Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Высококлассные бизнес-центры не гарантируют надежный сервис

От этого страдают арендаторы. Директор по развитию «ГЕМА Инвест» Елена Семенихина – специально для IRN.RU

Строительство коммерческой недвижимости можно вести по двум основным бизнес-моделям. Первая – это возведение объекта недвижимости для последующей продажи, вторая – для последующей эксплуатации. Выбор той или иной модели бизнеса зачастую и определяет подход девелопера к созданию офисного центра.

Компании, которые строят на продажу, готовы вкладывать деньги в привлекательный внешний вид здания, оформление входной группы, внутреннюю отделку помещений. Это те факторы/элементы, которые способствуют быстрой и выгодной продаже такой недвижимости. При таком подходе грамотное проектирование и качество коммуникаций отступает на второй план. Поэтому за сверкающим фасадом порой скрываются недостатки, незаметные на первый взгляд, но существенно усложняющие жизнь арендатору. Это возможные частые поломки инженерных систем, неблагоприятный микроклимат в помещениях и многое другое. Мы регулярно общаемся с арендаторами, и они отмечают, что такие проблемы, к сожалению, встречаются даже в бизнес-центрах класса А.

Разумеется, так происходит не всегда. Но в целом больше заботятся о внутренних инженерных коммуникациях те компании, которые используют другую бизнес-модель и планируют самостоятельно управлять бизнес-центром, сдавать офисы в аренду. В этом случае девелопер старается спроектировать и построить здание так, чтобы в дальнейшем снизить затраты на эксплуатацию.

На сегодняшний день приблизительно 70% московских объектов коммерческой недвижимости строят с целью продажи. Это означает, что девелоперы выбирают бизнес-модель, которая позволяет получить максимальную выгоду при минимальных затратах.


Дорогие деньги
Основная причина, по которой компании избирают такую модель бизнеса, – дорогие деньги. В западных странах процентная ставка на кредит под строительство составляет 4-5% годовых. В России за пользование деньгами приходится отдавать 10-15% в год от суммы кредитования. Именно по этой причине российский бизнес обычно не готов к долгим срокам окупаемости, и на первый план выходят сроки строительства. Чем короче период от этапа выбора концепции и проектирования до заключения сделки купли-продажи, тем меньше денег компания выплачивает банку. К слову, цена вопроса действительно велика: 15% от, допустим, 3 млрд руб. – это 450 млн руб. в год только на выплаты банку.

Таким образом, в условиях высокой стоимости денег многие компании стремятся максимально сократить сроки строительства, что зачастую сопряжено с использованием более простых и менее трудоемких технологий и инженерных решений. Да и сам выход на сделку в этой ситуации должен быть максимально коротким, следовательно, цена должна быть на уровне среднерыночных показателей, а в идеале –  ниже, чем у конкурентов. Тот девелопер, который не желает снижать прибыль, стремится уменьшить себестоимость строительства за счет экономии на некоторых инженерно-технических характеристиках.


Нет эксплуатации – нет проблем
Безусловно, ответственные девелоперы принимают в расчет последующие эксплуатационные затраты, хотя строят бизнес-центры на продажу и избавлены от необходимости в будущем задумываться о подобных расходах. К этому подталкивает растущий профессионализм и осведомленность покупателей.

Управляющим же компаниям хорошо известна стоимость форс-мажора. Аварии нарушают нормальное функционирование офиса и могут стоить до 90% месячного эксплуатационного бюджета. Для их предотвращения важно не только использовать качественные стройматериалы, но и добиться максимальной автоматизации, чтобы снизить влияние человеческого фактора – одной из основных причин как самих аварий, так и увеличения ущерба.

Вот реальный пример из жизни: ночью в бизнес-центре прорвало трубу. Дежурный был на месте, а вот сантехник по ночам не работал, хотя с ним была договоренность о том, что его могут срочно вызвать в случае аварии. Однако именно в эту ночь сантехник серьезно выпил и крепко спал. В итоге трубы перекрыли не сразу, а через 2-3 часа. За это время был нанесен значительный ущерб зданию, в результате пришлось менять ковролин, гипсокартон. Ремонт обошелся в 2,8 млн руб. за 500 кв. м площади.

Девелоперы, планирующие в дальнейшем самостоятельно эксплуатировать здание, осознают эту опасность, поэтому уже на этапе проектирования предусматривают такие коммуникации и инженерные решения, которые позволят избежать подобных ситуаций. Это те дополнительные расходы, которые могут показаться необоснованными компаниям, не планирующим «остаться» в проекте.

Но даже если не учитывать стоимость ликвидации аварий, простая экономия на коммунальных платежах в продуманных бизнес-центрах может оказаться очень существенной. Приведу наглядный пример: «ГЕМА Инвест» рассчитала, что геотермальная система отопления бизнес-центра Premium West на Можайке поможет арендатору сэкономить на обогреве и охлаждении воздуха в помещении 70-80% от аналогичных затрат в здании, использующем традиционные источники энергии. Кроме этого, уникальные фасады, сочетающие в себе преимущества монолита и стекла, система «умный дом» и другие технологии сбережения электроэнергии позволят создать максимально благоприятный климат для сотрудников, что также снизит расходы арендатора – люди будут эффективнее работать и меньше болеть. К тому же такая система обладает высочайшей отказоустойчивостью. Если все эти системы изначально заложить в проект, себестоимость строительства увеличивается приблизительно на 10%. Для девелопера, который остается в проекте и будет сам эксплуатировать здание, это относительно небольшие затраты, учитывая будущую экономию. Для тех же, кто создает бизнес-центр на продажу, это переплата, без которой вполне можно обойтись.


Неосведомленный покупатель
Постепенно покупатели и арендаторы офисных зданий становятся более требовательными. И с каждым годом все больше застройщиков идут на дополнительные вложения, чтобы построить конкурентоспособный объект.

Однако пока большинство инвесторов, покупающих такую недвижимость, в первую очередь обращают внимание на цену, расположение и статус (классность) объекта, потому что по тем же параметрам выбирают для себя офис арендаторы. До оценки возможных эксплуатационных издержек дело доходит не всегда. И если девелопер сэкономил на строительстве, заложив тем самым дорогую эксплуатацию бизнес-центра, все непредвиденные расходы лягут на плечи конечного потребителя, т.к. операционные расходы арендатор оплачивает отдельно от базовой арендной ставки. Если арендуемый объект не обладает каким-либо дополнительным или уникальным преимуществом (например, удобное расположение в центре города и транспортная доступность), эксплуатационные расходы в конечном счете отразятся на прибыли инвестора. Чтобы соответствовать рыночной ситуации, он будет вынужден либо снижать арендную ставку, либо искать новых арендаторов.

По опыту общения с покупателями и арендаторами бизнес-центров я замечаю, что многие из них упускают из вида не только скрытые недостатки, о которых мы говорили выше, но и вполне очевидные вещи. В первую очередь всех интересует размер помещения, но мало кто учитывает, что на одной и той же площади можно оборудовать разное количество рабочих мест. Например, в помещении с шагом колонн 9 м на 9 м можно разместить на 17,3% больше сотрудников, чем на той же площади с колоннами, расположенными через каждые 6 м. Тем не менее многие арендаторы даже не спрашивают об этом. Разумеется, в офисных помещениях более ранней постройки, таких как офисный центр на улице Касаткина (реконструированное здание конца прошлого века), будет встречаться шаг колонн 6х6 м, в то время как в современных бизнес-центрах шаг колонн становится больше. Например, в Premium West, который планируется сдать в 2013 г., предлагаются в аренду помещения с расстоянием между колоннами 8,5 м. Но для девелопера более широкий шаг колонн – это существенное увеличение расходов, так как увеличивается нагрузка на одну колонну, а значит, необходимо использовать более дорогие материалы.

Как мы понимаем, деньги для бизнеса в ближайшее время не станут дешевле и чувство ответственности у девелопера не появится само собой. Поэтому единственный инструмент, который может заставить качественнее строить, – это грамотный потребитель и цивилизованный рынок.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1835 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
Некрасовка 5 км от МКАД. Квартиры площадью от 32 метров. П-44Т, П-44К-П-44Т, П-44Т-25. квартиры в готовых домах Застройщик: Управление гражданского строительства. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 40 до 118 кв.м. Монолит-кирпич, монолит. Спешите! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Скидки на квартиры до 10%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Зеленограде" Готовый монолитный дом. 2-х комн. квартиры от 6,6 млн руб. Транспортная доступность. Московская прописка. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Жилой комплекс в исторической части столицы. Квартиры на последних этажах с высокими потолками. от 7,7 млн руб. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Планировки на любой вкус! Высокая стадия готовности! 2 парка в шаговой доступности! 1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Миниполис Рафинад. Старт продаж! Квартиры от 2,3 млн руб. Комфорт класс. Школа и дет. сад на территории. г. Химки 2,3 млн руб. Застройщик: Рафинад-сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Студии, 1-4-комнатные квартиры пл. 21-118 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. 16 км от МКАД. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Торопитесь! Квартиры в готовых домах пл. от 48 метров.Монолит. Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Клубный поселок с детской инфраструктурой. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,9 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 8.3 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район Москва А101 Квартиры комфорт-класса в Новой Москве. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Школы, детские сады. метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Крылья" в ЗАО Продуманная архитектура. Престижный район Раменки. Все необходимосе для комфортной жизни. Ипотека от 5%. Звоните! от 6,96 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка до -13% на апартаменты мечты Апартаменты с окнами высотой 3 м, потрясающим видом на Москву, вокруг только небо. Живите в Башне Федерация! Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК DISCOVERY PARK. Старт продаж! Квартиры с отделкой от надежного застройщика. 2 мин от м.Ховрино. Ипотека от 6%. Вся инфраструктура. Звоните! От 5,7 млн руб. Застройщик: Орион. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Выгода до 1,8 млн руб. Старт продаж нового корпуса! Ипотека от 8,7%. Рассрочка 0% до госкомиссии. 5 мин до м. Алексеевская Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58 - от ЛСР Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн руб. 5 минут до м. "Водный стадион". Рассрочка на 2 года. Звоните! Застройщик: Ленинградка 58. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры по выгодным ценам! Метро в шаговой доступности! Лоджии остеклены в пол. Закрытый двор, подземный паркинг, кладовые. Метро Фонвизинская. 4,7 млн руб. Застройщик: ТПУ Фонвизинская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Квартиры с отделкой в ЦАО от 7.8 млн руб. Уникальные видовые характеристики на Москву-реку и центр города. Развитая инфраструктура, паркинг. м. Шелепиха от 7.8 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте