Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Загородная недвижимость и ее инфраструктура: выйти из заколдованного круга

«Создание комфортной среды обитания в поселках-гибридах» – директор проектного бюро «Зодчий» Светлана Ильина

Архитекторы, проектировщики представляют собой своего рода «прокладку» между потребителями и теми, кто реализует проекты, считает директор проектного бюро «Зодчий» Светлана Ильина. Более того, с одной стороны, приходится представлять интересы потребителей, с другой – девелоперов, которым важно получить продукт, который они смогут успешно продать.

Она заявила об этом на круглом столе «Эволюция жилой недвижимости Подмосковья: размывание грани между городским и загородным жильем», организованном аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» в Гостином дворе в рамках выставки «Домэкспо».

«Ритм сегодняшней жизни таков, что человеку необходимо ежедневно отдыхать, – считает Светлана Ильина. – Люди, которые каждый день должны «работать мозгами», подвергаются постоянным стрессам, и они уже в 1990-е гг. (по крайней мере те, кто мог себе это позволить) потянулись за город».

Именно загородное жилье позволяет иметь такой ежедневный отдых. Но в основном – по финансовым соображениям или иным – люди предпочитали участки без подряда. И хорошо, если с подведенными коммуникациями, а то и без них.

Но, по ее словам, эйфория от отрыва от цивилизации прошла. Внезапно люди поняли: ближайший магазин далеко, чтобы купить любой, даже минимальный набор продуктов – надо ехать несколько километров.

Дальше – больше: в выходные дни заняться нечем. В кино, в театр, с детьми в зоопарк – нужно ехать в город. Чтобы сходить в развлекательный центр, на матч – в город. Хорошие школы, достойные детские сады оказались далеко. И вместо отдыха человек должен тратить время и силы, чтобы сначала развести детей по этим местам, а потом забрать их оттуда.

В результате человек захотел иметь инфраструктуру там, где он живет – за городом. На сегодняшний день инфраструктура – такая же необходимость, наряду с транспортной доступностью (чтобы добираться до работы) и природой.

Однако, как только мы захотели более комфортное жилье (в плане инфраструктуры), мы должны быть готовы за него больше платить. Что делает в такой ситуации девелопер? Инфраструктура, которую хочет видеть потребитель, стоит больших денег. И затраты на нее перекладываются на потребителя, поэтому растет цена квадратного метра жилья.

Чтобы цена квадратного метра не росла запредельно, девелопер начинает стремиться увеличить выход площадей, чтобы стоимость инфраструктуры более мягко распределялась на общий объем. Увеличивается плотность застройки. Вспомните: в 1990-х гг. популярностью пользовались участки в 15-20 соток, сейчас опять привычный формат вернулся к шести соткам. Плотность застройки увеличилась.

Новый этап – строительство таунхаусов с участками по 2-4 сотки. Но нужно обратить внимание: таким образом уже нивелируется статус поселка.

Следующий вариант – строить смешанные, гибридные поселки, в которых присутствуют все виды жилья.

Важно: застройщику всегда проще оформить в собственность или получить разрешение на застройку одного большого участка, чем нескольких маленьких. На пять маленьких поселков затрат – финансовых, временных, трудоемких – будет в пять раз больше, чем на один большой.

В маленьком поселке нельзя создать полноценную инфраструктуру, нельзя обеспечить столь же мощную систему охраны, безопасности, как в большом. Только в больших поселках возможно наладить системы «умных домов», энергосберегающих и экологически чистых технологий.

«Подчеркнем главную проблему: все сводится к увеличению плотности застройки ради снижения цены квадратного метра», – отметила Светлана Ильина.


Сложности инвесторов
При создании поселков-гибридов главная цель застройщика – экономия на всем. И это понятно: его основная задача в принципе – получение прибыли. На сегодняшний день рентабельными являются поселки от 50-60 га с числом домовладений от 300. И это при условии создания нормальной инженерной и минимальной социальной инфраструктуры. Потому что на 60 га нерационально размещать школы, детские сады… Речь может идти только о каких-то небольших пользующихся спросом объектах.

При строительстве гибридных поселков есть и другие сложности. Малоэтажная застройка теснится вокруг Москвы, на большем расстоянии от ее границ простираются земли сельхозугодий. Максимально, на что можно рассчитывать – это перевести их в категорию земель ИЖС. Хотя даже на таких участках порой пытаются возвести 3-4-этажный многоквартирный дом. Разумеется, это незаконно.

Но проблема не только и не столько в законе. Есть и социальная сложность. Это непримиримость между владельцами индивидуальных коттеджей и обладателями квартир в 3-4-этажных домах. Первые, выезжая из «городского муравейника», хотят получить обособленное качественное жилье за городом. Они не желают смотреть из окна на стену четырехэтажного дома. На балконы, завешенные сушащимся бельем.

Светлана Ильина привела в пример историю одного элитного поселка в Подмосковье, построенного в начале 1990-х гг. Он расположен в прекрасном месте, на территории, примыкающей к реликтовому лесу и великолепному озеру. «В нем сразу поселились члены городской администрации и владельцы заводов, газет, пароходов», – сказала она. Но прошло время, и недавно неподалеку был построен новый поселок – с малоэтажным многоквартирным жильем, таунхаусами, с обширной инфраструктурой и т.д. В результате первый поселок стал срочно распродаваться на вторичном рынке – «владельцы заводов» оттуда ушли. Они не захотели такого соседства. То есть проблему социальной напряженности при возведении поселка-гибрида нужно обязательно принимать во внимание.

Возникают и дополнительные инженерно-технические проблемы – на большой поселок нужно несколько водозаборных скважин, дополнительные очистные сооружения, системы сброса сточных вод… Возникает вопрос пропорционального содержания этой инфраструктуры, как должна распределяться финансовая нагрузка на владельцев квартир и особняков? Исходя из занимаемых квадратных метров или числа проживающих?

Вывод – чем меньше мы строим многоквартирного жилья, тем строительство инфраструктуры и ее последующее содержание будет дороже. Но в результате мы приходим к тому, что увеличиваем плотность застройки ради удешевления конечной стоимости объектов и… оказываемся в новом городе, который мы возвели вокруг себя. Стоило ли бежать из прежнего?


Задача – как превратить минусы в плюсы
Пока не придумано ничего другого, необходимо найти пути выхода в сложившейся ситуации и даже постараться минусы превратить в плюсы.

Например:

  • В поселке-гибриде более высокая плотность населения, большее количество проживающих, что, несомненно, является крупным минусом. Но зато при таком количестве проживающих есть возможность создать свою закрытую школу с высоким уровнем обучения и большим спектром услуг, предоставляемых жителям поселка.
  • В поселке-гибриде гораздо больше возможностей для строительства и эксплуатации своего торгово-развлекательно-спортивного центра. Вплоть до строительства бассейна.

Одним из основных способов повышения комфортности проживания в поселке-гибриде является очень жесткое зонирование:

  • Общественно-деловая зона
  • Спортивная зона
  • Развлекательная зона
  • Жилая зона

Основные инструменты зонирования:

  • зеленые прогулочные и рекреационные зоны
  • максимальное использование имеющихся рельефных образований для визуального разделения участков разной застройки

У России, как всегда, собственный путь развития
По словам Светланы Ильиной, в вопросах развития малоэтажного загородного строительства Россия выбирает, похоже, свой путь. Главное отличие российского альтернативного вектора развития заключается в следующем.

Во всей Европе малоэтажные поселки концентрируются вокруг городов и существующих малоэтажных застроек, и жители поселков используют городскую инфраструктуру. Но в российских условиях полностью примыкать застройкой к городу не разумно. В малых городах нет достойной инфраструктуры, а примыкать к мегаполисам – нет никакого смысла.

Презентацию доклада можно скачать:

Светлана Ильина, директор проектного бюро «Зодчий»: «Создание комфортной среды обитания в поселках-гибридах»

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1754 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 3 116 440
до 7 558 440 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Южный Московская область, г. Красногорск, 5 км от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 34 - 100 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. Застройщик: ПРОГРЕСС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Московская область, Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км. от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 49 - 86 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9
P от 1 941 205
до 5 603 830 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Остафьево Новая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллея, 11 км от МКАД Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 24 - 73 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Бунинская аллея, 10 мин. транспортом Застройщик: СР-Групп.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры в готовых домах пл. 25-89 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Спешите! 2 км от МКАД. Квартиры пл. 18-47 кв.м.Монолит. от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Торопитесь! Квартиры в готовых домах площадью 21-98 метров. ГК: 1 кв. 2014 г. - 3 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит-кирпич. 8 км от МКАД. всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Торопитесь! Квартиры пл. от 48 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Спешите! 4 км от МКАД. Квартиры площадью 22-115 кв.м.Монолит-кирпич, монолит. от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры пл. от 29 метров. Монолит, другое. квартиры в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 46 до 137 кв.м. Монолит. Звоните! от 7,3 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 14% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты площадью 47-107 кв.м.Монолит-кирпич. Звоните! от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры пл. 38-101 кв.м.Монолит. Торопитесь! 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Дополнительная скидка в офисе продаж! Квартиры бизнес-класса от 8,1 млн. р.!м. Аминьевское шоссе – 550 м. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте