Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.5 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Аренда квартир: новый закон в интересах лендлордов

Платить налоги, может, станет удобнее, но богатым – еще и меньше

Столичные власти не успокаиваются, желая вывести рынок арендного жилья из тени. За последние полтора десятка лет кампаний по выявлению владельцев квартир, не платящих налоги в казну, прошло не одна и не две. На очередную в этом году рынок отреагировал вяло: мол, опять разговоры и несколько показательных наказаний (см. «Арендодатели квартир должны платить налоги, но кампании по их сбору неэффективны»).

Однако сейчас власти пошли дальше, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Новый закон, принятый Мосгордумой, освобождает арендодателей от подачи налоговых деклараций, максимально упрощая администрирование сбора налогов. Достаточно купить раз в год патент – больше никаких налогов платить не надо.

Эта схема, судя по всему, направлена на облегчение бремени наиболее состоятельных лендлордов.

«В развитых странах Запада (США, Швеция, Дания) существует минимальный объем доходов, не облагающийся налогами, при котором налоговые органы не проявляют к нему лишнего интереса. В России сложилась иная практика, например, налоговики тщательно изучают источники доходов тех же пенсионеров, живущих единственно на свои, оставшиеся еще от советской власти, квартиры», – говорит адвокат Олег Сухов.


Барьеры на пути уплаты налогов
Давайте смотреть правде в глаза: многие арендодатели морально готовы платить налоги. Их останавливает не жадность, а ужас предстоящей волокиты с подачей деклараций, кошмары очередей в налоговых инспекциях, необходимость тратить много времени и сил на то, чтобы отдать государству свои же деньги.

Любой человек, хотя бы раз в жизни самостоятельно подававший налоговую декларацию, вспоминает этот процесс, мягко говоря, с неудовольствием. Для пенсионеров старшего поколения он связан просто с практической невозможностью разобраться в груде документов. Для человека работающего он сопряжен с необходимостью отпрашиваться в офисе, с нервами из-за потери времени, порой финансовыми потерями из-за простоя дел. А порой еще добавляется и некомпетентность специалистов низшего звена. Когда оформившего с третьего раза все документы сознательного гражданина заверяют, что у него наконец все в порядке, а через пару месяцев проверка налоговым начальством выявляет ошибки при заполнении. И нужно опять ехать в инспекцию, выстаивать в очереди, а потом еще и заново переписывать все листы декларации от руки в неудобнейших условиях.


Новости законодательства
Теперь сдача квартир в аренду вошла в число 65 видов деятельности, облагаемых единой ставкой налога в соответствии с законом «О патентной системе налогообложения», принятом Мосгордумой. Со следующего года владелец жилья, сдающий его в аренду, может зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и выкупить патент на данный вид деятельности стоимостью 60 000 руб. Патент позволяет в течение года сдавать жилье, не уплачивая больше никаких налогов.

Правда, патент можно было выкупать и раньше: кстати, его стоимость составляла 48 200 руб. Но вот процедура получения такого патента и другие сопутствующие налоговые и иные требования к налогоплательщику были, мягко говоря, невнятны.

По мнению депутата МГД Михаила Антонцева (фракция «Единая Россия»), патентная система налогообложения, действующая в городе с 2009 г., пока не нашла широкого применения. Из более чем 200 000 зарегистрированных в Москве индивидуальных предпринимателей по состоянию на 1 июля 2012 г. лишь около 9500 действуют на основании патента. Причина того, что система оказалась невостребованной, как отметил депутат, - незнание гражданами ее сути. Поддержав новый закон, он высказал исполнительной власти пожелание максимально упростить процедуру получения патента.


Самое главное
Стоимость патента не зависит от количества (sic!) и стоимости аренды сдаваемых внаем квартир. Налог в 60 000 руб. в год – это все, на что претендует государство. Неважно, заберет ли оно эту сумму у старушки, сдающей одну из комнат в своей «убитой» двухкомнатной квартире. Или у владельца трех-четырех (sic!) элитных многокомнатных квартир в разных районах Москвы.

Странно. Даже когда введение вмененного налога рассматривалось для еще разрешенного тогда игорного бизнеса, размер его планировалось рассчитывать, исходя из числа столов для игры. Но уж никак не одинаково для владельца одного-единственного однорукого бандита и хозяина трех-четырех огромных казино.

Правда, есть важная оговорка: если 60 000 руб. превышают размер годового налога на доходы физлиц (НДФЛ), то можно продолжать платить по ставке 13%. «Спрятаться» за барьером в 6% от получаемого дохода, зарегистрировавшись как индивидуальный предприниматель, уже не удастся.


Посчитаем
Прятаться владельцам дорогих квартир в новых условиях не потребуется. По подсчетам специалистов www.irn.ru, достаточно сдавать квартиру за 40 000 руб. в месяц (38 500 руб. и более, если точнее), и выкупать патент обойдется уже дешевле, чем платить 13%.

Ставка в 40 000 руб. в месяц – это стоимость двушки ближе к окраине города.

А вот для малоимущих, сдающих по комнате по 10 000 - 15 000 руб. в месяц, радость в виде продолжения заполнения налоговых деклараций сохранится, чтобы платить 13%. Если, конечно, не пожелать отдавать за патент четверть, а то и половину дохода.

Обратим внимание: патент нужно покупать каждый год. И вперед. Купив его, условно говоря, в январе, законопослушный налогоплательщик далеко не обязательно найдет арендатора сразу. Значит, часть денег будет потрачена «вхолостую». Не говоря о том, что уплата налога вперед означает, что в конце года доход будет частично обесценен инфляцией, а вот государство получит в начале этого периода более полновесные деньги.

Соответственно, если представить себе, что новые правила игры окажут влияние на рынок, то можно предположить, что арендодатели начнут более придирчиво относиться к арендаторам, желающим заключить договор на несколько месяцев. Возможно, стоимость таких контрактов повысится. И будут предоставляться льготы для тех, кто намерен жить несколько лет.

Зато для владельцев дорогих квартир, особенно нескольких, – раздолье. Если сдавать одну квартиру за $5000 - 6000 в месяц, то расходы на налоги в $2000 в год могут показаться если не незаметными, то уж, по крайней мере, гуманными. А если три квартиры сдавать?


Кары за неуплату налогов
Гуманными эти расходы могут показаться особенно по сравнению с возможными неприятностями, которые угрожают налоговым неплательщикам. По словам адвоката Олега Сухова, оборот средств, вращающихся на рынке аренды жилой недвижимости, в Москве сопоставим с бюджетом небольшого государства. Его объем достиг уровня $4 млрд в год. Но только пятая часть владельцев квартир официально оформляет сделки по аренде жилья.

В 2012 году ФНС (Федеральная налоговая служба) перешла к жестким методам массового воздействия, которые должны заставить арендодателей платить налог с прибыли, говорит он. Предупреждения через СМИ, создание специальных горячих линий, по которым любой желающий может рассказать о сдающих жилплощадь соседях, проверки участковых – вот лишь неполный перечень способов, к которым прибегает налоговая служба.

Как показывает практика, в России доказать факт незаконной аренды квартиры достаточно сложно, если и владелец, и арендатор проявляют разумную осторожность. Активно пропагандируемого в настоящее время «доноса» от соседей недостаточно. Однако для рантье появился повод насторожиться – власти все активнее наказывают скрытных арендодателей, и закон может быть крайне суров к его нарушителям.

Самая мягкая санкция за неуплату налогов – погашение полной задолженности (с процентами за каждый день просрочки) и штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налогов. При повторном нарушении штраф увеличивается вдвое. Не исключены и более существенные неприятности. По Уголовному кодексу уклонение от уплаты налогов приводит к лишению свободы. Например, если сумма неуплаченных налогов составила 300 000 руб., то арендодателя накажут штрафом в размере 100 000 - 300 000 руб. и дополнительно взыщут невыплаченные налоги. Более того, за подобное преступление можно лишиться и свободы на срок до одного года. Судебная практика применения подобных санкций к собственникам, сдающим квартиры, уже имеется.

Впрочем, как уже указывал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, как раз владельцам дорогой недвижимости эти неприятности не нужны, они-то обычно все документы оформляют вовремя и налоги платят исправно. Так что фискальным органам главное поле работы – более дешевый сектор рынка.


Другие последствия
По словам руководителя департамента экономической политики и развития города Максима Решетникова (редактора закона), с 1 января 2013 г. вступает в силу положение главы 26.5 Налогового кодекса РФ о патентной системе налогообложения для индивидуальных предпринимателей. Это - шаг в поддержку малого бизнеса, предлагающий использовать максимально упрощенную систему налогообложения - патент. Он особо подчеркнул, что индивидуальный предприниматель, работающий на основании патента, теперь освобождается от уплаты НДС, НДФЛ, налога на имущество. В случае приобретения патентов предприниматели могут «забыть» о подаче налоговых деклараций и бухгалтерском учете, а также смогут отказаться от кассовых аппаратов.

Вот это совсем интересно. Особенно про налог на имущество. Получается, что владельцы дорогих квартир, над которыми дамокловым мечом висело введение налога на недвижимость (да еще и возможно, по прогрессивной шкале), теперь смогут просто раз в год выкупить патент. А дальше – можно сказать, что налог заплатили, но клиента не нашли, или сдать собственной супруге квартиру в аренду. Если таким образом можно избежать уплаты налога на недвижимость.

Конечно, таких «лазеек» налоговики постараются не оставить. Но чтобы их закрыть, им все равно придется собирать и требовать с граждан множество документов, включая и налоговые декларации. И что в итоге? Налоговое бремя облегчается для богатых, остается неизменным для малообеспеченных. Процедура уплаты налогов как была громоздкой и неудобной для граждан – такой, судя по всему, и останется.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
14099 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 939 680
до 27 989 100 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 742 800
до 54 150 210 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Серебряный фонтан Москва, Северо-Восточный округ, район Алексеевский, м. Алексеевская 1-5-комнатные апартаменты Площади : 34 - 181 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2021 г. м. Алексеевская, 5 мин. пешком Новоалексеевская, вл.16, к.1 Новоалексеевская, вл.16, к.2 Новоалексеевская, вл.16, к.2 (сек. 1,2) Новоалексеевская, вл.16, к.4 Застройщик: Серебряный Фонтан.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 9 192 000
до 31 393 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Царская площадь Москва, Северный округ, район Беговой, м. Петровский парк, м. Динамо 1-4-комнатные апартаменты Площади : 37 - 108 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Динамо, 8 мин. пешком Ленинградский пр-т, вл. 31, Александровский, к.В Ленинградский пр-т, вл. 31, Александровский, к.В Ленинградский пр-т, вл. 31, Екатериниский, к.Б Ленинградский пр-т, вл. 31, Екатериниский, к.Б Ленинградский пр-т, вл. 31, Петровский, к.А Показать все 7 корпусов Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Жилой комплекс в исторической части столицы. Квартиры на последних этажах с высокими потолками. от 7,7 млн руб. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры по выгодным ценам! Метро в шаговой доступности! Лоджии остеклены в пол. Закрытый двор, подземный паркинг, кладовые. Метро Фонвизинская. Застройщик: ТПУ Фонвизинская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах пл. 29-117 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. - 3 кв. 2022 г. Монолит. от 8,3 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Спешите! Квартиры пл. 48-202 кв.м.Монолит. Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Крылья" в ЗАО Продуманная архитектура. Престижный район Раменки. Все необходимосе для комфортной жизни. Ипотека от 5%. Звоните! от 6,96 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 8.3 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Торопитесь! 4 км от МКАД. Квартиры площадью 31-118 кв.м.Монолит-кирпич, монолит. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Только в феврале выгодные условия приобритения 3 и 4-комнатных квартир для больших семей. Успейте купить! Волоколамское шоссе 8 км. от МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Планировки на любой вкус! Высокая стадия готовности! 2 парка в шаговой доступности! 1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Зеленограде" Готовый монолитный дом. 2-х комн. квартиры от 6,6 млн руб. Транспортная доступность. Московская прописка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Клубный поселок с детской инфраструктурой. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Скидки на квартиры до 10%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Миниполис Рафинад. Старт продаж! Квартиры от 2,3 млн руб. Комфорт класс. Школа и дет. сад на территории. г. Химки 2,3 млн руб. Застройщик: Рафинад-сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район Москва А101 Квартиры комфорт-класса в Новой Москве. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Школы, детские сады. метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Купавна Квартиры в зеленом районе с развитой инфраструктурой от 2 млн руб. Выдача ключей. Успейте купить! от 2 млн руб Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный ЖК "Цветочные поляны" Современные квартиры в зеленом микрорайоне с развитой инфраструктурой от 2.5 млн руб. Детсады, школы, магазины, парки и детские площадки. Спешите! от 2 500 000 руб. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте