Офис в Москве: дешевле Лондона, дороже остальной Европы

Московский офисный рынок со ставками в премиальном сегменте в $1150 за 1 кв. м в год остается самым дорогим в Европе после Лондона, считают в Джонс Ланг ЛаСалле (Jones Lang LaSalle). Арендные ставки для помещений класса А и класса В+ в российской столице сейчас варьируются в диапазонах $625-850 и $400-600 за 1 кв. м соответственно.

Интересно: исходя из данных ДЖЛЛ (JLL), ставки аренды фактически начали превышать докризисный уровень, отмечают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Оценки ДЖЛЛ (JLL), похоже, не завышены. Например, вчера компания «Экоофис» объявила о завершении отделочных работ в бизнес-центре в премиальном месте – Тверская ул., 9, стр. 7 – там заявленные ставки колеблются от 25 000 руб. до 30 000 руб. ($830-1000) за кв. м в год. Стоит обратить внимание: сама компания позиционирует здание как B+, а не класс А. Но уже сдано 85% площадей.

«Активность участников офисного рынка, в том числе и девелоперов, резко возросла во второй половине 2012 года на фоне стабилизации экономической ситуации и нивелирования политических рисков, связанных с президентскими выборами в России. В самое ближайшее время будут введены в эксплуатацию некоторые крупные объекты, начатые несколько лет назад и замороженные в период кризиса. Тем не менее, угроза острого дефицита качественных офисных площадей в Москве сохраняется и может стать реальностью уже в 2014 г., когда «докризисные» проекты будут поглощены арендаторами, а «посткризисные» еще не будут завершены», - прогнозирует управляющий партнер Блюстоун Групп (Bluestone Group) Денис Трущенко.

В течение 2012 года общая доля свободных площадей снизилась незначительно, с 13% по итогам 2011 г. до 11%. Доля свободных площадей в сегменте класса В практически весь год была стабильна и находилась на уровне 10%. Доля свободных площадей в сегменте класса А уменьшилась с 17% в конце 2011 г. до 15% в конце 2012 года.

Ставки аренды в течение всего 2012 года оставались стабильными: $1100-1200 в сегменте класса А Прайм, $650-750 в сегменте класса А, $400-450 в сегменте класса В. Согласно прогнозам СБРИ (CBRE), ставки аренды останутся стабильными на протяжении 2013 года при сохранении текущих макроэкономических тенденций.

Как это бывает каждый год, оценки объемов ввода площадей за 2012-й и заявленного объема ввода на 2013-й гг., да и другие количественные показатели у игроков рынка сильно разнятся, иногда в полтора, а то и в два раза. Однако в отчетах компаний четко прослеживаются некоторые главные тенденции развития рынка, отмечают в www.irn.ru.

Во-первых, правительство Москвы пошло на послабление политики в области строительства. Это касается не только жилья (см. статью «Власти Москвы смирились с необходимостью строительства. В том числе в центре»), такая же ситуация наблюдается в области коммерческой недвижимости. Градостроительной земельной комиссией были одобрены офисные проекты в центральном районе Москвы, а также за его пределами (например, «Аврора III», МФК «Водный» и «Лотос», проекты на Коровьем Валу и улице Академика Пилюгина и др.).

Во-вторых, происходит усиление тенденции децентрализации: зона за пределами Третьего транспортного кольца и МКАД остается лидером как по объему нового офисного строительства (60%), так и по объему заключенных сделок (40%), отмечают в СБРИ (CBRE).

Некоторые дополнительные соображения можно прочитать, просмотрев подробные показатели рынка офисной недвижимости в Москве.

Децентрализация – главная тенденция нового года
В течение нескольких лет в центральной части Москвы может освободиться около 500 000 кв. м офисной недвижимости, цитирует генерального директора Форум Пропертиз (Forum Properties) Сергея Воронина «Интерфакс».

По его мнению, это произойдет в результате активной децентрализации, которая наблюдается на рынке офисной недвижимости. Компании, для которых местонахождение в центре города не является критичным для ведения бизнеса, переедут в новые здания на периферии столицы или за МКАД. В первую очередь это могут быть телекоммуникационные и финансовые структуры, отметил эксперт.

Переезд, естественно, обуславливается более выгодными условиями аренды офисов без понижения классности недвижимости. Ставки аренды в центре Москвы на офисы класса А держатся на уровне $800-1000 за кв. м, а в периферийных районах заметно ниже.

За прошедший год было введено в эксплуатацию пять зданий класса А общей площадью 219 000 кв. м, что составляет чуть менее 40% нового предложения (на 5 п. п. больше чем в 2011 г.). Только 18% построенных в 2012 г. зданий расположены в Центральном деловом районе, отмечают в ДЖЛЛ (JLL).

По мнению коммерческого директора КР Пропертиз (KR Properties) Анны Двуреченской, Москва почти исчерпала возможность строительства офисных зданий внутри Садового кольца. Поэтому девелоперы, занимающиеся созданием новых бизнес-центров, неизбежно будут вытеснены за пределы МКАД. Эту тенденцию подтверждает аналитика Найт Фрэнк (Knight Frank): было заявлено рекордное количество объектов на МКАД, в течение прошлых 3-4 лет девелоперы почти не проявляли интереса к таким удаленным площадкам.

А в пределах ТТК, в том числе в центральных районах, можно ожидать появления новых деловых кварталов, возникающих в результате редевелопмента промзон. По данным Найт Фрэнк (Knight Frank), Москва находится на низком уровне обеспеченности офисными площадями: чуть больше 1000 кв. м на 1000 человек. Тогда как в Мюнхене, например, этот показатель приближается к 15 000 кв. м.

Урок кризиса не прошел даром
Как отметили в СБРИ (CBRE), активнее всего вели себя российские арендаторы, их доля в общем объеме спроса на офисные площади составила 54%. Важный момент: арендаторы – как российские, так и западные компании, арендующие представительские офисы в Москве, – все чаще настаивают на том, чтобы арендные ставки были зафиксированы в рублях.

Новое предложение пока немногочисленно
По данным нового исследования СБРИ (CBRE), основные показатели офисного рынка в 2012 году были относительно стабильными: объем нового строительства составил 556 264 кв. м, снизившись на 8% по сравнению с 2011-м, а объем заключенных сделок составил 1 млн кв. м, что на 14% меньше показателя 2012 года.

Общий объем офисных площадей, заявленный девелоперами к вводу в 2013 году, превышает 1,1 млн кв. м. Аналитики Блюстоун Групп (Bluestone Group) полагают, что в реальности будет построено 86% от анонсированных объемов. В предыдущие несколько лет девелоперы офисной недвижимости ежегодно вводили в эксплуатацию не более 60% от заявленных в начале года площадей.

«В течение 2012 г. офисный рынок Москвы развивался интенсивно и в большей степени качественно, – считает директор департамента офисной недвижимости Найт Фрэнк (Knight Frank) (Россия и СНГ) Никола Обайдин. – В 2013 г. мы ожидаем аналогичную динамику. Объемы нового строительства сейчас довольно невысокие – 700 000 - 750 000 кв. м в год, тогда как в 2013 г. мы прогнозируем чуть более 1 млн кв. м площадей».

В декабре 2012 г. в Северном административном округе г. Москвы был введен в эксплуатацию новый деловой комплекс класса А – «АЛКОН». Это единственный бизнес-центр такого класса на рынке столичной офисной недвижимости, строительство которого было завершено в IV квартале 2012 г., отмечают в ДЖЛЛ (JLL).

Общие основные показатели офисного сектора рынка коммерческой недвижимости Москвы

показатели	класс объектов офисной недвижимости:
	класс А			класс B+			класс B-
структура рынка, %:
2009 год	16%	-		28%	-		56%	-
2010 год	18%		13%	27%		-4%	55%		-2%
2011 год	20%		11%	35%		30%	45%		-18%
2012 год	25%		25%	40%		14%	35%		-22%
2013 год (прогноз)	30%		20%	45%		13%	25%		-29%
уровень потенциального торга при заключении сделки, %:
2009 год	25%	-		25%	-		30%	-
2010 год	10%		-60%	15%		-40%	20%		-33%
2011 год	5%		-50%	10%		-33%	10%		-50%
2012 год	10%		100%	10%		0%	20%		100%
2013 год (прогноз)	10%		0%	10%		0%	20%		0%
стоимость продажи объектов офисной недвижимости, РУБ (RUB) за 1 кв. м, без учета НДС:
2009 год	160 000	-		110 000	-		80 000	-
2010 год	260 000		63%	150 000		36%	110 000		38%
2011 год	270 000		4%	170 000		13%	110 000		0%
2012 год	300 000		11%	175 000		3%	100 000		-9%
2013 год (прогноз)	300 000		0%	170 000		-3%	100 000		0%
стоимость аренды объектов офисной недвижимости, РУБ (RUB) за 1 кв. м в год, без учета НДС:
2009 год	19 000	-		12 000	-		8 000	-
2010 год	27 000		42%	14 000		17%	10 000		25%
2011 год	27 000		0%	16 000		14%	10 000		0%
2012 год	30 000		11%	15 000		-6%	9 000		-10%
2013 год (прогноз)	30 000		0%	17 000		13%	9 000		0%
доля вакантных площадей, %:
2009 год	23%	-		22%	-		22%	-
2010 год	7%		-70%	15%		-32%	18%		-18%
2011 год	10%		43%	15%		0%	20%		11%
2012 год	12%		20%	13%		-13%	20%		0%
2013 год (прогноз)	13%		8%	10%		-23%	25%		25%
доля операционных расходов, %:
2009 год	19%	-		22%	-		23%	-
2010 год	16%		-16%	18%		-18%	21%		-9%
2011 год	14%		-13%	17%		-6%	15%		-29%
2012 год	10%		-29%	15%		-12%	10%		-33%
2013 год (прогноз)	7%		-30%	10%		-33%	8%		-20%
реальная доходность объектов офисной недвижимости (с учетом доли вакантных площадей и доли операционных расходов), %:
2009 год	12%	-		11%	-		10%	-
2010 год	10%		-17%	9%		-18%	9%		-10%
2011 год	10%		0%	9%		0%	9%		0%
2012 год	10%		0%	9%		0%	9%		0%
2013 год (прогноз)	10%		0%	10%		11%	9%		0%
базовая доходность (без учета доли вакантных площадей и доли операционных расходов), %:
2009 год	7%	-		6%	-		6%	-
2010 год	8%		14%	6%		0%	6%		0%
2011 год	8%		0%	6%		0%	6%		0%
2012 год	8%		0%	6%		0%	6%		0%
2013 год (прогноз)	8%		0%	8%		33%	6%		0%

Источник: Свисс Аппрайсал (Swiss Appraisal)