Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
3.8 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
По какой схеме вы бы предпочли купить квартиру в новостройке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Рынки: недвижимость для инвесторов, казино для налоговиков

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для www.irn.ru

Недавнее решение правительства Москвы о продаже трех рынков спровоцировало огромное количество дискуссий. Инвесторов же более всего интересует, можно ли зарабатывать, инвестируя в такой недвижимый актив, как рынки, и если можно, то сколько.

Торговые центры, гипермаркеты и моллы появляются с завидной периодичностью. Рынки, по мнению многих, – пережиток прошлого. Тем не менее зарубежный опыт и статистика говорят об обратном: рынки не только пользуются популярностью. За последние годы приток покупателей на рынки растет примерно на 10% в год. Странно. Казалось бы, большие сетевые магазины удобнее. Почему же люди идут на рынок и чем это интересно инвесторам?

Чтобы попытаться разобраться в причинах такого роста, для начала следует классифицировать рынки и рассматривать каждый в отдельности, учитывая особенность каждого класса. Итак, рынки, как несложно догадаться, делятся по типу осуществляемых сделок – оптовые и розничные, а также по физическим параметрам – открытые и крытые (павильоны). Но есть самое главное общее свойство: ввиду различных обстоятельств затруднено налоговое регулирование операций на рынках. Эта ситуация характерна не только для России, но и для США, и Европы. Например, в Европе во многих странах для тех, кто торгует на рынке, установлен фиксированный налог, то есть, по сути, за место на рынке. Налогообложение не привязано к обороту торговой точки, поэтому и кассовых аппаратов нет. Рынки там работают примерно по такой же схеме, как и казино, где налог платится, что называется, «со стола».


Оптовые рынки
Основной принцип оптовых рынков за многие века существования практически не изменился – операции на таких рынках осуществляются на основе аукционов. В качестве примеров можно привести такие рынки, как рынки скота в США, сырные рынки в Голландии. По своему назначению они выполняют функцию продуктовых бирж. Нефть или газ можно купить на специализированных площадках, ценные бумаги, различные финансовые инструменты - на специализированных биржах, как, например, Нью-Йоркская фондовая биржа и т.д., а оптовые рынки являются специализированными площадками, где можно купить свежие продукты, мясо, цветы и т.д.

Обороты на оптовых рынках миллиардные. Как раз там и закупаются крупные магазинные и ресторанные сети. Торговое место на таком рынке стоит достаточно дорого. Как правило, продавец должен заплатить за вход на такой рынок – от $100 000 до $200 000 (чтобы получить место), а в дальнейшем необходимо регулярно платить аренду – от $5000 до $10 000. Таким образом, место на рынке стоит дороже, чем большинство объектов коммерческой недвижимости, в некоторых случаях доходность от одного места на оптовом рынке доходит до 50% годовых. Забегая вперед, скажем, что сейчас на Западе наблюдается тенденция, при которой владельцы розничных рынков пытаются переквалифицироваться в сторону оптовых продаж, потому как оборот у них все же больше.


Розничные рынки
Как и в случае с оптовыми рынками, место на розничных рынках стоит недешево. Потому что налогообложение здесь не привязано к обороту торговой точки, по сути, налогом облагается сам факт деятельности, а не ее результат, то есть торговец платит по фиксированным ставкам за место на рынке и за лицензию. А уж сколько точка наторговала – мало кого волнует, кроме владельца. Как показывает практика, дело это доходное, и за каждым местом на розничном рынке выстраивается целая очередь желающих.

В начале 80-х, во времена бума гипермаркетов и моллов в Европе, розничные рынки стали терять позиции. Но с недавних пор покупатели стали возвращаться на розничные рынки, и приток с каждым годом не ослабевает.

Покупатели понемногу начинают уставать то того, что им поначалу нравилось в супермаркетах – обезличенность совершаемой покупки, унифицированность продуктовой линейки – по большому счету среди торговых марок происходит конкуренция только на уровне маркетинговых стратегий. На рынки люди идут, чтобы почувствовать более индивидуальный подход при покупке – посоветоваться с продавцом, поторговаться. Также немаловажно, что качество продуктов у малых продавцов ничем не уступает, а зачастую превосходит качество продуктов в больших сетевых магазинах. Такого же притока покупателей из супермаркетов и моллов на рынки стоит ожидать чуть позже в России.

Если обратиться к статистике, то самый большой приток покупателей наблюдается в Европе – до 15% в год, в США чуть меньше – до 7%. Причина большего роста в Европе кроется в том, что здесь все стандартизировано и в итоге приводит к тому, что на всех прилавках лежат абсолютно одинаковые продукты. Покупателям же хочется разнообразия.

Если говорить о доходности, то розничные рынки приносят их владельцам до 30% годовых. Многие владельцы розничных рынков хотели бы поменять специализацию на оптовые продажи, дабы еще увеличить доходность. Но и 30% – это очень высокая доходность от недвижимости на Западе. Для сравнения, считается, что коммерческая недвижимость доходная, если она приносит около 10% от стоимости ежегодно. Стоимость места на розничном рынке доходит до 20 000 евро в год, то есть в среднем дороже, чем стоимость офисов класса А. А места на рынках переходят от поколения к поколению – нередки примеры, когда одна и та же семья занимается торговлей на одном месте до 50 лет, как, собственно, и клиенты, которые могут целыми поколениями закупаться у одних и тех же торговцев.

Плюс ко всему рынки на Западе охраняются государством. Во многих странах, например, в Великобритании и Франции, некоторые рынки охраняются как культурное наследие. Даже в тех случаях, когда более доходным было бы выкупить у собственника этот рынок и построить на его месте элитные апартаменты, государство на Западе не выдаст разрешение на перепрофилирование земельного участка. Стоит отметить тот факт, что московские власти в случае с продажей рынков поступили весьма обдуманно и продают рынки как земельные участки целевого назначения, то есть будущий владелец не сможет возвести на их месте торговые центры или жилые многоэтажки, земля продается только под рынки.


Открытые и крытые рынки
К сожалению, в большинстве европейских стран открытые розничные рынки являются скорее исключением и не пользуются такой популярностью, как, например, крытые или оптовые рынки. Связано это в первую очередь с тем, что открытый рынок не требует каких-либо значительных затрат – торговцу нужен лишь небольшой участок земли, где он устанавливает лоток или палатку, зачастую не требуется даже подвод каких-либо коммуникаций.

В Европе открытые рынки существуют на непостоянной основе: сезонные ярмарки или же аналоги ярмарок выходного дня, которые работают в крупных городах России. Гораздо большей популярностью у покупателей, следовательно, и у продавцов, пользуются крытые павильоны, которые по большому счету представляют из себя один огромный гипермаркет, где у каждого товара или прилавка есть свой продавец.

У многих в России сложилось впечатление, что на рынках продают товары не лучшего качества. Вполне возможно, что в России так оно и есть. А вот в США было проведено исследование, которое показало, что качество товаров, продаваемых на рынке, до 30% выше, чем у аналогичных товаров, которые лежат на прилавках больших магазинов. Причина этой разницы кроется в высокой конкуренции среди продавцов на рынках. Представьте, что на площади в 50 кв. м друг за другом стоят десятки прилавков с мясом, например. Естественно, каждый борется за покупателя, и больше продает тот, у которого выше качество товара. Конечно, и внешний вид, и цена, и то, как продавец работает с покупателем, играют важную роль, но качество тем не менее во главе угла. Супермаркет просто заменит поставщика и предложит покупателям новую торговую марку, если прежняя потеряет их доверие, а этот поставщик пойдет в другой супермаркет, и так до бесконечности.

Теоретически товары на рынках должны стоить дороже, чем в крупных продуктовых супермаркетах: крупные сетевые ретейлеры закупают продукцию сотнями тонн, что, во-первых, само по себе дешевле, а во-вторых, они имеют возможность зарабатывать за счет высоких оборотов, а не цен. Как раз последнее сказывается губительно на ценах в крупных торговых сетях, так как они должны покупать продукцию, предназначенную для длительного хранения (особенно это касается овощей). Но значительная часть продуктов портится, а торговым сетям за счет «уцелевших» продуктов приходится компенсировать потери. Таким образом, разница в цене на рынке и в супермаркете практически нивелируется. Более того, на рынке зачастую удается купить даже дешевле, ведь там всегда можно поторговаться с продавцом. Но и это еще не все. Острая конкурентная среда на розничных рынках заставляет продавцов работать над развитием своей торговой точки, в первую очередь торговцы пытаются сделать ассортимент товаров шире и разнообразнее, чем у других.

Еще один плюс рынков кроется в маленьких по сравнению с крупными ретейлерам оборотами отдельно взятой точки или продавца, который может очень маленькими партиями закупать какие-либо скоропортящиеся продукты. Например, срок годности некоторых домашних колбас может исчисляться двенадцатью часами – и люди приходят рано утром, именно чтобы купить кусочек к завтраку. Или некоторые виды фруктов, молочных продуктов. Крупные сети не могут позволить себе такой роскоши, потому что сначала продукты доставляются на крупные логистические узлы, а уж потом распределяются по отдельным супермаркетам, в итоге такой процесс может занять до двух недель.

Все это говорит о том, что рынки представляют интерес для инвесторов. Стоимость аренды мест на рынках Европы и США устойчиво растет последние пять лет. Соответственно, рост ставок был и во время кризиса, хотя и гораздо меньший, нежели в предыдущий год или последние пару лет. Тем не менее у людей не пропадает интерес к покупкам на рынке, а торговцы продолжают бороться за места на них.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1342 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
ЖК DISCOVERY PARK Квартиры бизнес-класса с отделкой от надежного застройщика. 2 мин. до м."Ховрино". Ипотека от 6%. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж квартир с отделкой! Просторные 2-к. квартиры рядом с Таганкой от 11,9 млн р! Квартал бизнес-класса. Рядом метро, школа и парк. от 11,9 млн руб. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Юбилейный» Квартира с ремонтом – 4,5 млн. руб.! Успей приобрести! 2-х комн. кв-ра 57 кв. м - 5,9 млн.руб. М. Новокосино - 10 мин.пешком. квартира с ремонтом от 4,5 млн руб. Застройщик: Строительная компания Перспективные Строительные Технологии. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК MAINSTREET - старт продаж! Новый квартал на перекрестке главных магистралей столицы — Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал NOW Квартиры на набережной от 7,5 млн.руб. 5 мин. от м. Технопарк. Редкие форматы квартир от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте СОБЫТИЕ Премиальные квартиры Квартиры в престижных Раменках: с террасами, "вторым светом", панорамными окнами, парком вокруг дома! Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "PRIZMA" на Ленинском. Дом премиального уровня! Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 17,6 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Донской квартал. Старт продаж! Апартаменты с дизайнерской отделкой от 56 кв.м с выгодой до 650 000 рублей. 7 минут до центра, дворы без машин Застройщик: Страна Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Квартиры бизнес-класса со скидкой до 7%.Панорамные виды на набережную! 4 мин до Садового кольца от 16,5 млн рублей. Застройщик: МКПК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Только в январе скидки на 2-комн квартиры. Беспроцентная рассрочка на паркинг. 2 минуты до метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 11, 2 млн руб. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 11,2 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры от 15,3 млн! Выдаем ключи! Престижная локация и панорамные виды! Метро Бауманская. от 15,3 млн р. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Панорамные виды на Останкинскую башню. Собственная территория – система умный дом, детский сад и школа. Ипотека. Рассрочка. квартиры от 10 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Только в январе - скидки на просторные 4-к. квартиры! Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение. Успейте купить! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Скидка до 7% Выдаём ключи. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. Рассрочка. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с дизайнерской отделкой от 15,7 млн р. Сдача в 2020 г. Центр города. Скидки до 3%! Ипотека от 15,7 млн руб. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Старт продаж квартир с отделкой! 3 мин от м.Фили. Ослепительные виды. Собственный парк-променад! Успейте приобрести! от 10,5 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Квартиры с отделкой от 9,8 млн.руб. Небоскребы бизнес-класса, в 15 минутах от Кремля. от 9,8 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лучи" ст. м.Солнцево Квартира комфорт-класса+машино-место. Выгода до 500 000 руб. В пешей доступности м.Солнцево. Звоните! Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки мкрн. Центральный Квартиры с отделкой от 3,7 млн.руб. Монолитный дом. Метро Десеновское. Готовая инфраструктура, сады, школы. от 3,7 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 4 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 4 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район ALIA Квартиры с видом на набережную Москвы-реки. Более 100 планировок. Отделка White Box. м. "Тушинская". квартиры от 174 794 руб/кв. м Застройщик: Специализированный застройщик Резиденс. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue* Квартиры от 5,9 млн. руб. Свободная планировка. Современная архитектура. Новая Рига, 23 км. *Парк Авеню от 5,9 млн руб.