Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
3.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Административные изменения в Москве и Московской области – чего ждут девелоперы

Генеральный директор инвестиционно-девелоперской компании «Арсенал холдинг» Михаил Давыденко выступил на круглом столе IRN.RU

Рентабельность работы застройщика жилья экономкласса редко превышает 20-30%, для этого должны сложиться исключительно благоприятные условия. В то же время есть порог цен, ниже которого ни один девелопер не может опуститься, – это себестоимость. Соответственно, основные колебания цен на новостройки могут происходить только в этой «вилке».

Об этом заявил генеральный директор инвестиционно-девелоперской компании «Арсенал холдинг» Михаил Давыденко, выступая на круглом столе, организованном аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» «Недвижимость осенью 2012 года: неустойчивость рынка питается слухами».

Москва после смены руководства
В кулуарных разговорах высказываются очень разные мнения, поэтому лучше основываться только на том, что публикуется в печати как официальная позиция властей, считает эксперт. После смены мэра Москвы изменения в политике, особенно градостроительной, оказались кардинальными.

«Прежние принципы застройки многим москвичам, в том числе и мне, не очень нравились, – сказал Давыденко. – Но в то же время никогда не хочется резких перемен. С приходом нового мэра и его команды большинство новых проектов было заморожено, был произведен пересмотр текущих проектов».

В 2011 г. было остановлено строительство 7 млн кв. м. «Наша задача сейчас не строить огромные здания, а наоборот - их не строить», – процитировал Давыденко мэра Москвы Сергея Собянина. Наверное, в целом, это правильно, считает эксперт. Но что делать с начатыми проектами, задается он вопросом. Во многих случаях, ни для кого не секрет, была практика, когда «долю города» нужно было выплачивать авансом, социально-инфраструктурную нагрузку на девелоперский проект нужно было строить вперед, а лишь по ее завершении можно было приступать собственно к строительству жилья. К сожалению, об этом думают в последнюю очередь.

Нынешняя команда старается подходить к задачам вполне профессионально, считает Давыденко. Она начала с главного: с генплана. Генплана (с учетом присоединяемых территорий) пока нет; правила землепользования, которые были почти утверждены, вернулись в стадию разработки. Ревизия инвестконтрактов не закончена. Так что новых правил игры мы все пока только ждем. Те же, кто продолжает работать в Моcкве, действуют по каким-то старым схемам, вне утвержденного генплана, что, на взгляд эксперта, не очень правильно и порождает дополнительные риски. «Нам не привыкать, мы в такой среде работаем уже достаточно давно, – сказал девелопер. – Но все же нам хотелось бы иметь установленные правила и понимание того, куда город развивается». В конце концов, город растет в том числе нашими усилиями, сам город строит немного, в основном только социальное жилье.

Что касается Большой Москвы, то это тема для многих очень болезненная, указал он. Особенно для тех девелоперов, кто начинал долгую процедуру согласований и получений разрешений на строительство в области, а теперь проходит ее в столичных инстанциях. Эксперт привел в пример рекламный плакат, очень хорошо отражающий психологию и отношение бизнеса в этой сфере: «Продается земля промышленного назначения». Крупными буквами подчеркнуто преимущество: «Не Москва» (т.е. «правила игры» не поменялись»).

Электоральные риски в области
В Московской области губернатор поменялся в мае, эту должность занял Сергей Шойгу. С его приходом возникли определенные надежды – всегда при смене руководства хочется надеяться на лучшее: что новое руководство правильно посмотрит на проблемы отрасли, захочет увидеть участников бизнес-процессов, прислушаться к ним, подключить здравый смысл. «У меня самого был некоторый опыт работы чиновником, я пришел с такими же настроениями, – сказал Давыденко. – Сразу скажу, что сделать это непросто даже при большом желании. Система очень тяжелая, возникает текучка, проблемы, а потом оказывается, что менять что-то просто нет сил». Но Сергей Шойгу – человек достаточно энергичный, у него большой кредит доверия, так что ожидания пока есть.

Давыденко отметил, что уже за первые месяцы руководства Шойгу сменились главы целого ряда районов и муниципальных образований Московской области, и, скорее всего, этот процесс не завершен. По его словам, структура управления области сложилась так, что есть направляющий центр – губернатор и областная администрация, но руководители районов достаточно самостоятельны, и успех любого девелопера прежде всего зависит от взаимодействия с руководством города или района.

Обычно, рассматривая новый девелоперский проект, мы начинаем с того, что прикидываем все плюсы и минусы на листочке бумаги, рассказал эксперт. Чаще всего все выглядит очень хорошо. Но жизненный опыт подсказывает: чем лучше все выглядит на бумаге, тем тщательнее нужно обращать внимание на риски. Для одного из основных рисков есть очень хороший термин – «электоральный цикл». Когда начинаешь работать в каком-то регионе – Москве, Подмосковье – надо очень внимательно смотреть: с какой администрацией, главой района ты начинаешь работу над проектом, а с какой заканчиваешь. Если строительство успеваешь завершить при нем же, до срока перевыборов, то риски электорального цикла небольшие. Если самая рискованная часть проекта начинается до местных выборов, а ее окончание приходится на период после выборов – эти риски увеличиваются колоссально, нужно серьезно думать, прежде чем вообще приниматься за проект. И уж во всяком случае эти риски нужно закладывать в бюджет проекта.

Девелоперы ждут ответов на вопросы
Но все же работающие новые «правила игры» в области пока не сформированы: «Мы ждем правил и приоритетов, ждем, когда появятся генпланы всех районов и городских поселений». Ждут девелоперы и ответов на вопросы, которые позволят им развиваться в русле устремлений области в целом.

Какие программные заявления мы пока слышим? В основном социально ориентированные. Нужно строить школы, детские сады. Кроме того, мы услышали, что приоритетом Московской области станет малоэтажное строительство. Наверное, тема правильная, сказал Давыденко. Другая правильная тема – развитие инженерно-транспортной инфраструктуры Московской области как приоритета при рассмотрении новых планов развития территорий.

Если говорить о малоэтажной застройке – конечно, себестоимость квадратного метра ниже, чем при многоэтажном строительстве. Но дороги, коммуникации, социальная инфраструктура (школы, больницы и т.д.) ложатся на стоимость квадратного метра значительно большей долей затрат. «На девелопера возложить все это нереально», – уверен Давыденко. Цена квадратного метра просто окажется неподъемной для покупателя. Конечно, имеются в виду не элитные коттеджные поселки, а экономкласс. Это самый понятный, самый простой сектор, но и наиболее востребованный, указал Давыденко. Соответственно, нужна внятная политика по тарифам ЖКХ, по развитию сетей ЖКХ. Если раньше подключение инженерных коммуникаций ЖКХ обходилось в 5% бюджета строительства, то сейчас это уже не менее 15%.

Все эти вопросы и многие другие у девелоперов есть. Ответов на них пока нет, сказал в заключение Михаил Давыденко. Но в целом он выразил надежду, что ответы появятся, по крайней мере, вопросы власть ставит, поэтому можно рассчитывать, что в области появится реальная конкуренция, а девелоперы будут радовать население новыми проектами.

Для справки: организованный www.irn.ru круглый стол «Недвижимость осенью 2012 года: неустойчивость рынка питается слухами» прошел 28 сентября в рамках деловой программы форума лидеров российского рынка недвижимости RREF-2012 в ЦДХ. С изложениями докладов руководителя IRN.RU Олега Репченко и главного экономиста «Альфа-банка» Наталии Орловой можно познакомиться в статьях «Как глубоко могут упасть цены на недвижимость?» и «Мировой кризис и российская недвижимость: что делать девелоперам в новых экономических условиях».

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1592 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
ЖК Stellar City Квартиры от 109 000 ₽/м². Спортивные площадки, школа и детский сад на территории. В центр за 20 мин. от 5 млн руб. Застройщик: Ташир. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. ВДНХ Торопитесь! В продаже квартиры в готовых домах площадью 64-203 кв.м. 5 мин. транспортом от м.ВДНХ. Застройщик: ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Отрада" 5 минут от м. Митино. Готовая инфраструктура. Подземные паркинги. Уникальная архитектура. Сдаем раньше срока! от 3,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Гоголь Парк" - квартиры для семей! Старт продаж нового корпуса! 18 этажей уже возведено. 4 минуты пешком от м. Лухмановская. 4 км до МКАД. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» в г. Видное. Сдача в 2020 г. Закрытый двор без машин. Теплые лоджии. Отделка «под чистовую». от 2,9 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue* Квартиры от 6 млн. руб. Свободная планировка. Современная архитектура. Новая Рига, 23 км. *Парк Авеню от 6 млн руб. ЖК MAINSTREET - старт продаж! Новый квартал на перекрестке главных магистралей столицы — Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Некрасовке-2" Новый ЖК комфорт-класса. Корпуса сданы. Выдаем ключи. Отделка "под ключ". 15 минут пешком до м.«Некрасовка» Проектная декларация на рекламируемом сайте Символ. Квартиры с отделкой! Двухкомнатные квартиры с отделкой от 11,9 млн руб. В квартале бизнес-класса: школа, дет.сад, лицей, парк! от 11,9 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Своя квартира в ипотеку 23 000 ₽ в месяц! Школы, детские сады. Успейте купить! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры от 15,3 млн! Выдаем ключи! Престижная локация и панорамные виды! Метро Бауманская. от 15,3 млн р. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СУББОТА м. Белорусская Дом премиум-класса. Квартиры с отделкой. Панорамные виды. Инфраструктура в пешей доступности. Выдаем ключи! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Микрогород "В лесу" Отделка "под ключ"! м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. П/паркинг. Охрана. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Квартиры от 3,9 млн.руб. При покупке квартиры в доме Д1 м/м и кладовка в подарок. 5 минут до м. Саларьево. квартиры от 3,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Квартиры бизнес-класса от 10,5 млн.руб. Панорамные виды на Останкинскую башню. Ипотека. Рассрочка. квартиры от 10,5 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Старт продаж! Квартиры в жилом комплексе бизнес-класса от 10 млн. руб. Специальные новогодние скидки. 5 мин до метро Технопарк. от 10 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидки на просторные 4-комнатные квартиры! Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение. Успейте купить! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жизнь на Плющихе. Хамовники Роскошные квартиры и элитный сервис в готовом доме! Пешком до лучших школ, парков и музеев. Эко-технологии! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Старт продаж квартир с отделкой! 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году. Монолит готов! Успейте приобрести! от 10,9 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес-класса, квартиры с отделкой. 2 мин. от метро Дмитровская от 12 млн руб. за 57 кв. м Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы». Ипотека от 4.5% Только в феврале просторные 2- к. квартиры от 5 млн. ₽. Закрытый двор без машин. Сдача в 2021 г. Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал NOW Квартиры на набережной от 7,5 млн.руб. 5 мин. от м. Технопарк. Редкие форматы квартир от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк. Дома построены! Квартиры бизнес-класса в окружении парков и прудов . 3 мин. до м. Речной вокзал. Дома построены! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Silver" - дом сдан! Квартиры бизнес-класса с панорамными видами на Москву! 7 минут до м. Ботанический сад. Семейная ипотека от 4,5%. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Скидка до 10% на квартиры в ЦАО. Выдаём ключи. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. М. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЗАО от 12 млн.р Только 29.02 - спецусловия! Выдача ключей! Закрытая территория без машин. Кладовые помещения. от 12 млн руб. Застройщик: ГРУППСТРОЙ-С. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Квартиры с отделкой от 8,1 млн ₽. Беспроцентная рассрочка на паркинг. 2 минуты до метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами!Метро "Крылатское" от 8,8 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Донской квартал. Старт продаж! Двухкомнатные апартаменты бизнес-класса от 7,5 млн рублей. Дизайнерская отделка, дворы без машин, паркинг, охраняемая территория от 7,5 млн рублей. Застройщик: Страна Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 4 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 4 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Сиреневый парк" Квартиры от 6,5 млн руб. М. Бульвар Рокоссовского в 12 минутах пешком. Семейная ипотека от 4,5% квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Скидки до 9% Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO М. Белорусская. Дома готовы, ведется отделка. От 15,7 млн.р. Выгода до 800 т.р. при покупке машино-места! от 15,7 млн руб. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Квартиры бизнес-класса с выгодой до 1 млн. Панорамные виды на набережную! 4 мин до Садового кольца. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лучи" 300 метров до метро Солнцево Новый объем квартир в продаже. Подземный паркинг. Детские сады и школы. Закрытая территория. Звоните! Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте