Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Покупка жилья не дает существенной прибыли

Это хорошая почва для новых инвестиционных инструментов

Времена безудержного роста цен на недвижимость прошли. Если до кризиса почти любая квартира в Москве росла в цене и даже начинающий инвестор мог успешно заработать на недвижимости, то сейчас жилье может в лучшем случае «отбить» инфляцию, а хороший рост цен демонстрируют только действительно качественные и ликвидные объекты. В таких условиях зарождается почва для появления новых инструментов для частных инвесторов, например, коллективных инвестиций в недвижимость через закрытые инвестиционные фонды. Это пока не самый популярный вид инвестиций. Подробнее о нем рассказали управляющий партнер компании НСКА Юрий Гольдберг, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Речпенко и руководитель направления по ЗПИФ в УК «Финам Менеджмент» Андрей Моссаковский в ходе онлайн-конференции «Как заработать на инвестициях в недвижимость?».


Для консерваторов
Обычно недвижимость считается активом, способным защитить сбережения от кризиса. Однако события 2008 – 2009 гг. продемонстрировали, что жилье в Москве не всегда растет в цене. Тем не менее даже тогда цены на квартиры упали меньше, чем на другие активы. «Если мы сравниваем недвижимость и фондовый рынок, то фондовый рынок упал на 75%, а недвижимость на 30%, – вспоминает Юрий Гольдберг. – Рынок недвижимости восстановился еще в прошлом году, а фондовый рынок все еще ниже на 30%, чем в начале 2008 года. Основная защита заключается в защите от девальвации, т.е. цены на недвижимость привязаны к долларам. Самые незащищенные инвестиции от девальвации – это банковские рублевые депозиты».

К тому же при инвестициях в недвижимость Москвы меньше шансов остаться ни с чем. «Квартира – это реальный актив, который можно «пощупать». Можно сдавать в аренду, можно, в конце концов, жить самому, пока не закончатся тяжелые времена», – говорит Олег Репченко.

Однако говорить о стопроцентной защите от экономических неурядиц нельзя. «Видимо, правда в том, что универсальных инструментов защиты от кризисов не существует, – констатирует Андрей Моссаковский. – Пузырь на рынке недвижимости не самое редкое явление в истории разных стран. Выбирая наименее рисковый инструмент, надо принимать решение на основе текущей финансовой и экономической ситуации, в каждый момент времени это, возможно, будут разные инструменты».

Сейчас недвижимость не дает такой возможности заработать, какая была до кризиса. «В 2000-е годы цены росли на любую московскую недвижимость, а доходность составляла порой десятки процентов в год. Сейчас такого нет. Цены по сути топчутся на месте, – рассказывает Олег Репченко. – В отдельные периоды жилье может подскочить в цене, затем просесть, но в целом рост цен в ближайшие годы вряд ли превысит инфляцию». По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», с начала года жилье подорожало всего на 4%.

В Москве качественная недвижимость, по мнению руководителя www.irn.ru, скорее всего, будет отыгрывать инфляцию. Ветхий жилой фонд (например, хрущевки, некоторые «брежневки»), а также новостройки без инфраструктуры и с плохой транспортной доступностью вряд ли будут расти в цене. В Подмосковье наблюдается затоваренность рынка, поэтому дорожать будут только наиболее ликвидные объекты, цены на остальное жилье будут топтаться на месте, а в отдельных случаях возможна и просадка.


Коллективные инвестиции
Однако такая ситуация на рынке жилья не означает, что недвижимость перестала быть интересной для инвесторов. «Для активных инвесторов, мечтающих о быстрой наживе, недвижимость сейчас не очень подходит. Однако она остается инструментом консервативных инвестиций, – говорит Олег Репченко. – А значит, максимальным спросом у инвесторов будут пользоваться квартиры, которые лучше всего подходят для сдачи в аренду. На первичном рынке также будут пользоваться спросом проекты, максимально пригодные для этих целей. Это, например, квартиры с отделкой, с развитой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью».

Можно заработать и больше, чем сдавая квартиру в аренду, однако сделать это непросто для профессионала. Есть еще один вариант – доверить свои активы управляющей компании. Услуга по доверительному управлению доступна в основном людям с большими активами. Но есть отдельные услуги, которыми может воспользоваться и человек с более скромными сбережениями. Это, например, закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФ).

Для простоты понимания можно представить себе ЗПИФ в виде слоеного торта, в котором каждый слой – это квартира. А инвестору принадлежит кусок этого торта (пай), то есть не отдельная квартира, а небольшая часть в каждой из квартир, составляющих фонд. Право на владение долей в этом имуществе удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией. Подробнее о том, что такое ЗПИФ, читайте в статье рубрики «Покупаем новостройку без риска» «Лакомый пай: по кусочку в нескольких квартирах за 100 тысяч рублей».

«На 6 млн можно купить одну квартиру в Москве или две в Московской области, можно угадать и заработать. Но риски у вас будут привязаны к одному объекту, и доходность будет привязана тоже к одному объекту. Никаких скидок вы, естественно, не получите», – говорит Юрий Гольдберг. ЗПИФ отличается тем, что позволяет диверсифицировать вложения при достаточно небольшом входном пороге (например, при покупке паев в ЗПИФе «НСКА новостройки» можно начать инвестировать уже со 100 000 руб.). Кроме того, в случае с новостройками ЗПИФ получает скидки от застройщиков за оптовую покупку. А значит, квартира покупается с изначальным дисконтом к рынку.


Какие бывают ЗПИФы
В случае с недвижимостью возможны только закрытые ПИФы (то есть выйти из инвестиции и зафиксировать прибыль можно только после обозначенного в договоре срока – не более 15 лет). Это, по словам Юрия Гольдберга, связано с низкой ликвидностью основного актива инвестирования. «Приобретение и продажа объектов недвижимости – это не быстрое дело, только на регистрацию сделок в Федеральной регистрационной службе уходит месяц, не говоря уже о поиске покупателей/арендаторов, сроках на выполнение ремонта/реконструкции и, наконец, собственно строительства, – поясняет Андрей Моссаковский. – Очевидно, что в таких обстоятельствах управляющая компания фонда не сможет оперативно найти средства для выплаты пайщикам в счет погашения заявок, как и быстро разместить средства, полученные от пайщиков в результате приобретения паев».

Правда, для желающих выйти из инвестиций раньше существует вторичный рынок. Инвестор может перепродать свой пай на бирже, например, на торговой площадке ММВБ (Московской межбанковской валютной биржи).

Если говорить о доходности, то она зависит от типа ЗПИФа. «Рентный ПИФ обладает существенно меньшими рисками (надежней депозитов), но и доходность у них на уровне 7%», – говорит Юрий Гольдберг. У строительного ЗПИФа доходность намного выше (может составлять десятки процентов), но и риски больше. В любом случае ни одна управляющая компания по закону не имеет права гарантировать какой-либо уровень дохода.


Не для мелких частников
На российском рынке для стороннего частного инвестора выбор ЗПИФов невелик. Чаще управляющие компании предпочитают работать с крупными институциональными инвесторами, а не частными лицами. «Это связано с тем, что приобретение паев ЗПИФ недвижимости – это очень долгосрочные инвестиции, как минимум на несколько лет, – полагает Андрей Моссаковский. – Выход из этих инвестиций затруднен, даже если паи ЗПИФ торгуются на бирже, ликвидность их невелика. Частный инвестор, по сути, должен доверить средства управляющей компании на очень долгий срок при минимальном влиянии на действия управляющей компании. Крупные инвесторы, владея значительной частью паев фонда, могут, например, инициировать процесс смены управляющей компании, влиять на инвестиционные решения управляющей компании через механизм инвестиционного комитета фонда, в целом взаимодействовать с управляющей компанией на равных. Популярность этого инструмента среди частных инвесторов, на мой взгляд, напрямую зависит от ликвидности инвестиционных паев на фондовом рынке. Увеличение объема торгов паями – это процесс очень постепенный».

Кроме того, этот инструмент лишь недавно стал активно развиваться. «До распространения среди застройщиков формы продажи по 214-ФЗ (2010-2011 г.) для фондов для неквалифицированных инвесторов не было объектов для инвестирования, т.к. ЗПИФы для неквалифицированных инвесторов могут заключать только договора долевого участия», - говорит Юрий Гольдберг.

Олег Репченко согласен, что пока история этого инвестиционного инструмента слишком короткая: «В России в принципе инвестиционные инструменты развиты не так сильно, как на Западе. Если где-нибудь в Штатах почти любая домохозяйка имеет некий инвестиционный портфель (будь то акции, ЗПИФы или иные инструменты), у нас большая часть населения пока не доверяет различным ценным бумагам. В этом нет ничего удивительного – рынок намного моложе».

Таким образом, нынешнее развитие рынка недвижимости способствует появлению новых инвестиционных инструментов, так как сама по себе покупка недвижимости сейчас не дает большого дохода. Пока этот рынок только открывается для частного инвестора, но в будущем эти инструменты могут стать более популярными.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2706 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 12 307 500
до 42 146 900 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Дом Серебряный Бор Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Октябрьское поле 1-4-комнатные квартиры Площади : 39 - 107 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2018 г. м. Октябрьское поле, 8 мин. транспортом Застройщик: Строитель.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 116 440
до 7 558 440 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Южный Московская область, г. Красногорск, 5 км от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 34 - 100 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. Застройщик: ПРОГРЕСС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 750 000
до 8 877 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Район «Москва А101» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, 4 км от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 35 - 88 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Теплый Стан, 15 мин. транспортом Коммунарка пос., к.10 Коммунарка пос., к.18 Коммунарка пос., к.19 Коммунарка пос., к.20 Коммунарка пос., к.21 Застройщик: А101.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 17% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Акция месяца! Цены как на старте продаж в ЖК Купавна 2018! Меньше года до выдачи ключей. Торопитесь! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит, другое. Спешите! от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 4 км от МКАД. Квартиры площадью 22-115 кв.м.Монолит-кирпич, монолит. Звоните! от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Спешите! 2 км от МКАД. Квартиры площадью от 18 метров. Монолит. квартиры в готовых домах от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Спешите! Квартиры в готовых домах площадью от 21 метра.Монолит-кирпич. всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры в готовых домах пл. 25-89 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты пл. 47-107 кв.м.Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры площадью 38-101 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте