Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

«Мировой кризис и российская недвижимость: что делать девелоперам в новых экономических условиях»

Главный экономист «Альфа-банка» Наталия Орлова выступила на круглом столе IRN.RU

Экономика России очень сильно зависит от того, что происходит за рубежом. Сейчас все показатели мировой деловой активности выглядят очень слабо: несмотря на некоторые кратковременные всплески, положение в центрах мировой деловой активности – еврозоне, США, Японии, Великобритании – остается неутешительным. Общая мировая экономическая ситуация еще как минимум три года будет оставаться в состоянии рецессии.

Об этом заявила главный экономист «Альфа-банка» Наталия Орлова, выступая на круглом столе, организованном аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» «Недвижимость осенью 2012 года: неустойчивость рынка питается слухами». Круглый стол прошел 28 сентября в рамках деловой программы форума лидеров российского рынка недвижимости RREF-2012 в ЦДХ. С докладом руководителя IRN.RU Олега Репченко на круглом столе можно познакомиться в статье «Как глубоко могут упасть цены на недвижимость?».
 

Экономика Европы
По мнению эксперта, для оценки общего экономического положения в той или иной стране очень важно посмотреть на два ключевых фактора. Соотношение госдолга и ВВП и уровень безработицы среди молодежи. Если первый показатель у Германии, Франции, Великобритании и Испании примерно одинаков – на уровне 80-90%, то второй кардинально различен. В Германии он меньше 10%, тогда как во Франции превышает 20%, в Великобритании 30%, а в Испании – 50%. «В периферийных странах еврозоны безработица среди молодежи в возрастной группе от 15 до 25 лет – колоссальная проблема», – указала Орлова. При таком уровне безработицы на макроэкономику очень слабое влияние оказывает и монетарное смягчение, которое сейчас используют правительства. Сколько бы центральные банки ни печатали денег, у людей все равно нет возможности потреблять, даже в кредит. Банки не готовы выдавать кредиты тем, кто только-только закончил школу или институт, не имеет работы и даже перспектив ее получения.

Эта проблема там не только не решилась, нет даже улучшений, подчеркнула эксперт.
 

Доступ к капиталу
Ставки на мировых рынках пока останутся низкими, но доступ к капиталу будет весьма ограниченным: мировые центральные банки не готовы повторять сценарий 2008 года. Это значит, что рынки продолжат существовать в условиях избыточной или как минимум достаточной ликвидности. При этом основным препятствием для перемещения капитала будет ужесточение пруденциального регулирования в развитых странах.

Мировые центральные банки сделали выводы из того, что произошло в 2007-2008 гг., в случае неурядиц они начинают печатать деньги, говоря простым языком. Но включение печатного станка позволяет только нивелировать проблему, здесь нет основы для роста.

По мнению Орловой, следует учитывать, что, проводя денежные эмиссии, центральные банки одновременно предпринимают усилия, направленные на удержание напечатанных денег внутри своих стран. Вводятся новые банковские стандарты работы. Инвесторы сворачивают операции в России, в Восточной Европе, потому что они должны снижать «рискованные активы» с точки зрения своих регуляторов и переносить бизнес-активность на материнские страны.

Динамика рынка недвижимости, бурное развитие этого сектора до 2008 г., которые мы наблюдали в России, подпитывались притоком иностранного капитала. Это было значительным фактором экономического роста. Но сейчас европейские регуляторы делают максимум, чтобы эти деньги остались в их странах и были доступны именно европейским заемщикам. Так что на фактор иностранного капитала в ближайшее время рассчитывать больше не приходится.
 

Зависимость России от цен на нефть
Другая проблема, которая перед нами встанет на рубеже 2015-2016 гг. – динамика цен на нефть. С ценами на нефть, как мы знаем, очень сильно связаны и валютные курсы, и динамика экономики в целом.

Здесь есть два фактора риска. Первый – ситуация в Китае. «Мы не очень хорошо понимаем экономическую ситуацию там: все чаще появляются статьи по поводу низкого качества китайской макростатистики», – отметила Орлова. Но те индикаторы, которые все же появляются, свидетельствуют также о снижении деловой активности. С начала года продажи недвижимости в Китае падают на 30-40%, хотя инвестиции еще продолжают расти.

Второй фактор – технологический. В США и Евросоюзе прилагаются огромные усилия по разработке технологий для удешевления стоимости сырья, в частности, использование сланцевого газа и сланцевой нефти. По расчетам прогностиков, эти риски сосредоточены в районе 2015-2016 гг., хотя уже сейчас мировые тренды показывают постепенное снижение цен на газ. Пока на Россию этот фактор не оказывает влияния, но через несколько лет он может вполне стать ощутимым для нефтяного рынка.

Существует достаточно ощутимая зависимость между ценой на нефть и курсом доллара: $10 за баррель соответствует 2 руб. за доллар. То есть для повышения курса доллара к рублю с сегодняшних 32 руб. до отметки 36 руб. достаточно, чтобы нефть «просела» до уровня $90 за баррель.

Правда, как указал Олег Репченко, например, в 2007 г. при цене нефти в $100 за баррель, доллар стоил 25 руб. Цена на нефть, действительно, не единственный фактор, определяющий валютный курс, согласилась Орлова: нужно принимать во внимание как минимум еще два важных момента.

Российское население настроено достаточно оптимистично, поэтому потребление сохраняется на относительно высоком уровне. Производители настроены гораздо пессимистичнее, они не наращивают производство, не инвестируют в его модернизацию. Соответственно, спрос уходит в импорт.

Кроме того, продолжается и отток капитала. Российские капиталы уходят из страны – норма доходности намного снизилась по сравнению с докризисной. А при нынешней норме доходности далеко не все готовы нести те риски, которые в стране существуют.

Поэтому России и нужна все более высокая цена на нефть, просто чтобы удерживать валютный курс на стабильном уровне.
 

Мировой валютный рынок
Говоря о перспективах валютных рынков, Орлова отметила, что обеспокоенность перспективами сохранения еврозоны сейчас, с ее точки зрения, надумана. Пара доллар/евро сохраняется на уровне 1,20 - 1,30 к доллару.

В целом Европа склонна сохранить единую валюту. Даже в случае выхода одной или нескольких стран из еврозоны это будет больше проблемой этой страны, нежели всей зоны евро. Курс евро может временно упасть, но в долгосрочной перспективе скорее укрепится. Ключевые экономики – Германии, Франции, Австрии, Бенилюкса – чувствуют себя более-менее уверенно. Что касается остальных – чем меньше будет нахлебников в зоне евро, тем комфортнее будет себя чувствовать эта валюта.

Периферийные страны имеют вообще мало экономических аргументов в пользу выхода из еврозоны. Нынешние дебаты в Греции носят намного более политический характер, нежели экономический. Введение вновь собственной валюты наложит огромное бюджетное бремя на эти страны, и вряд ли такой стране удастся вообще удержать свою валюту в пределах какого-то разумного курса. При таком сценарии можно ожидать резкой девальвации внутренней валюты на уровне 80-90%, как это было в России в 1998 г.

Еще один важный фактор при оценке развития динамики курса доллар/евро – влияние электоральных циклов. Выборы в Германии осенью 2013 года заставят немецкое правительство занять жесткую позицию на переговорах по списанию/рефинансированию долгов. Германия – это страна-кредитор. И правительству Ангелы Меркель будет исключительно важно показать, что оно заботится о сохранности займов, которые были предоставлены другим государствам. Поэтому Германия будет стараться максимально ограничить активность Европейского центрального банка.
 

Ситуация в России
Ожидания, что российская экономика в ближайшее время может вернуться к докризисному сценарию роста, не очень реалистичны, убеждена эксперт. В лучшем случае в ближайшие годы можно ожидать только сохранения нынешней ситуации.

Тем не менее в России сильны позитивные ожидания. По данным опроса, который проводил Росгосстрах, на вопрос: «Какой уровень зарплаты обеспечивает человеку достойную жизнь», респонденты опять повышают планку. В 2008-10 гг. население как бы испугалось, и ответы колебались вокруг отметки 38 000 руб. в месяц. Однако уже в прошлом году жители склонились к сумме в 50 000 руб. в месяц, а в апреле 2012 года – была названа сумма в 61 000 руб.

По оценке Орловой, это шокирующий результат для макроэкономистов, потому что в начале этого года инфляция была на историческом минимуме. Эта динамика ожидания не связана с макроэкономическими реалиями. Она связана с индексацией пенсий, которая происходила в предыдущие годы, с индексацией зарплат в госсекторе, которая происходила в начале этого года, с общими ощущениями, что нас не сильно затронули проблемы еврозоны.

Единственная реальная база для таких оптимистичных ощущений – уровень безработицы, который упал до исторического минимума и составил 5,2%. Для предприятий в ближайшие годы это означает «ожидательное давление в отношении зарплат». Это вряд ли означает, что резко вырастет спрос на недвижимость, отметила эксперт, но свидетельствует о продолжающейся готовности потреблять.

В банковском секторе это также находит отражение. Если рост рынка корпоративного кредитования вырос за год на 22%, то розничного – на 43%. Интересно, что в структуре розничного кредитования рост по кредитным картам составил 88%, тогда как ипотека выросла на 34%.

Вероятно, правительством будет взят курс на бездефицитный бюджет. Это означает, что бюджетная политика больше не будет оказывать такую помощь экономике, какую оказывала в предыдущие годы. Правительство не хочет влезать в долги, что понятно, когда мы смотрим на ситуацию в Европе, а в условиях нестабильности цен на нефть и уже описанных рисков не хочется брать избыточные бюджетные обязательства.

Для банков это будет означать снижение притока финансирования, банки будут вынуждены повышать ставки выплат в борьбе за депозиты, соответственно, в ближайшем будущем можно ожидать роста ставок по кредитам. Сейчас вливания Центробанка и депозиты Минфина финансируют примерно 7% банковских активов. Для сравнения: в Европе ЕЦБ финансирует примерно 5%. Но если в Европе это количественное ослабление идет в поддержку долговых рынков, то в России это финансирование кредитного роста. Центральный банк не сможет долго совершать подобные вливания, поэтому, как только они прекратятся, ставки по кредитам неизбежно поползут вверх. А для экономики рост ставок по кредитам окажется существенным фактором торможения.

Скорее всего, в ближайшее время можно ожидать некоторого снижения прогнозов роста экономики. Пока еще наблюдатели спокойно смотрят на Россию, прогнозируя на будущий год 3-4% роста. Однако в свете ситуации в банковском секторе, в свете нежелания брать дополнительные бюджетные обязательства, скорее всего, эти прогнозы будут скорректированы в сторону снижения темпов роста.
 

Российский рынок недвижимости
Отток капитала представляет собой прямую угрозу российскому рынку недвижимости. Из $80 млрд, которые ушли из России в прошлом году, $30 млрд – вывод средств частных лиц, из них $12 млрд – приобретение зарубежной недвижимости. Почему это происходит? Если сравнивать ситуацию 2007 г. с сегодняшней, то доходы на душу населения даже выросли, но общее качество жизни ухудшилось, отмечает кажущийся парадокс Наталия Орлова. Поэтому российский рынок недвижимости фактически уже напрямую конкурирует с зарубежными рынками, отметила он.

В этой связи эксперт привела в пример еще один индикатор, который показывает сравнительную дороговизну недвижимости в разных странах. Международное агентств Global Property Guide рассчитывает соотношение стоимости 100 кв. м элитной недвижимости к среднему годовому доходу на душу населения. Экономический смысл индикатора – сколько лет нужно национальной экономике, чтобы создать стоимость одной элитной квартиры. В России этот показатель самый высокий и составляет 111 лет. Если не брать Великобританию, где было значительное падение объема ВВП на душу населения (55 лет), Францию (43) и явно переоцененную Турцию (42), то в остальных странах этот показатель колеблется от 6 лет в Люксембурге до 32 в Польше. Интересно, что одинаковые результаты показывают Германия и Кипр – по 9 лет. Правда, в России есть и разумная тенденция – еще несколько лет назад этот показатель составлял около 160 лет.

В заключение Орлова подчеркнула, что в ближайшие годы нет речи о каком-либо коллапсе, о грядущем обвале, кризисе или рецессии в мировой экономике. Но стагнации можно ожидать, особенно учитывая упомянутые риски 2015-16 гг.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2944 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 2 835 117
до 4 778 757 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Изумрудные Холмы Московская область, г. Красногорск, 11 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 26 - 55 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. Космонавтов ул., д.5 Космонавтов ул., д.7 мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.14 (4 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.15 (4 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.16 (4 оч.) Показать все 9 корпусов Застройщик: Затонское.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 5 280 177
до 10 891 227 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Город-парк «Переделкино Ближнее» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Юго-Западная, м. Саларьево, м. Рассказовка, 8 км от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 37 - 84 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Юго-Западная, 20 мин. транспортом м. Саларьево, 25 мин. транспортом м. Рассказовка, 7 мин. пешком Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 4, к.8 (4 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.1Б (8 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.2 (8 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.3 (8 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.4 (8 фаза) Застройщик: Олета.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 939 680
до 27 444 300 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
Цветочные поляны Торопитесь! Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью 21-118 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. 16 км от МКАД. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. от 3,6 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки Квартиры в новых корпусах с отделкой. Подземный паркинг и кладовые. Рядом дет.сад и школа. Двор без машин. от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Дизайнерская отделка. Застройщик. 214-ФЗ от 2,7 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Новый жилой комплекс от надежного застройщика! Паркинг. Охраняемая территория. Детский сад. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте