Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.7 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Какие характеристики ЖК стали бы для вас определяющими при принятии решения о покупке:
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Что в первую очередь проверить при покупке квартиры

Адвокат Олег Сухов о тонкостях совершения сделки купли-продажи квартиры, специально для IRN.RU

Процесс приобретения жилья связан не только с его выбором и осмотром, но и с проверкой документов. И на многие вещи покупателю следует обратить внимание. Особенно если документы вызывают хоть малейшие сомнения.


Есть ли посредник
Продажа жилья осуществляется тремя способами, а именно: непосредственно владельцем, по доверенности его родственником или знакомым, т.е. представителем, и через агентство недвижимости.

Покупая квартиру у собственника, на первом этапе достаточно внимательно изучить правоустанавливающие документы, для исключения в них возможных ошибок или описок, способствующих значительному затягиванию процесса оформления сделки.

Если же квартира предлагается по доверенности, то на подобную сделку следует соглашаться в исключительных случаях, например, когда нет иных альтернативных предложений, и только при полной убежденности в легитимности доверенности и наличии желания и воли собственника на отчуждение квартиры. В противном случае следует настоять на личном присутствии продавца при подписании договора.

Только в судах Московской области начиная с 2010 г. под сомнения ставилось более полутысячи сделок, оформленных с применением доверенности.

При реализации квартиры риелторской компанией последняя должна располагать агентским или иным договором, дающим право отчуждения недвижимости, и доверенностью, подтверждающей полномочия на указанные в ней действия: показы жилого помещения, получение задатка или аванса, подписание документов, в том числе договора аванса, купли-продажи, сбор документов.


Правоустанавливающие документы: история сделок
От того, какими продавец располагает документами, зависит процесс их проверки.

Правоустанавливающими документами являются: справка о выплаченном пае, свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, брачный контракт или соглашение о разделе имущества, решение суда о признании права собственности, договор приватизации (передачи прав) или иной договор, например, купли-продажи, мены, дарения, долевого участия, инвестирования, иной.

Если правоустанавливающий документ не зарегистрирован в Росреестре или жилищном органе, его заменяющем (например, в Москве до 1998 г. такой структурой являлся департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы), от сделки стоит отказаться, по крайней мере, до момента внесения в Росреестр данных по объекту.

Если право собственности зарегистрировано, то необходимо ознакомиться с полной историей квартиры, которая отражена в расширенной выписке из регистрационной службы.

Что только ни содержит данный документ: и основания возникновения права собственности, например, приватизация муниципальной квартиры или регистрация жилья в новостройке по инвестиционному договору, и указание на все сделки, по которым квартира когда-либо переходила от одного собственника другому. И даже аресты и обеспечительные меры, налагаемые на жилое помещение.

Однажды, проверяя документы для клиента, я обнаружил в расширенной выписке из Росреестра информацию о том, что главным следственным отделом Москвы на квартиру наложен информационный запрет с указанием фамилии и телефона следователя. Встреча со следователем принесла информацию о проведении проверки по факту возбуждения уголовного дела в отношении незаконного оформления данного жилья в собственность продавца. В последующем оно было передано в собственность правительства Москвы.


Прописка в квартире в прошлом и в настоящем
Наиважнейшей является информация о прописанных в квартире лицах, о тех, кто был зарегистрирован в ней ранее и кто зарегистрирован на момент сделки.

Пожизненное право на жилое помещение сохраняют отказавшиеся от приватизации наниматели. Аналогичным правом обладают несовершеннолетние, не участвовавшие в приватизации не по своей воле или временно не зарегистрированные в квартире на момент приватизации. Супруг собственника жилья, приобретенного в браке через кооператив, также приобретает исключительное право постоянного пользования квартирой.

Тенденцией последних нескольких лет стала судебная практика, в соответствии с которой «вечными жителями» признаются пользователи продаваемых помещений, полученных продавцом по обмену или иной сделке, до совершения которой проживающие имели постоянное право на такую квартиру.

Приобретая недвижимость с зарегистрированным в нем постояльцем, которого невозможно выселить и снять с регистрационного учета даже по решению суда, покупатель фактически становится собственником коммунального жилья, в одной из комнат которого постоянно будет кто-то обитать.


Расчеты по договору
Более 90% сделок с недвижимостью между физическими лицами осуществляется наличным платежом, подтверждением чего служит расписка в получении денежных средств. Ее неправильное оформление или передача способны привести к повторной оплате жилья, реже к расторжению договора.

Расчеты между сторонами проводятся через банковскую ячейку, условия доступа к которой должны в полной мере гарантировать риски как покупателя, так и продавца. В договоре банковской ячейки должны содержаться требования, в соответствии с которыми при регистрации договора купли-продажи денежные средства за квартиру забирает продавец, если сделка срывается, деньги возвращаются покупателю.

В 30% случаев суды склонны расторгать договоры купли-продажи при отсутствии у покупателя расписки на передачу денег. При подобном расторжении квартира возвращается продавцу. Поэтому единственным и обязательным документом, подтверждающим оплату, служит расписка, отсутствие которой способно привести к серьезным проблемам.

Только в Московском регионе за последние два с половиной года было расторгнуто более 100 договоров купли-продажи по основаниям отсутствия документов, подтверждающих оплату.

Правда, и раздавать расписки в получении денег неосмотрительно не стоит. Например, если в договоре и передаточном акте будет предусмотрено, что стороны осуществили оплату до его регистрации, например, в момент подписания (именно так чаще всего и указывается в договорах во избежание лишней юридической коллизии – возникновения залога на квартиру), а в последующем после совершенной сделки и регистрации договора продавец оформит еще и расписку в получении денег, то налицо двойная оплата одного имущества: по договору и передаточному акту – раз; по расписке – два (подробнее см. в статье «Продать квартиру – шаг не менее рискованный, чем купить. Заповеди продавца»).

Проверка документов при покупке квартиры требует хороших практических знаний в области права. При должной осмотрительности и везении непрофессионалу можно самостоятельно провести сделку, однако в большинстве случаев данные функции все же рекомендуется возложить на эксперта в области недвижимости.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
51386 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июня
Городской квартал Big Time. Квартиры с отделкой от 7,3 млн руб. 5 минут до Москва-Сити. Трехуровневый подземный паркинг. от 7,3 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Выгода до 780 000 руб! 5 минут до м. Водный стадион. Свободная планировка. Ключи после оплаты. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты в "Башне Федерация" Премиум-апартаменты со скидкой до 17% в июне. Панорамные окна. Высокие потолки. Рассрочка 0%. Ипотека от 9,7%. от 25.3 млн руб. Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 12,9 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Новые квартиры в готовых домах пл. от 49 метров. рядом с метро ВДНХ. Подробности по телефону! Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Премия «Хит продаж №1»! Специальное предложение. Квартиры с отделкой от 7 млн. Уникальные планировки. м."ул.800-летия Москвы". Ипотека от 6,3%. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Изумрудные холмы» ЖК комфорт-класса. Квартиры с готовой отделкой в строящихся корпусах от 2,7 млн руб. Сдача в 2021 г. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Ботанический сад Квартиры в готовых домах рядом с м.Ботанический сад. Площадь от 22 до 89 метров ГК: 2 кв. 2023 г. Звоните! Застройщик: Гранднэкст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Люберцы» Квартиры с отделкой и без. Современные детские сады и школы. Открыто метро "Некрасовка». Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Современные квартиры в готовых домах пл. от 32 метров. рядом с метро Теплый Стан. Звоните! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! Премия «Жилой квартал Москвы №1»! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,1 млн руб! Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Ипотека 5,5% до 30.06. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Томилино». Скидки до 10% в июне! Выгода до 560 тыс руб. Семейная ипотека 5%. Первы взнос 0%. Ипотечные каникулы. Развитая инфраструктцра. 10 км от МКАД. Метро Котельники. от 2,2 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Фестиваль Парк В продаже квартиры в готовых домах площадью 28-120 кв.м. 3 мин. пешком от м.Речной вокзал. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Летом выдача ключей! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если пентхаус, то с видом. Просторная терраса и камин. Консьерж-сервиc. Свой фитнес-клуб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Спешите до повышения цен! Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 12,8 млн, 3-ком - от 14,6 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Скидка 4%! 5 минут до м. Саларьево. Школа и детские сады. Закрытый двор. Ипотека с гос.поддержкой семей с детьми от 5% Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Старт продаж нового корпуса! Квартиры от 3,6 млн рублей. Повышение цен с 1 июля. Метро «Саларьево». от 3,6 млн Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой - 2 стиля на выбор. Метро "Рассказовка". Ипотека от 5% Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон Выгодные условия на апартаменты в новых корпусах. От 4,3 млн. руб. Рассрочка от застройщика! ЖК вблизи м. «Бабушкинская». Успейте купить! от 4,3 млн руб. Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.2 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Ипотека от 6,3%. Квартиры от 11,4 млн, апартаменты от 7,4 млн. Выгода до 2,2 млн на квартиры, 1,3 млн на апартаменты. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада. Ипотека от 5%. 5 мин до м. Митино. Сдача в 2019 году! Вся инфраструктура готова. от 2,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 8,4 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 8,4 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Виды на 360 градусов! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,1 млн руб! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Рядом МГИМО , МГУ. Ипотека 5,5%. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лукино-Варино. 24 км от МКАД. Квартиры в Щелковском районе от 2,1 млн. Семейная ипотека от 5%, удваиваем материнский капитал, выгода до тыс. руб. , ипотека с 0 руб. первый взнос от 2,1 млн руб. Застройщик: СУ-22. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 15% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте СИМВОЛ. Квартиры в новом квартале! От 175000 руб./кв.м! Новые корпуса на границе с ЦАО. Рядом 3 станции метро. Панорамные виды Москвы, открытый парк. от 175000 руб./кв.м Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,07 млн руб! Звоните! от 5,07 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская 2-комнатная от 9,6 млн руб, 3-комнатная от 14,4 млн руб. в новом ЖК бизнес-класса! Двор без машин. Рядом 4 парка. Большой выбор планировок. Квартал для семейной жизни в 10 минутах от метро. Звоните! 1-комнатные квартиры от 8 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км.