Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Что в первую очередь проверить при покупке квартиры

Адвокат Олег Сухов о тонкостях совершения сделки купли-продажи квартиры, специально для IRN.RU

Процесс приобретения жилья связан не только с его выбором и осмотром, но и с проверкой документов. И на многие вещи покупателю следует обратить внимание. Особенно если документы вызывают хоть малейшие сомнения.


Есть ли посредник
Продажа жилья осуществляется тремя способами, а именно: непосредственно владельцем, по доверенности его родственником или знакомым, т.е. представителем, и через агентство недвижимости.

Покупая квартиру у собственника, на первом этапе достаточно внимательно изучить правоустанавливающие документы, для исключения в них возможных ошибок или описок, способствующих значительному затягиванию процесса оформления сделки.

Если же квартира предлагается по доверенности, то на подобную сделку следует соглашаться в исключительных случаях, например, когда нет иных альтернативных предложений, и только при полной убежденности в легитимности доверенности и наличии желания и воли собственника на отчуждение квартиры. В противном случае следует настоять на личном присутствии продавца при подписании договора.

Только в судах Московской области начиная с 2010 г. под сомнения ставилось более полутысячи сделок, оформленных с применением доверенности.

При реализации квартиры риелторской компанией последняя должна располагать агентским или иным договором, дающим право отчуждения недвижимости, и доверенностью, подтверждающей полномочия на указанные в ней действия: показы жилого помещения, получение задатка или аванса, подписание документов, в том числе договора аванса, купли-продажи, сбор документов.


Правоустанавливающие документы: история сделок
От того, какими продавец располагает документами, зависит процесс их проверки.

Правоустанавливающими документами являются: справка о выплаченном пае, свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, брачный контракт или соглашение о разделе имущества, решение суда о признании права собственности, договор приватизации (передачи прав) или иной договор, например, купли-продажи, мены, дарения, долевого участия, инвестирования, иной.

Если правоустанавливающий документ не зарегистрирован в Росреестре или жилищном органе, его заменяющем (например, в Москве до 1998 г. такой структурой являлся департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы), от сделки стоит отказаться, по крайней мере, до момента внесения в Росреестр данных по объекту.

Если право собственности зарегистрировано, то необходимо ознакомиться с полной историей квартиры, которая отражена в расширенной выписке из регистрационной службы.

Что только ни содержит данный документ: и основания возникновения права собственности, например, приватизация муниципальной квартиры или регистрация жилья в новостройке по инвестиционному договору, и указание на все сделки, по которым квартира когда-либо переходила от одного собственника другому. И даже аресты и обеспечительные меры, налагаемые на жилое помещение.

Однажды, проверяя документы для клиента, я обнаружил в расширенной выписке из Росреестра информацию о том, что главным следственным отделом Москвы на квартиру наложен информационный запрет с указанием фамилии и телефона следователя. Встреча со следователем принесла информацию о проведении проверки по факту возбуждения уголовного дела в отношении незаконного оформления данного жилья в собственность продавца. В последующем оно было передано в собственность правительства Москвы.


Прописка в квартире в прошлом и в настоящем
Наиважнейшей является информация о прописанных в квартире лицах, о тех, кто был зарегистрирован в ней ранее и кто зарегистрирован на момент сделки.

Пожизненное право на жилое помещение сохраняют отказавшиеся от приватизации наниматели. Аналогичным правом обладают несовершеннолетние, не участвовавшие в приватизации не по своей воле или временно не зарегистрированные в квартире на момент приватизации. Супруг собственника жилья, приобретенного в браке через кооператив, также приобретает исключительное право постоянного пользования квартирой.

Тенденцией последних нескольких лет стала судебная практика, в соответствии с которой «вечными жителями» признаются пользователи продаваемых помещений, полученных продавцом по обмену или иной сделке, до совершения которой проживающие имели постоянное право на такую квартиру.

Приобретая недвижимость с зарегистрированным в нем постояльцем, которого невозможно выселить и снять с регистрационного учета даже по решению суда, покупатель фактически становится собственником коммунального жилья, в одной из комнат которого постоянно будет кто-то обитать.


Расчеты по договору
Более 90% сделок с недвижимостью между физическими лицами осуществляется наличным платежом, подтверждением чего служит расписка в получении денежных средств. Ее неправильное оформление или передача способны привести к повторной оплате жилья, реже к расторжению договора.

Расчеты между сторонами проводятся через банковскую ячейку, условия доступа к которой должны в полной мере гарантировать риски как покупателя, так и продавца. В договоре банковской ячейки должны содержаться требования, в соответствии с которыми при регистрации договора купли-продажи денежные средства за квартиру забирает продавец, если сделка срывается, деньги возвращаются покупателю.

В 30% случаев суды склонны расторгать договоры купли-продажи при отсутствии у покупателя расписки на передачу денег. При подобном расторжении квартира возвращается продавцу. Поэтому единственным и обязательным документом, подтверждающим оплату, служит расписка, отсутствие которой способно привести к серьезным проблемам.

Только в Московском регионе за последние два с половиной года было расторгнуто более 100 договоров купли-продажи по основаниям отсутствия документов, подтверждающих оплату.

Правда, и раздавать расписки в получении денег неосмотрительно не стоит. Например, если в договоре и передаточном акте будет предусмотрено, что стороны осуществили оплату до его регистрации, например, в момент подписания (именно так чаще всего и указывается в договорах во избежание лишней юридической коллизии – возникновения залога на квартиру), а в последующем после совершенной сделки и регистрации договора продавец оформит еще и расписку в получении денег, то налицо двойная оплата одного имущества: по договору и передаточному акту – раз; по расписке – два (подробнее см. в статье «Продать квартиру – шаг не менее рискованный, чем купить. Заповеди продавца»).

Проверка документов при покупке квартиры требует хороших практических знаний в области права. При должной осмотрительности и везении непрофессионалу можно самостоятельно провести сделку, однако в большинстве случаев данные функции все же рекомендуется возложить на эксперта в области недвижимости.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
51107 (3 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Дом Серебряный Бор Квартиры площадью 39-107 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры пл. 23-47 кв.м.Монолит. Звоните! от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры площадью 29-117 кв.м.Монолит, другое. Подробности по телефону! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры площадью 49-136 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Квартиры с отделкой от 6,8 млн руб. Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Сдача в 2018г.! м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Квартиры площадью от 36 метров. Монолит. 1-3-комнатные квартиры Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры площадью 46-137 кв.м.Монолит. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте