Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Аренда квартир: новый закон в интересах лендлордов

Платить налоги, может, станет удобнее, но богатым – еще и меньше

Столичные власти не успокаиваются, желая вывести рынок арендного жилья из тени. За последние полтора десятка лет кампаний по выявлению владельцев квартир, не платящих налоги в казну, прошло не одна и не две. На очередную в этом году рынок отреагировал вяло: мол, опять разговоры и несколько показательных наказаний (см. «Арендодатели квартир должны платить налоги, но кампании по их сбору неэффективны»).

Однако сейчас власти пошли дальше, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Новый закон, принятый Мосгордумой, освобождает арендодателей от подачи налоговых деклараций, максимально упрощая администрирование сбора налогов. Достаточно купить раз в год патент – больше никаких налогов платить не надо.

Эта схема, судя по всему, направлена на облегчение бремени наиболее состоятельных лендлордов.

«В развитых странах Запада (США, Швеция, Дания) существует минимальный объем доходов, не облагающийся налогами, при котором налоговые органы не проявляют к нему лишнего интереса. В России сложилась иная практика, например, налоговики тщательно изучают источники доходов тех же пенсионеров, живущих единственно на свои, оставшиеся еще от советской власти, квартиры», – говорит адвокат Олег Сухов.


Барьеры на пути уплаты налогов
Давайте смотреть правде в глаза: многие арендодатели морально готовы платить налоги. Их останавливает не жадность, а ужас предстоящей волокиты с подачей деклараций, кошмары очередей в налоговых инспекциях, необходимость тратить много времени и сил на то, чтобы отдать государству свои же деньги.

Любой человек, хотя бы раз в жизни самостоятельно подававший налоговую декларацию, вспоминает этот процесс, мягко говоря, с неудовольствием. Для пенсионеров старшего поколения он связан просто с практической невозможностью разобраться в груде документов. Для человека работающего он сопряжен с необходимостью отпрашиваться в офисе, с нервами из-за потери времени, порой финансовыми потерями из-за простоя дел. А порой еще добавляется и некомпетентность специалистов низшего звена. Когда оформившего с третьего раза все документы сознательного гражданина заверяют, что у него наконец все в порядке, а через пару месяцев проверка налоговым начальством выявляет ошибки при заполнении. И нужно опять ехать в инспекцию, выстаивать в очереди, а потом еще и заново переписывать все листы декларации от руки в неудобнейших условиях.


Новости законодательства
Теперь сдача квартир в аренду вошла в число 65 видов деятельности, облагаемых единой ставкой налога в соответствии с законом «О патентной системе налогообложения», принятом Мосгордумой. Со следующего года владелец жилья, сдающий его в аренду, может зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и выкупить патент на данный вид деятельности стоимостью 60 000 руб. Патент позволяет в течение года сдавать жилье, не уплачивая больше никаких налогов.

Правда, патент можно было выкупать и раньше: кстати, его стоимость составляла 48 200 руб. Но вот процедура получения такого патента и другие сопутствующие налоговые и иные требования к налогоплательщику были, мягко говоря, невнятны.

По мнению депутата МГД Михаила Антонцева (фракция «Единая Россия»), патентная система налогообложения, действующая в городе с 2009 г., пока не нашла широкого применения. Из более чем 200 000 зарегистрированных в Москве индивидуальных предпринимателей по состоянию на 1 июля 2012 г. лишь около 9500 действуют на основании патента. Причина того, что система оказалась невостребованной, как отметил депутат, - незнание гражданами ее сути. Поддержав новый закон, он высказал исполнительной власти пожелание максимально упростить процедуру получения патента.


Самое главное
Стоимость патента не зависит от количества (sic!) и стоимости аренды сдаваемых внаем квартир. Налог в 60 000 руб. в год – это все, на что претендует государство. Неважно, заберет ли оно эту сумму у старушки, сдающей одну из комнат в своей «убитой» двухкомнатной квартире. Или у владельца трех-четырех (sic!) элитных многокомнатных квартир в разных районах Москвы.

Странно. Даже когда введение вмененного налога рассматривалось для еще разрешенного тогда игорного бизнеса, размер его планировалось рассчитывать, исходя из числа столов для игры. Но уж никак не одинаково для владельца одного-единственного однорукого бандита и хозяина трех-четырех огромных казино.

Правда, есть важная оговорка: если 60 000 руб. превышают размер годового налога на доходы физлиц (НДФЛ), то можно продолжать платить по ставке 13%. «Спрятаться» за барьером в 6% от получаемого дохода, зарегистрировавшись как индивидуальный предприниматель, уже не удастся.


Посчитаем
Прятаться владельцам дорогих квартир в новых условиях не потребуется. По подсчетам специалистов www.irn.ru, достаточно сдавать квартиру за 40 000 руб. в месяц (38 500 руб. и более, если точнее), и выкупать патент обойдется уже дешевле, чем платить 13%.

Ставка в 40 000 руб. в месяц – это стоимость двушки ближе к окраине города.

А вот для малоимущих, сдающих по комнате по 10 000 - 15 000 руб. в месяц, радость в виде продолжения заполнения налоговых деклараций сохранится, чтобы платить 13%. Если, конечно, не пожелать отдавать за патент четверть, а то и половину дохода.

Обратим внимание: патент нужно покупать каждый год. И вперед. Купив его, условно говоря, в январе, законопослушный налогоплательщик далеко не обязательно найдет арендатора сразу. Значит, часть денег будет потрачена «вхолостую». Не говоря о том, что уплата налога вперед означает, что в конце года доход будет частично обесценен инфляцией, а вот государство получит в начале этого периода более полновесные деньги.

Соответственно, если представить себе, что новые правила игры окажут влияние на рынок, то можно предположить, что арендодатели начнут более придирчиво относиться к арендаторам, желающим заключить договор на несколько месяцев. Возможно, стоимость таких контрактов повысится. И будут предоставляться льготы для тех, кто намерен жить несколько лет.

Зато для владельцев дорогих квартир, особенно нескольких, – раздолье. Если сдавать одну квартиру за $5000 - 6000 в месяц, то расходы на налоги в $2000 в год могут показаться если не незаметными, то уж, по крайней мере, гуманными. А если три квартиры сдавать?


Кары за неуплату налогов
Гуманными эти расходы могут показаться особенно по сравнению с возможными неприятностями, которые угрожают налоговым неплательщикам. По словам адвоката Олега Сухова, оборот средств, вращающихся на рынке аренды жилой недвижимости, в Москве сопоставим с бюджетом небольшого государства. Его объем достиг уровня $4 млрд в год. Но только пятая часть владельцев квартир официально оформляет сделки по аренде жилья.

В 2012 году ФНС (Федеральная налоговая служба) перешла к жестким методам массового воздействия, которые должны заставить арендодателей платить налог с прибыли, говорит он. Предупреждения через СМИ, создание специальных горячих линий, по которым любой желающий может рассказать о сдающих жилплощадь соседях, проверки участковых – вот лишь неполный перечень способов, к которым прибегает налоговая служба.

Как показывает практика, в России доказать факт незаконной аренды квартиры достаточно сложно, если и владелец, и арендатор проявляют разумную осторожность. Активно пропагандируемого в настоящее время «доноса» от соседей недостаточно. Однако для рантье появился повод насторожиться – власти все активнее наказывают скрытных арендодателей, и закон может быть крайне суров к его нарушителям.

Самая мягкая санкция за неуплату налогов – погашение полной задолженности (с процентами за каждый день просрочки) и штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налогов. При повторном нарушении штраф увеличивается вдвое. Не исключены и более существенные неприятности. По Уголовному кодексу уклонение от уплаты налогов приводит к лишению свободы. Например, если сумма неуплаченных налогов составила 300 000 руб., то арендодателя накажут штрафом в размере 100 000 - 300 000 руб. и дополнительно взыщут невыплаченные налоги. Более того, за подобное преступление можно лишиться и свободы на срок до одного года. Судебная практика применения подобных санкций к собственникам, сдающим квартиры, уже имеется.

Впрочем, как уже указывал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, как раз владельцам дорогой недвижимости эти неприятности не нужны, они-то обычно все документы оформляют вовремя и налоги платят исправно. Так что фискальным органам главное поле работы – более дешевый сектор рынка.


Другие последствия
По словам руководителя департамента экономической политики и развития города Максима Решетникова (редактора закона), с 1 января 2013 г. вступает в силу положение главы 26.5 Налогового кодекса РФ о патентной системе налогообложения для индивидуальных предпринимателей. Это - шаг в поддержку малого бизнеса, предлагающий использовать максимально упрощенную систему налогообложения - патент. Он особо подчеркнул, что индивидуальный предприниматель, работающий на основании патента, теперь освобождается от уплаты НДС, НДФЛ, налога на имущество. В случае приобретения патентов предприниматели могут «забыть» о подаче налоговых деклараций и бухгалтерском учете, а также смогут отказаться от кассовых аппаратов.

Вот это совсем интересно. Особенно про налог на имущество. Получается, что владельцы дорогих квартир, над которыми дамокловым мечом висело введение налога на недвижимость (да еще и возможно, по прогрессивной шкале), теперь смогут просто раз в год выкупить патент. А дальше – можно сказать, что налог заплатили, но клиента не нашли, или сдать собственной супруге квартиру в аренду. Если таким образом можно избежать уплаты налога на недвижимость.

Конечно, таких «лазеек» налоговики постараются не оставить. Но чтобы их закрыть, им все равно придется собирать и требовать с граждан множество документов, включая и налоговые декларации. И что в итоге? Налоговое бремя облегчается для богатых, остается неизменным для малообеспеченных. Процедура уплаты налогов как была громоздкой и неудобной для граждан – такой, судя по всему, и останется.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
14034 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 9 952 200
до 112 770 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городские резиденции SPIRES Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Славянский бульвар 1-5-комнатные квартиры Площади : 38 - 268 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Славянский бульвар, 9 мин. транспортом Нежинская ул., вл.5, к.1 Нежинская ул., вл.5, к.2 Нежинская ул., вл.5, к.3 Застройщик: Тервуд.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 22 000 000
до 120 790 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Capital Towers Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Деловой центр, м. Выставочная, м. Выставочная, м. Деловой центр 1-5-комнатные квартиры Площади : 48 - 220 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Выставочная, 7 мин. пешком м. Деловой центр, 7 мин. пешком Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 250 640
до 20 522 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Эталон-Сити Москва, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Улица Скобелевская, 2 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 42 - 149 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Улица Скобелевская, 2 мин. транспортом Старокрымская ул., вл.13 б.1 Старокрымская ул., вл.13 б.2 Старокрымская ул., вл.13 б.3 Старокрымская ул., вл.13 б.4 Старокрымская ул., вл.13 б.5 Показать все 8 корпусов Застройщик: Дайкар.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Квартиры пл. 36-86 кв.м.Монолит. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов 1-2-комнатные апартаменты в Подмосковье.Монолит. от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры в готовых домах пл. 39-107 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 46 до 137 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры площадью от 49 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Спешите! Квартиры в готовых домах площадью 29-117 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит, другое. с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 23 до 47 кв.м. Монолит. от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км.