Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Высококлассные бизнес-центры не гарантируют надежный сервис

От этого страдают арендаторы. Директор по развитию «ГЕМА Инвест» Елена Семенихина – специально для IRN.RU

Строительство коммерческой недвижимости можно вести по двум основным бизнес-моделям. Первая – это возведение объекта недвижимости для последующей продажи, вторая – для последующей эксплуатации. Выбор той или иной модели бизнеса зачастую и определяет подход девелопера к созданию офисного центра.

Компании, которые строят на продажу, готовы вкладывать деньги в привлекательный внешний вид здания, оформление входной группы, внутреннюю отделку помещений. Это те факторы/элементы, которые способствуют быстрой и выгодной продаже такой недвижимости. При таком подходе грамотное проектирование и качество коммуникаций отступает на второй план. Поэтому за сверкающим фасадом порой скрываются недостатки, незаметные на первый взгляд, но существенно усложняющие жизнь арендатору. Это возможные частые поломки инженерных систем, неблагоприятный микроклимат в помещениях и многое другое. Мы регулярно общаемся с арендаторами, и они отмечают, что такие проблемы, к сожалению, встречаются даже в бизнес-центрах класса А.

Разумеется, так происходит не всегда. Но в целом больше заботятся о внутренних инженерных коммуникациях те компании, которые используют другую бизнес-модель и планируют самостоятельно управлять бизнес-центром, сдавать офисы в аренду. В этом случае девелопер старается спроектировать и построить здание так, чтобы в дальнейшем снизить затраты на эксплуатацию.

На сегодняшний день приблизительно 70% московских объектов коммерческой недвижимости строят с целью продажи. Это означает, что девелоперы выбирают бизнес-модель, которая позволяет получить максимальную выгоду при минимальных затратах.


Дорогие деньги
Основная причина, по которой компании избирают такую модель бизнеса, – дорогие деньги. В западных странах процентная ставка на кредит под строительство составляет 4-5% годовых. В России за пользование деньгами приходится отдавать 10-15% в год от суммы кредитования. Именно по этой причине российский бизнес обычно не готов к долгим срокам окупаемости, и на первый план выходят сроки строительства. Чем короче период от этапа выбора концепции и проектирования до заключения сделки купли-продажи, тем меньше денег компания выплачивает банку. К слову, цена вопроса действительно велика: 15% от, допустим, 3 млрд руб. – это 450 млн руб. в год только на выплаты банку.

Таким образом, в условиях высокой стоимости денег многие компании стремятся максимально сократить сроки строительства, что зачастую сопряжено с использованием более простых и менее трудоемких технологий и инженерных решений. Да и сам выход на сделку в этой ситуации должен быть максимально коротким, следовательно, цена должна быть на уровне среднерыночных показателей, а в идеале –  ниже, чем у конкурентов. Тот девелопер, который не желает снижать прибыль, стремится уменьшить себестоимость строительства за счет экономии на некоторых инженерно-технических характеристиках.


Нет эксплуатации – нет проблем
Безусловно, ответственные девелоперы принимают в расчет последующие эксплуатационные затраты, хотя строят бизнес-центры на продажу и избавлены от необходимости в будущем задумываться о подобных расходах. К этому подталкивает растущий профессионализм и осведомленность покупателей.

Управляющим же компаниям хорошо известна стоимость форс-мажора. Аварии нарушают нормальное функционирование офиса и могут стоить до 90% месячного эксплуатационного бюджета. Для их предотвращения важно не только использовать качественные стройматериалы, но и добиться максимальной автоматизации, чтобы снизить влияние человеческого фактора – одной из основных причин как самих аварий, так и увеличения ущерба.

Вот реальный пример из жизни: ночью в бизнес-центре прорвало трубу. Дежурный был на месте, а вот сантехник по ночам не работал, хотя с ним была договоренность о том, что его могут срочно вызвать в случае аварии. Однако именно в эту ночь сантехник серьезно выпил и крепко спал. В итоге трубы перекрыли не сразу, а через 2-3 часа. За это время был нанесен значительный ущерб зданию, в результате пришлось менять ковролин, гипсокартон. Ремонт обошелся в 2,8 млн руб. за 500 кв. м площади.

Девелоперы, планирующие в дальнейшем самостоятельно эксплуатировать здание, осознают эту опасность, поэтому уже на этапе проектирования предусматривают такие коммуникации и инженерные решения, которые позволят избежать подобных ситуаций. Это те дополнительные расходы, которые могут показаться необоснованными компаниям, не планирующим «остаться» в проекте.

Но даже если не учитывать стоимость ликвидации аварий, простая экономия на коммунальных платежах в продуманных бизнес-центрах может оказаться очень существенной. Приведу наглядный пример: «ГЕМА Инвест» рассчитала, что геотермальная система отопления бизнес-центра Premium West на Можайке поможет арендатору сэкономить на обогреве и охлаждении воздуха в помещении 70-80% от аналогичных затрат в здании, использующем традиционные источники энергии. Кроме этого, уникальные фасады, сочетающие в себе преимущества монолита и стекла, система «умный дом» и другие технологии сбережения электроэнергии позволят создать максимально благоприятный климат для сотрудников, что также снизит расходы арендатора – люди будут эффективнее работать и меньше болеть. К тому же такая система обладает высочайшей отказоустойчивостью. Если все эти системы изначально заложить в проект, себестоимость строительства увеличивается приблизительно на 10%. Для девелопера, который остается в проекте и будет сам эксплуатировать здание, это относительно небольшие затраты, учитывая будущую экономию. Для тех же, кто создает бизнес-центр на продажу, это переплата, без которой вполне можно обойтись.


Неосведомленный покупатель
Постепенно покупатели и арендаторы офисных зданий становятся более требовательными. И с каждым годом все больше застройщиков идут на дополнительные вложения, чтобы построить конкурентоспособный объект.

Однако пока большинство инвесторов, покупающих такую недвижимость, в первую очередь обращают внимание на цену, расположение и статус (классность) объекта, потому что по тем же параметрам выбирают для себя офис арендаторы. До оценки возможных эксплуатационных издержек дело доходит не всегда. И если девелопер сэкономил на строительстве, заложив тем самым дорогую эксплуатацию бизнес-центра, все непредвиденные расходы лягут на плечи конечного потребителя, т.к. операционные расходы арендатор оплачивает отдельно от базовой арендной ставки. Если арендуемый объект не обладает каким-либо дополнительным или уникальным преимуществом (например, удобное расположение в центре города и транспортная доступность), эксплуатационные расходы в конечном счете отразятся на прибыли инвестора. Чтобы соответствовать рыночной ситуации, он будет вынужден либо снижать арендную ставку, либо искать новых арендаторов.

По опыту общения с покупателями и арендаторами бизнес-центров я замечаю, что многие из них упускают из вида не только скрытые недостатки, о которых мы говорили выше, но и вполне очевидные вещи. В первую очередь всех интересует размер помещения, но мало кто учитывает, что на одной и той же площади можно оборудовать разное количество рабочих мест. Например, в помещении с шагом колонн 9 м на 9 м можно разместить на 17,3% больше сотрудников, чем на той же площади с колоннами, расположенными через каждые 6 м. Тем не менее многие арендаторы даже не спрашивают об этом. Разумеется, в офисных помещениях более ранней постройки, таких как офисный центр на улице Касаткина (реконструированное здание конца прошлого века), будет встречаться шаг колонн 6х6 м, в то время как в современных бизнес-центрах шаг колонн становится больше. Например, в Premium West, который планируется сдать в 2013 г., предлагаются в аренду помещения с расстоянием между колоннами 8,5 м. Но для девелопера более широкий шаг колонн – это существенное увеличение расходов, так как увеличивается нагрузка на одну колонну, а значит, необходимо использовать более дорогие материалы.

Как мы понимаем, деньги для бизнеса в ближайшее время не станут дешевле и чувство ответственности у девелопера не появится само собой. Поэтому единственный инструмент, который может заставить качественнее строить, – это грамотный потребитель и цивилизованный рынок.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1803 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Нахимов Торопитесь! Апартаменты в Подмосковье. Монолит. 1-2-комнатные апартаменты от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Спешите! 1-5-комнатные квартиры площадью от 49 метров.Монолит. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры пл. 29-117 кв.м.Монолит, другое. Звоните! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры площадью 23-47 кв.м.Монолит. от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Спешите! Квартиры площадью от 39 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Квартиры с отделкой от 6,8 млн руб. Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Сдача в 2018г.! м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово 1-3-комнатные квартиры пл. 36-86 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. Звоните! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры пл. 46-137 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте