Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Покупка жилья не дает существенной прибыли

Это хорошая почва для новых инвестиционных инструментов

Времена безудержного роста цен на недвижимость прошли. Если до кризиса почти любая квартира в Москве росла в цене и даже начинающий инвестор мог успешно заработать на недвижимости, то сейчас жилье может в лучшем случае «отбить» инфляцию, а хороший рост цен демонстрируют только действительно качественные и ликвидные объекты. В таких условиях зарождается почва для появления новых инструментов для частных инвесторов, например, коллективных инвестиций в недвижимость через закрытые инвестиционные фонды. Это пока не самый популярный вид инвестиций. Подробнее о нем рассказали управляющий партнер компании НСКА Юрий Гольдберг, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Речпенко и руководитель направления по ЗПИФ в УК «Финам Менеджмент» Андрей Моссаковский в ходе онлайн-конференции «Как заработать на инвестициях в недвижимость?».


Для консерваторов
Обычно недвижимость считается активом, способным защитить сбережения от кризиса. Однако события 2008 – 2009 гг. продемонстрировали, что жилье в Москве не всегда растет в цене. Тем не менее даже тогда цены на квартиры упали меньше, чем на другие активы. «Если мы сравниваем недвижимость и фондовый рынок, то фондовый рынок упал на 75%, а недвижимость на 30%, – вспоминает Юрий Гольдберг. – Рынок недвижимости восстановился еще в прошлом году, а фондовый рынок все еще ниже на 30%, чем в начале 2008 года. Основная защита заключается в защите от девальвации, т.е. цены на недвижимость привязаны к долларам. Самые незащищенные инвестиции от девальвации – это банковские рублевые депозиты».

К тому же при инвестициях в недвижимость Москвы меньше шансов остаться ни с чем. «Квартира – это реальный актив, который можно «пощупать». Можно сдавать в аренду, можно, в конце концов, жить самому, пока не закончатся тяжелые времена», – говорит Олег Репченко.

Однако говорить о стопроцентной защите от экономических неурядиц нельзя. «Видимо, правда в том, что универсальных инструментов защиты от кризисов не существует, – констатирует Андрей Моссаковский. – Пузырь на рынке недвижимости не самое редкое явление в истории разных стран. Выбирая наименее рисковый инструмент, надо принимать решение на основе текущей финансовой и экономической ситуации, в каждый момент времени это, возможно, будут разные инструменты».

Сейчас недвижимость не дает такой возможности заработать, какая была до кризиса. «В 2000-е годы цены росли на любую московскую недвижимость, а доходность составляла порой десятки процентов в год. Сейчас такого нет. Цены по сути топчутся на месте, – рассказывает Олег Репченко. – В отдельные периоды жилье может подскочить в цене, затем просесть, но в целом рост цен в ближайшие годы вряд ли превысит инфляцию». По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», с начала года жилье подорожало всего на 4%.

В Москве качественная недвижимость, по мнению руководителя www.irn.ru, скорее всего, будет отыгрывать инфляцию. Ветхий жилой фонд (например, хрущевки, некоторые «брежневки»), а также новостройки без инфраструктуры и с плохой транспортной доступностью вряд ли будут расти в цене. В Подмосковье наблюдается затоваренность рынка, поэтому дорожать будут только наиболее ликвидные объекты, цены на остальное жилье будут топтаться на месте, а в отдельных случаях возможна и просадка.


Коллективные инвестиции
Однако такая ситуация на рынке жилья не означает, что недвижимость перестала быть интересной для инвесторов. «Для активных инвесторов, мечтающих о быстрой наживе, недвижимость сейчас не очень подходит. Однако она остается инструментом консервативных инвестиций, – говорит Олег Репченко. – А значит, максимальным спросом у инвесторов будут пользоваться квартиры, которые лучше всего подходят для сдачи в аренду. На первичном рынке также будут пользоваться спросом проекты, максимально пригодные для этих целей. Это, например, квартиры с отделкой, с развитой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью».

Можно заработать и больше, чем сдавая квартиру в аренду, однако сделать это непросто для профессионала. Есть еще один вариант – доверить свои активы управляющей компании. Услуга по доверительному управлению доступна в основном людям с большими активами. Но есть отдельные услуги, которыми может воспользоваться и человек с более скромными сбережениями. Это, например, закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФ).

Для простоты понимания можно представить себе ЗПИФ в виде слоеного торта, в котором каждый слой – это квартира. А инвестору принадлежит кусок этого торта (пай), то есть не отдельная квартира, а небольшая часть в каждой из квартир, составляющих фонд. Право на владение долей в этом имуществе удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией. Подробнее о том, что такое ЗПИФ, читайте в статье рубрики «Покупаем новостройку без риска» «Лакомый пай: по кусочку в нескольких квартирах за 100 тысяч рублей».

«На 6 млн можно купить одну квартиру в Москве или две в Московской области, можно угадать и заработать. Но риски у вас будут привязаны к одному объекту, и доходность будет привязана тоже к одному объекту. Никаких скидок вы, естественно, не получите», – говорит Юрий Гольдберг. ЗПИФ отличается тем, что позволяет диверсифицировать вложения при достаточно небольшом входном пороге (например, при покупке паев в ЗПИФе «НСКА новостройки» можно начать инвестировать уже со 100 000 руб.). Кроме того, в случае с новостройками ЗПИФ получает скидки от застройщиков за оптовую покупку. А значит, квартира покупается с изначальным дисконтом к рынку.


Какие бывают ЗПИФы
В случае с недвижимостью возможны только закрытые ПИФы (то есть выйти из инвестиции и зафиксировать прибыль можно только после обозначенного в договоре срока – не более 15 лет). Это, по словам Юрия Гольдберга, связано с низкой ликвидностью основного актива инвестирования. «Приобретение и продажа объектов недвижимости – это не быстрое дело, только на регистрацию сделок в Федеральной регистрационной службе уходит месяц, не говоря уже о поиске покупателей/арендаторов, сроках на выполнение ремонта/реконструкции и, наконец, собственно строительства, – поясняет Андрей Моссаковский. – Очевидно, что в таких обстоятельствах управляющая компания фонда не сможет оперативно найти средства для выплаты пайщикам в счет погашения заявок, как и быстро разместить средства, полученные от пайщиков в результате приобретения паев».

Правда, для желающих выйти из инвестиций раньше существует вторичный рынок. Инвестор может перепродать свой пай на бирже, например, на торговой площадке ММВБ (Московской межбанковской валютной биржи).

Если говорить о доходности, то она зависит от типа ЗПИФа. «Рентный ПИФ обладает существенно меньшими рисками (надежней депозитов), но и доходность у них на уровне 7%», – говорит Юрий Гольдберг. У строительного ЗПИФа доходность намного выше (может составлять десятки процентов), но и риски больше. В любом случае ни одна управляющая компания по закону не имеет права гарантировать какой-либо уровень дохода.


Не для мелких частников
На российском рынке для стороннего частного инвестора выбор ЗПИФов невелик. Чаще управляющие компании предпочитают работать с крупными институциональными инвесторами, а не частными лицами. «Это связано с тем, что приобретение паев ЗПИФ недвижимости – это очень долгосрочные инвестиции, как минимум на несколько лет, – полагает Андрей Моссаковский. – Выход из этих инвестиций затруднен, даже если паи ЗПИФ торгуются на бирже, ликвидность их невелика. Частный инвестор, по сути, должен доверить средства управляющей компании на очень долгий срок при минимальном влиянии на действия управляющей компании. Крупные инвесторы, владея значительной частью паев фонда, могут, например, инициировать процесс смены управляющей компании, влиять на инвестиционные решения управляющей компании через механизм инвестиционного комитета фонда, в целом взаимодействовать с управляющей компанией на равных. Популярность этого инструмента среди частных инвесторов, на мой взгляд, напрямую зависит от ликвидности инвестиционных паев на фондовом рынке. Увеличение объема торгов паями – это процесс очень постепенный».

Кроме того, этот инструмент лишь недавно стал активно развиваться. «До распространения среди застройщиков формы продажи по 214-ФЗ (2010-2011 г.) для фондов для неквалифицированных инвесторов не было объектов для инвестирования, т.к. ЗПИФы для неквалифицированных инвесторов могут заключать только договора долевого участия», - говорит Юрий Гольдберг.

Олег Репченко согласен, что пока история этого инвестиционного инструмента слишком короткая: «В России в принципе инвестиционные инструменты развиты не так сильно, как на Западе. Если где-нибудь в Штатах почти любая домохозяйка имеет некий инвестиционный портфель (будь то акции, ЗПИФы или иные инструменты), у нас большая часть населения пока не доверяет различным ценным бумагам. В этом нет ничего удивительного – рынок намного моложе».

Таким образом, нынешнее развитие рынка недвижимости способствует появлению новых инвестиционных инструментов, так как сама по себе покупка недвижимости сейчас не дает большого дохода. Пока этот рынок только открывается для частного инвестора, но в будущем эти инструменты могут стать более популярными.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2719 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 2 835 117
до 4 778 757 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Изумрудные Холмы Московская область, г. Красногорск, 11 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 26 - 55 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. Космонавтов ул., д.5 Космонавтов ул., д.7 мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.14 (4 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.15 (4 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.16 (4 оч.) Показать все 9 корпусов Застройщик: Затонское.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 253 500
до 10 017 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Новые Ватутинки Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, 15 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 24 - 106 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Теплый Стан, 15 мин. транспортом Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.10/1 (4оч.) Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.10/2 (4оч.) Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.8/1 Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.8/2 Застройщик: Инвесттраст.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 5 280 177
до 10 891 227 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Город-парк «Переделкино Ближнее» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Юго-Западная, м. Саларьево, м. Рассказовка, 8 км от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 37 - 84 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Юго-Западная, 20 мин. транспортом м. Саларьево, 25 мин. транспортом м. Рассказовка, 7 мин. пешком Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 4, к.8 (4 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.1Б (8 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.2 (8 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.3 (8 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.4 (8 фаза) Застройщик: Олета.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
Рядом м. Динамо! Новый жилой комплекс от надежного застройщика! Паркинг. Охраняемая территория. Детский сад. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Видовые квартиры у леса. Монолитные дома. Увеличенные окна. Двор без машин. Метро "Саларьево". от 4,1 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Новые студии, 1-4-комнатные квартиры. Площадь от 21 до 118 кв.м. Монолит. Спешите! Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Квартиры в готовых домах пл. 52-172 метра. Дом сдан. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от 130 000 руб/кв м.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Дизайнерская отделка. Застройщик. 214-ФЗ от 2,7 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. от 3,6 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте