Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этим летом?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Рынки: недвижимость для инвесторов, казино для налоговиков

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для www.irn.ru

Недавнее решение правительства Москвы о продаже трех рынков спровоцировало огромное количество дискуссий. Инвесторов же более всего интересует, можно ли зарабатывать, инвестируя в такой недвижимый актив, как рынки, и если можно, то сколько.

Торговые центры, гипермаркеты и моллы появляются с завидной периодичностью. Рынки, по мнению многих, – пережиток прошлого. Тем не менее зарубежный опыт и статистика говорят об обратном: рынки не только пользуются популярностью. За последние годы приток покупателей на рынки растет примерно на 10% в год. Странно. Казалось бы, большие сетевые магазины удобнее. Почему же люди идут на рынок и чем это интересно инвесторам?

Чтобы попытаться разобраться в причинах такого роста, для начала следует классифицировать рынки и рассматривать каждый в отдельности, учитывая особенность каждого класса. Итак, рынки, как несложно догадаться, делятся по типу осуществляемых сделок – оптовые и розничные, а также по физическим параметрам – открытые и крытые (павильоны). Но есть самое главное общее свойство: ввиду различных обстоятельств затруднено налоговое регулирование операций на рынках. Эта ситуация характерна не только для России, но и для США, и Европы. Например, в Европе во многих странах для тех, кто торгует на рынке, установлен фиксированный налог, то есть, по сути, за место на рынке. Налогообложение не привязано к обороту торговой точки, поэтому и кассовых аппаратов нет. Рынки там работают примерно по такой же схеме, как и казино, где налог платится, что называется, «со стола».


Оптовые рынки
Основной принцип оптовых рынков за многие века существования практически не изменился – операции на таких рынках осуществляются на основе аукционов. В качестве примеров можно привести такие рынки, как рынки скота в США, сырные рынки в Голландии. По своему назначению они выполняют функцию продуктовых бирж. Нефть или газ можно купить на специализированных площадках, ценные бумаги, различные финансовые инструменты - на специализированных биржах, как, например, Нью-Йоркская фондовая биржа и т.д., а оптовые рынки являются специализированными площадками, где можно купить свежие продукты, мясо, цветы и т.д.

Обороты на оптовых рынках миллиардные. Как раз там и закупаются крупные магазинные и ресторанные сети. Торговое место на таком рынке стоит достаточно дорого. Как правило, продавец должен заплатить за вход на такой рынок – от $100 000 до $200 000 (чтобы получить место), а в дальнейшем необходимо регулярно платить аренду – от $5000 до $10 000. Таким образом, место на рынке стоит дороже, чем большинство объектов коммерческой недвижимости, в некоторых случаях доходность от одного места на оптовом рынке доходит до 50% годовых. Забегая вперед, скажем, что сейчас на Западе наблюдается тенденция, при которой владельцы розничных рынков пытаются переквалифицироваться в сторону оптовых продаж, потому как оборот у них все же больше.


Розничные рынки
Как и в случае с оптовыми рынками, место на розничных рынках стоит недешево. Потому что налогообложение здесь не привязано к обороту торговой точки, по сути, налогом облагается сам факт деятельности, а не ее результат, то есть торговец платит по фиксированным ставкам за место на рынке и за лицензию. А уж сколько точка наторговала – мало кого волнует, кроме владельца. Как показывает практика, дело это доходное, и за каждым местом на розничном рынке выстраивается целая очередь желающих.

В начале 80-х, во времена бума гипермаркетов и моллов в Европе, розничные рынки стали терять позиции. Но с недавних пор покупатели стали возвращаться на розничные рынки, и приток с каждым годом не ослабевает.

Покупатели понемногу начинают уставать то того, что им поначалу нравилось в супермаркетах – обезличенность совершаемой покупки, унифицированность продуктовой линейки – по большому счету среди торговых марок происходит конкуренция только на уровне маркетинговых стратегий. На рынки люди идут, чтобы почувствовать более индивидуальный подход при покупке – посоветоваться с продавцом, поторговаться. Также немаловажно, что качество продуктов у малых продавцов ничем не уступает, а зачастую превосходит качество продуктов в больших сетевых магазинах. Такого же притока покупателей из супермаркетов и моллов на рынки стоит ожидать чуть позже в России.

Если обратиться к статистике, то самый большой приток покупателей наблюдается в Европе – до 15% в год, в США чуть меньше – до 7%. Причина большего роста в Европе кроется в том, что здесь все стандартизировано и в итоге приводит к тому, что на всех прилавках лежат абсолютно одинаковые продукты. Покупателям же хочется разнообразия.

Если говорить о доходности, то розничные рынки приносят их владельцам до 30% годовых. Многие владельцы розничных рынков хотели бы поменять специализацию на оптовые продажи, дабы еще увеличить доходность. Но и 30% – это очень высокая доходность от недвижимости на Западе. Для сравнения, считается, что коммерческая недвижимость доходная, если она приносит около 10% от стоимости ежегодно. Стоимость места на розничном рынке доходит до 20 000 евро в год, то есть в среднем дороже, чем стоимость офисов класса А. А места на рынках переходят от поколения к поколению – нередки примеры, когда одна и та же семья занимается торговлей на одном месте до 50 лет, как, собственно, и клиенты, которые могут целыми поколениями закупаться у одних и тех же торговцев.

Плюс ко всему рынки на Западе охраняются государством. Во многих странах, например, в Великобритании и Франции, некоторые рынки охраняются как культурное наследие. Даже в тех случаях, когда более доходным было бы выкупить у собственника этот рынок и построить на его месте элитные апартаменты, государство на Западе не выдаст разрешение на перепрофилирование земельного участка. Стоит отметить тот факт, что московские власти в случае с продажей рынков поступили весьма обдуманно и продают рынки как земельные участки целевого назначения, то есть будущий владелец не сможет возвести на их месте торговые центры или жилые многоэтажки, земля продается только под рынки.


Открытые и крытые рынки
К сожалению, в большинстве европейских стран открытые розничные рынки являются скорее исключением и не пользуются такой популярностью, как, например, крытые или оптовые рынки. Связано это в первую очередь с тем, что открытый рынок не требует каких-либо значительных затрат – торговцу нужен лишь небольшой участок земли, где он устанавливает лоток или палатку, зачастую не требуется даже подвод каких-либо коммуникаций.

В Европе открытые рынки существуют на непостоянной основе: сезонные ярмарки или же аналоги ярмарок выходного дня, которые работают в крупных городах России. Гораздо большей популярностью у покупателей, следовательно, и у продавцов, пользуются крытые павильоны, которые по большому счету представляют из себя один огромный гипермаркет, где у каждого товара или прилавка есть свой продавец.

У многих в России сложилось впечатление, что на рынках продают товары не лучшего качества. Вполне возможно, что в России так оно и есть. А вот в США было проведено исследование, которое показало, что качество товаров, продаваемых на рынке, до 30% выше, чем у аналогичных товаров, которые лежат на прилавках больших магазинов. Причина этой разницы кроется в высокой конкуренции среди продавцов на рынках. Представьте, что на площади в 50 кв. м друг за другом стоят десятки прилавков с мясом, например. Естественно, каждый борется за покупателя, и больше продает тот, у которого выше качество товара. Конечно, и внешний вид, и цена, и то, как продавец работает с покупателем, играют важную роль, но качество тем не менее во главе угла. Супермаркет просто заменит поставщика и предложит покупателям новую торговую марку, если прежняя потеряет их доверие, а этот поставщик пойдет в другой супермаркет, и так до бесконечности.

Теоретически товары на рынках должны стоить дороже, чем в крупных продуктовых супермаркетах: крупные сетевые ретейлеры закупают продукцию сотнями тонн, что, во-первых, само по себе дешевле, а во-вторых, они имеют возможность зарабатывать за счет высоких оборотов, а не цен. Как раз последнее сказывается губительно на ценах в крупных торговых сетях, так как они должны покупать продукцию, предназначенную для длительного хранения (особенно это касается овощей). Но значительная часть продуктов портится, а торговым сетям за счет «уцелевших» продуктов приходится компенсировать потери. Таким образом, разница в цене на рынке и в супермаркете практически нивелируется. Более того, на рынке зачастую удается купить даже дешевле, ведь там всегда можно поторговаться с продавцом. Но и это еще не все. Острая конкурентная среда на розничных рынках заставляет продавцов работать над развитием своей торговой точки, в первую очередь торговцы пытаются сделать ассортимент товаров шире и разнообразнее, чем у других.

Еще один плюс рынков кроется в маленьких по сравнению с крупными ретейлерам оборотами отдельно взятой точки или продавца, который может очень маленькими партиями закупать какие-либо скоропортящиеся продукты. Например, срок годности некоторых домашних колбас может исчисляться двенадцатью часами – и люди приходят рано утром, именно чтобы купить кусочек к завтраку. Или некоторые виды фруктов, молочных продуктов. Крупные сети не могут позволить себе такой роскоши, потому что сначала продукты доставляются на крупные логистические узлы, а уж потом распределяются по отдельным супермаркетам, в итоге такой процесс может занять до двух недель.

Все это говорит о том, что рынки представляют интерес для инвесторов. Стоимость аренды мест на рынках Европы и США устойчиво растет последние пять лет. Соответственно, рост ставок был и во время кризиса, хотя и гораздо меньший, нежели в предыдущий год или последние пару лет. Тем не менее у людей не пропадает интерес к покупкам на рынке, а торговцы продолжают бороться за места на них.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1318 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
ЖК "Цветочные поляны". Акция! Скидка 6% в счастливые часы! Квартиры с отделкой и без. Развитая инфраструктура. Ипотека от 6,5. Курсирует бесплатный автобус от метро! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку со скидкой до 11 %! Рядом м.Строгино. 200 метров от Москвы! от 2,7 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Сколково" Старт продаж! Монолитные корпуса полностью построены и введены в эксплуатацию. Дома сданы. Выдаем ключи. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Алексеевская 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Алексеевская. Площадь от 30 до 132 метра ГК: 1 кв. 2022 г. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Жить у парков полезно! Отличная транспортная доступность! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой - 2 стиля на выбор. Метро "Рассказовка". Ипотека от 5% Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры с отделкой от 7,3 млн руб. 5 минут до Москва-Сити. Трехуровневый подземный паркинг. от 7,3 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Остафьево". Cкидка 9,9% Квартиры от 2,7 млн руб. 10 мин. до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Двор без машин, свой парк для прогулок. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" 10 квартир со скидкой 5%. 5 минут до м. Водный стадион. Свободная планировка. Ключи после оплаты! Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,8% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Специальные цены на 3к.кв. в 17 корп. выгода до 1,2 млн.руб. Успейте купить по выгодной цене! Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино" Квартиры с отделкой от 2,3 млн руб. 10 мин. до м. Котельники. Живописная набережная, дет.сады и школы. с отделкой от 2,3 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Символ. Финал продаж, ключи в июле! Последние готовые квартиры, ключи в июле! Бизнес-класс с потолками от 3,2 м и широкими окнами, рядом метро. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Большое Путилково Квартиры с отделкой от 2,7 млн руб. Три станции метро «Планерная», «Митино» и «Пятницкое шоссе». Выгода до 643 000 руб. Семейная ипотека 5%. Скидка до 9,9% от 2,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,9 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,9 млн рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до м. Лухмановская пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лукино-Варино. 24 км от МКАД. Квартиры в Щелковском районе от 2,3 млн руб. Семейная ипотека 6% на весь срок. Удваиваем маткапитал! Ипотечные каникулы. Скидки до 449 000 руб. от 2,3 млн руб. Застройщик: СУ-22. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.8 млн от 9.8 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый проект СОБЫТИЕ в Раменках! Бизнес-класс. Потолки 3,1 м. Панорамные окна. Охрана 24/7 и безупречный сервис. Приватные дворы. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Дом на Барвихинской». Старт продаж! Комплекс Бизнес-класса.10 мин. до станции "Сетунь". Собственная инфраструктура, охраняемая территория, подземный паркинг. от 6.7 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Вешняках Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Удобные планировочные решения. Дом сдан. Рядом усадьба Кусково. Скидка 5% Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Квартиры бизнес-класса с панорамным видом и отделкой White box! Свой детский сад и парк с фонтанами. Ключи в 2019 г.! Купите сейчас с выгодой до 1,53 млн руб! Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Одинбург. Старт продаж! 7 минут до МКАД. Квартиры с отделкой и без. Подземный паркинг с лифтом. Детский сад на территории и школа. Лесопарк в шаговой доступности. квартиры от 2,7 млн руб.ООО «РАПО» Застройщик: РАПО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если квартира, то солнечная. Окна в пол. Потолки до 5 метров. Бесплатный фитнес от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.2 млн. руб Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Серебряный фонтан Десятки уникальных планировок. Метро Алексеевская. Выгода до 2,5 млн рублей. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,4% от 11,5 млн руб. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 15% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 2,9 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Дополнительная скидка 5%! Только в мае! Квартира 38 кв.м. от 7,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Специальное предложение на просторные квартиры и апартаменты. Ипотека от 6,3%. Охраняемый ЖК вблизи м. «Бабушкинская». Свой спуск к р. Яуза. Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Специальное предложение на квартиры с отделкой. Уникальные планировки. "ул. 800-летия Москвы". Ипотека от 6,3%. Уникальные планировки. Ландшафтный дизайн. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте