Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Офшоры для рынка недвижимости – как и зачем

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для www.irn.ru

Последние изменения в российском законодательстве, запрещающие госслужащим иметь банковские счета и владеть недвижимостью за рубежом, а также ограничение переводов по зарубежным счетам только через российские банки подтолкнут тех россиян, кто уже прибегал к услугам офшоров, окончательно перевести все свои активы в них, а тех, у кого еще не было офшорного опыта, приобрести таковой и открыть свой офшор.

Мы очень часто употребляем слово «офшор», но, как оказывается, далеко не все знают, что за ним стоит – как работает офшорная схема, для чего она нужна и какие от нее выгоды. В этом материале мы постараемся взглянуть на тему офшоров с «технической» точки зрения, не вдаваясь в рассуждения о том, как сказывается уход многих россиян и их средств в офшоры на экономике страны. Главная задача для нас – понять, что такое офшорная компания, основные принципы ее работы и что она дает тем, кто ее открывает. Хорошо или плохо? Такое решение каждый принимает сам для себя.


Что такое офшор в прямом значении слова
Офшор – это компания, которая зарегистрирована в одной из многочисленных офшорных зон мира. Наиболее популярны среди россиян офшорные зоны Британских Виргинских и Каймановых островов. Полный список офшоров по всему миру нетрудно найти, набрав в поисковике словосочетание «открыть офшор», и, кликнув на первый же сайт, вы сможете просмотреть весь список.

Российские власти далеко не первые, кто предпринимает меры против вывода средств и активов граждан в офшор, поэтому там давно ко всему готовы, ведь регистрация офшорных компаний и обеспечение их деятельности – это основной заработок таких стран. Так что изменения в российском законодательстве разве что увеличат поток клиентов, в остальном ничего не поменяется.

Стоит разобраться во всем по порядку. На первом этапе происходит обыкновенная регистрация фирмы в офшорной юрисдикции, здесь нет ничего необычного. Затем новоиспеченная компания проводит эмиссию ценных бумаг, акций – вот тут-то и начинается самое интересное. Так как иностранный владелец фирмы в силу разных причин не может быть держателем этих акций (именно поэтому он и открывает офшорную компанию), то 100% акций новой компании передаются специальному трасту, который держит их на имя этого иностранного гражданина. В офшорах хорошо развит такой сервис, как траст. Траст - это особая форма отношений между юридическими лицами, главным назначением которой является хранение ценных бумаг (акций) того или иного офшора на имя бенефициара, собственно реального владельца этого офшора. Фокус такой схемы в том, что имя этого владельца, для которого траст держит акции, известно только тем, кто имеет непосредственное отношение к трасту, т.е. это закрытая информация. Узнать же имя реального владельца офшора третьей стороне невозможно – ни траст, ни офшор такие сведения не предоставляют.

У любой компании должен быть директор, и офшор в этом плане не исключение, с той единственной разницей, что директор там исключительно номинальный, причем это юридическое лицо, которое является генеральным директором еще тысяч подобных компаний.

Возникает вопрос – как же во всю эту схему вписан реальный владелец и каким образом он всем этим управляет? На реального владельца ежегодно выписывается генеральная доверенность, которая предоставляет ему право управления счетами компании и распоряжения ее средствами. Интересная деталь: такая доверенность может выписываться не только на самого владельца, но и на других людей, например, его родственников, членов семьи и т.д. Таким образом, владелец офшорной компании абсолютно не стеснен в плане распоряжения своими средствами. Юридически такой держатель доверенности не владеет ни компанией, ни принадлежащими ей активами – деньгами, акциями, недвижимостью и т.д., он лишь распоряжается этими активами по доверенности, поэтому ему нельзя предъявить обвинение по новому законодательству.

Открыть такую компанию стоит очень недорого – всего $2000, обслуживание – еще $1000 в год. И никаких налогов, никаких ограничений на пользование имуществом. В случае проверки выяснить, кто на самом деле владелец активов офшора (в нашем случае недвижимости), просто невозможно, потому как в реестре предприятий ценные бумаги офшора записаны на траст, номинальный директор – юридическое лицо, кому же в этом году выдана генеральная доверенность, выяснить нет никакой возможности.

На сегодняшний день примерно 50% сделок с зарубежной недвижимостью совершаются с помощью офшорных компаний. Дело в том, что перевести недвижимость в офшор не составляет никакого труда и будет стоить сущие копейки. Собственник недвижимости вправе распоряжаться ею по своему усмотрению, он может «перепродать» ее офшору всего за $100. И через месяц, когда будет оформлена сделка, эта недвижимость юридически не будет считаться собственностью этого человека. Вывести недвижимость из офшора также просто и дешево.

Чтобы открыть себе фирму в офшоре, не обязательно быть финансовым гуру, не нужно иметь экономическое или юридическое образование, даже знать язык – в России есть огромное количество фирм, которые предоставляют услуги по открытию и обслуживанию офшоров. По количеству таких фирм можно судить о популярности услуги офшоров у россиян, а новое законодательство даст сильный толчок дальнейшему развитию такого бизнеса.

Ранее уже говорилось о новом запрете для чиновников и госслужащих иметь собственность или счет в зарубежном банке, также нововведения в законодательстве обязывают граждан Российской Федерации (не только чиновников) проводить операции с иностранными счетами только через российские финансовые институты. И эти институты наверняка воспользуются этим и поднимут ставки по операциям со счетами за рубежом, но если счет зарегистрирован на офшорную компанию в одном из многочисленных банков, например, в Прибалтике, то это позволяет миновать новый запрет. Современные технологии позволяют владельцу счета иметь доступ к своим средствам 24 часа в сутки практически в любой точке земного шара – под рукой нужно иметь только банковскую карточку или телефон, по которому можно связаться с консьерж-сервисом банка.


Проблема Кипра
Говоря об офшорах, невозможно обойти тему событий на Кипре. Большинство россиян считало Кипр офшорной зоной даже после того, как эта страна по сути перестала быть таковой. Офшорная зона – это особая экономическая зона, в которой компании не платят никаких налогов на любые доходы – на прирост капитала, дивиденды и так далее. Яркие примеры таких зон – Британские Виргинские острова, Каймановы острова, Белиз и многие другие.

На Кипре так же, как и на остальных офшорах, открывали компании, но абсолютно по другой, нежели в случае с Белизом или Каймановыми островами,  причине.

В ходе нынешних обсуждений изменений в законодательстве Кипра выяснилось, что треть депозитов, размещенных в местных банках, принадлежат российским гражданам. Но конкретные суммы не раскрываются – из 100 размещенных на Кипре депозитов примерно 30 принадлежат россиянам, но вот сколько именно денег лежит на этих счетах – неизвестно. Скорее всего, в денежном выражении примерно половина размещенных на Кипре денег принадлежит россиянам. Самое интересное, что основная масса этих денег принадлежит крупным российским компаниям, и вполне вероятно, что даже некоторые корпорации с государственным участием размещали там средства.

В чем же секрет такой популярности Кипра? В первую очередь, на Кипре очень хорошая судебная система. Кипр – это бывшая британская колония, и колонизаторам удалось очень хорошо отладить именно этот общественный институт. В России крупный бизнес не хочет судиться из-за высокого уровня коррупции. Поэтому компании открывались на Кипре, в России же было просто представительство или филиал компании, таким образом, предпринимателям было легче отстоять свои права. Если же бизнес изначально создавался на продажу, то наличие прописки на Кипре было чуть ли не одним из основных требований, особенно если переговоры велись с западными инвесторами.

Нынешняя ситуация спровоцирует мощный денежный отток, а также массовый уход компаний с Кипра. Банковская система этого государства, скорее всего, уже безвозвратно подорвана.

Не стоит и забывать о том, что Кипр - член Евросоюза, а власти ЕС вряд ли бы допустили наличие офшора из черного списка. Поэтому Кипр давно перестал быть офшором в своем отрицательном понимании. Налоги на Кипре были давно, от 10% до 15%.


Quo vadis?
Куда же пойдет бизнес? Мир еще полон различных офшорных юрисдикций, некоторые из них уже упоминались ранее – Каймановы острова и Британские Виргинские острова, где регистрируются 80% офшорных компаний, даже инвестфонды иногда регистрируются на Каймановых островах. Но основная проблема всех этих офшоров – отсутствие качественной судебной системы, какая была и есть на Кипре. Поэтому люди начнут искать другие зоны с более надежной судебной системой и возможностью проводить деньги через британские компании, например, острова, расположенные в Ла-Манше или Английском канале Гернси и Джерси. Преимущество этих островов в том, что компании оттуда могут проводить деньги в английские банки или компании, не платя налоги. Скажем, если открыть компанию на одном из этих островов, то можно переводить деньги в Евросоюз без налогов, открыв головную компанию в Великобритании, а филиалы на одном из островов. Деньги поступают на счета филиалов, а владелец компании может переводить их на счет головной компании без налогов. Очень маловероятно, что британские банки когда-нибудь совершат подобную кипрским ошибку, для них это все равно что самоубийство.


Недвижимость россиян за рубежом
В дополнение ко всему вышесказанному приведем несколько статистических данных по реальным объемам сделок. По оценкам портала Indiksons.ru, за 2012 год россияне приобрели недвижимость в США на сумму около $32 млн. Всего же с 2008 по 2012 г. россияне потратили на приобретение различных объектов недвижимости в Соединенных Штатах примерно $150 млн. Эта цифра учитывает только сделки, при которых недвижимость регистрировалась на физическое лицо. Самые крупные сделки россиянами на американском рынке совершались с помощью офшорных компаний, поэтому реальный объем инвестиций из России в США в сектор недвижимости превышает $150 млн минимум в два раза.

Кстати, американский рынок – далеко не самый популярный среди россиян, есть рынки, в которые наши соотечественники вкладывают куда большие деньги. Ниже приведены некоторые из них:

• За период с 2008 по 2012 год россиянами было приобретено недвижимости в Испании и Болгарии на сумму $25 млрд.

• В 2010 году кадастровая служба Великобритании опубликовала цифры о расходах жителей бывшего СНГ на покупку недвижимости в Лондоне. Согласно кадастровой службе, таких сделок было зарегистрировано на $5 млрд. Подавляющее большинство «инвесторов из стран СНГ» были россиянами, поэтому можно смело говорить, что за 2010 год россияне потратили на недвижимость только в одном Лондоне от $4 млрд до $4,5 млрд.

• В предкризисный 2007 год до 70% сделок с недвижимостью в Дубае проводились нашими соотечественниками.

Учитывая, что примерно половина сделок проводится с использованием офшорных компаний, нетрудно подсчитать, какие суммы прошли через них и сколько удалось «сэкономить» на налогообложении владельцам недвижимости, купленной на офшорную компанию.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4360 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Флотилия Апартаменты пл. 47-107 кв.м.Монолит-кирпич. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах пл. от 18 метров.Монолит. Подробности по телефону! от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Торопитесь! Квартиры пл. от 25 метров. Монолит. квартиры в готовых домах MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Спешите! Квартиры пл. от 29 метров. Монолит, другое. квартиры в готовых домах от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Акция месяца! Цены как на старте продаж в ЖК Купавна 2018! Меньше года до выдачи ключей. Торопитесь! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 14% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 4 км от МКАД. Квартиры площадью от 22 метров. Монолит-кирпич, монолит. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 38 до 101 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада 8 км от МКАД. Квартиры пл. от 21 метра. Монолит-кирпич. квартиры в готовых домах всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры площадью 48-131 кв.м.Монолит. от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте