Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Какое жилье в новостройке вы бы купили?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Рынки: недвижимость для инвесторов, казино для налоговиков

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для www.irn.ru

Недавнее решение правительства Москвы о продаже трех рынков спровоцировало огромное количество дискуссий. Инвесторов же более всего интересует, можно ли зарабатывать, инвестируя в такой недвижимый актив, как рынки, и если можно, то сколько.

Торговые центры, гипермаркеты и моллы появляются с завидной периодичностью. Рынки, по мнению многих, – пережиток прошлого. Тем не менее зарубежный опыт и статистика говорят об обратном: рынки не только пользуются популярностью. За последние годы приток покупателей на рынки растет примерно на 10% в год. Странно. Казалось бы, большие сетевые магазины удобнее. Почему же люди идут на рынок и чем это интересно инвесторам?

Чтобы попытаться разобраться в причинах такого роста, для начала следует классифицировать рынки и рассматривать каждый в отдельности, учитывая особенность каждого класса. Итак, рынки, как несложно догадаться, делятся по типу осуществляемых сделок – оптовые и розничные, а также по физическим параметрам – открытые и крытые (павильоны). Но есть самое главное общее свойство: ввиду различных обстоятельств затруднено налоговое регулирование операций на рынках. Эта ситуация характерна не только для России, но и для США, и Европы. Например, в Европе во многих странах для тех, кто торгует на рынке, установлен фиксированный налог, то есть, по сути, за место на рынке. Налогообложение не привязано к обороту торговой точки, поэтому и кассовых аппаратов нет. Рынки там работают примерно по такой же схеме, как и казино, где налог платится, что называется, «со стола».


Оптовые рынки
Основной принцип оптовых рынков за многие века существования практически не изменился – операции на таких рынках осуществляются на основе аукционов. В качестве примеров можно привести такие рынки, как рынки скота в США, сырные рынки в Голландии. По своему назначению они выполняют функцию продуктовых бирж. Нефть или газ можно купить на специализированных площадках, ценные бумаги, различные финансовые инструменты - на специализированных биржах, как, например, Нью-Йоркская фондовая биржа и т.д., а оптовые рынки являются специализированными площадками, где можно купить свежие продукты, мясо, цветы и т.д.

Обороты на оптовых рынках миллиардные. Как раз там и закупаются крупные магазинные и ресторанные сети. Торговое место на таком рынке стоит достаточно дорого. Как правило, продавец должен заплатить за вход на такой рынок – от $100 000 до $200 000 (чтобы получить место), а в дальнейшем необходимо регулярно платить аренду – от $5000 до $10 000. Таким образом, место на рынке стоит дороже, чем большинство объектов коммерческой недвижимости, в некоторых случаях доходность от одного места на оптовом рынке доходит до 50% годовых. Забегая вперед, скажем, что сейчас на Западе наблюдается тенденция, при которой владельцы розничных рынков пытаются переквалифицироваться в сторону оптовых продаж, потому как оборот у них все же больше.


Розничные рынки
Как и в случае с оптовыми рынками, место на розничных рынках стоит недешево. Потому что налогообложение здесь не привязано к обороту торговой точки, по сути, налогом облагается сам факт деятельности, а не ее результат, то есть торговец платит по фиксированным ставкам за место на рынке и за лицензию. А уж сколько точка наторговала – мало кого волнует, кроме владельца. Как показывает практика, дело это доходное, и за каждым местом на розничном рынке выстраивается целая очередь желающих.

В начале 80-х, во времена бума гипермаркетов и моллов в Европе, розничные рынки стали терять позиции. Но с недавних пор покупатели стали возвращаться на розничные рынки, и приток с каждым годом не ослабевает.

Покупатели понемногу начинают уставать то того, что им поначалу нравилось в супермаркетах – обезличенность совершаемой покупки, унифицированность продуктовой линейки – по большому счету среди торговых марок происходит конкуренция только на уровне маркетинговых стратегий. На рынки люди идут, чтобы почувствовать более индивидуальный подход при покупке – посоветоваться с продавцом, поторговаться. Также немаловажно, что качество продуктов у малых продавцов ничем не уступает, а зачастую превосходит качество продуктов в больших сетевых магазинах. Такого же притока покупателей из супермаркетов и моллов на рынки стоит ожидать чуть позже в России.

Если обратиться к статистике, то самый большой приток покупателей наблюдается в Европе – до 15% в год, в США чуть меньше – до 7%. Причина большего роста в Европе кроется в том, что здесь все стандартизировано и в итоге приводит к тому, что на всех прилавках лежат абсолютно одинаковые продукты. Покупателям же хочется разнообразия.

Если говорить о доходности, то розничные рынки приносят их владельцам до 30% годовых. Многие владельцы розничных рынков хотели бы поменять специализацию на оптовые продажи, дабы еще увеличить доходность. Но и 30% – это очень высокая доходность от недвижимости на Западе. Для сравнения, считается, что коммерческая недвижимость доходная, если она приносит около 10% от стоимости ежегодно. Стоимость места на розничном рынке доходит до 20 000 евро в год, то есть в среднем дороже, чем стоимость офисов класса А. А места на рынках переходят от поколения к поколению – нередки примеры, когда одна и та же семья занимается торговлей на одном месте до 50 лет, как, собственно, и клиенты, которые могут целыми поколениями закупаться у одних и тех же торговцев.

Плюс ко всему рынки на Западе охраняются государством. Во многих странах, например, в Великобритании и Франции, некоторые рынки охраняются как культурное наследие. Даже в тех случаях, когда более доходным было бы выкупить у собственника этот рынок и построить на его месте элитные апартаменты, государство на Западе не выдаст разрешение на перепрофилирование земельного участка. Стоит отметить тот факт, что московские власти в случае с продажей рынков поступили весьма обдуманно и продают рынки как земельные участки целевого назначения, то есть будущий владелец не сможет возвести на их месте торговые центры или жилые многоэтажки, земля продается только под рынки.


Открытые и крытые рынки
К сожалению, в большинстве европейских стран открытые розничные рынки являются скорее исключением и не пользуются такой популярностью, как, например, крытые или оптовые рынки. Связано это в первую очередь с тем, что открытый рынок не требует каких-либо значительных затрат – торговцу нужен лишь небольшой участок земли, где он устанавливает лоток или палатку, зачастую не требуется даже подвод каких-либо коммуникаций.

В Европе открытые рынки существуют на непостоянной основе: сезонные ярмарки или же аналоги ярмарок выходного дня, которые работают в крупных городах России. Гораздо большей популярностью у покупателей, следовательно, и у продавцов, пользуются крытые павильоны, которые по большому счету представляют из себя один огромный гипермаркет, где у каждого товара или прилавка есть свой продавец.

У многих в России сложилось впечатление, что на рынках продают товары не лучшего качества. Вполне возможно, что в России так оно и есть. А вот в США было проведено исследование, которое показало, что качество товаров, продаваемых на рынке, до 30% выше, чем у аналогичных товаров, которые лежат на прилавках больших магазинов. Причина этой разницы кроется в высокой конкуренции среди продавцов на рынках. Представьте, что на площади в 50 кв. м друг за другом стоят десятки прилавков с мясом, например. Естественно, каждый борется за покупателя, и больше продает тот, у которого выше качество товара. Конечно, и внешний вид, и цена, и то, как продавец работает с покупателем, играют важную роль, но качество тем не менее во главе угла. Супермаркет просто заменит поставщика и предложит покупателям новую торговую марку, если прежняя потеряет их доверие, а этот поставщик пойдет в другой супермаркет, и так до бесконечности.

Теоретически товары на рынках должны стоить дороже, чем в крупных продуктовых супермаркетах: крупные сетевые ретейлеры закупают продукцию сотнями тонн, что, во-первых, само по себе дешевле, а во-вторых, они имеют возможность зарабатывать за счет высоких оборотов, а не цен. Как раз последнее сказывается губительно на ценах в крупных торговых сетях, так как они должны покупать продукцию, предназначенную для длительного хранения (особенно это касается овощей). Но значительная часть продуктов портится, а торговым сетям за счет «уцелевших» продуктов приходится компенсировать потери. Таким образом, разница в цене на рынке и в супермаркете практически нивелируется. Более того, на рынке зачастую удается купить даже дешевле, ведь там всегда можно поторговаться с продавцом. Но и это еще не все. Острая конкурентная среда на розничных рынках заставляет продавцов работать над развитием своей торговой точки, в первую очередь торговцы пытаются сделать ассортимент товаров шире и разнообразнее, чем у других.

Еще один плюс рынков кроется в маленьких по сравнению с крупными ретейлерам оборотами отдельно взятой точки или продавца, который может очень маленькими партиями закупать какие-либо скоропортящиеся продукты. Например, срок годности некоторых домашних колбас может исчисляться двенадцатью часами – и люди приходят рано утром, именно чтобы купить кусочек к завтраку. Или некоторые виды фруктов, молочных продуктов. Крупные сети не могут позволить себе такой роскоши, потому что сначала продукты доставляются на крупные логистические узлы, а уж потом распределяются по отдельным супермаркетам, в итоге такой процесс может занять до двух недель.

Все это говорит о том, что рынки представляют интерес для инвесторов. Стоимость аренды мест на рынках Европы и США устойчиво растет последние пять лет. Соответственно, рост ставок был и во время кризиса, хотя и гораздо меньший, нежели в предыдущий год или последние пару лет. Тем не менее у людей не пропадает интерес к покупкам на рынке, а торговцы продолжают бороться за места на них.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1332 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения сентября
Элитные особняки Титул Квартиры с видами на Кремль от 410 тыс. руб./м2. Фасады из юрского мрамора и меди. Старт продаж! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры Park Avenue на Новой Риге Полностью готовый ЖК. Квартиры с участком или террасой на крыше. Свободная планировка. Новая Рига, 23 км. ЖК "НЕБО" - небоскребы на Мичуринском! Квартиры от 8,2 млн рублей на уровне НЕБА. Монолит готов! Престижный район Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Идеален для жизни. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры с видом на реку! Сердце Столицы. Потолки до 5,6 м, окна шириной до 6,3 м. Своя инфраструктура. 1 минута от ЦАО, рядом с Сити. Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Бизнес-класс в Раменках Жилой квартал Москвы №1! Квартиры с террасами! 3 минуты пешком до м. "Аминьевское шоссе". Ипотека 5,5%. от 7,9 млн руб.Группа Эталон Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк Новый объем квартир в продаже! Победитель в номинации Новостройка Москвы №1. м.Речной вокзал. Отделка White Box. Звоните! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал на набережной NOW! Старт продаж! Квартиры бизнес-класса. 5 минут до м. Технопарк. Будущее создается сейчас! Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Квартиры у леса с отделкой и без. 5 мин. до метро "Филатов луг"! Монолитные дома. Двор без машин. Ипотека от 4,8%. от 4 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ВЛюберцы». Монолит построен! Скидки 5% на 10 квартир. Готовая инфраструктура. Ипотека от 4,5%. 10 мин от метро пешком!Рядом парк и пруды. от 5,6 млн руб.ООО «САС» Застройщик: САС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой и без у м."Рассказовка". Монолитный дом. Тихий двор без машин. Ипотека от 4,8%. Звоните! от 4,5 млн руб. Застройщик: Переделкино Ближнее. Проектная декларация на рекламируемом сайте Событие в Раменках! Последние 15 квартир по стартовым ценам! Потолки 3,1 м. Широкоформатные окна. Подземный паркинг. Охрана. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская Развитая инфраструктура. Огромный выбор планировок. Собственная школа и детский сад. Рядом 4 парка. 10 минут пешком от метро. квартиры от 8,8 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Город"! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Консьерж-сервис. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FoRest Отделка White box, квартиры с видом на Чоботовский лес. Концепция "двор без машин". Метро Новопеределкино в 2 минутах ходьбы. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Апартаменты с отделкой от 4,4 млн. руб! Скидки на видовые квартиры. 4 парка в окружении. Двор без машин.Успейте купить в сентябре! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CityPark» Дышать природой и творить! Последние квартиры в ЖК Премиум-класса. м. Выставочная. Звони сейчас! Застройщик ООО «МонАрх-УКС» Застройщик: Монарх. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Ботанический сад Новые квартиры в готовых домах площадью от 20 метров. рядом с метро Ботанический сад. Спешите! Застройщик: Seven Suns Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "PRIZMA" на Ленинском. Дом премиального уровня! Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203000 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры бизнес-класса от 7,6 млн руб. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый зеленый двор. 700 метров до МЦК. Ипотека 8,7%. от 7,6 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк" Выгода до 450 000 руб. Высокие темпы строительства. 5 минут до метро Саларьево. Ключи через год. от 3,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 14 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 14 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,4 млн руб! Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Скидки до 7%! Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами! Ипотека от 4,9%. Метро "Крылатское" от 8,4 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Дыхание". Скидки до 10% Выгода до 1,8 млн. руб! Клубный дом в престижном районе. Подземный паркинг. Ипотека от 5%. 2 минуты от метро Тимирязевская. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Живи на уровень выше! Готовое жилье бизнес класса рядом с метро. Выгода до 1 370 000 р. Свободная планировка. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Идет заселение! Скидки на 2-х комн квартиры до 3%. Уникальные планировки. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Новые Ватутинки» Квартиры с отделкой от 3,2 млн. руб. Монолитные дома! Школы и детские сады в районе. 15 мин. от м. Ольховая от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Поколение". Скидки в сентябре. Выгода до 830 000 руб. Подземный паркинг на территории. Ипотека от 5% для семей с детьми. Метро Владыкино в шаговой доступности. от 7,5 млн руб. Застройщик: СИГНАЛСТРОЙГРУПП. Проектная декларация на рекламируемом сайте FRESH. Студии с полной отделкой! 100-150 м от м. "Красногвардейская". Потолки 3-3,5 м, окна до 3,1 м. Паркинг. Консьерж 24/7. Приватный двор. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы». Ипотека от 5,8% Квартиры с отделкой от 3,1 млн руб. «Новые изумрудные» - корпуса повышенной комфортности. Успейте в сентябре! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Настроение". Скидки до 7%. Подземный паркинг. Детские и спортиные площадки. 10 мин до м. ВДНХ. 10 мин пешком до ж/д ст. Северянин. Ипотека от 5%. Рассрочка. от 135 000 руб/кв.м. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Движение. Тушино" Большой выбор планировочных решений. Развитая инфраструктур. Подземный паркинг. Ипотека. 3-5 минут до метро Спартак и Тушинская. двушки от 6,9 млн руб. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. Скидки до 7%. от 4,66 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 12,9 млн, 3-ком - от 15,4 млн. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Аквилон PARK» 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,5 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Ипотека 9,3%, теплые лоджии в каждой квартире, квартиры с кухней-гостиной и гардеробными, отделка "под чистовую", сдача в 2019 г. квартиры от 2,7 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте