Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Что обязательно проверять при покупке квартиры на первичном рынке

Адвокат Олег Сухов о тонкостях совершения сделки купли-продажи новостройки, специально для IRN.RU

Приобретение первичного жилья – всегда рискованная сделка, и неважно – на каком этапе строительства она совершается, насколько крупный или известный застройщик осуществляет возведение дома. Всегда есть существенные обстоятельства, обратив внимание на которые, можно минимизировать риски приобретения первичного жилья. Как подстраховать себя при покупке квартиры на этапе незавершенного строительства?


Предлагаемый дольщику договор: ДДУ или иной
Хотя еще с 2005 года, т.е. с момента принятия 214-го федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», продажа квартир в новостройках должна осуществляться только по зарегистрированным в Росреестре договорам «об участии в долевом строительстве», до настоящего времени, т.е. уже в течение семи лет, таких договоров оформляется менее 40% от всего их объема. Лидирующую позицию – почти 50% всех сделок на первичном рынке - занимают предварительные договора купли-продажи.

Если строительная компания предлагает оформить договор долевого участия, а оплату просит произвести только после его регистрации, значит, документы у организации в порядке. Если к заключению предлагается иной договор, значит, имеются определенные проблемы, не позволяющие застройщику исполнять 214-ФЗ, следовательно, покупателю надлежит быть особенно внимательным или отказаться от сделки.

Летом 2012 года знаменитому певцу Леониду Агутину Савеловский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Герасимовой С.В. отказал в праве на квартиру. Основанием отрицательного решения послужил, в том числе предварительный договор, оформленный знаменитостью, вместо положенного договора долевого участия.


Продавец: застройщик или инвестор-посредник
Чем «короче договорное звено», тем меньше рисков. Именно по данной причине 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» предписывает прямые отношения между основным застройщиком и покупателем квартиры. Данный способ приобретения недвижимости самый безопасный. Если при реализации первичного жилья присутствуют посредники: агенты, инвестиционные компании, бывшие правообладатели, уступающие свои права, то к сделке следует отнестись с особенным вниманием. А именно, тщательной проверке подлежит полная оплата всех посреднических договоров, определение законности уступаемого права от застройщика к правообладателям. Без подтверждения подобной информации выходить на сделку очень рискованно.

В Москве в новостройке в доме 9 на улице Дмитриевского, 21, семья приобрела квартиры по предварительным договорам у скандально известной компании ЗАО «Энергостройкомплект-М». Сделки оформлялись еще в 2005 и 2006 гг., и только в 2010 году выяснилось, что первоначальный застройщик расторг инвестиционный контракт с ЗАО «Энергостройкомплект-М», в связи с чем договоры дольщиков были признаны недействительными. Прожившие более пяти лет в «своих» квартирах покупатели из них были выселены.


Наличие правоустанавливающей документации
Полученное разрешение на строительство – завершающий этап оформления документов, дающий право застройщику начать возведение дома и продажу жилья. Если разрешение имеется, если оно не просрочено, не отменено, то на данном этапе риски приобретения квартиры минимальны. Если разрешение на строительство отсутствует, значит, у застройщика имеются существенные проблемы. От заключения договора со строительной компанией, не располагающей указанным документом, рекомендую отказаться, по крайней мере, до момента его получения.

Отсутствие разрешения не только не даст возможность ввести дом в эксплуатацию, более того, без него невозможна регистрация договоров долевого участия в Росреестре и не допускается строительство как таковое.

Застройщик несет административную ответственность (ст. 14.28 КоАП РФ) за продажу квартир при отсутствии разрешения на строительство, размер штрафа составляет от 500 000 до 1 млн руб.


Способ оплаты: только безнал
Подтверждением надлежащей оплаты, если таковая вносится строительной организации, является чек к контрольно-кассовой машине с приходным кассовым ордером при наличных расчетах или платежное поручение при оплате по безналу. Никакие другие документы не могут служить подтверждением передачи денег за квартиру, в том числе выдаваемые компанией справки, акты, иное.

При отсутствии надлежащего документа, удостоверяющего оплату, считается, что она не проведена.

В 2006-2007 гг. Хорошевским районным судом г. Москвы было вынесено более 50 беспрецедентных решений, в соответствии с которыми дольщикам отказывали в праве собственности на квартиры, если подтверждением расчетов служили справки, подписанные генеральным директором и главным бухгалтером с печатью компании об отсутствии финансовых претензий и полном исполнении обязательств по оплате. Более пятидесяти семей в итоге оказались и без денег и без квартир.

Приобретение жилья в новостройке – сделка с риском повышенной опасности, и желательно, чтобы ответственность за такой риск ложилась на плечи адвокатов и юристов, а не на самих покупателей.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
18180 (3 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека от 5,5% Квартиры от 8,3 млн руб! Закрытая территория, подземный паркинг. Свой парк с прудом, школа и д/сад. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры пл. 49-136 кв.м.Монолит. Звоните! Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Парк Мира Последние 8 апартаментов в жилом квартале с инфраструктурой европейского уровня. 5 минут от м.Алексеевкая. Застройщик: Смайнэкс. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 47 до 350 кв.м. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Торопитесь! Апартаменты в Подмосковье по привлекательным ценам.Монолит. от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры площадью 18-47 кв.м.Монолит. Спешите! от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры в готовых домах пл. 39-107 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры площадью от 46 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Звоните! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Спешите! Квартиры в готовых домах площадью 29-117 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит, другое. с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Квартиры площадью от 36 метров. Монолит. 1-3-комнатные квартиры Подробности по телефону! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте