Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.3 млн
руб.
от
3.5 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
1.7 млн
руб.
Опрос
Если бы у вас была возможность купить для себя второе жилье, какое бы вы приобрели?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Офшоры для рынка недвижимости – как и зачем

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для www.irn.ru

Последние изменения в российском законодательстве, запрещающие госслужащим иметь банковские счета и владеть недвижимостью за рубежом, а также ограничение переводов по зарубежным счетам только через российские банки подтолкнут тех россиян, кто уже прибегал к услугам офшоров, окончательно перевести все свои активы в них, а тех, у кого еще не было офшорного опыта, приобрести таковой и открыть свой офшор.

Мы очень часто употребляем слово «офшор», но, как оказывается, далеко не все знают, что за ним стоит – как работает офшорная схема, для чего она нужна и какие от нее выгоды. В этом материале мы постараемся взглянуть на тему офшоров с «технической» точки зрения, не вдаваясь в рассуждения о том, как сказывается уход многих россиян и их средств в офшоры на экономике страны. Главная задача для нас – понять, что такое офшорная компания, основные принципы ее работы и что она дает тем, кто ее открывает. Хорошо или плохо? Такое решение каждый принимает сам для себя.


Что такое офшор в прямом значении слова
Офшор – это компания, которая зарегистрирована в одной из многочисленных офшорных зон мира. Наиболее популярны среди россиян офшорные зоны Британских Виргинских и Каймановых островов. Полный список офшоров по всему миру нетрудно найти, набрав в поисковике словосочетание «открыть офшор», и, кликнув на первый же сайт, вы сможете просмотреть весь список.

Российские власти далеко не первые, кто предпринимает меры против вывода средств и активов граждан в офшор, поэтому там давно ко всему готовы, ведь регистрация офшорных компаний и обеспечение их деятельности – это основной заработок таких стран. Так что изменения в российском законодательстве разве что увеличат поток клиентов, в остальном ничего не поменяется.

Стоит разобраться во всем по порядку. На первом этапе происходит обыкновенная регистрация фирмы в офшорной юрисдикции, здесь нет ничего необычного. Затем новоиспеченная компания проводит эмиссию ценных бумаг, акций – вот тут-то и начинается самое интересное. Так как иностранный владелец фирмы в силу разных причин не может быть держателем этих акций (именно поэтому он и открывает офшорную компанию), то 100% акций новой компании передаются специальному трасту, который держит их на имя этого иностранного гражданина. В офшорах хорошо развит такой сервис, как траст. Траст - это особая форма отношений между юридическими лицами, главным назначением которой является хранение ценных бумаг (акций) того или иного офшора на имя бенефициара, собственно реального владельца этого офшора. Фокус такой схемы в том, что имя этого владельца, для которого траст держит акции, известно только тем, кто имеет непосредственное отношение к трасту, т.е. это закрытая информация. Узнать же имя реального владельца офшора третьей стороне невозможно – ни траст, ни офшор такие сведения не предоставляют.

У любой компании должен быть директор, и офшор в этом плане не исключение, с той единственной разницей, что директор там исключительно номинальный, причем это юридическое лицо, которое является генеральным директором еще тысяч подобных компаний.

Возникает вопрос – как же во всю эту схему вписан реальный владелец и каким образом он всем этим управляет? На реального владельца ежегодно выписывается генеральная доверенность, которая предоставляет ему право управления счетами компании и распоряжения ее средствами. Интересная деталь: такая доверенность может выписываться не только на самого владельца, но и на других людей, например, его родственников, членов семьи и т.д. Таким образом, владелец офшорной компании абсолютно не стеснен в плане распоряжения своими средствами. Юридически такой держатель доверенности не владеет ни компанией, ни принадлежащими ей активами – деньгами, акциями, недвижимостью и т.д., он лишь распоряжается этими активами по доверенности, поэтому ему нельзя предъявить обвинение по новому законодательству.

Открыть такую компанию стоит очень недорого – всего $2000, обслуживание – еще $1000 в год. И никаких налогов, никаких ограничений на пользование имуществом. В случае проверки выяснить, кто на самом деле владелец активов офшора (в нашем случае недвижимости), просто невозможно, потому как в реестре предприятий ценные бумаги офшора записаны на траст, номинальный директор – юридическое лицо, кому же в этом году выдана генеральная доверенность, выяснить нет никакой возможности.

На сегодняшний день примерно 50% сделок с зарубежной недвижимостью совершаются с помощью офшорных компаний. Дело в том, что перевести недвижимость в офшор не составляет никакого труда и будет стоить сущие копейки. Собственник недвижимости вправе распоряжаться ею по своему усмотрению, он может «перепродать» ее офшору всего за $100. И через месяц, когда будет оформлена сделка, эта недвижимость юридически не будет считаться собственностью этого человека. Вывести недвижимость из офшора также просто и дешево.

Чтобы открыть себе фирму в офшоре, не обязательно быть финансовым гуру, не нужно иметь экономическое или юридическое образование, даже знать язык – в России есть огромное количество фирм, которые предоставляют услуги по открытию и обслуживанию офшоров. По количеству таких фирм можно судить о популярности услуги офшоров у россиян, а новое законодательство даст сильный толчок дальнейшему развитию такого бизнеса.

Ранее уже говорилось о новом запрете для чиновников и госслужащих иметь собственность или счет в зарубежном банке, также нововведения в законодательстве обязывают граждан Российской Федерации (не только чиновников) проводить операции с иностранными счетами только через российские финансовые институты. И эти институты наверняка воспользуются этим и поднимут ставки по операциям со счетами за рубежом, но если счет зарегистрирован на офшорную компанию в одном из многочисленных банков, например, в Прибалтике, то это позволяет миновать новый запрет. Современные технологии позволяют владельцу счета иметь доступ к своим средствам 24 часа в сутки практически в любой точке земного шара – под рукой нужно иметь только банковскую карточку или телефон, по которому можно связаться с консьерж-сервисом банка.


Проблема Кипра
Говоря об офшорах, невозможно обойти тему событий на Кипре. Большинство россиян считало Кипр офшорной зоной даже после того, как эта страна по сути перестала быть таковой. Офшорная зона – это особая экономическая зона, в которой компании не платят никаких налогов на любые доходы – на прирост капитала, дивиденды и так далее. Яркие примеры таких зон – Британские Виргинские острова, Каймановы острова, Белиз и многие другие.

На Кипре так же, как и на остальных офшорах, открывали компании, но абсолютно по другой, нежели в случае с Белизом или Каймановыми островами,  причине.

В ходе нынешних обсуждений изменений в законодательстве Кипра выяснилось, что треть депозитов, размещенных в местных банках, принадлежат российским гражданам. Но конкретные суммы не раскрываются – из 100 размещенных на Кипре депозитов примерно 30 принадлежат россиянам, но вот сколько именно денег лежит на этих счетах – неизвестно. Скорее всего, в денежном выражении примерно половина размещенных на Кипре денег принадлежит россиянам. Самое интересное, что основная масса этих денег принадлежит крупным российским компаниям, и вполне вероятно, что даже некоторые корпорации с государственным участием размещали там средства.

В чем же секрет такой популярности Кипра? В первую очередь, на Кипре очень хорошая судебная система. Кипр – это бывшая британская колония, и колонизаторам удалось очень хорошо отладить именно этот общественный институт. В России крупный бизнес не хочет судиться из-за высокого уровня коррупции. Поэтому компании открывались на Кипре, в России же было просто представительство или филиал компании, таким образом, предпринимателям было легче отстоять свои права. Если же бизнес изначально создавался на продажу, то наличие прописки на Кипре было чуть ли не одним из основных требований, особенно если переговоры велись с западными инвесторами.

Нынешняя ситуация спровоцирует мощный денежный отток, а также массовый уход компаний с Кипра. Банковская система этого государства, скорее всего, уже безвозвратно подорвана.

Не стоит и забывать о том, что Кипр - член Евросоюза, а власти ЕС вряд ли бы допустили наличие офшора из черного списка. Поэтому Кипр давно перестал быть офшором в своем отрицательном понимании. Налоги на Кипре были давно, от 10% до 15%.


Quo vadis?
Куда же пойдет бизнес? Мир еще полон различных офшорных юрисдикций, некоторые из них уже упоминались ранее – Каймановы острова и Британские Виргинские острова, где регистрируются 80% офшорных компаний, даже инвестфонды иногда регистрируются на Каймановых островах. Но основная проблема всех этих офшоров – отсутствие качественной судебной системы, какая была и есть на Кипре. Поэтому люди начнут искать другие зоны с более надежной судебной системой и возможностью проводить деньги через британские компании, например, острова, расположенные в Ла-Манше или Английском канале Гернси и Джерси. Преимущество этих островов в том, что компании оттуда могут проводить деньги в английские банки или компании, не платя налоги. Скажем, если открыть компанию на одном из этих островов, то можно переводить деньги в Евросоюз без налогов, открыв головную компанию в Великобритании, а филиалы на одном из островов. Деньги поступают на счета филиалов, а владелец компании может переводить их на счет головной компании без налогов. Очень маловероятно, что британские банки когда-нибудь совершат подобную кипрским ошибку, для них это все равно что самоубийство.


Недвижимость россиян за рубежом
В дополнение ко всему вышесказанному приведем несколько статистических данных по реальным объемам сделок. По оценкам портала Indiksons.ru, за 2012 год россияне приобрели недвижимость в США на сумму около $32 млн. Всего же с 2008 по 2012 г. россияне потратили на приобретение различных объектов недвижимости в Соединенных Штатах примерно $150 млн. Эта цифра учитывает только сделки, при которых недвижимость регистрировалась на физическое лицо. Самые крупные сделки россиянами на американском рынке совершались с помощью офшорных компаний, поэтому реальный объем инвестиций из России в США в сектор недвижимости превышает $150 млн минимум в два раза.

Кстати, американский рынок – далеко не самый популярный среди россиян, есть рынки, в которые наши соотечественники вкладывают куда большие деньги. Ниже приведены некоторые из них:

• За период с 2008 по 2012 год россиянами было приобретено недвижимости в Испании и Болгарии на сумму $25 млрд.

• В 2010 году кадастровая служба Великобритании опубликовала цифры о расходах жителей бывшего СНГ на покупку недвижимости в Лондоне. Согласно кадастровой службе, таких сделок было зарегистрировано на $5 млрд. Подавляющее большинство «инвесторов из стран СНГ» были россиянами, поэтому можно смело говорить, что за 2010 год россияне потратили на недвижимость только в одном Лондоне от $4 млрд до $4,5 млрд.

• В предкризисный 2007 год до 70% сделок с недвижимостью в Дубае проводились нашими соотечественниками.

Учитывая, что примерно половина сделок проводится с использованием офшорных компаний, нетрудно подсчитать, какие суммы прошли через них и сколько удалось «сэкономить» на налогообложении владельцам недвижимости, купленной на офшорную компанию.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4827 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
ЖК Headliner Скидка до 3,2 млн руб. Сдача 2019г. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Город"! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Консьерж-сервис. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FoRest Отделка White box, квартиры с видом на Чоботовский лес. Концепция "двор без машин". Метро Новопеределкино в 2 минутах ходьбы. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 10,2 млн руб. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 10,2 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Квартиры от 3,5 млн. Скидка 4% при 100% оплате или ипотеке. Строительство детского сада. Закрытая территория. от 3,5 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Настроение". Скидки до 7%. Подземный паркинг. Детские и спортиные площадки. 10 мин до м. ВДНХ. 10 мин пешком до ж/д ст. Северянин. Ипотека от 5%. Рассрочка. от 135 000 руб/кв.м. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Скидки до 7%! Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами! Ипотека от 4,9%. Метро "Крылатское" от 8,4 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "PRIZMA" на Ленинском. Дом премиального уровня! Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203000 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Движение. Тушино" Большой выбор планировочных решений. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Ипотека. 3-5 минут до метро Спартак и Тушинская. двушки от 6,9 млн руб. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Идеален для жизни. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры с видом на реку! СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ. Потолки до 5,6 м, окна шириной до 6,3 м. Своя инфраструктура. 1 минута от ЦАО, рядом с Сити. Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры бизнес-класса от 7,6 млн руб. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый зеленый двор. 700 м до МЦК Хорошево. Ипотека 8,7%. от 7,6 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 14.7 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 14,7 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидка 2% на видовые квартиры. Ипотека от 5,3%. Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение! Ст. метро «Медведково». Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Квартиры с отделкой от 7.3 млн.руб. Уникальные планировки. Экологичный район Москвы. Идет заселение! Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы». Ипотека от 5.3% Просторные семейные квартиры от 5 млн.руб. «Новые изумрудные» - корпуса повышенной комфортности. Успейте в октябре! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. Скидки до 7%. квартиры от 4,49 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,4 млн руб! Звоните! от 5,8 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,8 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,8 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Квартиры у леса с отделкой и без. 5 мин. до метро "Филатов луг"! Монолитные дома. Двор без машин. Ипотека от 4,8%. от 4 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Элитные особняки Титул Квартиры с видами на Кремль от 410 тыс. руб./м2. Фасады из юрского мрамора и меди. Старт продаж! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Цветочные Поляны Квартиры с отделкой и без. Ипотека от 9,2%. Развитая и безопасная инфраструктура. 15 мин. до метро Филатов Луг Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Ипотека 8,4%. Квартиры с кухней-гостиной и гардеробными. Теплые лоджии. Отделка «под чистовую». Сдача в 2019 г. Город Видное. квартиры от 2,8 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Панорамные виды на Москву и Останкинскую башню. Рядом парк ВДНХ, Ботанический сад. Двор без машин, система «умный квартал». квартиры от 8,7 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК «Рихард» Система "умный дом" в каждой квартире! Собственный сквер. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро Полежаевская. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки в ЖК "Silver" Дом сдан! Квартиры бизнес-класса. 7 минут до м.Ботанический сад. Ипотека от 4,65%. Ключи в этом году! Застройщик: Нордсервис. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк Победитель в номинации Новостройка Москвы №1. м.Речной вокзал. Отделка White Box. Повышение цен с 22 октября! Звоните! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки в ЖК "Сиреневый парк" Квартиры комфорт-класса рядом с м.Бульвар Рокоссовского. Трейд-ин. Ипотека от 4,65% Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CityPark» Дышать природой и творить! Последние квартиры в ЖК Премиум-класса. м. Выставочная. Звони сейчас! Застройщик ООО «МонАрх-УКС» Застройщик: Монарх. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - Небоскрёбы на Мичуринском! Квартиры от 8,2 млн рублей. Престижный район Москвы. В окружении парков. Метро Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте СИМВОЛ. Квартиры в новых домах! Потолки до 3,6 м, окна высотой 2 м, приватный двор, подземный паркинг. Рядом 3 ст. метро. Свой открытый парк. от 6,9 млн руб. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Мой адрес В Сколково Спешите! Одинцовский район. Квартиры в готовых домах пл. 112-180 метров. Дом сдан. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал на набережной NOW! Старт продаж! Квартиры бизнес-класса. 5 минут до м. Технопарк. Будущее создается сейчас! Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Новые Ватутинки» Квартиры с отделкой от 3,2 млн. руб. Монолитные дома! Школы и детские сады в районе. 15 мин. от м. Ольховая от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Датский квартал" Квартиры с отделкой и без в 10 минутах от Москвы. Панорамные окна. Рядом лесной массив. Всего 1 км от МКАД. Метро Бибирево. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Скидка на готовые квартиры до 380 000 руб. 10 мин. на авто до метро Некрасовка. Развитая инфраструктура. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Аквилон PARK» 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,8 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте