Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Административные изменения в Москве и Московской области – чего ждут девелоперы

Генеральный директор инвестиционно-девелоперской компании «Арсенал холдинг» Михаил Давыденко выступил на круглом столе IRN.RU

Рентабельность работы застройщика жилья экономкласса редко превышает 20-30%, для этого должны сложиться исключительно благоприятные условия. В то же время есть порог цен, ниже которого ни один девелопер не может опуститься, – это себестоимость. Соответственно, основные колебания цен на новостройки могут происходить только в этой «вилке».

Об этом заявил генеральный директор инвестиционно-девелоперской компании «Арсенал холдинг» Михаил Давыденко, выступая на круглом столе, организованном аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» «Недвижимость осенью 2012 года: неустойчивость рынка питается слухами».

Москва после смены руководства
В кулуарных разговорах высказываются очень разные мнения, поэтому лучше основываться только на том, что публикуется в печати как официальная позиция властей, считает эксперт. После смены мэра Москвы изменения в политике, особенно градостроительной, оказались кардинальными.

«Прежние принципы застройки многим москвичам, в том числе и мне, не очень нравились, – сказал Давыденко. – Но в то же время никогда не хочется резких перемен. С приходом нового мэра и его команды большинство новых проектов было заморожено, был произведен пересмотр текущих проектов».

В 2011 г. было остановлено строительство 7 млн кв. м. «Наша задача сейчас не строить огромные здания, а наоборот - их не строить», – процитировал Давыденко мэра Москвы Сергея Собянина. Наверное, в целом, это правильно, считает эксперт. Но что делать с начатыми проектами, задается он вопросом. Во многих случаях, ни для кого не секрет, была практика, когда «долю города» нужно было выплачивать авансом, социально-инфраструктурную нагрузку на девелоперский проект нужно было строить вперед, а лишь по ее завершении можно было приступать собственно к строительству жилья. К сожалению, об этом думают в последнюю очередь.

Нынешняя команда старается подходить к задачам вполне профессионально, считает Давыденко. Она начала с главного: с генплана. Генплана (с учетом присоединяемых территорий) пока нет; правила землепользования, которые были почти утверждены, вернулись в стадию разработки. Ревизия инвестконтрактов не закончена. Так что новых правил игры мы все пока только ждем. Те же, кто продолжает работать в Моcкве, действуют по каким-то старым схемам, вне утвержденного генплана, что, на взгляд эксперта, не очень правильно и порождает дополнительные риски. «Нам не привыкать, мы в такой среде работаем уже достаточно давно, – сказал девелопер. – Но все же нам хотелось бы иметь установленные правила и понимание того, куда город развивается». В конце концов, город растет в том числе нашими усилиями, сам город строит немного, в основном только социальное жилье.

Что касается Большой Москвы, то это тема для многих очень болезненная, указал он. Особенно для тех девелоперов, кто начинал долгую процедуру согласований и получений разрешений на строительство в области, а теперь проходит ее в столичных инстанциях. Эксперт привел в пример рекламный плакат, очень хорошо отражающий психологию и отношение бизнеса в этой сфере: «Продается земля промышленного назначения». Крупными буквами подчеркнуто преимущество: «Не Москва» (т.е. «правила игры» не поменялись»).

Электоральные риски в области
В Московской области губернатор поменялся в мае, эту должность занял Сергей Шойгу. С его приходом возникли определенные надежды – всегда при смене руководства хочется надеяться на лучшее: что новое руководство правильно посмотрит на проблемы отрасли, захочет увидеть участников бизнес-процессов, прислушаться к ним, подключить здравый смысл. «У меня самого был некоторый опыт работы чиновником, я пришел с такими же настроениями, – сказал Давыденко. – Сразу скажу, что сделать это непросто даже при большом желании. Система очень тяжелая, возникает текучка, проблемы, а потом оказывается, что менять что-то просто нет сил». Но Сергей Шойгу – человек достаточно энергичный, у него большой кредит доверия, так что ожидания пока есть.

Давыденко отметил, что уже за первые месяцы руководства Шойгу сменились главы целого ряда районов и муниципальных образований Московской области, и, скорее всего, этот процесс не завершен. По его словам, структура управления области сложилась так, что есть направляющий центр – губернатор и областная администрация, но руководители районов достаточно самостоятельны, и успех любого девелопера прежде всего зависит от взаимодействия с руководством города или района.

Обычно, рассматривая новый девелоперский проект, мы начинаем с того, что прикидываем все плюсы и минусы на листочке бумаги, рассказал эксперт. Чаще всего все выглядит очень хорошо. Но жизненный опыт подсказывает: чем лучше все выглядит на бумаге, тем тщательнее нужно обращать внимание на риски. Для одного из основных рисков есть очень хороший термин – «электоральный цикл». Когда начинаешь работать в каком-то регионе – Москве, Подмосковье – надо очень внимательно смотреть: с какой администрацией, главой района ты начинаешь работу над проектом, а с какой заканчиваешь. Если строительство успеваешь завершить при нем же, до срока перевыборов, то риски электорального цикла небольшие. Если самая рискованная часть проекта начинается до местных выборов, а ее окончание приходится на период после выборов – эти риски увеличиваются колоссально, нужно серьезно думать, прежде чем вообще приниматься за проект. И уж во всяком случае эти риски нужно закладывать в бюджет проекта.

Девелоперы ждут ответов на вопросы
Но все же работающие новые «правила игры» в области пока не сформированы: «Мы ждем правил и приоритетов, ждем, когда появятся генпланы всех районов и городских поселений». Ждут девелоперы и ответов на вопросы, которые позволят им развиваться в русле устремлений области в целом.

Какие программные заявления мы пока слышим? В основном социально ориентированные. Нужно строить школы, детские сады. Кроме того, мы услышали, что приоритетом Московской области станет малоэтажное строительство. Наверное, тема правильная, сказал Давыденко. Другая правильная тема – развитие инженерно-транспортной инфраструктуры Московской области как приоритета при рассмотрении новых планов развития территорий.

Если говорить о малоэтажной застройке – конечно, себестоимость квадратного метра ниже, чем при многоэтажном строительстве. Но дороги, коммуникации, социальная инфраструктура (школы, больницы и т.д.) ложатся на стоимость квадратного метра значительно большей долей затрат. «На девелопера возложить все это нереально», – уверен Давыденко. Цена квадратного метра просто окажется неподъемной для покупателя. Конечно, имеются в виду не элитные коттеджные поселки, а экономкласс. Это самый понятный, самый простой сектор, но и наиболее востребованный, указал Давыденко. Соответственно, нужна внятная политика по тарифам ЖКХ, по развитию сетей ЖКХ. Если раньше подключение инженерных коммуникаций ЖКХ обходилось в 5% бюджета строительства, то сейчас это уже не менее 15%.

Все эти вопросы и многие другие у девелоперов есть. Ответов на них пока нет, сказал в заключение Михаил Давыденко. Но в целом он выразил надежду, что ответы появятся, по крайней мере, вопросы власть ставит, поэтому можно рассчитывать, что в области появится реальная конкуренция, а девелоперы будут радовать население новыми проектами.

Для справки: организованный www.irn.ru круглый стол «Недвижимость осенью 2012 года: неустойчивость рынка питается слухами» прошел 28 сентября в рамках деловой программы форума лидеров российского рынка недвижимости RREF-2012 в ЦДХ. С изложениями докладов руководителя IRN.RU Олега Репченко и главного экономиста «Альфа-банка» Наталии Орловой можно познакомиться в статьях «Как глубоко могут упасть цены на недвижимость?» и «Мировой кризис и российская недвижимость: что делать девелоперам в новых экономических условиях».

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1540 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Московская область, Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км. от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 49 - 86 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК Экодолье Шолохово Московская область, Мытищинский район, Дмитровское шоссе, 15 км. от МКАД Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. 0,5 км от Шолохово 0,5 км от Шолохово Шолохово, Шолохово Застройщик: Экодолье Щолохово.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 323 600
до 26 041 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 47 до 350 кв.м. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо 1-5-комнатные квартиры пл. 49-136 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. Звоните! Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов 1-2-комнатные апартаменты. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 39 до 107 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Торопитесь! Квартиры в готовых домах пл. от 29 метров.Монолит, другое. с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 23 до 47 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово 1-3-комнатные квартиры пл. 36-86 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Спешите! Квартиры в готовых домах площадью от 46 метров.Монолит. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте