Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этим летом?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Загородная недвижимость приобретена. Выбор, как жить дальше

Проблемы качества и стоимости эксплуатации коттеджных поселков

Один из важнейших вопросов, которые встают перед покупателем дома или даже участка без подряда в коттеджном поселке, – будет ли комфортной его жизнь после переезда в дом. Не придется ли ему зимовать с лопнувшими трубами, выезжать на работу и возвращаться в темноте через занесенные сугробами дороги, сидеть без электричества… А если дорожки будут расчищены и посыпаны песком от наледи, газоны летом подстрижены, а интернет – «летать» круглый год, то как дорого ему обойдется содержание покоя и комфорта, о которых все мечтают.

Об этом говорили участники организованного аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» круглого стола в ходе 27-й международной выставки «Домэкспо» в Гостином дворе. Они обсуждали тему «Загородная недвижимость Подмосковья: как совместить прагматичность с качеством».

Открывший обсуждение генеральный директор компании ALTIMUS Development Владимир Щекин отметил, что очень важно в самом начале проекта определить концепцию эксплуатации. «Один из первых правильных вопросов, которые задает клиент, желающий приобрести дом в поселке, – кто его будет эксплуатировать и сколько это будет стоить», – сказал он. И ответ на этот вопрос должен указать, какую стратегию эксплуатации выбрал застройщик. Эта стратегия оказывается во многом определяющей для многих других факторов, в том числе для престижности и статуса поселка. Если в поселках бизнес- или элитного класса не предусмотрен адекватный уровень эксплуатации и правильной стоимости эксплуатации, то процесс продаж просто встанет.

Выступая с докладом «Как добиться адекватных цен за обслуживание и эксплуатацию», он указал, что отделы продаж для увеличения темпов работы склонны обещать минимальную стоимость эксплуатации, максимально нарядную территорию, максимально надежную эксплуатационную компанию. «А ответственный девелопер потом должен за эти обещания отвечать», – сказал Щекин. Поэтому, по его словам, этот вопрос должен быть жестко детерминирован внутри компании, дабы не давать ложных обещаний в начале и процессе продаж, а по окончании проекта выйти из него с гордо поднятой головой.


Ценообразование
Ценообразование – важный вопрос при выборе концепции эксплуатации. Зачастую можно обосновать (этому есть примеры) даже завышенную стоимость участков правильной концепцией эксплуатации. Как вариант, в некоторых наших будущих проектах рассматривается даже предоставление некоторого набора отельного сервиса в ближайших поселках. Но как, на каких условиях и удастся ли вообще договориться с оператором, наверное, можно будет рассказывать только после воплощения этой идеи в жизнь.

Кроме того, важно определить точку выхода из инвестиционного проекта – когда девелопер перестает нести операционные издержки. Точку, когда либо начинается собственный бизнес по эксплуатации поселка, либо эксплуатация полностью передается кому-то еще – внешним компаниям или организации, объединяющей жителей. (О собственном бизнесе по эксплуатации подробнее в статье «Загородная недвижимость приобретена. Как жить – выбор сделан».)


Рынок услуг
Вообще, если говорить о рынке услуг по эксплуатации загородной недвижимости, то он очень ограничен. Найти западную управляющую компанию, которая согласилась бы эксплуатировать поселок, очень трудно – это должен быть только какой-то уникальный поселок элитного класса. В любом ином случае – ни одна компания не согласится либо выставит запредельные цены на свои услуги.

Примеры управления западными компаниями можно пересчитать буквально по пальцам одной руки: Sawatsky Property Management (пос. Новые Вешки), GVA Sawyer (пос. Ривьера на Истре), Hines (Покровские холмы), но это единичные случаи. Но и российских зарекомендовавших себя компаний тоже практически раз-два и обчелся. Желающих заняться этим бизнесом много, но реального портфолио проектов нет. Все эксплуатирующие компании – либо «местечковые», либо дочерние фирмы застройщиков.

При выборе эксплуатирующей компании нужно учитывать классность, масштаб, месторасположение поселка. Внешняя эксплуатирующая компания никогда не пойдет на управление проектом менее чем в 100 домов, даже в бизнес-классе.

Эксплуатацией занимаются люди. Специалистов не так много, их целесообразно искать на местах, то есть в соседних городах и поселениях. А если поселок строится наособицу, то с доставкой специалистов, их нахождением на месте для обеспечения регулярного обслуживания могут возникнуть большие сложности.

Поэтому близость коттеджного поселка к городам, к другим поселкам, что создает масштаб бизнеса для управляющей компании, – это, безусловно, преимущество.

Формы организации эксплуатации могут быть разными. Критерием выбора ALTIMUS Development, например, определяет собственников инженерно-технических сетей внутри поселка. Можно выделить несколько основных вариантов. Сети могут находиться в собственности застройщика, эксплуатирующей компании, муниципальной или в собственности жителей поселка.

Если сети застройщик оставляет в своей собственности, то, как правило, это означает, что в будущем он намерен компенсировать затраты на строительство за счет дивидендов с эксплуатации, которые будет получать в будущем. То есть в результате потребители получат завышенную стоимость эксплуатации, чем если бы сети были в собственности жителей поселка.

Это более интересный вариант – если сети находятся в собственности объединения жителей. Форма может быть любой – ДНТ, ДПК, ПЖК и т.д. – любой некоммерческой организации. Главная особенность здесь – если процессом не управляет застройщик, то сами жители обычно не хотят этим заниматься. Как правило, в погоне за непрофессиональной экономией жители быстро доводят дело до того, что через 3-5 лет поселок просто нужно восстанавливать с точки зрения состояния сетей, дорог и т.д.

Договорные отношения могут быть двух видов: либо жители вступают в некоммерческую организацию, либо эксплуатирующая компания вынуждена заключать договор индивидуально с каждым домовладельцем. Преимущество, конечно, в создании некоммерческой организации – это упрощает жизнь как эксплуатирующей компании, так и самим жителям.


Момент привлечения эксплуатирующей компании
Правильнее всего обычно привлекать (или создавать) эксплуатирующую компанию на этапе разработки инвестиционной концепции поселка – в этот момент целесообразно определить партнера по эксплуатации. Тогда совместно легче определить функциональные зоны, места для ТБО (твердых бытовых отходов, проще говоря – мусора), планировки и размеры административного здания.

С другой стороны, это неизбежно приведет к увеличению сметной стоимости проекта, так как эксплуатирующая компания войдет в проект на самом раннем этапе. Зачастую это даже приводит к отпугиванию клиентов, потому что они с самого начала видят недешевую стоимость услуг, продажи от этого страдают. Зато налицо ответственность застройщика, который не собирается, завершив последний дом, просто бросить жителей на произвол судьбы. Последний вариант – это уже совсем крайний.

Возможно привлекать эксплуатирующую организацию на этапе разработки рабочей документации. Правда, это создает головную боль для генподрядчика, потому что эксплуатанты на этапе разработки часто вносят значительные коррективы, усложняя таким образом ему жизнь. Но девелоперу в данном случае важна только стоимость строительно-монтажных работ.

Чаще всего эксплуатирующая компания входит в проект уже при вводе поселка в эксплуатацию или даже позднее. Хотя последний вариант – это уже «перебор», лучше, чтобы на всех испытаниях, пробных пусках, наладках оборудования ее представители присутствовали. Нормативно сейчас это уже не закреплено, но в качестве рекомендации можно настоятельно посоветовать.

Вариант с муниципальной собственностью сетей нет смысла подробно рассматривать: таких случаев достаточно мало, они могут быть, только если поселок полностью находится на территории города или села.


Стоимость услуг
Если говорить об экономклассе – затраты на эксплуатацию составляют 4000 - 5000 руб. с земельного участка в месяц; в поселках бизнес-класса – 10 000 - 12 000 руб. в месяц; в элитном сегменте – от 18 000 руб. и выше.

По словам Владимира Щекина, исследования его компании показали, что когда будущие покупатели рассматривают потенциально возможный набор инфраструктуры, то «они хотят всего и сразу». И пекарни, и мини-фермы и т.д. Потом, когда возникает вопрос о стоимости содержания и эксплуатации каждого элемента – если административное здание будет с конференц-залом, рестораном и другими благами – стоимость эксплуатации возрастет на 3000 руб. в мес., мнение резко меняется.

Общие затраты по составу можно разделить на эксплуатационные, коммунальные, разовые и индивидуальные платежи (см. презентацию «Как добиться адекватных цен за обслуживание и эксплуатацию»). Все они зависят от аппетита эксплуатирующей компании и действительных затрат.


Совместить прагматичность с качеством
Среди возможных рекомендаций девелоперам генеральный директор ALTIMUS Development Владимир Щекин назвал не только сразу при подписании договора купли-продажи оформлять вступление покупателя в некоммерческое объединение собственников-землевладельцев. Он призвал также подписывать с ними так называемый «договор совести». В этом документе фиксируются (если продаются участки без подряда) сроки строительства, регламент проведения всех работ и правила проживания.

«Отделы продаж будут говорить, что это мешает продажам – не нужно их слушать, – говорит Щекин. – Вы создаете правильный образ проекта. Если люди при покупке земельного участка не желают брать на себя обязательства по срокам постройки дома, по соблюдению правил проживания, по своевременной оплате эксплуатационных расходов, то есть очень большая вероятность, что впоследствии именно они будут вызывать много проблем и конфликтов».

Кроме того, отсеивая неблагонадежных покупателей, вы стимулируете канал продаж «по рекомендации» – самый действенный канал. В наших поселках примерно треть объемов была продана по рекомендации, сказал Щекин. Если так – то в принципе никого юридически ни к чему не обязывающий «договор совести» может быть действительно эффективным маркетинговым инструментом, отмечают в www.irn.ru.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2151 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 21 494 925
до 31 746 142 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Мой адрес В Сколково Одинцовский район, п. Заречье Площади : 112 - 180 кв.м. Застройщик: КП УГС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 524 500
до 11 461 990 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Спутник Одинцовский район Площади : 24 - 79 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.1 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.2 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.3 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.4 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.6 Показать все 7 корпусов Застройщик: Бухта Лэнд.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 2 911 800
до 12 360 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Отрада Красногорский район, 8 км от МКАД Площади : 21 - 103 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. Отрадное пос., к.11 Отрадное пос., к.13 Отрадное пос., к.39 Отрадное пос., к.9 Застройщик: Отрада Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК Одинбург. Старт продаж! 7 минут до МКАД. Квартиры с отделкой и без. Подземный паркинг с лифтом. Детский сад на территории и школа. Лесопарк в шаговой доступности. квартиры от 2,7 млн руб.ООО «РАПО» Застройщик: РАПО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Специальные цены на 3к.кв. в 17 корп. выгода до 1,2 млн.руб. Успейте купить по выгодной цене! Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лукино-Варино. 24 км от МКАД. Квартиры в Щелковском районе от 2,3 млн руб. Семейная ипотека 6% на весь срок. Удваиваем маткапитал! Ипотечные каникулы. Скидки до 449 000 руб. от 2,3 млн руб. Застройщик: СУ-22. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Большое Путилково Квартиры с отделкой от 2,7 млн руб. Три станции метро «Планерная», «Митино» и «Пятницкое шоссе». Выгода до 643 000 руб. Семейная ипотека 5%. Скидка до 9,9% от 2,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" 10 квартир со скидкой 5%. 5 минут до м. Водный стадион. Свободная планировка. Ключи после оплаты! Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,8% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Символ. Финал продаж, ключи в июле! Последние готовые квартиры, ключи в июле! Бизнес-класс с потолками от 3,2 м и широкими окнами, рядом метро. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте I LOVE В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 30-132 кв.м. 10 мин. пешком от м.Алексеевская. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый проект СОБЫТИЕ в Раменках! Бизнес-класс. Потолки 3,1 м. Панорамные окна. Охрана 24/7 и безупречный сервис. Приватные дворы. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны". Акция! Скидка 6% в счастливые часы! Квартиры с отделкой и без. Развитая инфраструктура. Ипотека от 6,5. Курсирует бесплатный автобус от метро! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры с отделкой от 7,3 млн руб. 5 минут до Москва-Сити. Трехуровневый подземный паркинг. от 7,3 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Жить у парков полезно! Отличная транспортная доступность! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Остафьево". Cкидка 9,9% Квартиры от 2,7 млн руб. 10 мин. до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Двор без машин, свой парк для прогулок. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой - 2 стиля на выбор. Метро "Рассказовка". Ипотека от 5% Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.8 млн от 9.8 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Серебряный фонтан Десятки уникальных планировок. Метро Алексеевская. Выгода до 2,5 млн рублей. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,4% от 11,5 млн руб. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Дом на Барвихинской». Старт продаж! Комплекс Бизнес-класса.10 мин. до станции "Сетунь". Собственная инфраструктура, охраняемая территория, подземный паркинг. от 6.7 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если квартира, то солнечная. Окна в пол. Потолки до 5 метров. Бесплатный фитнес от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Квартиры бизнес-класса с панорамным видом и отделкой White box! Свой детский сад и парк с фонтанами. Ключи в 2019 г.! Купите сейчас с выгодой до 1,53 млн руб! Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Специальное предложение на просторные квартиры и апартаменты. Ипотека от 6,3%. Охраняемый ЖК вблизи м. «Бабушкинская». Свой спуск к р. Яуза. Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Вешняках Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Удобные планировочные решения. Дом сдан. Рядом усадьба Кусково. Скидка 5% Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 15% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 2,9 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Специальное предложение на квартиры с отделкой. Уникальные планировки. "ул. 800-летия Москвы". Ипотека от 6,3%. Уникальные планировки. Ландшафтный дизайн. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.2 млн. руб Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Дополнительная скидка 5%! Только в мае! Квартира 38 кв.м. от 7,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте