Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.1 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

«Как глубоко могут упасть цены на недвижимость?»

Доклад руководителя IRN.RU Олега Репченко на круглом столе «Недвижимость осенью 2012 года: неустойчивость рынка питается слухами»

Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья от IRN.RU Цены на жилье достигнут дна к 2020 году Перейти

В случае серьезного ухудшения макроэкономического фона – пресловутой второй волны кризиса – долларовые цены на недвижимость в Москве могут снизиться на 20-25%, до $4000 за квадратный метр, но вряд ли уйдут ниже «дна» 2009 г. и вряд ли масштаб падения превысит рекорд 2008 г., заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко на круглом столе www.irn.ru «Недвижимость осенью 2012 года: неустойчивость рынка питается слухами». Круглый стол прошел 28 сентября в рамках выставки «Недвижимость 2012» в ЦДХ.

В глобальном понимании этого слова кризис, конечно, не закончился до сих пор. Фундаментальные изъяны экономической системы, приведшие в 2008 г. к обвалу всех рынков и лишь слегка замаскированные в последующие годы с помощью масштабных денежных вливаний, еще очень долго будут провоцировать периодические обострения в экономике. Чтобы ответить на вопрос, насколько серьезными они будут и как повлияют на рынок недвижимости, рассмотрим динамику цен на квадратный метр в последние годы. (Презентацию доклада можно посмотреть по ссылке в конце текста.)
 


Фактически кризис 2008 г. вернул цены на недвижимость в Москве из агрессивного восходящего канала в умеренный, наклон которого составляет около 10% среднегодового прироста - то есть на уровне инфляции или чуть выше.

Однако существование такого долгосрочного тренда отнюдь не означает, что стоимость жилья увеличивается постоянно. В отличие от докризисных времен, когда цены непрерывно росли годами, в последние пару лет наблюдается нехарактерная для рынка недвижимости частая смена локальных трендов. Например, первые четыре месяца текущего года метр дорожал, потом несколько месяцев терял в цене – под влиянием нестабильности финансовых рынков в мае-июне 2012 г., вызванной долговыми проблемами в еврозоне, а во второй половине лета коррекция закончилась, и цены снова развернулись в рост. В прошлом году имело место быть нечто похожее – из-за паники в связи с «чуть» не случившимся техническим дефолтом США.

В принципе, уже 5 лет, с конца 2006 – начала 2007 гг., цены на недвижимость в Москве не выходят за рамки диапазона в $4000 - 6000 за метр, колеблясь вокруг круглой отметки в $5000. Примечательно, что речь идет именно о круглых долларовых цифрах, хотя большая часть рынка недвижимости давно ведет расчеты в рублях. По-видимому, несмотря на переход рынка на отечественную валюту, его участники все-таки продолжают мыслить в долларах (см. «Продавцы квартир в Москве все еще мыслят долларовыми ценами»).
 


Наиболее сильные скачки индекса стоимости жилья, как, впрочем, и других макроэкономических показателей, произошли непосредственно перед кризисом 2008 г., когда имел место последний резкий рывок вверх, и сразу после него (наиболее существенная коррекция вниз). В последующие годы амплитуда колебаний цен уменьшалась.

Фактически динамика цен на рынке недвижимости в последние годы напоминает затухающие колебания маятника. Кризис стал ударом, который выбил ситуацию из равновесия, существовавшего на рынке до него: соответственно, перед кризисом маятник цен сильно отклонился в одну сторону, потом качнулся в другую, а последние 2-3 года происходит утряска рынка – маятник ищет точку равновесия между существующими минимумами и максимумами последних лет.
 

Кризис не приходит, когда его ждут
Главной причиной резких скачков цен вверх-вниз в 2008 г. было бездумное, крайне рискованное поведение как бизнеса, так и населения. Пребывая в уверенности, что цены на квадратные метры в Москве могут только расти, предприниматели набирали огромное количество кредитов в надежде на будущие прибыли, начинали множество проектов одновременно, раздувая расходы и не обращая внимания на издержки. Фактически девелоперы массово занимались строительством пирамид, направляя деньги, вырученные от продажи квартир, не на достройку объектов, а на покупку земельных площадок для возведения следующих. Население, испуганное сумасшедшими темпами подорожания жилья, рисовало фальшивые справки о доходах, чтобы получить ипотечный кредит, не задумываясь о том, как будет его возвращать. Банки, спеша откусить свой сладкий кусочек от растущего как на дрожжах рынка, снижали требования к заемщикам, не особо присматриваясь к их платежеспособности... В общем, в результате халатного отношения к рискам, высокого уровня закредитованности экономики, неадекватного наращивания позиций на рынке надулись огромные пузыри, которые и лопнули с треском, когда экономическая ситуация ухудшилась.

По идее, такая болезненная встряска должна добавить осторожности всем участникам рынка: вряд ли кто-то горит желанием повторить судьбу своих обанкротившихся коллег или соседей, взявших ипотечный кредит на пределе возможностей и в результате оставшихся без квартир, но с огромными долгами перед банком. И постоянное ожидание очередного катаклизма только способствует поддержанию экономики в тонусе, заставляя и бизнес, и потребителей действовать более осмысленно, тем самым предотвращая появление новых пузырей.

«Поэтому чем больше о кризисе говорят и чем больше к нему готовятся, тем меньше вероятность его появления. А точнее, тем меньше будут потери и глубина коррекции при новом обострении ситуации», - считает руководитель www.irn.ru.

Справедливость этого тезиса рынок уже доказал на практике. И разговоры о возможном дефолте США в августе-сентябре 2011 г., и недавние пертурбации в еврозоне все финансовые показатели и цены на недвижимость перенесли значительно легче, чем крах Lehman Brothers в 2008 г. Поэтому можно ожидать, что в случае очередной экономической встряски цены на недвижимость в относительном выражении вряд ли провалятся глубже, чем в 2008-2009 гг., когда жилье потеряло примерно треть стоимости (30-35%). Скорее, наоборот, глубина падения должна быть меньше.

Вопрос – насколько? В разгар кризиса в 2009 г. московский метр по многим причинам – ограниченности предложения, интенсивности миграционных потоков и т.п. – не ушел ниже отметки в $4000 по индексу IRN.RU. Логично предположить, что этого не произойдет и в дальнейшем - учитывая, что пресловутая вторая волна кризиса будет, по всей видимости, мягче первой – если, конечно, вообще наступит, так как степень закредитованности экономики сейчас меньше, чем четыре года назад, да и цены на недвижимость не так сильно оторваны от платежеспособного спроса. Соответственно, в худшем случае долларовый индекс стоимости жилья просядет максимум на 20-25% от нынешнего уровня, до $4000 за квадратный метр. Если, конечно, не случится какой-нибудь форс-мажор глобального характера типа начала Третьей мировой войны.

Что касается рублевых цен, то, учитывая неизбежное в кризис ослабление отечественной валюты, они снизятся минимально или не снизятся вовсе. Таким образом, даже заметное обострение внешнего фона не нанесет серьезного ущерба внутреннему рублевому рынку, в том числе застройщикам, большинство из которых и доходы, и расходы исчисляют в рублях.

В общем, если не дойдет дело до структурных сдвигов в геополитике, периодические обострения экономической ситуации и, соответственно, ценовая болтанка будут иметь место, однако серьезных катастроф, чреватых повальными банкротствами и другими фатальными последствиями, рынку недвижимости не грозит.
 

Привет, инфляция…
13 сентября глава Федеральной резервной системы США Бен Бернанке объявил о запуске третьего раунда программы количественного смягчения (QE3), дав тем самым старт новому витку мировой инфляции. На QE3 американские власти собираются тратить по $40 млрд в месяц, причем в новой программе в отличие от QE1 и QE2 не обозначен ни предельный объем расходов, ни срок окончания. Другие страны не заставили себя долго ждать, в частности, Евросоюз активизировал меры по поддержке стран Южной Европы, то есть также запустил «печатный станок». Отечественный Центробанк ответил на этот аттракцион неслыханной щедрости повышением ставки рефинансирования на 0,25% «в связи с ростом цен и инфляционных ожиданий, увеличивающим риски превышения среднесрочных ориентиров Банка России по инфляции, а также с учетом оценки перспектив экономического роста».

Финансовые и товарные рынки ждали раздачи слонов от ФРС заранее и с нетерпением: за последние пару месяцев золото прибавило около 15%, серебро – 25%, нефть – 20-25%.

В общем, судя по всему, инфляция становится главной темой экономической повестки дня. «К сожалению, человечество не придумало пока ничего лучшего, кроме как просто периодически обесценивать проблемные долги путем увеличения денежной массы и снижения покупательной способности денег», - отмечает Олег Репченко. (См. «Обзор рынка недвижимости по итогам сентября 2012 года».)

Естественно, рынок недвижимости вряд ли сможет остаться в стороне от глобального экономического тренда, поэтому, с высокой вероятностью, умеренный рост цен в ближайшие годы сохранится, то есть цены на недвижимость будут прибавлять по 10-15% в год. Но – исключительно «благодаря» инфляции, а отнюдь не увеличению платежеспособности населения или повышению комфортности города Москвы…

Несвойственная рынку недвижимости волатильность цен в рамках сложившегося восходящего канала также никуда не денется. «Очередное обострение экономической ситуации, вызывающее коррекцию цен вниз, будет сменяться новым раундом печатания денег для латания дыр с отскоком цен вверх», - поясняет руководитель IRN.RU.

Но даже в случае серьезного ухудшения макроэкономического фона глубина падения долларовых цен на недвижимость будут ограничена «дном» 2009 г. и вряд ли превысит 20-25%.

Скачать презентацию доклада руководителя IRN.RU Олега Репченко «Как глубоко могут упасть цены на недвижимость?». 

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
18033 (1 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 12 307 500
до 42 146 900 руб.
Узнать подробнее
ЖК Дом Серебряный Бор Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Октябрьское поле 1-4-комнатные квартиры Площади : 39 - 107 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2018 г. м. Октябрьское поле, 8 мин. транспортом Застройщик: Строитель.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 8 100 500
до 37 581 500 руб.
Узнать подробнее
ЖК Геометрия Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная 1-3-комнатные квартиры Площади : 46 - 137 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Авиамоторная, 14 мин. пешком Застройщик: Жилдорипотека.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 323 600
до 26 041 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения сентября
ЖК «Эко Видное 2.0». Квартиры от 2,3 млн руб. МО, г. Видное, 4 км от МКАД. Ввод в эксплуатацию 2018г. Ипотека от 6%. ФЗ-214. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Silver Квартиры пл. 52-148 кв.м.Монолит-кирпич, другое. Подробности по телефону! бизнес-класс от 160 тыс руб./кв.мAFI Development Застройщик: Нордсервис. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Абрамцевской 1-3-комнатные квартиры пл. 36-86 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах площадью 29-117 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит, другое. с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» 4 км от МКАД. Квартиры пл. от 30 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом "Лидер на Волгоградском" Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Лидер на Ленинском Выгодно — ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Витражное остекление. Рядом лесопарковые зоны. Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Вешняковской Отличное предложение – ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до метро Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом в Мневниках Бизнес-класс! Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Развитая инфраструктура. Рядом набережная! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новостройки от А101 Квартиры с отделкой в Новой Москве! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом "Лидер в Тушино" Индивидуальные скидки! Ипотека 5,8% от МТС Банка. Остекленные лоджии. Высокие потолки. Рядом парковые зоны! Застройщик: Яна Райниса Плюс. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Сходненской Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Высокие потолки. Детский сад на 1 этаже. Рядом метро! Застройщик: Фабрициуса 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте I LOVE Новый архитектурный проект на Алексеевской. Узнай первым! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн руб. Выгода до 850 000 руб. Нестандартная архитектура. Подземный паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,8 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом "Лидер на Дмитровском" Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Свободные планировки. Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека 5,5%! Квартиры от 5,9 млн руб.! Закрытая территория, подземный паркинг. Свой парк с прудом, школа и д/сад. м. Аминьевское шоссе от 5,9 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом в Кузьминках Выгодное предложение! Ипотека от ВТБ – 5,5%! Рядом парковые зоны.Индивидуальные скидки! 3 мин. До м. Кузьминки! Застройщик: Зеленодолькая 31. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "21/19"! В ЮВАО. 5 км от ТТК Готовые и строящиеся корпуса. Квартиры с отделкой от 6 млн руб., без отделки от 5,5 млн руб. Рядом метро. квартиры с отделкой от 6 млн!ЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: ВекторСтройФинанс. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «НЕБО» - небоскрёбы на Мичуринском! От 174 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0%. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн. руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте