Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
3.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Загородная недвижимость приобретена. Выбор, как жить дальше

Проблемы качества и стоимости эксплуатации коттеджных поселков

Один из важнейших вопросов, которые встают перед покупателем дома или даже участка без подряда в коттеджном поселке, – будет ли комфортной его жизнь после переезда в дом. Не придется ли ему зимовать с лопнувшими трубами, выезжать на работу и возвращаться в темноте через занесенные сугробами дороги, сидеть без электричества… А если дорожки будут расчищены и посыпаны песком от наледи, газоны летом подстрижены, а интернет – «летать» круглый год, то как дорого ему обойдется содержание покоя и комфорта, о которых все мечтают.

Об этом говорили участники организованного аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» круглого стола в ходе 27-й международной выставки «Домэкспо» в Гостином дворе. Они обсуждали тему «Загородная недвижимость Подмосковья: как совместить прагматичность с качеством».

Открывший обсуждение генеральный директор компании ALTIMUS Development Владимир Щекин отметил, что очень важно в самом начале проекта определить концепцию эксплуатации. «Один из первых правильных вопросов, которые задает клиент, желающий приобрести дом в поселке, – кто его будет эксплуатировать и сколько это будет стоить», – сказал он. И ответ на этот вопрос должен указать, какую стратегию эксплуатации выбрал застройщик. Эта стратегия оказывается во многом определяющей для многих других факторов, в том числе для престижности и статуса поселка. Если в поселках бизнес- или элитного класса не предусмотрен адекватный уровень эксплуатации и правильной стоимости эксплуатации, то процесс продаж просто встанет.

Выступая с докладом «Как добиться адекватных цен за обслуживание и эксплуатацию», он указал, что отделы продаж для увеличения темпов работы склонны обещать минимальную стоимость эксплуатации, максимально нарядную территорию, максимально надежную эксплуатационную компанию. «А ответственный девелопер потом должен за эти обещания отвечать», – сказал Щекин. Поэтому, по его словам, этот вопрос должен быть жестко детерминирован внутри компании, дабы не давать ложных обещаний в начале и процессе продаж, а по окончании проекта выйти из него с гордо поднятой головой.


Ценообразование
Ценообразование – важный вопрос при выборе концепции эксплуатации. Зачастую можно обосновать (этому есть примеры) даже завышенную стоимость участков правильной концепцией эксплуатации. Как вариант, в некоторых наших будущих проектах рассматривается даже предоставление некоторого набора отельного сервиса в ближайших поселках. Но как, на каких условиях и удастся ли вообще договориться с оператором, наверное, можно будет рассказывать только после воплощения этой идеи в жизнь.

Кроме того, важно определить точку выхода из инвестиционного проекта – когда девелопер перестает нести операционные издержки. Точку, когда либо начинается собственный бизнес по эксплуатации поселка, либо эксплуатация полностью передается кому-то еще – внешним компаниям или организации, объединяющей жителей. (О собственном бизнесе по эксплуатации подробнее в статье «Загородная недвижимость приобретена. Как жить – выбор сделан».)


Рынок услуг
Вообще, если говорить о рынке услуг по эксплуатации загородной недвижимости, то он очень ограничен. Найти западную управляющую компанию, которая согласилась бы эксплуатировать поселок, очень трудно – это должен быть только какой-то уникальный поселок элитного класса. В любом ином случае – ни одна компания не согласится либо выставит запредельные цены на свои услуги.

Примеры управления западными компаниями можно пересчитать буквально по пальцам одной руки: Sawatsky Property Management (пос. Новые Вешки), GVA Sawyer (пос. Ривьера на Истре), Hines (Покровские холмы), но это единичные случаи. Но и российских зарекомендовавших себя компаний тоже практически раз-два и обчелся. Желающих заняться этим бизнесом много, но реального портфолио проектов нет. Все эксплуатирующие компании – либо «местечковые», либо дочерние фирмы застройщиков.

При выборе эксплуатирующей компании нужно учитывать классность, масштаб, месторасположение поселка. Внешняя эксплуатирующая компания никогда не пойдет на управление проектом менее чем в 100 домов, даже в бизнес-классе.

Эксплуатацией занимаются люди. Специалистов не так много, их целесообразно искать на местах, то есть в соседних городах и поселениях. А если поселок строится наособицу, то с доставкой специалистов, их нахождением на месте для обеспечения регулярного обслуживания могут возникнуть большие сложности.

Поэтому близость коттеджного поселка к городам, к другим поселкам, что создает масштаб бизнеса для управляющей компании, – это, безусловно, преимущество.

Формы организации эксплуатации могут быть разными. Критерием выбора ALTIMUS Development, например, определяет собственников инженерно-технических сетей внутри поселка. Можно выделить несколько основных вариантов. Сети могут находиться в собственности застройщика, эксплуатирующей компании, муниципальной или в собственности жителей поселка.

Если сети застройщик оставляет в своей собственности, то, как правило, это означает, что в будущем он намерен компенсировать затраты на строительство за счет дивидендов с эксплуатации, которые будет получать в будущем. То есть в результате потребители получат завышенную стоимость эксплуатации, чем если бы сети были в собственности жителей поселка.

Это более интересный вариант – если сети находятся в собственности объединения жителей. Форма может быть любой – ДНТ, ДПК, ПЖК и т.д. – любой некоммерческой организации. Главная особенность здесь – если процессом не управляет застройщик, то сами жители обычно не хотят этим заниматься. Как правило, в погоне за непрофессиональной экономией жители быстро доводят дело до того, что через 3-5 лет поселок просто нужно восстанавливать с точки зрения состояния сетей, дорог и т.д.

Договорные отношения могут быть двух видов: либо жители вступают в некоммерческую организацию, либо эксплуатирующая компания вынуждена заключать договор индивидуально с каждым домовладельцем. Преимущество, конечно, в создании некоммерческой организации – это упрощает жизнь как эксплуатирующей компании, так и самим жителям.


Момент привлечения эксплуатирующей компании
Правильнее всего обычно привлекать (или создавать) эксплуатирующую компанию на этапе разработки инвестиционной концепции поселка – в этот момент целесообразно определить партнера по эксплуатации. Тогда совместно легче определить функциональные зоны, места для ТБО (твердых бытовых отходов, проще говоря – мусора), планировки и размеры административного здания.

С другой стороны, это неизбежно приведет к увеличению сметной стоимости проекта, так как эксплуатирующая компания войдет в проект на самом раннем этапе. Зачастую это даже приводит к отпугиванию клиентов, потому что они с самого начала видят недешевую стоимость услуг, продажи от этого страдают. Зато налицо ответственность застройщика, который не собирается, завершив последний дом, просто бросить жителей на произвол судьбы. Последний вариант – это уже совсем крайний.

Возможно привлекать эксплуатирующую организацию на этапе разработки рабочей документации. Правда, это создает головную боль для генподрядчика, потому что эксплуатанты на этапе разработки часто вносят значительные коррективы, усложняя таким образом ему жизнь. Но девелоперу в данном случае важна только стоимость строительно-монтажных работ.

Чаще всего эксплуатирующая компания входит в проект уже при вводе поселка в эксплуатацию или даже позднее. Хотя последний вариант – это уже «перебор», лучше, чтобы на всех испытаниях, пробных пусках, наладках оборудования ее представители присутствовали. Нормативно сейчас это уже не закреплено, но в качестве рекомендации можно настоятельно посоветовать.

Вариант с муниципальной собственностью сетей нет смысла подробно рассматривать: таких случаев достаточно мало, они могут быть, только если поселок полностью находится на территории города или села.


Стоимость услуг
Если говорить об экономклассе – затраты на эксплуатацию составляют 4000 - 5000 руб. с земельного участка в месяц; в поселках бизнес-класса – 10 000 - 12 000 руб. в месяц; в элитном сегменте – от 18 000 руб. и выше.

По словам Владимира Щекина, исследования его компании показали, что когда будущие покупатели рассматривают потенциально возможный набор инфраструктуры, то «они хотят всего и сразу». И пекарни, и мини-фермы и т.д. Потом, когда возникает вопрос о стоимости содержания и эксплуатации каждого элемента – если административное здание будет с конференц-залом, рестораном и другими благами – стоимость эксплуатации возрастет на 3000 руб. в мес., мнение резко меняется.

Общие затраты по составу можно разделить на эксплуатационные, коммунальные, разовые и индивидуальные платежи (см. презентацию «Как добиться адекватных цен за обслуживание и эксплуатацию»). Все они зависят от аппетита эксплуатирующей компании и действительных затрат.


Совместить прагматичность с качеством
Среди возможных рекомендаций девелоперам генеральный директор ALTIMUS Development Владимир Щекин назвал не только сразу при подписании договора купли-продажи оформлять вступление покупателя в некоммерческое объединение собственников-землевладельцев. Он призвал также подписывать с ними так называемый «договор совести». В этом документе фиксируются (если продаются участки без подряда) сроки строительства, регламент проведения всех работ и правила проживания.

«Отделы продаж будут говорить, что это мешает продажам – не нужно их слушать, – говорит Щекин. – Вы создаете правильный образ проекта. Если люди при покупке земельного участка не желают брать на себя обязательства по срокам постройки дома, по соблюдению правил проживания, по своевременной оплате эксплуатационных расходов, то есть очень большая вероятность, что впоследствии именно они будут вызывать много проблем и конфликтов».

Кроме того, отсеивая неблагонадежных покупателей, вы стимулируете канал продаж «по рекомендации» – самый действенный канал. В наших поселках примерно треть объемов была продана по рекомендации, сказал Щекин. Если так – то в принципе никого юридически ни к чему не обязывающий «договор совести» может быть действительно эффективным маркетинговым инструментом, отмечают в www.irn.ru.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2202 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
Мой адрес В Сколково Квартиры площадью 112-180 кв.м. Одинцовский район. Звоните! Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Гоголь Парк" - квартиры для семей! Старт продаж нового корпуса! 18 этажей уже возведено. 4 минуты пешком от м. Лухмановская. 4 км до МКАД. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Своя квартира в ипотеку 23 000 ₽ в месяц! Школы, детские сады. Успейте купить! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Юбилейный» Квартира с ремонтом – 4,5 млн. руб.! Успей приобрести! 3-х комн. кв-ра 89 кв. м – 8,19 млн руб. М. Новокосино - 10 мин пешком. квартира с ремонтом от 4,5 млн руб. Застройщик: Строительная компания Перспективные Строительные Технологии. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Микрогород "В лесу" Отделка "под ключ"! м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. П/паркинг. Охрана. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Отрада" 5 минут от м. Митино. Готовая инфраструктура. Подземные паркинги. Уникальная архитектура. Сдаем раньше срока! от 3,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы». Ипотека от 4.5% Только в феврале просторные 2- к. квартиры от 5 млн. ₽. Закрытый двор без машин. Сдача в 2021 г. Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка 3% в ЖК "Одинбург" Квартиры в г.Одинцово, 11 км от МКАД. Ипотека от 4,5%. Дом готов, скоро выдача ключей! квартиры от 4,2 млн руб. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 4 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 4 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. ВДНХ Торопитесь! В продаже квартиры в готовых домах площадью 64-203 кв.м. 5 мин. транспортом от м.ВДНХ. Застройщик: ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Выставочная Торопитесь! Квартиры в готовых домах рядом с м.Выставочная. Площадь от 51 до 290 метров ГК: 4 кв. 2020 г. от 26,7 млн руб! Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жизнь на Плющихе. Хамовники Роскошные квартиры и элитный сервис в готовом доме! Пешком до лучших школ, парков и музеев. Эко-технологии! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Stellar City Квартиры от 109 000 ₽/м². Спортивные площадки, школа и детский сад на территории. В центр за 20 мин. от 5 млн руб. Застройщик: Ташир. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Квартиры от 3,9 млн.руб. При покупке квартиры в доме Д1 м/м и кладовка в подарок. 5 минут до м. Саларьево. квартиры от 3,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК MAINSTREET - старт продаж! Новый квартал на перекрестке главных магистралей столицы — Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ДОЛИНА СЕТУНЬ Только в феврале скидки на готовые резиденции в небоскребе на Кутузовском. Рядом озеро и природный заказник. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес-класса, квартиры с отделкой. 2 мин. от метро Дмитровская от 12 млн руб. за 57 кв. м Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Квартиры бизнес-класса от 10,5 млн.руб. Панорамные виды на Останкинскую башню. Ипотека. Рассрочка. квартиры от 10,5 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Скидка до 10% на квартиры в ЦАО. Выдаём ключи. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. М. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Символ. Квартиры с отделкой! Двухкомнатные квартиры с отделкой от 11,9 млн руб. В квартале бизнес-класса: школа, дет.сад, лицей, парк! от 11,9 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СУББОТА м. Белорусская Дом премиум-класса. Квартиры с отделкой. Панорамные виды. Инфраструктура в пешей доступности. Выдаем ключи! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Некрасовке-2" Новый ЖК комфорт-класса. Корпуса сданы. Выдаем ключи. Отделка "под ключ". 15 минут пешком до м.«Некрасовка» Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры от 15,3 млн! Выдаем ключи! Престижная локация и панорамные виды! Метро Бауманская. от 15,3 млн р. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Старт продаж! Квартиры в жилом комплексе бизнес-класса от 10 млн. руб. Специальные новогодние скидки. 5 мин до метро Технопарк. от 10 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидки на просторные 4-комнатные квартиры! Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение. Успейте купить! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЗАО от 12 млн.р Только 29.02 - спецусловия! Выдача ключей! Закрытая территория без машин. Кладовые помещения. от 12 млн руб. Застройщик: ГРУППСТРОЙ-С. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO М. Белорусская. Дома готовы, ведется отделка. От 15,7 млн.р. Выгода до 800 т.р. при покупке машино-места! от 15,7 млн руб. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Донской квартал. Старт продаж! Двухкомнатные апартаменты бизнес-класса от 7,5 млн рублей. Дизайнерская отделка, дворы без машин, паркинг, охраняемая территория от 7,5 млн рублей. Застройщик: Страна Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Silver" - дом сдан! Квартиры бизнес-класса с панорамными видами на Москву! 7 минут до м. Ботанический сад. Семейная ипотека от 4,5%. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал NOW Квартиры на набережной от 7,5 млн.руб. 5 мин. от м. Технопарк. Редкие форматы квартир от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Старт продаж квартир с отделкой! 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году. Монолит готов! Успейте приобрести! от 10,9 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк. Дома построены! Квартиры бизнес-класса в окружении парков и прудов . 3 мин. до м. Речной вокзал. Дома построены! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Квартиры с отделкой от 8,1 млн ₽. Беспроцентная рассрочка на паркинг. 2 минуты до метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Сиреневый парк" Квартиры от 6,5 млн руб. М. Бульвар Рокоссовского в 12 минутах пешком. Семейная ипотека от 4,5% квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами!Метро "Крылатское" от 8,8 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Скидки до 9% Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Квартиры бизнес-класса с выгодой до 1 млн. Панорамные виды на набережную! 4 мин до Садового кольца. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лучи" 300 метров до метро Солнцево Новый объем квартир в продаже. Подземный паркинг. Детские сады и школы. Закрытая территория. Звоните! Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте