Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Высококлассные бизнес-центры не гарантируют надежный сервис

От этого страдают арендаторы. Директор по развитию «ГЕМА Инвест» Елена Семенихина – специально для IRN.RU

Строительство коммерческой недвижимости можно вести по двум основным бизнес-моделям. Первая – это возведение объекта недвижимости для последующей продажи, вторая – для последующей эксплуатации. Выбор той или иной модели бизнеса зачастую и определяет подход девелопера к созданию офисного центра.

Компании, которые строят на продажу, готовы вкладывать деньги в привлекательный внешний вид здания, оформление входной группы, внутреннюю отделку помещений. Это те факторы/элементы, которые способствуют быстрой и выгодной продаже такой недвижимости. При таком подходе грамотное проектирование и качество коммуникаций отступает на второй план. Поэтому за сверкающим фасадом порой скрываются недостатки, незаметные на первый взгляд, но существенно усложняющие жизнь арендатору. Это возможные частые поломки инженерных систем, неблагоприятный микроклимат в помещениях и многое другое. Мы регулярно общаемся с арендаторами, и они отмечают, что такие проблемы, к сожалению, встречаются даже в бизнес-центрах класса А.

Разумеется, так происходит не всегда. Но в целом больше заботятся о внутренних инженерных коммуникациях те компании, которые используют другую бизнес-модель и планируют самостоятельно управлять бизнес-центром, сдавать офисы в аренду. В этом случае девелопер старается спроектировать и построить здание так, чтобы в дальнейшем снизить затраты на эксплуатацию.

На сегодняшний день приблизительно 70% московских объектов коммерческой недвижимости строят с целью продажи. Это означает, что девелоперы выбирают бизнес-модель, которая позволяет получить максимальную выгоду при минимальных затратах.


Дорогие деньги
Основная причина, по которой компании избирают такую модель бизнеса, – дорогие деньги. В западных странах процентная ставка на кредит под строительство составляет 4-5% годовых. В России за пользование деньгами приходится отдавать 10-15% в год от суммы кредитования. Именно по этой причине российский бизнес обычно не готов к долгим срокам окупаемости, и на первый план выходят сроки строительства. Чем короче период от этапа выбора концепции и проектирования до заключения сделки купли-продажи, тем меньше денег компания выплачивает банку. К слову, цена вопроса действительно велика: 15% от, допустим, 3 млрд руб. – это 450 млн руб. в год только на выплаты банку.

Таким образом, в условиях высокой стоимости денег многие компании стремятся максимально сократить сроки строительства, что зачастую сопряжено с использованием более простых и менее трудоемких технологий и инженерных решений. Да и сам выход на сделку в этой ситуации должен быть максимально коротким, следовательно, цена должна быть на уровне среднерыночных показателей, а в идеале –  ниже, чем у конкурентов. Тот девелопер, который не желает снижать прибыль, стремится уменьшить себестоимость строительства за счет экономии на некоторых инженерно-технических характеристиках.


Нет эксплуатации – нет проблем
Безусловно, ответственные девелоперы принимают в расчет последующие эксплуатационные затраты, хотя строят бизнес-центры на продажу и избавлены от необходимости в будущем задумываться о подобных расходах. К этому подталкивает растущий профессионализм и осведомленность покупателей.

Управляющим же компаниям хорошо известна стоимость форс-мажора. Аварии нарушают нормальное функционирование офиса и могут стоить до 90% месячного эксплуатационного бюджета. Для их предотвращения важно не только использовать качественные стройматериалы, но и добиться максимальной автоматизации, чтобы снизить влияние человеческого фактора – одной из основных причин как самих аварий, так и увеличения ущерба.

Вот реальный пример из жизни: ночью в бизнес-центре прорвало трубу. Дежурный был на месте, а вот сантехник по ночам не работал, хотя с ним была договоренность о том, что его могут срочно вызвать в случае аварии. Однако именно в эту ночь сантехник серьезно выпил и крепко спал. В итоге трубы перекрыли не сразу, а через 2-3 часа. За это время был нанесен значительный ущерб зданию, в результате пришлось менять ковролин, гипсокартон. Ремонт обошелся в 2,8 млн руб. за 500 кв. м площади.

Девелоперы, планирующие в дальнейшем самостоятельно эксплуатировать здание, осознают эту опасность, поэтому уже на этапе проектирования предусматривают такие коммуникации и инженерные решения, которые позволят избежать подобных ситуаций. Это те дополнительные расходы, которые могут показаться необоснованными компаниям, не планирующим «остаться» в проекте.

Но даже если не учитывать стоимость ликвидации аварий, простая экономия на коммунальных платежах в продуманных бизнес-центрах может оказаться очень существенной. Приведу наглядный пример: «ГЕМА Инвест» рассчитала, что геотермальная система отопления бизнес-центра Premium West на Можайке поможет арендатору сэкономить на обогреве и охлаждении воздуха в помещении 70-80% от аналогичных затрат в здании, использующем традиционные источники энергии. Кроме этого, уникальные фасады, сочетающие в себе преимущества монолита и стекла, система «умный дом» и другие технологии сбережения электроэнергии позволят создать максимально благоприятный климат для сотрудников, что также снизит расходы арендатора – люди будут эффективнее работать и меньше болеть. К тому же такая система обладает высочайшей отказоустойчивостью. Если все эти системы изначально заложить в проект, себестоимость строительства увеличивается приблизительно на 10%. Для девелопера, который остается в проекте и будет сам эксплуатировать здание, это относительно небольшие затраты, учитывая будущую экономию. Для тех же, кто создает бизнес-центр на продажу, это переплата, без которой вполне можно обойтись.


Неосведомленный покупатель
Постепенно покупатели и арендаторы офисных зданий становятся более требовательными. И с каждым годом все больше застройщиков идут на дополнительные вложения, чтобы построить конкурентоспособный объект.

Однако пока большинство инвесторов, покупающих такую недвижимость, в первую очередь обращают внимание на цену, расположение и статус (классность) объекта, потому что по тем же параметрам выбирают для себя офис арендаторы. До оценки возможных эксплуатационных издержек дело доходит не всегда. И если девелопер сэкономил на строительстве, заложив тем самым дорогую эксплуатацию бизнес-центра, все непредвиденные расходы лягут на плечи конечного потребителя, т.к. операционные расходы арендатор оплачивает отдельно от базовой арендной ставки. Если арендуемый объект не обладает каким-либо дополнительным или уникальным преимуществом (например, удобное расположение в центре города и транспортная доступность), эксплуатационные расходы в конечном счете отразятся на прибыли инвестора. Чтобы соответствовать рыночной ситуации, он будет вынужден либо снижать арендную ставку, либо искать новых арендаторов.

По опыту общения с покупателями и арендаторами бизнес-центров я замечаю, что многие из них упускают из вида не только скрытые недостатки, о которых мы говорили выше, но и вполне очевидные вещи. В первую очередь всех интересует размер помещения, но мало кто учитывает, что на одной и той же площади можно оборудовать разное количество рабочих мест. Например, в помещении с шагом колонн 9 м на 9 м можно разместить на 17,3% больше сотрудников, чем на той же площади с колоннами, расположенными через каждые 6 м. Тем не менее многие арендаторы даже не спрашивают об этом. Разумеется, в офисных помещениях более ранней постройки, таких как офисный центр на улице Касаткина (реконструированное здание конца прошлого века), будет встречаться шаг колонн 6х6 м, в то время как в современных бизнес-центрах шаг колонн становится больше. Например, в Premium West, который планируется сдать в 2013 г., предлагаются в аренду помещения с расстоянием между колоннами 8,5 м. Но для девелопера более широкий шаг колонн – это существенное увеличение расходов, так как увеличивается нагрузка на одну колонну, а значит, необходимо использовать более дорогие материалы.

Как мы понимаем, деньги для бизнеса в ближайшее время не станут дешевле и чувство ответственности у девелопера не появится само собой. Поэтому единственный инструмент, который может заставить качественнее строить, – это грамотный потребитель и цивилизованный рынок.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1788 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! Скидка 10% от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 17% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Квартиры в готовых домах площадью от 22 метров.Монолит-кирпич, монолит. Подробности по телефону! от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Спешите! Апартаменты в готовых домах площадью от 47 метров.Монолит-кирпич. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 25 до 89 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Торопитесь! 1-5-комнатные квартиры пл. от 48 метров.Монолит. от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах пл. 29-117 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит, другое. от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 46 до 137 кв.м. Монолит. Звоните! от 150 000 руб. кв.м Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 18 до 47 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры площадью от 38 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада 8 км от МКАД. Квартиры площадью 21-98 кв.м.Монолит-кирпич. Звоните! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте