Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Аренда квартир: новый закон в интересах лендлордов

Платить налоги, может, станет удобнее, но богатым – еще и меньше

Столичные власти не успокаиваются, желая вывести рынок арендного жилья из тени. За последние полтора десятка лет кампаний по выявлению владельцев квартир, не платящих налоги в казну, прошло не одна и не две. На очередную в этом году рынок отреагировал вяло: мол, опять разговоры и несколько показательных наказаний (см. «Арендодатели квартир должны платить налоги, но кампании по их сбору неэффективны»).

Однако сейчас власти пошли дальше, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Новый закон, принятый Мосгордумой, освобождает арендодателей от подачи налоговых деклараций, максимально упрощая администрирование сбора налогов. Достаточно купить раз в год патент – больше никаких налогов платить не надо.

Эта схема, судя по всему, направлена на облегчение бремени наиболее состоятельных лендлордов.

«В развитых странах Запада (США, Швеция, Дания) существует минимальный объем доходов, не облагающийся налогами, при котором налоговые органы не проявляют к нему лишнего интереса. В России сложилась иная практика, например, налоговики тщательно изучают источники доходов тех же пенсионеров, живущих единственно на свои, оставшиеся еще от советской власти, квартиры», – говорит адвокат Олег Сухов.


Барьеры на пути уплаты налогов
Давайте смотреть правде в глаза: многие арендодатели морально готовы платить налоги. Их останавливает не жадность, а ужас предстоящей волокиты с подачей деклараций, кошмары очередей в налоговых инспекциях, необходимость тратить много времени и сил на то, чтобы отдать государству свои же деньги.

Любой человек, хотя бы раз в жизни самостоятельно подававший налоговую декларацию, вспоминает этот процесс, мягко говоря, с неудовольствием. Для пенсионеров старшего поколения он связан просто с практической невозможностью разобраться в груде документов. Для человека работающего он сопряжен с необходимостью отпрашиваться в офисе, с нервами из-за потери времени, порой финансовыми потерями из-за простоя дел. А порой еще добавляется и некомпетентность специалистов низшего звена. Когда оформившего с третьего раза все документы сознательного гражданина заверяют, что у него наконец все в порядке, а через пару месяцев проверка налоговым начальством выявляет ошибки при заполнении. И нужно опять ехать в инспекцию, выстаивать в очереди, а потом еще и заново переписывать все листы декларации от руки в неудобнейших условиях.


Новости законодательства
Теперь сдача квартир в аренду вошла в число 65 видов деятельности, облагаемых единой ставкой налога в соответствии с законом «О патентной системе налогообложения», принятом Мосгордумой. Со следующего года владелец жилья, сдающий его в аренду, может зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и выкупить патент на данный вид деятельности стоимостью 60 000 руб. Патент позволяет в течение года сдавать жилье, не уплачивая больше никаких налогов.

Правда, патент можно было выкупать и раньше: кстати, его стоимость составляла 48 200 руб. Но вот процедура получения такого патента и другие сопутствующие налоговые и иные требования к налогоплательщику были, мягко говоря, невнятны.

По мнению депутата МГД Михаила Антонцева (фракция «Единая Россия»), патентная система налогообложения, действующая в городе с 2009 г., пока не нашла широкого применения. Из более чем 200 000 зарегистрированных в Москве индивидуальных предпринимателей по состоянию на 1 июля 2012 г. лишь около 9500 действуют на основании патента. Причина того, что система оказалась невостребованной, как отметил депутат, - незнание гражданами ее сути. Поддержав новый закон, он высказал исполнительной власти пожелание максимально упростить процедуру получения патента.


Самое главное
Стоимость патента не зависит от количества (sic!) и стоимости аренды сдаваемых внаем квартир. Налог в 60 000 руб. в год – это все, на что претендует государство. Неважно, заберет ли оно эту сумму у старушки, сдающей одну из комнат в своей «убитой» двухкомнатной квартире. Или у владельца трех-четырех (sic!) элитных многокомнатных квартир в разных районах Москвы.

Странно. Даже когда введение вмененного налога рассматривалось для еще разрешенного тогда игорного бизнеса, размер его планировалось рассчитывать, исходя из числа столов для игры. Но уж никак не одинаково для владельца одного-единственного однорукого бандита и хозяина трех-четырех огромных казино.

Правда, есть важная оговорка: если 60 000 руб. превышают размер годового налога на доходы физлиц (НДФЛ), то можно продолжать платить по ставке 13%. «Спрятаться» за барьером в 6% от получаемого дохода, зарегистрировавшись как индивидуальный предприниматель, уже не удастся.


Посчитаем
Прятаться владельцам дорогих квартир в новых условиях не потребуется. По подсчетам специалистов www.irn.ru, достаточно сдавать квартиру за 40 000 руб. в месяц (38 500 руб. и более, если точнее), и выкупать патент обойдется уже дешевле, чем платить 13%.

Ставка в 40 000 руб. в месяц – это стоимость двушки ближе к окраине города.

А вот для малоимущих, сдающих по комнате по 10 000 - 15 000 руб. в месяц, радость в виде продолжения заполнения налоговых деклараций сохранится, чтобы платить 13%. Если, конечно, не пожелать отдавать за патент четверть, а то и половину дохода.

Обратим внимание: патент нужно покупать каждый год. И вперед. Купив его, условно говоря, в январе, законопослушный налогоплательщик далеко не обязательно найдет арендатора сразу. Значит, часть денег будет потрачена «вхолостую». Не говоря о том, что уплата налога вперед означает, что в конце года доход будет частично обесценен инфляцией, а вот государство получит в начале этого периода более полновесные деньги.

Соответственно, если представить себе, что новые правила игры окажут влияние на рынок, то можно предположить, что арендодатели начнут более придирчиво относиться к арендаторам, желающим заключить договор на несколько месяцев. Возможно, стоимость таких контрактов повысится. И будут предоставляться льготы для тех, кто намерен жить несколько лет.

Зато для владельцев дорогих квартир, особенно нескольких, – раздолье. Если сдавать одну квартиру за $5000 - 6000 в месяц, то расходы на налоги в $2000 в год могут показаться если не незаметными, то уж, по крайней мере, гуманными. А если три квартиры сдавать?


Кары за неуплату налогов
Гуманными эти расходы могут показаться особенно по сравнению с возможными неприятностями, которые угрожают налоговым неплательщикам. По словам адвоката Олега Сухова, оборот средств, вращающихся на рынке аренды жилой недвижимости, в Москве сопоставим с бюджетом небольшого государства. Его объем достиг уровня $4 млрд в год. Но только пятая часть владельцев квартир официально оформляет сделки по аренде жилья.

В 2012 году ФНС (Федеральная налоговая служба) перешла к жестким методам массового воздействия, которые должны заставить арендодателей платить налог с прибыли, говорит он. Предупреждения через СМИ, создание специальных горячих линий, по которым любой желающий может рассказать о сдающих жилплощадь соседях, проверки участковых – вот лишь неполный перечень способов, к которым прибегает налоговая служба.

Как показывает практика, в России доказать факт незаконной аренды квартиры достаточно сложно, если и владелец, и арендатор проявляют разумную осторожность. Активно пропагандируемого в настоящее время «доноса» от соседей недостаточно. Однако для рантье появился повод насторожиться – власти все активнее наказывают скрытных арендодателей, и закон может быть крайне суров к его нарушителям.

Самая мягкая санкция за неуплату налогов – погашение полной задолженности (с процентами за каждый день просрочки) и штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налогов. При повторном нарушении штраф увеличивается вдвое. Не исключены и более существенные неприятности. По Уголовному кодексу уклонение от уплаты налогов приводит к лишению свободы. Например, если сумма неуплаченных налогов составила 300 000 руб., то арендодателя накажут штрафом в размере 100 000 - 300 000 руб. и дополнительно взыщут невыплаченные налоги. Более того, за подобное преступление можно лишиться и свободы на срок до одного года. Судебная практика применения подобных санкций к собственникам, сдающим квартиры, уже имеется.

Впрочем, как уже указывал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, как раз владельцам дорогой недвижимости эти неприятности не нужны, они-то обычно все документы оформляют вовремя и налоги платят исправно. Так что фискальным органам главное поле работы – более дешевый сектор рынка.


Другие последствия
По словам руководителя департамента экономической политики и развития города Максима Решетникова (редактора закона), с 1 января 2013 г. вступает в силу положение главы 26.5 Налогового кодекса РФ о патентной системе налогообложения для индивидуальных предпринимателей. Это - шаг в поддержку малого бизнеса, предлагающий использовать максимально упрощенную систему налогообложения - патент. Он особо подчеркнул, что индивидуальный предприниматель, работающий на основании патента, теперь освобождается от уплаты НДС, НДФЛ, налога на имущество. В случае приобретения патентов предприниматели могут «забыть» о подаче налоговых деклараций и бухгалтерском учете, а также смогут отказаться от кассовых аппаратов.

Вот это совсем интересно. Особенно про налог на имущество. Получается, что владельцы дорогих квартир, над которыми дамокловым мечом висело введение налога на недвижимость (да еще и возможно, по прогрессивной шкале), теперь смогут просто раз в год выкупить патент. А дальше – можно сказать, что налог заплатили, но клиента не нашли, или сдать собственной супруге квартиру в аренду. Если таким образом можно избежать уплаты налога на недвижимость.

Конечно, таких «лазеек» налоговики постараются не оставить. Но чтобы их закрыть, им все равно придется собирать и требовать с граждан множество документов, включая и налоговые декларации. И что в итоге? Налоговое бремя облегчается для богатых, остается неизменным для малообеспеченных. Процедура уплаты налогов как была громоздкой и неудобной для граждан – такой, судя по всему, и останется.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
14120 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 8 854 860
до 28 347 730 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский Площади : 41 - 136 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 185 370
до 19 899 280 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городской квартал "Big Time" Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники Площади : 27 - 99 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, Мневники ул., вл.5, к.1 Мневники ул., вл.5, к.2 Мневники ул., вл.5, к.3 Застройщик: TEKTA GROUP.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 712 249
до 22 762 990 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК ААЛТО Москва, Северный округ, район Савеловский Площади : 35 - 82 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Дмитровская, 10 мин. транспортом Застройщик: ЮИТ СитиСтрой.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
Жилой комплекс «Летний сад» Специальное предложение на квартиры с отделкой. Уникальные планировки. "ул. 800-летия Москвы". Ипотека от 6,3%. Уникальные планировки. Ландшафтный дизайн. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.15 млн от 9.15 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Алексеевская Современные 1-4-комнатные квартиры площадью от 30 метров. рядом с метро Алексеевская. Торопитесь! Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.2 млн. руб Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Квартиры бизнес-класса с панорамным видом и отделкой White box! Свой детский сад и парк с фонтанами. Ключи в 2019 г.! Купите сейчас с выгодой до 900 000 руб! Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если квартира, то солнечная. Окна в пол. Потолки до 5 метров. Бесплатный фитнес от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Дополнительная скидка 5%! Только в мае! Квартира 38 кв.м. от 7,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Вешняках Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Удобные планировочные решения. Дом сдан. Рядом усадьба Кусково. Скидка 5% Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Серебряный фонтан Десятки уникальных планировок. Метро Алексеевская. Выгода до 2,5 млн рублей. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,4% от 11,5 млн руб. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Специальное предложение на просторные квартиры и апартаменты. Ипотека от 6,3%. Охраняемый ЖК вблизи м. «Бабушкинская». Свой спуск к р. Яуза. Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку со скидкой до 11 %! Рядом м.Строгино. 200 метров от Москвы! от 2,7 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой - 2 стиля на выбор. Метро "Рассказовка". Ипотека от 5% Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Жить у парков полезно! Отличная транспортная доступность! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Изумрудные холмы» ЖК комфорт-класса. Квартиры с готовой отделкой в строящихся корпусах от 2,7 млн руб. Сдача в 2021 г. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино" Квартиры с отделкой от 2,3 млн руб. 10 мин. до м. Котельники. Живописная набережная, дет.сады и школы. с отделкой от 2,3 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны". Акция! Скидка 6% в счастливые часы! Квартиры с отделкой и без. Развитая инфраструктура. Ипотека от 6,5. Курсирует бесплатный автобус от метро! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,9 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,9 млн рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до м. Лухмановская пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Сколково" Старт продаж! Монолитные корпуса полностью построены и введены в эксплуатацию. Дома сданы. Выдаем ключи. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Остафьево". Cкидка 9,9% Квартиры от 2,7 млн руб. 10 мин. до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Двор без машин, свой парк для прогулок. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,8% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Квартиры в готовых домах пл. от 22 метров. Красногорский район. Монолит-кирпич, монолит. Звоните! от 3,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лукино-Варино. 24 км от МКАД. Квартиры в Щелковском районе от 2,3 млн руб. Семейная ипотека 6% на весь срок. Удваиваем маткапитал! Ипотечные каникулы. Скидки до 449 000 руб. от 2,3 млн руб. Застройщик: СУ-22. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 15% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 2,9 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте