес-класса: школа, дет.сад, лицей, парк! от 11,9 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами!Метро "Крылатское" от 8,8 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ДОЛИНА СЕТУНЬ Только в феврале скидки на готовые резиденции в небоскребе на Кутузовском. Рядом озеро и природный заказник. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Старт продаж квартир с отделкой! 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году. Монолит готов! Успейте приобрести! от 10,9 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Квартиры от 3,8 млн.руб. При покупке квартиры в доме Д1 м/м и кладовка в подарок. 5 минут до м. Саларьево. квартиры от 3,8 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Старт продаж! Квартиры в жилом комплексе бизнес-класса от 10 млн. руб. Специальные новогодние скидки. 5 мин до метро Технопарк. от 10 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Некрасовке-2" Новый ЖК комфорт-класса. Корпуса сданы. Выдаем ключи. Отделка "под ключ". 15 минут пешком до м.«Некрасовка» Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO М. Белорусская. Дома готовы, ведется отделка. От 15,7 млн.р. Выгода до 800 т.р. при покупке машино-места! от 15,7 млн руб. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Скидки до 9% Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Квартиры бизнес-класса от 10,5 млн.руб. Панорамные виды на Останкинскую башню. Ипотека. Рассрочка. квартиры от 10,5 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СУББОТА м. Белорусская Дом премиум-класса. Квартиры с отделкой. Панорамные виды. Инфраструктура в пешей доступности. Выдаем ключи! Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Квартиры с отделкой от 8,1 млн ₽. Беспроцентная рассрочка на паркинг. 2 минуты до метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк. Дома построены! Квартиры бизнес-класса в окружении парков и прудов . 3 мин. до м. Речной вокзал. Дома построены! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Скидка до 10% на квартиры в ЦАО. Выдаём ключи. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. М. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес-класса, квартиры с отделкой. 2 мин. от метро Дмитровская от 12 млн руб. за 57 кв. м Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Сиреневый парк" Квартиры от 6,5 млн руб. М. Бульвар Рокоссовского в 12 минутах пешком. Семейная ипотека от 4,5% квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лучи" 300 метров до метро Солнцево Новый объем квартир в продаже. Подземный паркинг. Детские сады и школы. Закрытая территория. Звоните! Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидки на просторные 4-комнатные квартиры! Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение. Успейте купить! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жизнь на Плющихе. Хамовники Роскошные квартиры и элитный сервис в готовом доме! Пешком до лучших школ, парков и музеев. Эко-технологии! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Silver" - выгода до 850 000 руб! Дом сдан! 7 минут до м. Ботанический сад. Семейная ипотека от 4,5%. Ключи в этом году! Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЗАО от 12 млн.р Выдача ключей! Ипотека от 3,7%. Рассрочка 0%. Закрытая территория без машин. Кладовые помещения. от 12 млн руб. Застройщик: ГРУППСТРОЙ-С. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Stellar City Квартиры от 109 000 ₽/м². Спортивные площадки, школа и детский сад на территории. В центр за 20 мин. от 5 млн руб. Застройщик: Ташир. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Спешите! В продаже квартиры в готовых домах площадью 64-203 кв.м. 5 мин. транспортом от м.ВДНХ. Застройщик: ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Квартиры бизнес-класса с выгодой до 1 млн. Панорамные виды на набережную! 4 мин до Садового кольца. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Выставочная Новые квартиры у м.Выставочная. Квартиры в готовых домах. Площадь от 51 до 290 кв.м. от 26,7 млн руб! Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры от 15,3 млн! Выдаем ключи! Престижная локация и панорамные виды! Метро Бауманская. от 15,3 млн р. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте