Введение предварительных квалификационных требований к застройщикам, желающим принять участие в торгах за земли Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, будет полезно для решения общегосударственных задач, хотя осложнит жизнь даже крупным девелоперам. К такому выводу пришли специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

С сегодняшнего дня Фонд РЖС будет публиковать в «Российской газете» наряду с объявлениями о конкурсах на земельные участки квалификационные требования к застройщикам. Это решение принято попечительским советом фонда на основании закона 290-ФЗ от 30.12.2012. Новые правила вводятся для того, чтобы в аукционах и конкурсах больше не могли принимать участие фирмы, не готовые к реализации крупных проектов. Не секрет, что иногда в борьбу за интересные площадки или проекты вступают компании, не обладающие достаточным опытом или финансовыми, техническими возможностями – либо с целью дальнейшей спекуляции, либо просто переоценив свои силы.

«С жуликами мы боремся, с ними все просто. Проблемы с некомпетентностью», – подчеркнул генеральный директор фонда Александр Браверман, вольно или невольно перефразировав знаменитое выражение Талейрана: «Это хуже, чем преступление, это ошибка».


Проблемы с новичками
По словам Бравермана, у Фонда РЖС после проведения торгов возникали проблемы с 15 застройщиками. Всего фонд провел 203 земельных аукциона. Из этих 15 только у одного участника аукционов были претензии к фонду, которые в судебном порядке он проиграл, отметил Браверман.

Пять победителей аукционов Фонда РЖС уклонились от заключения договоров купли-продажи, с семью арендаторами договоры были расторгнуты в силу существенных нарушений. Еще по двум арендаторам есть не вступившие в силу решения суда первой инстанции о расторжении договоров. Фактически проблемными оказались 7% участников аукционов.

«Цифры не очень большие и не пугающие, но за каждым из этих участков комплексного освоения стоят люди, тот средний класс, ради которого и строится жилье экономкласса», – резюмировал Браверман.

Заметка на полях: по мнению Бравермана, жилье экономкласса строится для населения среднего класса. А для налоговых служб высокими и подпадающими под повышенное налогообложение для работодателя (т.е., по идее, выше среднего класса) считаются зарплаты более 43 000 руб. в месяц. В общем, в России у каждого собственное видение копейки в чужом кармане (см. прогноз IRN.RU на 2013 год).

Фонд РЖС уже включил квалификационные требования для участников в извещения о проведении торгов в отношении 42 земельных участков фонда, находящихся в 15 субъектах РФ, с целью не допустить к торгам неквалифицированных и неподготовленных застройщиков, сообщил Браверман. «Бесспорно, отдельные участники не будут допущены. Требования жесткие. Не будут допускаться те, кто требованиям не соответствует», – сказал он. В частности, компании-участники должны иметь трехлетний опыт жилищного строительства, а объемы введенного ими жилья за последние три года должны составлять минимум одну треть от объемов строительства, предусмотренных аукционом.

Реклама
Level Нагатинская

Квартиры бизнес-класса на первой береговой линии Москвы-реки. 15 минут пешком до метро. Скидка 15%.

от 12,2 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Инвестиционное развитие.
Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Южнопортовая

Уникальные виды на реку и парки! Более 30 планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидка 15%!

от 6,9 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ АПД.
Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Причальный

Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидка 15%.

от 14,2 млн руб.
Застройщик: АО СЗ ИНСПАЙР.
Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Стрешнево

Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.

от 9,5 млн руб.
Застройщик: АО СЗ «МКСМ».
Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Квартал AFI Park «Воронцовский»

Приватный квартал бизнес-класса. Дом построен! Квартиры с дровяными каминами. Скидки до 20%

от 17 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ АКВАМАРЕ УНО.
Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Академическая

Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Скидка 20%!

от 15,6 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Левел Академическая.
Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Селигерская

Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Скидка 15%.

от 8,3 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Селигерский.
Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Нижегородская

Новый проект комфорт-класса от Level в активно развивающемся районе. Скидка 15% + дополнительные 3%!

от 9,4 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Левел Нижегородская.
Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Ипотека без удорожания

ЖК "Русич-Кантемировский" Новый класс жилья бизнес класс на Юге Москвы. Более 1 Га благоустроенной территории.

от 8,1 млн руб.
Застройщик: АО СЗ Русич-Кантемировский.
Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Бауманская

Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Скидка 15%!

от 13,9 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Вектор движения.
Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.

Справедливо ли это? Не будет ли предквалификация инструментом просто для отсеивания неугодных? Это дело тонкое. По словам Бравермана, новая схема была направлена на экспертизу в Институт сравнительного законодательства и правоведения и Счетную палату РФ, где получила положительные заключения. Основана она на принципах прозрачности и критериях профессионального сообщества (в данном случае, НОСТРОЯ).


Для справки: по данным Александра Бравермана, сейчас объемы жилья, возводимого в рамках фонда, в стадии проектирования и строительства составляют 14,7 млн кв. м, а в 2014 г. объемы строительства жилья на землях фонда составят 10% от общего объема ежегодно возводимого жилья в РФ.

«Молодые, только образовавшиеся компании пусть сначала на открытом рынке поработают, приобретут опыт, а потом уже претендуют на государственный подряд», – поддерживает идею первый заместитель председателя комитета по земельным отношениям и строительству Госдумы РФ Мартин Шаккум.

Неудобство для бизнеса
Дополнительные квалификационные требования к девелоперским компаниям, участвующим в аукционах Фонда РЖС, могут серьезно повлиять на бизнес-модели этих компаний, считает директор ГК «Пионер» Андрей Грудин.

«Поправки могут вызвать трудности у девелоперов, так как строительством может заниматься одна из компаний холдинга, управлять строительством – другая, а для участия в аукционе создаваться новое юридическое лицо, которое формально не отвечает требованиям по наличию опыта в сфере строительства. Но это удобно для управления проектом, получения кредита, диверсификации рисков между проектами. Это касается опыта работы компании, наличия свидетельства о допуске к работам по организации строительства», – пояснил он.

По мнению Бравермана, никаких затруднений нет. По его словам, требования призваны исключить непрофессиональных участников рынка, а профессионалы могут участвовать в аукционах в форме некоммерческого партнерства. «Создание некоммерческого партнерства на сегодняшний день для нас эту проблему решает, но формальные признаки для участников аукционов я призываю соблюдать в полном объеме», – заявил он.


Дальнейшее развитие идеи
«В законах Западной Европы уже давно зафиксировано: главное – это конкуренция технологий, качества. Главный конкурентный фактор – лучшее качество, а уже потом низкая цена», – считает руководитель аппарата Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Михаил Викторов.

Со временем квалификационные требования к девелоперским компаниям после накопления опыта в этой сфере Фондом РЖС будут распространены в целом на территории РФ при индустриальном строительстве жилья, заявил министр Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Александр Коган.

«Сегодня законодательство не дает права устанавливать квалификационные требования для всех участников рынка массового строительства жилья, а муниципалитетам и субъектам такой закон нужен. Дошло до того, что уже банки выходят на аукционы по продаже права аренды на участки, предназначенные для строительства жилья, – такой пример был в городе Железнодорожный Московской области», – пояснил Коган.

«Так, как у нас сегодня организованы государственные торги по закону 94–ФЗ «О госзакупках», терпеть дальше невозможно. Сегодня у нас нет успехов ни в строительстве жилья, ни в дорожном строительстве. Подготовлен уже и принят в первом чтении закон о федеральной контрактной системе, который может начать действовать с 1 января 2014 года, этот закон пойдет дальше изменений, касающихся Фонда РЖС», – отметил Мартин Шаккум.