Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Административные изменения в Москве и Московской области – чего ждут девелоперы

Генеральный директор инвестиционно-девелоперской компании «Арсенал холдинг» Михаил Давыденко выступил на круглом столе IRN.RU

Рентабельность работы застройщика жилья экономкласса редко превышает 20-30%, для этого должны сложиться исключительно благоприятные условия. В то же время есть порог цен, ниже которого ни один девелопер не может опуститься, – это себестоимость. Соответственно, основные колебания цен на новостройки могут происходить только в этой «вилке».

Об этом заявил генеральный директор инвестиционно-девелоперской компании «Арсенал холдинг» Михаил Давыденко, выступая на круглом столе, организованном аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» «Недвижимость осенью 2012 года: неустойчивость рынка питается слухами».

Москва после смены руководства
В кулуарных разговорах высказываются очень разные мнения, поэтому лучше основываться только на том, что публикуется в печати как официальная позиция властей, считает эксперт. После смены мэра Москвы изменения в политике, особенно градостроительной, оказались кардинальными.

«Прежние принципы застройки многим москвичам, в том числе и мне, не очень нравились, – сказал Давыденко. – Но в то же время никогда не хочется резких перемен. С приходом нового мэра и его команды большинство новых проектов было заморожено, был произведен пересмотр текущих проектов».

В 2011 г. было остановлено строительство 7 млн кв. м. «Наша задача сейчас не строить огромные здания, а наоборот - их не строить», – процитировал Давыденко мэра Москвы Сергея Собянина. Наверное, в целом, это правильно, считает эксперт. Но что делать с начатыми проектами, задается он вопросом. Во многих случаях, ни для кого не секрет, была практика, когда «долю города» нужно было выплачивать авансом, социально-инфраструктурную нагрузку на девелоперский проект нужно было строить вперед, а лишь по ее завершении можно было приступать собственно к строительству жилья. К сожалению, об этом думают в последнюю очередь.

Нынешняя команда старается подходить к задачам вполне профессионально, считает Давыденко. Она начала с главного: с генплана. Генплана (с учетом присоединяемых территорий) пока нет; правила землепользования, которые были почти утверждены, вернулись в стадию разработки. Ревизия инвестконтрактов не закончена. Так что новых правил игры мы все пока только ждем. Те же, кто продолжает работать в Моcкве, действуют по каким-то старым схемам, вне утвержденного генплана, что, на взгляд эксперта, не очень правильно и порождает дополнительные риски. «Нам не привыкать, мы в такой среде работаем уже достаточно давно, – сказал девелопер. – Но все же нам хотелось бы иметь установленные правила и понимание того, куда город развивается». В конце концов, город растет в том числе нашими усилиями, сам город строит немного, в основном только социальное жилье.

Что касается Большой Москвы, то это тема для многих очень болезненная, указал он. Особенно для тех девелоперов, кто начинал долгую процедуру согласований и получений разрешений на строительство в области, а теперь проходит ее в столичных инстанциях. Эксперт привел в пример рекламный плакат, очень хорошо отражающий психологию и отношение бизнеса в этой сфере: «Продается земля промышленного назначения». Крупными буквами подчеркнуто преимущество: «Не Москва» (т.е. «правила игры» не поменялись»).

Электоральные риски в области
В Московской области губернатор поменялся в мае, эту должность занял Сергей Шойгу. С его приходом возникли определенные надежды – всегда при смене руководства хочется надеяться на лучшее: что новое руководство правильно посмотрит на проблемы отрасли, захочет увидеть участников бизнес-процессов, прислушаться к ним, подключить здравый смысл. «У меня самого был некоторый опыт работы чиновником, я пришел с такими же настроениями, – сказал Давыденко. – Сразу скажу, что сделать это непросто даже при большом желании. Система очень тяжелая, возникает текучка, проблемы, а потом оказывается, что менять что-то просто нет сил». Но Сергей Шойгу – человек достаточно энергичный, у него большой кредит доверия, так что ожидания пока есть.

Давыденко отметил, что уже за первые месяцы руководства Шойгу сменились главы целого ряда районов и муниципальных образований Московской области, и, скорее всего, этот процесс не завершен. По его словам, структура управления области сложилась так, что есть направляющий центр – губернатор и областная администрация, но руководители районов достаточно самостоятельны, и успех любого девелопера прежде всего зависит от взаимодействия с руководством города или района.

Обычно, рассматривая новый девелоперский проект, мы начинаем с того, что прикидываем все плюсы и минусы на листочке бумаги, рассказал эксперт. Чаще всего все выглядит очень хорошо. Но жизненный опыт подсказывает: чем лучше все выглядит на бумаге, тем тщательнее нужно обращать внимание на риски. Для одного из основных рисков есть очень хороший термин – «электоральный цикл». Когда начинаешь работать в каком-то регионе – Москве, Подмосковье – надо очень внимательно смотреть: с какой администрацией, главой района ты начинаешь работу над проектом, а с какой заканчиваешь. Если строительство успеваешь завершить при нем же, до срока перевыборов, то риски электорального цикла небольшие. Если самая рискованная часть проекта начинается до местных выборов, а ее окончание приходится на период после выборов – эти риски увеличиваются колоссально, нужно серьезно думать, прежде чем вообще приниматься за проект. И уж во всяком случае эти риски нужно закладывать в бюджет проекта.

Девелоперы ждут ответов на вопросы
Но все же работающие новые «правила игры» в области пока не сформированы: «Мы ждем правил и приоритетов, ждем, когда появятся генпланы всех районов и городских поселений». Ждут девелоперы и ответов на вопросы, которые позволят им развиваться в русле устремлений области в целом.

Какие программные заявления мы пока слышим? В основном социально ориентированные. Нужно строить школы, детские сады. Кроме того, мы услышали, что приоритетом Московской области станет малоэтажное строительство. Наверное, тема правильная, сказал Давыденко. Другая правильная тема – развитие инженерно-транспортной инфраструктуры Московской области как приоритета при рассмотрении новых планов развития территорий.

Если говорить о малоэтажной застройке – конечно, себестоимость квадратного метра ниже, чем при многоэтажном строительстве. Но дороги, коммуникации, социальная инфраструктура (школы, больницы и т.д.) ложатся на стоимость квадратного метра значительно большей долей затрат. «На девелопера возложить все это нереально», – уверен Давыденко. Цена квадратного метра просто окажется неподъемной для покупателя. Конечно, имеются в виду не элитные коттеджные поселки, а экономкласс. Это самый понятный, самый простой сектор, но и наиболее востребованный, указал Давыденко. Соответственно, нужна внятная политика по тарифам ЖКХ, по развитию сетей ЖКХ. Если раньше подключение инженерных коммуникаций ЖКХ обходилось в 5% бюджета строительства, то сейчас это уже не менее 15%.

Все эти вопросы и многие другие у девелоперов есть. Ответов на них пока нет, сказал в заключение Михаил Давыденко. Но в целом он выразил надежду, что ответы появятся, по крайней мере, вопросы власть ставит, поэтому можно рассчитывать, что в области появится реальная конкуренция, а девелоперы будут радовать население новыми проектами.

Для справки: организованный www.irn.ru круглый стол «Недвижимость осенью 2012 года: неустойчивость рынка питается слухами» прошел 28 сентября в рамках деловой программы форума лидеров российского рынка недвижимости RREF-2012 в ЦДХ. С изложениями докладов руководителя IRN.RU Олега Репченко и главного экономиста «Альфа-банка» Наталии Орловой можно познакомиться в статьях «Как глубоко могут упасть цены на недвижимость?» и «Мировой кризис и российская недвижимость: что делать девелоперам в новых экономических условиях».

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1556 (1 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 4 182 676
до 9 669 192 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Город - парк «Первый Московский» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Саларьево, м. Рассказовка, 8 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 38 - 108 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2025 г. м. Саларьево, 15 мин. транспортом м. Рассказовка, 15 мин. транспортом мкр.2, к.26 (5 фаза) мкр.2, к.28 (5 фаза) мкр.2, к.29 (5 фаза) мкр.2, к.30 (5 фаза) мкр.3, кв-л 1, к.1 (10 фаза) Показать все 6 корпусов Застройщик: Первый Московский.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 5 280 177
до 10 891 227 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Город-парк «Переделкино Ближнее» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Юго-Западная, м. Саларьево, м. Рассказовка, 8 км от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 37 - 84 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Юго-Западная, 20 мин. транспортом м. Саларьево, 25 мин. транспортом м. Рассказовка, 7 мин. пешком Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 4, к.8 (4 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.1Б (8 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.2 (8 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.3 (8 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.4 (8 фаза) Застройщик: Олета.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК МФК «Нахимов» Москва, Юго-Западный округ, район Черемушки , м. Нахимовский проспект 1-3-комнатные апартаменты Площади : 34 - 104 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Нахимовский проспект, 5 мин. транспортом Нахимовский пр-т, вл. 31, к.1 Нахимовский пр-т, вл. 31, к.2 Нахимовский пр-т, вл. 31, к.3 Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,5 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Торопитесь! Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью 21-118 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. 16 км от МКАД. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Дизайнерская отделка. Застройщик. 214-ФЗ от 2,7 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки Квартиры в новых корпусах с отделкой. Подземный паркинг и кладовые. Рядом дет.сад и школа. Двор без машин. от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Новый жилой комплекс от надежного застройщика! Паркинг. Охраняемая территория. Детский сад. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. от 3,6 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте