Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Рынки: недвижимость для инвесторов, казино для налоговиков

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для www.irn.ru

Недавнее решение правительства Москвы о продаже трех рынков спровоцировало огромное количество дискуссий. Инвесторов же более всего интересует, можно ли зарабатывать, инвестируя в такой недвижимый актив, как рынки, и если можно, то сколько.

Торговые центры, гипермаркеты и моллы появляются с завидной периодичностью. Рынки, по мнению многих, – пережиток прошлого. Тем не менее зарубежный опыт и статистика говорят об обратном: рынки не только пользуются популярностью. За последние годы приток покупателей на рынки растет примерно на 10% в год. Странно. Казалось бы, большие сетевые магазины удобнее. Почему же люди идут на рынок и чем это интересно инвесторам?

Чтобы попытаться разобраться в причинах такого роста, для начала следует классифицировать рынки и рассматривать каждый в отдельности, учитывая особенность каждого класса. Итак, рынки, как несложно догадаться, делятся по типу осуществляемых сделок – оптовые и розничные, а также по физическим параметрам – открытые и крытые (павильоны). Но есть самое главное общее свойство: ввиду различных обстоятельств затруднено налоговое регулирование операций на рынках. Эта ситуация характерна не только для России, но и для США, и Европы. Например, в Европе во многих странах для тех, кто торгует на рынке, установлен фиксированный налог, то есть, по сути, за место на рынке. Налогообложение не привязано к обороту торговой точки, поэтому и кассовых аппаратов нет. Рынки там работают примерно по такой же схеме, как и казино, где налог платится, что называется, «со стола».


Оптовые рынки
Основной принцип оптовых рынков за многие века существования практически не изменился – операции на таких рынках осуществляются на основе аукционов. В качестве примеров можно привести такие рынки, как рынки скота в США, сырные рынки в Голландии. По своему назначению они выполняют функцию продуктовых бирж. Нефть или газ можно купить на специализированных площадках, ценные бумаги, различные финансовые инструменты - на специализированных биржах, как, например, Нью-Йоркская фондовая биржа и т.д., а оптовые рынки являются специализированными площадками, где можно купить свежие продукты, мясо, цветы и т.д.

Обороты на оптовых рынках миллиардные. Как раз там и закупаются крупные магазинные и ресторанные сети. Торговое место на таком рынке стоит достаточно дорого. Как правило, продавец должен заплатить за вход на такой рынок – от $100 000 до $200 000 (чтобы получить место), а в дальнейшем необходимо регулярно платить аренду – от $5000 до $10 000. Таким образом, место на рынке стоит дороже, чем большинство объектов коммерческой недвижимости, в некоторых случаях доходность от одного места на оптовом рынке доходит до 50% годовых. Забегая вперед, скажем, что сейчас на Западе наблюдается тенденция, при которой владельцы розничных рынков пытаются переквалифицироваться в сторону оптовых продаж, потому как оборот у них все же больше.


Розничные рынки
Как и в случае с оптовыми рынками, место на розничных рынках стоит недешево. Потому что налогообложение здесь не привязано к обороту торговой точки, по сути, налогом облагается сам факт деятельности, а не ее результат, то есть торговец платит по фиксированным ставкам за место на рынке и за лицензию. А уж сколько точка наторговала – мало кого волнует, кроме владельца. Как показывает практика, дело это доходное, и за каждым местом на розничном рынке выстраивается целая очередь желающих.

В начале 80-х, во времена бума гипермаркетов и моллов в Европе, розничные рынки стали терять позиции. Но с недавних пор покупатели стали возвращаться на розничные рынки, и приток с каждым годом не ослабевает.

Покупатели понемногу начинают уставать то того, что им поначалу нравилось в супермаркетах – обезличенность совершаемой покупки, унифицированность продуктовой линейки – по большому счету среди торговых марок происходит конкуренция только на уровне маркетинговых стратегий. На рынки люди идут, чтобы почувствовать более индивидуальный подход при покупке – посоветоваться с продавцом, поторговаться. Также немаловажно, что качество продуктов у малых продавцов ничем не уступает, а зачастую превосходит качество продуктов в больших сетевых магазинах. Такого же притока покупателей из супермаркетов и моллов на рынки стоит ожидать чуть позже в России.

Если обратиться к статистике, то самый большой приток покупателей наблюдается в Европе – до 15% в год, в США чуть меньше – до 7%. Причина большего роста в Европе кроется в том, что здесь все стандартизировано и в итоге приводит к тому, что на всех прилавках лежат абсолютно одинаковые продукты. Покупателям же хочется разнообразия.

Если говорить о доходности, то розничные рынки приносят их владельцам до 30% годовых. Многие владельцы розничных рынков хотели бы поменять специализацию на оптовые продажи, дабы еще увеличить доходность. Но и 30% – это очень высокая доходность от недвижимости на Западе. Для сравнения, считается, что коммерческая недвижимость доходная, если она приносит около 10% от стоимости ежегодно. Стоимость места на розничном рынке доходит до 20 000 евро в год, то есть в среднем дороже, чем стоимость офисов класса А. А места на рынках переходят от поколения к поколению – нередки примеры, когда одна и та же семья занимается торговлей на одном месте до 50 лет, как, собственно, и клиенты, которые могут целыми поколениями закупаться у одних и тех же торговцев.

Плюс ко всему рынки на Западе охраняются государством. Во многих странах, например, в Великобритании и Франции, некоторые рынки охраняются как культурное наследие. Даже в тех случаях, когда более доходным было бы выкупить у собственника этот рынок и построить на его месте элитные апартаменты, государство на Западе не выдаст разрешение на перепрофилирование земельного участка. Стоит отметить тот факт, что московские власти в случае с продажей рынков поступили весьма обдуманно и продают рынки как земельные участки целевого назначения, то есть будущий владелец не сможет возвести на их месте торговые центры или жилые многоэтажки, земля продается только под рынки.


Открытые и крытые рынки
К сожалению, в большинстве европейских стран открытые розничные рынки являются скорее исключением и не пользуются такой популярностью, как, например, крытые или оптовые рынки. Связано это в первую очередь с тем, что открытый рынок не требует каких-либо значительных затрат – торговцу нужен лишь небольшой участок земли, где он устанавливает лоток или палатку, зачастую не требуется даже подвод каких-либо коммуникаций.

В Европе открытые рынки существуют на непостоянной основе: сезонные ярмарки или же аналоги ярмарок выходного дня, которые работают в крупных городах России. Гораздо большей популярностью у покупателей, следовательно, и у продавцов, пользуются крытые павильоны, которые по большому счету представляют из себя один огромный гипермаркет, где у каждого товара или прилавка есть свой продавец.

У многих в России сложилось впечатление, что на рынках продают товары не лучшего качества. Вполне возможно, что в России так оно и есть. А вот в США было проведено исследование, которое показало, что качество товаров, продаваемых на рынке, до 30% выше, чем у аналогичных товаров, которые лежат на прилавках больших магазинов. Причина этой разницы кроется в высокой конкуренции среди продавцов на рынках. Представьте, что на площади в 50 кв. м друг за другом стоят десятки прилавков с мясом, например. Естественно, каждый борется за покупателя, и больше продает тот, у которого выше качество товара. Конечно, и внешний вид, и цена, и то, как продавец работает с покупателем, играют важную роль, но качество тем не менее во главе угла. Супермаркет просто заменит поставщика и предложит покупателям новую торговую марку, если прежняя потеряет их доверие, а этот поставщик пойдет в другой супермаркет, и так до бесконечности.

Теоретически товары на рынках должны стоить дороже, чем в крупных продуктовых супермаркетах: крупные сетевые ретейлеры закупают продукцию сотнями тонн, что, во-первых, само по себе дешевле, а во-вторых, они имеют возможность зарабатывать за счет высоких оборотов, а не цен. Как раз последнее сказывается губительно на ценах в крупных торговых сетях, так как они должны покупать продукцию, предназначенную для длительного хранения (особенно это касается овощей). Но значительная часть продуктов портится, а торговым сетям за счет «уцелевших» продуктов приходится компенсировать потери. Таким образом, разница в цене на рынке и в супермаркете практически нивелируется. Более того, на рынке зачастую удается купить даже дешевле, ведь там всегда можно поторговаться с продавцом. Но и это еще не все. Острая конкурентная среда на розничных рынках заставляет продавцов работать над развитием своей торговой точки, в первую очередь торговцы пытаются сделать ассортимент товаров шире и разнообразнее, чем у других.

Еще один плюс рынков кроется в маленьких по сравнению с крупными ретейлерам оборотами отдельно взятой точки или продавца, который может очень маленькими партиями закупать какие-либо скоропортящиеся продукты. Например, срок годности некоторых домашних колбас может исчисляться двенадцатью часами – и люди приходят рано утром, именно чтобы купить кусочек к завтраку. Или некоторые виды фруктов, молочных продуктов. Крупные сети не могут позволить себе такой роскоши, потому что сначала продукты доставляются на крупные логистические узлы, а уж потом распределяются по отдельным супермаркетам, в итоге такой процесс может занять до двух недель.

Все это говорит о том, что рынки представляют интерес для инвесторов. Стоимость аренды мест на рынках Европы и США устойчиво растет последние пять лет. Соответственно, рост ставок был и во время кризиса, хотя и гораздо меньший, нежели в предыдущий год или последние пару лет. Тем не менее у людей не пропадает интерес к покупкам на рынке, а торговцы продолжают бороться за места на них.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1296 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Купавна 2018 Квартиры в центре города с выгодой до 157 500 руб.! Успей до конца июля! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 14% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Современные 1-5-комнатные квартиры. Площадь от 48 до 131 кв.м. Монолит. Звоните! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры в готовых домах площадью от 46 метров.Монолит. Звоните! от 7,3 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Торопитесь! Новые апартаменты в готовых домах. Площадь от 47 до 107 кв.м. Монолит-кирпич. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Спешите! 2 км от МКАД. Квартиры площадью от 18 метров. Монолит. квартиры в готовых домах от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Спешите! Квартиры в готовых домах пл. 29-117 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит, другое. от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 4 км от МКАД. Квартиры площадью 22-115 кв.м.Монолит-кирпич, монолит. Торопитесь! от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры в готовых домах пл. от 38 метров.Монолит. Звоните! 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Торопитесь! Квартиры пл. 25-89 кв.м.Монолит. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада 8 км от МКАД. Квартиры пл. от 21 метра. Монолит-кирпич. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте