Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.4 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Высококлассные бизнес-центры не гарантируют надежный сервис

От этого страдают арендаторы. Директор по развитию «ГЕМА Инвест» Елена Семенихина – специально для IRN.RU

Строительство коммерческой недвижимости можно вести по двум основным бизнес-моделям. Первая – это возведение объекта недвижимости для последующей продажи, вторая – для последующей эксплуатации. Выбор той или иной модели бизнеса зачастую и определяет подход девелопера к созданию офисного центра.

Компании, которые строят на продажу, готовы вкладывать деньги в привлекательный внешний вид здания, оформление входной группы, внутреннюю отделку помещений. Это те факторы/элементы, которые способствуют быстрой и выгодной продаже такой недвижимости. При таком подходе грамотное проектирование и качество коммуникаций отступает на второй план. Поэтому за сверкающим фасадом порой скрываются недостатки, незаметные на первый взгляд, но существенно усложняющие жизнь арендатору. Это возможные частые поломки инженерных систем, неблагоприятный микроклимат в помещениях и многое другое. Мы регулярно общаемся с арендаторами, и они отмечают, что такие проблемы, к сожалению, встречаются даже в бизнес-центрах класса А.

Разумеется, так происходит не всегда. Но в целом больше заботятся о внутренних инженерных коммуникациях те компании, которые используют другую бизнес-модель и планируют самостоятельно управлять бизнес-центром, сдавать офисы в аренду. В этом случае девелопер старается спроектировать и построить здание так, чтобы в дальнейшем снизить затраты на эксплуатацию.

На сегодняшний день приблизительно 70% московских объектов коммерческой недвижимости строят с целью продажи. Это означает, что девелоперы выбирают бизнес-модель, которая позволяет получить максимальную выгоду при минимальных затратах.


Дорогие деньги
Основная причина, по которой компании избирают такую модель бизнеса, – дорогие деньги. В западных странах процентная ставка на кредит под строительство составляет 4-5% годовых. В России за пользование деньгами приходится отдавать 10-15% в год от суммы кредитования. Именно по этой причине российский бизнес обычно не готов к долгим срокам окупаемости, и на первый план выходят сроки строительства. Чем короче период от этапа выбора концепции и проектирования до заключения сделки купли-продажи, тем меньше денег компания выплачивает банку. К слову, цена вопроса действительно велика: 15% от, допустим, 3 млрд руб. – это 450 млн руб. в год только на выплаты банку.

Таким образом, в условиях высокой стоимости денег многие компании стремятся максимально сократить сроки строительства, что зачастую сопряжено с использованием более простых и менее трудоемких технологий и инженерных решений. Да и сам выход на сделку в этой ситуации должен быть максимально коротким, следовательно, цена должна быть на уровне среднерыночных показателей, а в идеале –  ниже, чем у конкурентов. Тот девелопер, который не желает снижать прибыль, стремится уменьшить себестоимость строительства за счет экономии на некоторых инженерно-технических характеристиках.


Нет эксплуатации – нет проблем
Безусловно, ответственные девелоперы принимают в расчет последующие эксплуатационные затраты, хотя строят бизнес-центры на продажу и избавлены от необходимости в будущем задумываться о подобных расходах. К этому подталкивает растущий профессионализм и осведомленность покупателей.

Управляющим же компаниям хорошо известна стоимость форс-мажора. Аварии нарушают нормальное функционирование офиса и могут стоить до 90% месячного эксплуатационного бюджета. Для их предотвращения важно не только использовать качественные стройматериалы, но и добиться максимальной автоматизации, чтобы снизить влияние человеческого фактора – одной из основных причин как самих аварий, так и увеличения ущерба.

Вот реальный пример из жизни: ночью в бизнес-центре прорвало трубу. Дежурный был на месте, а вот сантехник по ночам не работал, хотя с ним была договоренность о том, что его могут срочно вызвать в случае аварии. Однако именно в эту ночь сантехник серьезно выпил и крепко спал. В итоге трубы перекрыли не сразу, а через 2-3 часа. За это время был нанесен значительный ущерб зданию, в результате пришлось менять ковролин, гипсокартон. Ремонт обошелся в 2,8 млн руб. за 500 кв. м площади.

Девелоперы, планирующие в дальнейшем самостоятельно эксплуатировать здание, осознают эту опасность, поэтому уже на этапе проектирования предусматривают такие коммуникации и инженерные решения, которые позволят избежать подобных ситуаций. Это те дополнительные расходы, которые могут показаться необоснованными компаниям, не планирующим «остаться» в проекте.

Но даже если не учитывать стоимость ликвидации аварий, простая экономия на коммунальных платежах в продуманных бизнес-центрах может оказаться очень существенной. Приведу наглядный пример: «ГЕМА Инвест» рассчитала, что геотермальная система отопления бизнес-центра Premium West на Можайке поможет арендатору сэкономить на обогреве и охлаждении воздуха в помещении 70-80% от аналогичных затрат в здании, использующем традиционные источники энергии. Кроме этого, уникальные фасады, сочетающие в себе преимущества монолита и стекла, система «умный дом» и другие технологии сбережения электроэнергии позволят создать максимально благоприятный климат для сотрудников, что также снизит расходы арендатора – люди будут эффективнее работать и меньше болеть. К тому же такая система обладает высочайшей отказоустойчивостью. Если все эти системы изначально заложить в проект, себестоимость строительства увеличивается приблизительно на 10%. Для девелопера, который остается в проекте и будет сам эксплуатировать здание, это относительно небольшие затраты, учитывая будущую экономию. Для тех же, кто создает бизнес-центр на продажу, это переплата, без которой вполне можно обойтись.


Неосведомленный покупатель
Постепенно покупатели и арендаторы офисных зданий становятся более требовательными. И с каждым годом все больше застройщиков идут на дополнительные вложения, чтобы построить конкурентоспособный объект.

Однако пока большинство инвесторов, покупающих такую недвижимость, в первую очередь обращают внимание на цену, расположение и статус (классность) объекта, потому что по тем же параметрам выбирают для себя офис арендаторы. До оценки возможных эксплуатационных издержек дело доходит не всегда. И если девелопер сэкономил на строительстве, заложив тем самым дорогую эксплуатацию бизнес-центра, все непредвиденные расходы лягут на плечи конечного потребителя, т.к. операционные расходы арендатор оплачивает отдельно от базовой арендной ставки. Если арендуемый объект не обладает каким-либо дополнительным или уникальным преимуществом (например, удобное расположение в центре города и транспортная доступность), эксплуатационные расходы в конечном счете отразятся на прибыли инвестора. Чтобы соответствовать рыночной ситуации, он будет вынужден либо снижать арендную ставку, либо искать новых арендаторов.

По опыту общения с покупателями и арендаторами бизнес-центров я замечаю, что многие из них упускают из вида не только скрытые недостатки, о которых мы говорили выше, но и вполне очевидные вещи. В первую очередь всех интересует размер помещения, но мало кто учитывает, что на одной и той же площади можно оборудовать разное количество рабочих мест. Например, в помещении с шагом колонн 9 м на 9 м можно разместить на 17,3% больше сотрудников, чем на той же площади с колоннами, расположенными через каждые 6 м. Тем не менее многие арендаторы даже не спрашивают об этом. Разумеется, в офисных помещениях более ранней постройки, таких как офисный центр на улице Касаткина (реконструированное здание конца прошлого века), будет встречаться шаг колонн 6х6 м, в то время как в современных бизнес-центрах шаг колонн становится больше. Например, в Premium West, который планируется сдать в 2013 г., предлагаются в аренду помещения с расстоянием между колоннами 8,5 м. Но для девелопера более широкий шаг колонн – это существенное увеличение расходов, так как увеличивается нагрузка на одну колонну, а значит, необходимо использовать более дорогие материалы.

Как мы понимаем, деньги для бизнеса в ближайшее время не станут дешевле и чувство ответственности у девелопера не появится само собой. Поэтому единственный инструмент, который может заставить качественнее строить, – это грамотный потребитель и цивилизованный рынок.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1854 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК "Маяковский". Выдаем ключи! Квартиры от 9 млн. руб. в готовых домах. 5 минут до метро Водный стадион. Бизнес-класс. Свободная планировка. от 9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,8% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой - 2 стиля на выбор. Метро "Рассказовка". Ипотека от 5% Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.2 млн. руб Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры с отделкой от 7,3 млн руб. 5 минут до Москва-Сити. Трехуровневый подземный паркинг. от 7,3 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Вешняках Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Удобные планировочные решения. Дом сдан. Рядом усадьба Кусково. Скидка 5% Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Остафьево". Cкидка 9,9% Квартиры от 2,7 млн руб. 10 мин. до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Двор без машин, свой парк для прогулок. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лукино-Варино. 24 км от МКАД. Квартиры в Щелковском районе от 2,3 млн руб. Семейная ипотека 6% на весь срок. Удваиваем маткапитал! Ипотечные каникулы. Скидки до 449 000 руб. от 2,3 млн руб. Застройщик: СУ-22. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино" Квартиры с отделкой от 2,3 млн руб. 10 мин. до м. Котельники. Живописная набережная, дет.сады и школы. с отделкой от 2,3 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку со скидкой до 11 %! Рядом м.Строгино. 200 метров от Москвы! от 2,7 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если квартира, то солнечная. Окна в пол. Потолки до 5 метров. Бесплатный фитнес от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Символ. Финал продаж, ключи в июле! Последние готовые квартиры, ключи в июле! Бизнес-класс с потолками от 3,2 м и широкими окнами, рядом метро. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Специальное предложение на квартиры с отделкой. Уникальные планировки. "ул. 800-летия Москвы". Ипотека от 6,3%. Уникальные планировки. Ландшафтный дизайн. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Специальное предложение на просторные квартиры и апартаменты. Ипотека от 6,3%. Охраняемый ЖК вблизи м. «Бабушкинская». Свой спуск к р. Яуза. Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Жить у парков полезно! Отличная транспортная доступность! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны". Акция! Скидка 6% в счастливые часы! Квартиры с отделкой и без. Развитая инфраструктура. Ипотека от 6,5. Курсирует бесплатный автобус от метро! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Специальные цены на 3к.кв. в 17 корп. выгода до 1,2 млн.руб. Успейте купить по выгодной цене! Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Квартиры бизнес-класса с панорамным видом и отделкой White box! Свой детский сад и парк с фонтанами. Ключи в 2019 г.! Купите сейчас с выгодой до 900 000 руб! Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Дом на Барвихинской». Старт продаж! Комплекс Бизнес-класса.10 мин. до станции "Сетунь". Собственная инфраструктура, охраняемая территория, подземный паркинг. от 6.5 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 15% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 2,9 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Одинбург. Старт продаж! 7 минут до МКАД. Квартиры с отделкой и без. Подземный паркинг с лифтом. Детский сад на территории и школа. Лесопарк в шаговой доступности. квартиры от 2,7 млн руб.ООО «РАПО» Застройщик: РАПО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Красногорский район. 8 км от МКАД. Квартиры площадью от 22 метров. Монолит-кирпич, монолит. квартиры в готовых домах Звоните! от 3,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,9 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,9 млн рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до м. Лухмановская пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Алексеевская В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 30-132 кв.м. 10 мин. пешком от м.Алексеевская. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Серебряный фонтан Десятки уникальных планировок. Метро Алексеевская. Выгода до 2,5 млн рублей. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,4% от 11,5 млн руб. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Дополнительная скидка 5%! Только в мае! Квартира 38 кв.м. от 7,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Большое Путилково Квартиры с отделкой от 2,7 млн руб. Три станции метро «Планерная», «Митино» и «Пятницкое шоссе». Выгода до 643 000 руб. Семейная ипотека 5%. Скидка до 9,9% от 2,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте