Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.3 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
1.7 млн
руб.
Опрос
Если бы у вас была возможность купить для себя второе жилье, какое бы вы приобрели?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Административные изменения в Москве и Московской области – чего ждут девелоперы

Генеральный директор инвестиционно-девелоперской компании «Арсенал холдинг» Михаил Давыденко выступил на круглом столе IRN.RU

Рентабельность работы застройщика жилья экономкласса редко превышает 20-30%, для этого должны сложиться исключительно благоприятные условия. В то же время есть порог цен, ниже которого ни один девелопер не может опуститься, – это себестоимость. Соответственно, основные колебания цен на новостройки могут происходить только в этой «вилке».

Об этом заявил генеральный директор инвестиционно-девелоперской компании «Арсенал холдинг» Михаил Давыденко, выступая на круглом столе, организованном аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» «Недвижимость осенью 2012 года: неустойчивость рынка питается слухами».

Москва после смены руководства
В кулуарных разговорах высказываются очень разные мнения, поэтому лучше основываться только на том, что публикуется в печати как официальная позиция властей, считает эксперт. После смены мэра Москвы изменения в политике, особенно градостроительной, оказались кардинальными.

«Прежние принципы застройки многим москвичам, в том числе и мне, не очень нравились, – сказал Давыденко. – Но в то же время никогда не хочется резких перемен. С приходом нового мэра и его команды большинство новых проектов было заморожено, был произведен пересмотр текущих проектов».

В 2011 г. было остановлено строительство 7 млн кв. м. «Наша задача сейчас не строить огромные здания, а наоборот - их не строить», – процитировал Давыденко мэра Москвы Сергея Собянина. Наверное, в целом, это правильно, считает эксперт. Но что делать с начатыми проектами, задается он вопросом. Во многих случаях, ни для кого не секрет, была практика, когда «долю города» нужно было выплачивать авансом, социально-инфраструктурную нагрузку на девелоперский проект нужно было строить вперед, а лишь по ее завершении можно было приступать собственно к строительству жилья. К сожалению, об этом думают в последнюю очередь.

Нынешняя команда старается подходить к задачам вполне профессионально, считает Давыденко. Она начала с главного: с генплана. Генплана (с учетом присоединяемых территорий) пока нет; правила землепользования, которые были почти утверждены, вернулись в стадию разработки. Ревизия инвестконтрактов не закончена. Так что новых правил игры мы все пока только ждем. Те же, кто продолжает работать в Моcкве, действуют по каким-то старым схемам, вне утвержденного генплана, что, на взгляд эксперта, не очень правильно и порождает дополнительные риски. «Нам не привыкать, мы в такой среде работаем уже достаточно давно, – сказал девелопер. – Но все же нам хотелось бы иметь установленные правила и понимание того, куда город развивается». В конце концов, город растет в том числе нашими усилиями, сам город строит немного, в основном только социальное жилье.

Что касается Большой Москвы, то это тема для многих очень болезненная, указал он. Особенно для тех девелоперов, кто начинал долгую процедуру согласований и получений разрешений на строительство в области, а теперь проходит ее в столичных инстанциях. Эксперт привел в пример рекламный плакат, очень хорошо отражающий психологию и отношение бизнеса в этой сфере: «Продается земля промышленного назначения». Крупными буквами подчеркнуто преимущество: «Не Москва» (т.е. «правила игры» не поменялись»).

Электоральные риски в области
В Московской области губернатор поменялся в мае, эту должность занял Сергей Шойгу. С его приходом возникли определенные надежды – всегда при смене руководства хочется надеяться на лучшее: что новое руководство правильно посмотрит на проблемы отрасли, захочет увидеть участников бизнес-процессов, прислушаться к ним, подключить здравый смысл. «У меня самого был некоторый опыт работы чиновником, я пришел с такими же настроениями, – сказал Давыденко. – Сразу скажу, что сделать это непросто даже при большом желании. Система очень тяжелая, возникает текучка, проблемы, а потом оказывается, что менять что-то просто нет сил». Но Сергей Шойгу – человек достаточно энергичный, у него большой кредит доверия, так что ожидания пока есть.

Давыденко отметил, что уже за первые месяцы руководства Шойгу сменились главы целого ряда районов и муниципальных образований Московской области, и, скорее всего, этот процесс не завершен. По его словам, структура управления области сложилась так, что есть направляющий центр – губернатор и областная администрация, но руководители районов достаточно самостоятельны, и успех любого девелопера прежде всего зависит от взаимодействия с руководством города или района.

Обычно, рассматривая новый девелоперский проект, мы начинаем с того, что прикидываем все плюсы и минусы на листочке бумаги, рассказал эксперт. Чаще всего все выглядит очень хорошо. Но жизненный опыт подсказывает: чем лучше все выглядит на бумаге, тем тщательнее нужно обращать внимание на риски. Для одного из основных рисков есть очень хороший термин – «электоральный цикл». Когда начинаешь работать в каком-то регионе – Москве, Подмосковье – надо очень внимательно смотреть: с какой администрацией, главой района ты начинаешь работу над проектом, а с какой заканчиваешь. Если строительство успеваешь завершить при нем же, до срока перевыборов, то риски электорального цикла небольшие. Если самая рискованная часть проекта начинается до местных выборов, а ее окончание приходится на период после выборов – эти риски увеличиваются колоссально, нужно серьезно думать, прежде чем вообще приниматься за проект. И уж во всяком случае эти риски нужно закладывать в бюджет проекта.

Девелоперы ждут ответов на вопросы
Но все же работающие новые «правила игры» в области пока не сформированы: «Мы ждем правил и приоритетов, ждем, когда появятся генпланы всех районов и городских поселений». Ждут девелоперы и ответов на вопросы, которые позволят им развиваться в русле устремлений области в целом.

Какие программные заявления мы пока слышим? В основном социально ориентированные. Нужно строить школы, детские сады. Кроме того, мы услышали, что приоритетом Московской области станет малоэтажное строительство. Наверное, тема правильная, сказал Давыденко. Другая правильная тема – развитие инженерно-транспортной инфраструктуры Московской области как приоритета при рассмотрении новых планов развития территорий.

Если говорить о малоэтажной застройке – конечно, себестоимость квадратного метра ниже, чем при многоэтажном строительстве. Но дороги, коммуникации, социальная инфраструктура (школы, больницы и т.д.) ложатся на стоимость квадратного метра значительно большей долей затрат. «На девелопера возложить все это нереально», – уверен Давыденко. Цена квадратного метра просто окажется неподъемной для покупателя. Конечно, имеются в виду не элитные коттеджные поселки, а экономкласс. Это самый понятный, самый простой сектор, но и наиболее востребованный, указал Давыденко. Соответственно, нужна внятная политика по тарифам ЖКХ, по развитию сетей ЖКХ. Если раньше подключение инженерных коммуникаций ЖКХ обходилось в 5% бюджета строительства, то сейчас это уже не менее 15%.

Все эти вопросы и многие другие у девелоперов есть. Ответов на них пока нет, сказал в заключение Михаил Давыденко. Но в целом он выразил надежду, что ответы появятся, по крайней мере, вопросы власть ставит, поэтому можно рассчитывать, что в области появится реальная конкуренция, а девелоперы будут радовать население новыми проектами.

Для справки: организованный www.irn.ru круглый стол «Недвижимость осенью 2012 года: неустойчивость рынка питается слухами» прошел 28 сентября в рамках деловой программы форума лидеров российского рынка недвижимости RREF-2012 в ЦДХ. С изложениями докладов руководителя IRN.RU Олега Репченко и главного экономиста «Альфа-банка» Наталии Орловой можно познакомиться в статьях «Как глубоко могут упасть цены на недвижимость?» и «Мировой кризис и российская недвижимость: что делать девелоперам в новых экономических условиях».

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1582 (0 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 10 250 000
до 35 910 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Геометрия Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово Площади : 50 - 139 кв.м. Сдача ГК: Сдан м. Авиамоторная, 14 мин. пешком Застройщик: Жилдорипотека.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 465 756
до 11 554 337 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Город Москва, Северный округ, район Дмитровский Площади : 30 - 76 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2018 г. м. Петровско-Разумовская, 10 мин. транспортом м. Селигерская, 15 мин. пешком Дмитровское ш., вл.107, д. 7-8, к.1 (д.7 сек.1) Дмитровское ш., вл.107, д. 7-8, к.3 (д.8 сек.3) Дмитровское ш., д. 107, к.4 Застройщик: Град Инвест.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 13 582 751
до 47 438 430 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Сердце столицы Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники Площади : 46 - 141 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. м. Фили, 9 мин. транспортом м. Шелепиха, 12 мин. пешком Шелепихинская наб., вл.34, к.1 (1 оч.) (ЖД 1) Шелепихинская наб., вл.34, к.2 (1 оч.) (ЖД 2) Шелепихинская наб., вл.34, к.3 (1 оч.) (ЖД3) Шелепихинская наб., вл.34, к.4 (2 оч.) (ЖД4) Шелепихинская наб., вл.34, к.5 (2 оч.) (АП1) Показать все 7 корпусов Застройщик: Дон-Строй Инвест.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидка 2% на видовые квартиры. Ипотека от 4,5%. Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение! Ст. метро «Медведково». Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Идеален для жизни. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Настроение". Скидки до 7%. Подземный паркинг. Детские и спортиные площадки. 10 мин до м. ВДНХ. 10 мин пешком до ж/д ст. Северянин. Ипотека от 5%. Рассрочка. от 135 000 руб/кв.м. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Движение. Тушино" Большой выбор планировочных решений. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Ипотека. 3-5 минут до метро Спартак и Тушинская. двушки от 6,9 млн руб. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Новые Ватутинки» - Акция! Сдача в 2019 году. Квартиры в готовых монолитных домах. Субсидированная ипотека 5,4%. Готовая инфраструктура. 2к квартиры от 41 940 руб./мес.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Квартиры от 3,5 млн. Скидка 4% при 100% оплате или ипотеке. Строительство детского сада. Закрытая территория. от 3,5 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FoRest Отделка White box, квартиры с видом на Чоботовский лес. Концепция "двор без машин". Метро Новопеределкино в 2 минутах ходьбы. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Панорамные виды на Москву и Останкинскую башню. Рядом парк ВДНХ, Ботанический сад. Двор без машин, система «умный квартал». квартиры от 8,7 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Скидка до 3,2 млн руб. Сдача 2019г. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Квартиры у леса с отделкой и без. 5 мин. до метро "Филатов луг"! Монолитные дома. Двор без машин. Ипотека от 4,8%. от 4 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Квартиры с отделкой от 7.3 млн.руб. Уникальные планировки. Экологичный район Москвы. Идет заселение! Станция м. «Селигеровская». Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 14.7 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 14,7 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CityPark» Дышать природой и творить! Последние квартиры в ЖК Премиум-класса. м. Выставочная. Звони сейчас! Застройщик ООО «МонАрх-УКС» Застройщик: Монарх. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Ипотека 8,4%. Квартиры с кухней-гостиной и гардеробными. Теплые лоджии. Отделка «под чистовую». Сдача в 2019 г. Город Видное. квартиры от 2,8 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. Скидки до 7%. квартиры от 4,49 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы». Ипотека от 4.5% Просторные семейные квартиры от 5 млн. руб. «Новые изумрудные» - корпуса повышенной комфортности. Успейте в октябре! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - Небоскрёбы на Мичуринском! Квартиры от 8,5 млн рублей. Престижный район Москвы. В окружении парков. Метро Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК «Рихард» Система "умный дом" в каждой квартире! Собственный сквер. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро Полежаевская. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Датский квартал" Квартиры с отделкой и без в 10 минутах от Москвы. Панорамные окна. Рядом лесной массив. Всего 1 км от МКАД. Метро Бибирево. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилые комплексы "Мой адрес" Большой выбор квартир в готовых новостройках в различных округах г.Москвы. Дома сданы. Выдаем ключи. ЖК «Аквилон PARK» 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,8 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте Элитные особняки Титул Квартиры с видами на Кремль от 444 тыс. руб./м2. Фасады из юрского мрамора и меди. Старт продаж! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные Поляны" Ипотека от 9,2%. 10 мин. на авто до м. Филатов Луг. Скидка на квартиры 6% только до 11 ноября! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры рядом с центром и парком! СИМВОЛ. Новый квартал бизнес-класса рядом с метро, парком и школой. Охраняемый двор, консьерж, в доме паркинг. от 6,9 млн руб. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Мой адрес В Сколково Квартиры в готовых домах площадью от 112 метров. Одинцовский район. Звоните! Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк Новый объем квартир в продаже! Победитель в номинации Новостройка Москвы №1. Видовые квартиры бизнес-класса. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал на набережной NOW! Старт продаж! Квартиры бизнес-класса. 5 минут до м. Технопарк. Будущее создается сейчас! Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Ипотека пополам — 50% от ежемесячного платежа. Квартиры с отделкой и без. 2 школы. 5 детских садов. 10 мин. до метро Некрасовка Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,8 млн руб! Звоните! от 5,8 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "PRIZMA" на Ленинском. Дом премиального уровня! Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203000 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,8 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,8 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Скидки до 7%! Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами! Ипотека от 4,9%. Метро "Крылатское" от 8,4 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры бизнес-класса от 7,6 млн руб. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый зеленый двор. 700 м до МЦК Хорошево. Ипотека 8,7%. от 7,6 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте