Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
990 тыс
руб.
от
1.8 млн
руб.
Опрос
С какими недостатками квартиры вы готовы смириться ради снижения стоимости при покупке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Высококлассные бизнес-центры не гарантируют надежный сервис

От этого страдают арендаторы. Директор по развитию «ГЕМА Инвест» Елена Семенихина – специально для IRN.RU

Строительство коммерческой недвижимости можно вести по двум основным бизнес-моделям. Первая – это возведение объекта недвижимости для последующей продажи, вторая – для последующей эксплуатации. Выбор той или иной модели бизнеса зачастую и определяет подход девелопера к созданию офисного центра.

Компании, которые строят на продажу, готовы вкладывать деньги в привлекательный внешний вид здания, оформление входной группы, внутреннюю отделку помещений. Это те факторы/элементы, которые способствуют быстрой и выгодной продаже такой недвижимости. При таком подходе грамотное проектирование и качество коммуникаций отступает на второй план. Поэтому за сверкающим фасадом порой скрываются недостатки, незаметные на первый взгляд, но существенно усложняющие жизнь арендатору. Это возможные частые поломки инженерных систем, неблагоприятный микроклимат в помещениях и многое другое. Мы регулярно общаемся с арендаторами, и они отмечают, что такие проблемы, к сожалению, встречаются даже в бизнес-центрах класса А.

Разумеется, так происходит не всегда. Но в целом больше заботятся о внутренних инженерных коммуникациях те компании, которые используют другую бизнес-модель и планируют самостоятельно управлять бизнес-центром, сдавать офисы в аренду. В этом случае девелопер старается спроектировать и построить здание так, чтобы в дальнейшем снизить затраты на эксплуатацию.

На сегодняшний день приблизительно 70% московских объектов коммерческой недвижимости строят с целью продажи. Это означает, что девелоперы выбирают бизнес-модель, которая позволяет получить максимальную выгоду при минимальных затратах.


Дорогие деньги
Основная причина, по которой компании избирают такую модель бизнеса, – дорогие деньги. В западных странах процентная ставка на кредит под строительство составляет 4-5% годовых. В России за пользование деньгами приходится отдавать 10-15% в год от суммы кредитования. Именно по этой причине российский бизнес обычно не готов к долгим срокам окупаемости, и на первый план выходят сроки строительства. Чем короче период от этапа выбора концепции и проектирования до заключения сделки купли-продажи, тем меньше денег компания выплачивает банку. К слову, цена вопроса действительно велика: 15% от, допустим, 3 млрд руб. – это 450 млн руб. в год только на выплаты банку.

Таким образом, в условиях высокой стоимости денег многие компании стремятся максимально сократить сроки строительства, что зачастую сопряжено с использованием более простых и менее трудоемких технологий и инженерных решений. Да и сам выход на сделку в этой ситуации должен быть максимально коротким, следовательно, цена должна быть на уровне среднерыночных показателей, а в идеале –  ниже, чем у конкурентов. Тот девелопер, который не желает снижать прибыль, стремится уменьшить себестоимость строительства за счет экономии на некоторых инженерно-технических характеристиках.


Нет эксплуатации – нет проблем
Безусловно, ответственные девелоперы принимают в расчет последующие эксплуатационные затраты, хотя строят бизнес-центры на продажу и избавлены от необходимости в будущем задумываться о подобных расходах. К этому подталкивает растущий профессионализм и осведомленность покупателей.

Управляющим же компаниям хорошо известна стоимость форс-мажора. Аварии нарушают нормальное функционирование офиса и могут стоить до 90% месячного эксплуатационного бюджета. Для их предотвращения важно не только использовать качественные стройматериалы, но и добиться максимальной автоматизации, чтобы снизить влияние человеческого фактора – одной из основных причин как самих аварий, так и увеличения ущерба.

Вот реальный пример из жизни: ночью в бизнес-центре прорвало трубу. Дежурный был на месте, а вот сантехник по ночам не работал, хотя с ним была договоренность о том, что его могут срочно вызвать в случае аварии. Однако именно в эту ночь сантехник серьезно выпил и крепко спал. В итоге трубы перекрыли не сразу, а через 2-3 часа. За это время был нанесен значительный ущерб зданию, в результате пришлось менять ковролин, гипсокартон. Ремонт обошелся в 2,8 млн руб. за 500 кв. м площади.

Девелоперы, планирующие в дальнейшем самостоятельно эксплуатировать здание, осознают эту опасность, поэтому уже на этапе проектирования предусматривают такие коммуникации и инженерные решения, которые позволят избежать подобных ситуаций. Это те дополнительные расходы, которые могут показаться необоснованными компаниям, не планирующим «остаться» в проекте.

Но даже если не учитывать стоимость ликвидации аварий, простая экономия на коммунальных платежах в продуманных бизнес-центрах может оказаться очень существенной. Приведу наглядный пример: «ГЕМА Инвест» рассчитала, что геотермальная система отопления бизнес-центра Premium West на Можайке поможет арендатору сэкономить на обогреве и охлаждении воздуха в помещении 70-80% от аналогичных затрат в здании, использующем традиционные источники энергии. Кроме этого, уникальные фасады, сочетающие в себе преимущества монолита и стекла, система «умный дом» и другие технологии сбережения электроэнергии позволят создать максимально благоприятный климат для сотрудников, что также снизит расходы арендатора – люди будут эффективнее работать и меньше болеть. К тому же такая система обладает высочайшей отказоустойчивостью. Если все эти системы изначально заложить в проект, себестоимость строительства увеличивается приблизительно на 10%. Для девелопера, который остается в проекте и будет сам эксплуатировать здание, это относительно небольшие затраты, учитывая будущую экономию. Для тех же, кто создает бизнес-центр на продажу, это переплата, без которой вполне можно обойтись.


Неосведомленный покупатель
Постепенно покупатели и арендаторы офисных зданий становятся более требовательными. И с каждым годом все больше застройщиков идут на дополнительные вложения, чтобы построить конкурентоспособный объект.

Однако пока большинство инвесторов, покупающих такую недвижимость, в первую очередь обращают внимание на цену, расположение и статус (классность) объекта, потому что по тем же параметрам выбирают для себя офис арендаторы. До оценки возможных эксплуатационных издержек дело доходит не всегда. И если девелопер сэкономил на строительстве, заложив тем самым дорогую эксплуатацию бизнес-центра, все непредвиденные расходы лягут на плечи конечного потребителя, т.к. операционные расходы арендатор оплачивает отдельно от базовой арендной ставки. Если арендуемый объект не обладает каким-либо дополнительным или уникальным преимуществом (например, удобное расположение в центре города и транспортная доступность), эксплуатационные расходы в конечном счете отразятся на прибыли инвестора. Чтобы соответствовать рыночной ситуации, он будет вынужден либо снижать арендную ставку, либо искать новых арендаторов.

По опыту общения с покупателями и арендаторами бизнес-центров я замечаю, что многие из них упускают из вида не только скрытые недостатки, о которых мы говорили выше, но и вполне очевидные вещи. В первую очередь всех интересует размер помещения, но мало кто учитывает, что на одной и той же площади можно оборудовать разное количество рабочих мест. Например, в помещении с шагом колонн 9 м на 9 м можно разместить на 17,3% больше сотрудников, чем на той же площади с колоннами, расположенными через каждые 6 м. Тем не менее многие арендаторы даже не спрашивают об этом. Разумеется, в офисных помещениях более ранней постройки, таких как офисный центр на улице Касаткина (реконструированное здание конца прошлого века), будет встречаться шаг колонн 6х6 м, в то время как в современных бизнес-центрах шаг колонн становится больше. Например, в Premium West, который планируется сдать в 2013 г., предлагаются в аренду помещения с расстоянием между колоннами 8,5 м. Но для девелопера более широкий шаг колонн – это существенное увеличение расходов, так как увеличивается нагрузка на одну колонну, а значит, необходимо использовать более дорогие материалы.

Как мы понимаем, деньги для бизнеса в ближайшее время не станут дешевле и чувство ответственности у девелопера не появится само собой. Поэтому единственный инструмент, который может заставить качественнее строить, – это грамотный потребитель и цивилизованный рынок.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1878 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
Мой адрес В Сколково Квартиры пл. 112-180 кв.м. Одинцовский район. Спешите! Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СОБЫТИЕ Престижные Раменки Европейские квартиры с террасами, "вторым светом", панорамными окнами. Самый надежный застройщик Москвы! от 7,5 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес класса, с отделкой от 9,8 млн. 2 мин от м.Дмитровская. Бесконтактная сделка от 9,8 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Легендарный квартал Успей до повышения цен! Апартаменты от 3,9 млн! 10 мин до м.Ботанический сад от 3,9 млн руб. Застройщик: Д-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Квартиры бизнес класса с отделкой. Панорамные окна с видами на центр. 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году. Онлайн-покупка. от 10,9 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Сердце Столицы Последние квартиры в новом корпусе! Школа и дет.сад в квартале. Рядом Сити! Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Старт продаж нового корпуса от 9 млн руб. Панорамные виды на Останкинскую башню и Москву. м. Алексеевская. Бесконтактная сделка. от 9 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FRESH. "Квартиры от 6,5 млн р!" Квартиры с отделкой. Панорамные окна. Потолки до 3.5 м Открыт шоу-рум! Самый надежный застройщик Москвы! от 6,5 млн руб! Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилые комплексы "Мой адрес" Готовые новостройки комфорт-класса в разных округах Москвы. Монолит и панель. Дома сданы. Выдаем ключи! ЖК СИМВОЛ Квартиры в центре! Студии бизнес-класса с отделкой. Развитая инфраструктура. Двор без машин. Рядом парк и метро! Рассрочка 0%. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Южное Бунино. Старт продаж! Квартиры с московской пропиской рядом с метро Коммунарка! Рядом 2 школы и 3 детских сада! Экологически чистый район! Звоните! от 3,5 млн руб! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Старт продаж нового корпуса! Квартиры в квартале бизнес-класса в окружении 5 парков рядом с м.Алексеевская Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Скидки до 3% на 2к.и 3к. квартиры в готовых корпусах. 2 минуты до строящейся cт. метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Квартиры в жилом комплексе бизнес-класса от 10.2 млн руб. Захватывающий вид на Москву-реку. 5 мин до метро Технопарк. от 10,2 млн. руб Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Кленовые Аллеи. Старт продаж! 3 минуты пешком до метро Десёновское. Московская прописка. Экологически чистый район. Удобная инфраструктура. Звоните! от 4,1 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Своя квартира в ипотеку от 27 тыс в месяц. Надежный застройщик. Сдача в 2020 г двушки от 5,3 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Микрогород "В лесу"" Квартиры с отделкой от 22 000 руб./мес.! 10 мин. до м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Пресня Сити» ЖК бизнес-класса вблизи деловых и культурных объектов. Комплекс сдан! ЦАО. Цена от 16,8 млн руб. от 16,8 млн руб. Застройщик: Ордена Трудового Красного Знамени хлебозавод им. В.П. Зотова. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки мкрн. Центральный Квартиры с отделкой от 3,7 млн.руб. Монолитный дом. Метро Десеновское. Готовая инфраструктура, сады, школы. от 3,7 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская площадь» Бизнес-класс у метро «Динамо». Идет заселение 2ой очереди. Ипотека от 4,5%. Успей купить по старой цене! от 11,7 млн руб.MR Group Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино". Квартиры рядом с м. Некрасовка. 5 детских садов, 2 школы, поликлиника. Спортивные площадки для детей. 3 лесопарка. Звоните! от 2,4 млн руб! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Басманный,5» Выдаем ключи! Успей купить по старой цене! Выгода до 3,5 млн рублей! м. "Комсомольская". Застройщик: Ведомство-Капитал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лучи" Бронируйте из дома на LSR.ru Успейте купить на выгодных условиях. Квартиры с отделкой. 300 метров до м.Солнцево Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с премиальной отделкой под ключ от 15,7 млн рублей. м.Белорусская. Панорамные виды на центр Москвы. от 15,7 млн рублей. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты Alcon Tower Апартаменты бизнес-класса с дизайнерской отделкой от 7,5 млн руб. Завораживающие виды. Рядом м.Белорусская. от 7,5 млн руб. Застройщик: Фирма Интайм. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner. Старт продаж 3 очереди! Квартиры 40 кв м от 8,8 млн. руб. Виды на Москва-Сити. Набережная. 2 мин до метро. Бесконтактная сделка. от 8,8 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры на Белорусской! Финал продаж! Скидка до 8% на элитные квартиры. Редкие планировки. Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте "Жизнь на Плющихе. Хамовники" Готовые роскошные квартиры класса LUXE. Редкие планировочные решения. Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Только три квартиры в доме Д1 со скидкой до 20%. Закрытая территория. Ключи в этом году. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте