Офис в Москве: основную часть спроса формируют россияне
Более половины сделок на офисном рынке Москвы в 2012 году заключались российскими компаниями. Это еще один вывод, кроме приведенных в статье «Офис в Москве: дешевле Лондона, дороже остальной Европы», в котором практически нет разногласий у игроков рынка недвижимости. В других случаях источники зачастую расходятся в оценках. Поэтому в этот раз специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» решили привести подробный спектр оценок рынка офисной недвижимости столицы, как их видят эксперты разных фирм.
В течение 2012 г. ставки аренды на офисную недвижимость в среднем по рынку оставались стабильными, рост не превысил 5%. Основное повышение ставок пришлось лишь на отдельные качественные объекты А класса, расположенные преимущественно в ЦАО, по данным GVA Sawyer.
Основные показатели | Класс А | Класс В+ | Класс В- |
---|---|---|---|
Объем качественных офисных площадей на конец 2012 г., тыс. кв. м | 4 030 | 4 963 | 3 372 |
Структура офисного рынка, на конец 2012 г. | 33% | 40% | 27% |
Введено в эксплуатацию в 1-4 кв. 2012 г., тыс. кв. м | 258 000 | 374 000 | |
Доля свободных площадей, на конец 2012 г. | 11,5% | 10% | 12,5% |
Заявленные арендные ставки $ за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), ЦДР (Центральный деловой район) | 750 - 1250 | 650 - 750 | 260- 400 |
Заявленные арендные ставки, $ за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), вне ЦДР | 650 - 750 | 370 - 550 | |
Заявленные цены продажи, $ за кв. м (без НДС), ЦДР | 7 500 - 15 000 | 3500 - 7500 | 2500 - 4000 |
Заявленные цены продажи, $ за кв. м (без НДС), вне делового центра города | 4 500 - 6 500 | ||
Операционные расходы, $ за кв. м в год | 110 - 140 | 80 - 115 | 60 – 85 |
Источник: GVA Sawyer
За 4-й квартал 2012 года в Москве было введено около 162 500 кв. м офисных площадей (на 9% меньше по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года). Таким образом, совокупный объем строительства офисных площадей за год достиг 567 000 кв. м, снизившись на 33% по сравнению с 2011 годом, подсчитали аналитики Jones Lang LaSalle. Данный показатель является минимальным за последние 10 лет и в четыре раза уступает максимальному уровню 2008 года, когда на московский рынок вышло 2,1 млн кв. м офисов.
Динамика ввода качественных офисных площадей в Москве
Источник: Jones Lang LaSalle
Распределение нового строительства по местоположению в 2012 году | Завершенные объекты за 2012 г. по классам |
Источник: Jones Lang LaSalle
Для сравнения: динамика ввода офисных площадей в 2007-2012 годах, gla
Источник: Welhome Real Estate Consulting
Наиболее крупные объекты, введенные в эксплуатацию в 2012 г.
Название | Класс | Адрес | Общая площадь, кв. м |
---|---|---|---|
SKY Light | А | Ленинградский пр-т, 39 | 110 000 |
Алкон | А | Ленинградский пр-т, 72 | 102 200 |
9 акров, 2 фаза | А | Научный пр-д, 19 | 90 738 |
Аквамарин III | А | Озерковская наб, вл.22-24 | 78 000 |
ГДЦ Парк Победы | А | Ул. Василисы Кожиной,1 | 62 000* |
Light House | А | ул. Валовая, 28 | 47 113 |
Золотое кольцо | В+ | ул. Южнопортовая, 5 | 46 000 |
West Park Plaza | В+ | Очаковское шоссе, 29 | 38 989 |
Олимпик Холл | А | Олимпийский пр-т, вл.16 | 23 107 |
Нахимовский | А | Нахимовский пр-т,58 | 22 930 |
Кубик | А | 65 км МКАД | 18 000 |
Дом на Мосфильмовской | В+ | ул. Пырьева, 1 | 17 470* |
Дежнев Плаза | В+ | пр. Дежнева,1 | 17 000 |
Атмосфера, 2-3 очередь | В+ | ул. Сущевская, 27/2 | 16 000 |
Лефортово | В+ | ул. Авиамоторная, 12 | 15 000 |
Южный порт 2 | В | Южнопортовый пр-т, 27А, стр.1 | 11 000 |
Riga Land, 2 фаза | В+ | Новорижское ш., 9 км от МКАД | 22 800** |
ИТОГО | 738 347 |
Источник: ASTERA
*При многофункциональности объектов в таблице указана общая площадь их офисной составляющей
**Из 170 000 кв. м 2-й фазы объекта в 2012 г. было введено только 22 800 кв. м
Наиболее крупные объекты, запланированные к вводу в 2013 г.
НАЗВАНИЕ | АДРЕС | КЛАСС | GLA, КВ. М | ДЕВЕЛОПЕР |
---|---|---|---|---|
Меркурий Сити | Москва-Сити | А | 71 000 | Liedel Investments |
Белые Сады | Лесная ул., 27 | А | 65 000 | Coalco |
9 акров, 2-я очередь | Научный пр., 19 | А | 64 000 | ЗАО «Гармет» |
Парк Победы | Василисы Кожиной ул., 1 | В+ | 54 000 | Финпром |
Орбита-2 | Кулакова ул., 20 | В+ | 41 000 | Amtel Properties |
Лотте | Профсоюзная ул., 65 | В+ | 38 440 | Lotte Group |
Аэродом | Ленинградский просп., 37, к. 7 | В+ | 27 000 | Промсвязьнедвижимость |
City Point | Москва-Сити | А | 27 000 | ГК «Ташир» |
Кантри Парк 3 | МКАД, 74-75 км | А | 23 300 | BPS |
Красногорск Плаза | Ильинское ш. | В+ | 21 600 | ООО «СтройМедСервис» |
Wall Street | Валовая ул., 37 | А | 19 400 | Авгур Эстейт |
Premium West | Можайское ш., 165 | A | 18 800 | Гема-Инвест |
Источник: Welhome Real Estate Consulting
Структура рынка
В 2012 году продолжается сокращение площадей класса B- в пользу объектов более высокого класса – все большую массу набирает сектор А. Ожидается полное вымирание низкокачественного предложения класса B- к 2020 году. Все более заметным трендом становится переориентация объемов предложения в сторону от центра Москвы – основа вводимых объектов сосредоточена в области ТТК, считают в Swiss Appraisal.
Сделки
В 2012 г. было заключено сразу несколько рекордных по объему арендуемых площадей сделок: дистрибьютор компьютерной техники компания «Мерлион» арендовала 17 000 кв. м в БЦ «Мякинино»; фармацевтическая компания Novartis взяла в аренду 16 000 кв. м в БЦ «Алкон»; «Альфа-Банк» приобрел 23 000 кв. м в бизнес-парке Nagatino i-land и другие. Спрос на аренду крупных помещений стали предъявлять большей частью российские компании.
Наиболее крупные сделки аренды, заключенные в 2012 г. (по версии Welhome)
АРЕНДАТОР | ОБЪЕКТ | КЛАСС | АРЕДОВАННАЯ ПЛОЩАДЬ, КВ. М |
---|---|---|---|
ЕЭК ООН | Vivaldi Plaza | A | 23 875 |
Merlion | Мякинино | А | 17 000 |
Novartis | Алкон | А | 16 000 |
Philip Morris | Легенда | А | 9 000 |
БДО Юникон | ПРЕО 8 | А | 6 320 |
Сбербанк России | Новоспасский Двор | В+ | 4 813 |
Рольф Импорт | Кругозор | В+ | 4 756 |
Tele 2 | Олимпия Парк | А | 4 690 |
Jaguar Land Rover | SkyPoint | B+ | 3 450 |
Источник: Welhome Real Estate Consulting
Аналогичная тенденция наблюдается и в сегменте инвестиционных покупок: в 2011 и в 2012 годах основными покупателями активов стали российские компании. Немногим менее 60% сделок на офисном рынке по качественным офисным помещениям в 2012 году заключено российскими компаниями-арендаторами. Остальную долю сделок в общем объеме занимают иностранные компании.
Крупнейшие сделки 2012 года (по версии CBRE)
Источник: Исследования и консалтинг CBRE
Уровень потенциального торга при заключении сделки
И вот еще один любопытный показатель, который раньше не фигурировал в отчетах. А компания Swiss Appraisal решила сделать такую оценку. По мнению ее специалистов, последние 1,5 – 2 года уровень торга не претерпел существенных колебаний. Фиксация порога торга на уровне 10% является своего рода пределом. Соответственно, при относительно стабильном развитии рынка и экономики в целом вне зависимости от внешних проявлений, вероятнее всего, данная динамика сохранится, и ниже текущего порога торг не опустится.
Новости рынка недвижимости, дайджест прессы, аналитические обзоры, прогнозы, комментарии экспертов, индексы цен и другая полезная информация о недвижимости каждое утро в Вашем почтовом ящике
Опечатка уже отправлена нашим редакторам
Читать полностью: