Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
3.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

«Мировой кризис и российская недвижимость: что делать девелоперам в новых экономических условиях»

Главный экономист «Альфа-банка» Наталия Орлова выступила на круглом столе IRN.RU

Экономика России очень сильно зависит от того, что происходит за рубежом. Сейчас все показатели мировой деловой активности выглядят очень слабо: несмотря на некоторые кратковременные всплески, положение в центрах мировой деловой активности – еврозоне, США, Японии, Великобритании – остается неутешительным. Общая мировая экономическая ситуация еще как минимум три года будет оставаться в состоянии рецессии.

Об этом заявила главный экономист «Альфа-банка» Наталия Орлова, выступая на круглом столе, организованном аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» «Недвижимость осенью 2012 года: неустойчивость рынка питается слухами». Круглый стол прошел 28 сентября в рамках деловой программы форума лидеров российского рынка недвижимости RREF-2012 в ЦДХ. С докладом руководителя IRN.RU Олега Репченко на круглом столе можно познакомиться в статье «Как глубоко могут упасть цены на недвижимость?».
 

Экономика Европы
По мнению эксперта, для оценки общего экономического положения в той или иной стране очень важно посмотреть на два ключевых фактора. Соотношение госдолга и ВВП и уровень безработицы среди молодежи. Если первый показатель у Германии, Франции, Великобритании и Испании примерно одинаков – на уровне 80-90%, то второй кардинально различен. В Германии он меньше 10%, тогда как во Франции превышает 20%, в Великобритании 30%, а в Испании – 50%. «В периферийных странах еврозоны безработица среди молодежи в возрастной группе от 15 до 25 лет – колоссальная проблема», – указала Орлова. При таком уровне безработицы на макроэкономику очень слабое влияние оказывает и монетарное смягчение, которое сейчас используют правительства. Сколько бы центральные банки ни печатали денег, у людей все равно нет возможности потреблять, даже в кредит. Банки не готовы выдавать кредиты тем, кто только-только закончил школу или институт, не имеет работы и даже перспектив ее получения.

Эта проблема там не только не решилась, нет даже улучшений, подчеркнула эксперт.
 

Доступ к капиталу
Ставки на мировых рынках пока останутся низкими, но доступ к капиталу будет весьма ограниченным: мировые центральные банки не готовы повторять сценарий 2008 года. Это значит, что рынки продолжат существовать в условиях избыточной или как минимум достаточной ликвидности. При этом основным препятствием для перемещения капитала будет ужесточение пруденциального регулирования в развитых странах.

Мировые центральные банки сделали выводы из того, что произошло в 2007-2008 гг., в случае неурядиц они начинают печатать деньги, говоря простым языком. Но включение печатного станка позволяет только нивелировать проблему, здесь нет основы для роста.

По мнению Орловой, следует учитывать, что, проводя денежные эмиссии, центральные банки одновременно предпринимают усилия, направленные на удержание напечатанных денег внутри своих стран. Вводятся новые банковские стандарты работы. Инвесторы сворачивают операции в России, в Восточной Европе, потому что они должны снижать «рискованные активы» с точки зрения своих регуляторов и переносить бизнес-активность на материнские страны.

Динамика рынка недвижимости, бурное развитие этого сектора до 2008 г., которые мы наблюдали в России, подпитывались притоком иностранного капитала. Это было значительным фактором экономического роста. Но сейчас европейские регуляторы делают максимум, чтобы эти деньги остались в их странах и были доступны именно европейским заемщикам. Так что на фактор иностранного капитала в ближайшее время рассчитывать больше не приходится.
 

Зависимость России от цен на нефть
Другая проблема, которая перед нами встанет на рубеже 2015-2016 гг. – динамика цен на нефть. С ценами на нефть, как мы знаем, очень сильно связаны и валютные курсы, и динамика экономики в целом.

Здесь есть два фактора риска. Первый – ситуация в Китае. «Мы не очень хорошо понимаем экономическую ситуацию там: все чаще появляются статьи по поводу низкого качества китайской макростатистики», – отметила Орлова. Но те индикаторы, которые все же появляются, свидетельствуют также о снижении деловой активности. С начала года продажи недвижимости в Китае падают на 30-40%, хотя инвестиции еще продолжают расти.

Второй фактор – технологический. В США и Евросоюзе прилагаются огромные усилия по разработке технологий для удешевления стоимости сырья, в частности, использование сланцевого газа и сланцевой нефти. По расчетам прогностиков, эти риски сосредоточены в районе 2015-2016 гг., хотя уже сейчас мировые тренды показывают постепенное снижение цен на газ. Пока на Россию этот фактор не оказывает влияния, но через несколько лет он может вполне стать ощутимым для нефтяного рынка.

Существует достаточно ощутимая зависимость между ценой на нефть и курсом доллара: $10 за баррель соответствует 2 руб. за доллар. То есть для повышения курса доллара к рублю с сегодняшних 32 руб. до отметки 36 руб. достаточно, чтобы нефть «просела» до уровня $90 за баррель.

Правда, как указал Олег Репченко, например, в 2007 г. при цене нефти в $100 за баррель, доллар стоил 25 руб. Цена на нефть, действительно, не единственный фактор, определяющий валютный курс, согласилась Орлова: нужно принимать во внимание как минимум еще два важных момента.

Российское население настроено достаточно оптимистично, поэтому потребление сохраняется на относительно высоком уровне. Производители настроены гораздо пессимистичнее, они не наращивают производство, не инвестируют в его модернизацию. Соответственно, спрос уходит в импорт.

Кроме того, продолжается и отток капитала. Российские капиталы уходят из страны – норма доходности намного снизилась по сравнению с докризисной. А при нынешней норме доходности далеко не все готовы нести те риски, которые в стране существуют.

Поэтому России и нужна все более высокая цена на нефть, просто чтобы удерживать валютный курс на стабильном уровне.
 

Мировой валютный рынок
Говоря о перспективах валютных рынков, Орлова отметила, что обеспокоенность перспективами сохранения еврозоны сейчас, с ее точки зрения, надумана. Пара доллар/евро сохраняется на уровне 1,20 - 1,30 к доллару.

В целом Европа склонна сохранить единую валюту. Даже в случае выхода одной или нескольких стран из еврозоны это будет больше проблемой этой страны, нежели всей зоны евро. Курс евро может временно упасть, но в долгосрочной перспективе скорее укрепится. Ключевые экономики – Германии, Франции, Австрии, Бенилюкса – чувствуют себя более-менее уверенно. Что касается остальных – чем меньше будет нахлебников в зоне евро, тем комфортнее будет себя чувствовать эта валюта.

Периферийные страны имеют вообще мало экономических аргументов в пользу выхода из еврозоны. Нынешние дебаты в Греции носят намного более политический характер, нежели экономический. Введение вновь собственной валюты наложит огромное бюджетное бремя на эти страны, и вряд ли такой стране удастся вообще удержать свою валюту в пределах какого-то разумного курса. При таком сценарии можно ожидать резкой девальвации внутренней валюты на уровне 80-90%, как это было в России в 1998 г.

Еще один важный фактор при оценке развития динамики курса доллар/евро – влияние электоральных циклов. Выборы в Германии осенью 2013 года заставят немецкое правительство занять жесткую позицию на переговорах по списанию/рефинансированию долгов. Германия – это страна-кредитор. И правительству Ангелы Меркель будет исключительно важно показать, что оно заботится о сохранности займов, которые были предоставлены другим государствам. Поэтому Германия будет стараться максимально ограничить активность Европейского центрального банка.
 

Ситуация в России
Ожидания, что российская экономика в ближайшее время может вернуться к докризисному сценарию роста, не очень реалистичны, убеждена эксперт. В лучшем случае в ближайшие годы можно ожидать только сохранения нынешней ситуации.

Тем не менее в России сильны позитивные ожидания. По данным опроса, который проводил Росгосстрах, на вопрос: «Какой уровень зарплаты обеспечивает человеку достойную жизнь», респонденты опять повышают планку. В 2008-10 гг. население как бы испугалось, и ответы колебались вокруг отметки 38 000 руб. в месяц. Однако уже в прошлом году жители склонились к сумме в 50 000 руб. в месяц, а в апреле 2012 года – была названа сумма в 61 000 руб.

По оценке Орловой, это шокирующий результат для макроэкономистов, потому что в начале этого года инфляция была на историческом минимуме. Эта динамика ожидания не связана с макроэкономическими реалиями. Она связана с индексацией пенсий, которая происходила в предыдущие годы, с индексацией зарплат в госсекторе, которая происходила в начале этого года, с общими ощущениями, что нас не сильно затронули проблемы еврозоны.

Единственная реальная база для таких оптимистичных ощущений – уровень безработицы, который упал до исторического минимума и составил 5,2%. Для предприятий в ближайшие годы это означает «ожидательное давление в отношении зарплат». Это вряд ли означает, что резко вырастет спрос на недвижимость, отметила эксперт, но свидетельствует о продолжающейся готовности потреблять.

В банковском секторе это также находит отражение. Если рост рынка корпоративного кредитования вырос за год на 22%, то розничного – на 43%. Интересно, что в структуре розничного кредитования рост по кредитным картам составил 88%, тогда как ипотека выросла на 34%.

Вероятно, правительством будет взят курс на бездефицитный бюджет. Это означает, что бюджетная политика больше не будет оказывать такую помощь экономике, какую оказывала в предыдущие годы. Правительство не хочет влезать в долги, что понятно, когда мы смотрим на ситуацию в Европе, а в условиях нестабильности цен на нефть и уже описанных рисков не хочется брать избыточные бюджетные обязательства.

Для банков это будет означать снижение притока финансирования, банки будут вынуждены повышать ставки выплат в борьбе за депозиты, соответственно, в ближайшем будущем можно ожидать роста ставок по кредитам. Сейчас вливания Центробанка и депозиты Минфина финансируют примерно 7% банковских активов. Для сравнения: в Европе ЕЦБ финансирует примерно 5%. Но если в Европе это количественное ослабление идет в поддержку долговых рынков, то в России это финансирование кредитного роста. Центральный банк не сможет долго совершать подобные вливания, поэтому, как только они прекратятся, ставки по кредитам неизбежно поползут вверх. А для экономики рост ставок по кредитам окажется существенным фактором торможения.

Скорее всего, в ближайшее время можно ожидать некоторого снижения прогнозов роста экономики. Пока еще наблюдатели спокойно смотрят на Россию, прогнозируя на будущий год 3-4% роста. Однако в свете ситуации в банковском секторе, в свете нежелания брать дополнительные бюджетные обязательства, скорее всего, эти прогнозы будут скорректированы в сторону снижения темпов роста.
 

Российский рынок недвижимости
Отток капитала представляет собой прямую угрозу российскому рынку недвижимости. Из $80 млрд, которые ушли из России в прошлом году, $30 млрд – вывод средств частных лиц, из них $12 млрд – приобретение зарубежной недвижимости. Почему это происходит? Если сравнивать ситуацию 2007 г. с сегодняшней, то доходы на душу населения даже выросли, но общее качество жизни ухудшилось, отмечает кажущийся парадокс Наталия Орлова. Поэтому российский рынок недвижимости фактически уже напрямую конкурирует с зарубежными рынками, отметила он.

В этой связи эксперт привела в пример еще один индикатор, который показывает сравнительную дороговизну недвижимости в разных странах. Международное агентств Global Property Guide рассчитывает соотношение стоимости 100 кв. м элитной недвижимости к среднему годовому доходу на душу населения. Экономический смысл индикатора – сколько лет нужно национальной экономике, чтобы создать стоимость одной элитной квартиры. В России этот показатель самый высокий и составляет 111 лет. Если не брать Великобританию, где было значительное падение объема ВВП на душу населения (55 лет), Францию (43) и явно переоцененную Турцию (42), то в остальных странах этот показатель колеблется от 6 лет в Люксембурге до 32 в Польше. Интересно, что одинаковые результаты показывают Германия и Кипр – по 9 лет. Правда, в России есть и разумная тенденция – еще несколько лет назад этот показатель составлял около 160 лет.

В заключение Орлова подчеркнула, что в ближайшие годы нет речи о каком-либо коллапсе, о грядущем обвале, кризисе или рецессии в мировой экономике. Но стагнации можно ожидать, особенно учитывая упомянутые риски 2015-16 гг.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2987 (0 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 2 950 000
до 10 161 970 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Гоголь парк Люберецкий район, г. Люберцы, 4 км от МКАД Площади : 20 - 112 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. Застройщик: Основа.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 44 631 840
до 237 700 480 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Жизнь на Плющихе Москва, Центральный округ, район Хамовники Площади : 67 - 251 кв.м. Сдача ГК: Сдан м. Фрунзенская, 15 мин. пешком Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 696 500
до 11 554 200 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Stellar City Москва, Западный округ, район Можайский Площади : 31 - 79 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. - 1 кв. 2022 г. м. Молодежная, 6 мин. транспортом м. Славянский бульвар, 8 мин. транспортом м. Мичуринский проспект, 9 мин. транспортом м. Озёрная, 7 мин. транспортом м. Говорово, 8 мин. транспортом Застройщик: Ташир.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
Триколор Квартиры в готовых домах рядом с м.ВДНХ. Площадь от 64 до 203 метра ГК: 3 кв. 2015 г., есть сданные. Подробности по телефону! Застройщик: ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ДОЛИНА СЕТУНЬ Только в феврале скидки на готовые резиденции в небоскребе на Кутузовском. Рядом озеро и природный заказник. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Юбилейный» Квартира с ремонтом – 4,5 млн. руб.! Успей приобрести! 3-х комн. кв-ра 89 кв. м – 8,19 млн руб. М. Новокосино - 10 мин пешком. квартира с ремонтом от 4,5 млн руб. Застройщик: Строительная компания Перспективные Строительные Технологии. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Отрада" 5 минут от м. Митино. Готовая инфраструктура. Подземные паркинги. Уникальная архитектура. Сдаем раньше срока! от 3,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» в г. Видное. Сдача в 2020 г. Закрытый двор без машин. Теплые лоджии. Отделка «под чистовую». от 2,9 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте Символ. Квартиры с отделкой! Двухкомнатные квартиры с отделкой от 11,9 млн руб. В квартале бизнес-класса: школа, дет.сад, лицей, парк! от 11,9 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Квартиры от 3,9 млн.руб. При покупке квартиры в доме Д1 м/м и кладовка в подарок. 5 минут до м. Саларьево. квартиры от 3,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры от 15,3 млн! Выдаем ключи! Престижная локация и панорамные виды! Метро Бауманская. от 15,3 млн р. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Некрасовке-2" Новый ЖК комфорт-класса. Корпуса сданы. Выдаем ключи. Отделка "под ключ". 15 минут пешком до м.«Некрасовка» Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue* Квартиры от 6 млн. руб. Свободная планировка. Современная архитектура. Новая Рига, 23 км. *Парк Авеню от 6 млн руб. ЖК Nagatino i-Land Старт продаж! Квартиры в жилом комплексе бизнес-класса от 10 млн. руб. Специальные новогодние скидки. 5 мин до метро Технопарк. от 10 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Своя квартира в ипотеку 23 000 ₽ в месяц! Школы, детские сады. Успейте купить! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес-класса, квартиры с отделкой. 2 мин. от метро Дмитровская от 12 млн руб. за 57 кв. м Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК MAINSTREET - старт продаж! Новый квартал на перекрестке главных магистралей столицы — Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Квартиры бизнес-класса от 10,5 млн.руб. Панорамные виды на Останкинскую башню. Ипотека. Рассрочка. квартиры от 10,5 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Скидка до 10% на квартиры в ЦАО. Выдаём ключи. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. М. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СУББОТА м. Белорусская Дом премиум-класса. Квартиры с отделкой. Панорамные виды. Инфраструктура в пешей доступности. Выдаем ключи! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Старт продаж квартир с отделкой! 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году. Монолит готов! Успейте приобрести! от 10,9 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Микрогород "В лесу" Отделка "под ключ"! м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. П/паркинг. Охрана. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидки на просторные 4-комнатные квартиры! Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение. Успейте купить! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Донской квартал. Старт продаж! Двухкомнатные апартаменты бизнес-класса от 7,5 млн рублей. Дизайнерская отделка, дворы без машин, паркинг, охраняемая территория от 7,5 млн рублей. Застройщик: Страна Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк. Дома построены! Квартиры бизнес-класса в окружении парков и прудов . 3 мин. до м. Речной вокзал. Дома построены! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO М. Белорусская. Дома готовы, ведется отделка. От 15,7 млн.р. Выгода до 800 т.р. при покупке машино-места! от 15,7 млн руб. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка 3% в ЖК "Одинбург" Квартиры в г.Одинцово, 11 км от МКАД. Ипотека от 4,5%. Дом готов, скоро выдача ключей! квартиры от 4,2 млн руб. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы». Ипотека от 4.5% Только в феврале просторные 2- к. квартиры от 5 млн. ₽. Закрытый двор без машин. Сдача в 2021 г. Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал NOW Квартиры на набережной от 7,5 млн.руб. 5 мин. от м. Технопарк. Редкие форматы квартир от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Сиреневый парк" Квартиры от 6,5 млн руб. М. Бульвар Рокоссовского в 12 минутах пешком. Семейная ипотека от 4,5% квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами!Метро "Крылатское" от 8,8 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Silver" - дом сдан! Квартиры бизнес-класса с панорамными видами на Москву! 7 минут до м. Ботанический сад. Семейная ипотека от 4,5%. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 4 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 4 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Скидки до 9% Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Квартиры с отделкой от 8,1 млн ₽. Беспроцентная рассрочка на паркинг. 2 минуты до метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Квартиры бизнес-класса с выгодой до 1 млн. Панорамные виды на набережную! 4 мин до Садового кольца. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЗАО от 12 млн.р Только 29.02 - спецусловия! Выдача ключей! Закрытая территория без машин. Кладовые помещения. от 12 млн руб. Застройщик: ГРУППСТРОЙ-С. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лучи" 300 метров до метро Солнцево Новый объем квартир в продаже. Подземный паркинг. Детские сады и школы. Закрытая территория. Звоните! Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте