Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

«Как глубоко могут упасть цены на недвижимость?»

Доклад руководителя IRN.RU Олега Репченко на круглом столе «Недвижимость осенью 2012 года: неустойчивость рынка питается слухами»

Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья от IRN.RU Цены на жилье достигнут дна к 2020 году Перейти

В случае серьезного ухудшения макроэкономического фона – пресловутой второй волны кризиса – долларовые цены на недвижимость в Москве могут снизиться на 20-25%, до $4000 за квадратный метр, но вряд ли уйдут ниже «дна» 2009 г. и вряд ли масштаб падения превысит рекорд 2008 г., заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко на круглом столе www.irn.ru «Недвижимость осенью 2012 года: неустойчивость рынка питается слухами». Круглый стол прошел 28 сентября в рамках выставки «Недвижимость 2012» в ЦДХ.

В глобальном понимании этого слова кризис, конечно, не закончился до сих пор. Фундаментальные изъяны экономической системы, приведшие в 2008 г. к обвалу всех рынков и лишь слегка замаскированные в последующие годы с помощью масштабных денежных вливаний, еще очень долго будут провоцировать периодические обострения в экономике. Чтобы ответить на вопрос, насколько серьезными они будут и как повлияют на рынок недвижимости, рассмотрим динамику цен на квадратный метр в последние годы. (Презентацию доклада можно посмотреть по ссылке в конце текста.)
 


Фактически кризис 2008 г. вернул цены на недвижимость в Москве из агрессивного восходящего канала в умеренный, наклон которого составляет около 10% среднегодового прироста - то есть на уровне инфляции или чуть выше.

Однако существование такого долгосрочного тренда отнюдь не означает, что стоимость жилья увеличивается постоянно. В отличие от докризисных времен, когда цены непрерывно росли годами, в последние пару лет наблюдается нехарактерная для рынка недвижимости частая смена локальных трендов. Например, первые четыре месяца текущего года метр дорожал, потом несколько месяцев терял в цене – под влиянием нестабильности финансовых рынков в мае-июне 2012 г., вызванной долговыми проблемами в еврозоне, а во второй половине лета коррекция закончилась, и цены снова развернулись в рост. В прошлом году имело место быть нечто похожее – из-за паники в связи с «чуть» не случившимся техническим дефолтом США.

В принципе, уже 5 лет, с конца 2006 – начала 2007 гг., цены на недвижимость в Москве не выходят за рамки диапазона в $4000 - 6000 за метр, колеблясь вокруг круглой отметки в $5000. Примечательно, что речь идет именно о круглых долларовых цифрах, хотя большая часть рынка недвижимости давно ведет расчеты в рублях. По-видимому, несмотря на переход рынка на отечественную валюту, его участники все-таки продолжают мыслить в долларах (см. «Продавцы квартир в Москве все еще мыслят долларовыми ценами»).
 


Наиболее сильные скачки индекса стоимости жилья, как, впрочем, и других макроэкономических показателей, произошли непосредственно перед кризисом 2008 г., когда имел место последний резкий рывок вверх, и сразу после него (наиболее существенная коррекция вниз). В последующие годы амплитуда колебаний цен уменьшалась.

Фактически динамика цен на рынке недвижимости в последние годы напоминает затухающие колебания маятника. Кризис стал ударом, который выбил ситуацию из равновесия, существовавшего на рынке до него: соответственно, перед кризисом маятник цен сильно отклонился в одну сторону, потом качнулся в другую, а последние 2-3 года происходит утряска рынка – маятник ищет точку равновесия между существующими минимумами и максимумами последних лет.
 

Кризис не приходит, когда его ждут
Главной причиной резких скачков цен вверх-вниз в 2008 г. было бездумное, крайне рискованное поведение как бизнеса, так и населения. Пребывая в уверенности, что цены на квадратные метры в Москве могут только расти, предприниматели набирали огромное количество кредитов в надежде на будущие прибыли, начинали множество проектов одновременно, раздувая расходы и не обращая внимания на издержки. Фактически девелоперы массово занимались строительством пирамид, направляя деньги, вырученные от продажи квартир, не на достройку объектов, а на покупку земельных площадок для возведения следующих. Население, испуганное сумасшедшими темпами подорожания жилья, рисовало фальшивые справки о доходах, чтобы получить ипотечный кредит, не задумываясь о том, как будет его возвращать. Банки, спеша откусить свой сладкий кусочек от растущего как на дрожжах рынка, снижали требования к заемщикам, не особо присматриваясь к их платежеспособности... В общем, в результате халатного отношения к рискам, высокого уровня закредитованности экономики, неадекватного наращивания позиций на рынке надулись огромные пузыри, которые и лопнули с треском, когда экономическая ситуация ухудшилась.

По идее, такая болезненная встряска должна добавить осторожности всем участникам рынка: вряд ли кто-то горит желанием повторить судьбу своих обанкротившихся коллег или соседей, взявших ипотечный кредит на пределе возможностей и в результате оставшихся без квартир, но с огромными долгами перед банком. И постоянное ожидание очередного катаклизма только способствует поддержанию экономики в тонусе, заставляя и бизнес, и потребителей действовать более осмысленно, тем самым предотвращая появление новых пузырей.

«Поэтому чем больше о кризисе говорят и чем больше к нему готовятся, тем меньше вероятность его появления. А точнее, тем меньше будут потери и глубина коррекции при новом обострении ситуации», - считает руководитель www.irn.ru.

Справедливость этого тезиса рынок уже доказал на практике. И разговоры о возможном дефолте США в августе-сентябре 2011 г., и недавние пертурбации в еврозоне все финансовые показатели и цены на недвижимость перенесли значительно легче, чем крах Lehman Brothers в 2008 г. Поэтому можно ожидать, что в случае очередной экономической встряски цены на недвижимость в относительном выражении вряд ли провалятся глубже, чем в 2008-2009 гг., когда жилье потеряло примерно треть стоимости (30-35%). Скорее, наоборот, глубина падения должна быть меньше.

Вопрос – насколько? В разгар кризиса в 2009 г. московский метр по многим причинам – ограниченности предложения, интенсивности миграционных потоков и т.п. – не ушел ниже отметки в $4000 по индексу IRN.RU. Логично предположить, что этого не произойдет и в дальнейшем - учитывая, что пресловутая вторая волна кризиса будет, по всей видимости, мягче первой – если, конечно, вообще наступит, так как степень закредитованности экономики сейчас меньше, чем четыре года назад, да и цены на недвижимость не так сильно оторваны от платежеспособного спроса. Соответственно, в худшем случае долларовый индекс стоимости жилья просядет максимум на 20-25% от нынешнего уровня, до $4000 за квадратный метр. Если, конечно, не случится какой-нибудь форс-мажор глобального характера типа начала Третьей мировой войны.

Что касается рублевых цен, то, учитывая неизбежное в кризис ослабление отечественной валюты, они снизятся минимально или не снизятся вовсе. Таким образом, даже заметное обострение внешнего фона не нанесет серьезного ущерба внутреннему рублевому рынку, в том числе застройщикам, большинство из которых и доходы, и расходы исчисляют в рублях.

В общем, если не дойдет дело до структурных сдвигов в геополитике, периодические обострения экономической ситуации и, соответственно, ценовая болтанка будут иметь место, однако серьезных катастроф, чреватых повальными банкротствами и другими фатальными последствиями, рынку недвижимости не грозит.
 

Привет, инфляция…
13 сентября глава Федеральной резервной системы США Бен Бернанке объявил о запуске третьего раунда программы количественного смягчения (QE3), дав тем самым старт новому витку мировой инфляции. На QE3 американские власти собираются тратить по $40 млрд в месяц, причем в новой программе в отличие от QE1 и QE2 не обозначен ни предельный объем расходов, ни срок окончания. Другие страны не заставили себя долго ждать, в частности, Евросоюз активизировал меры по поддержке стран Южной Европы, то есть также запустил «печатный станок». Отечественный Центробанк ответил на этот аттракцион неслыханной щедрости повышением ставки рефинансирования на 0,25% «в связи с ростом цен и инфляционных ожиданий, увеличивающим риски превышения среднесрочных ориентиров Банка России по инфляции, а также с учетом оценки перспектив экономического роста».

Финансовые и товарные рынки ждали раздачи слонов от ФРС заранее и с нетерпением: за последние пару месяцев золото прибавило около 15%, серебро – 25%, нефть – 20-25%.

В общем, судя по всему, инфляция становится главной темой экономической повестки дня. «К сожалению, человечество не придумало пока ничего лучшего, кроме как просто периодически обесценивать проблемные долги путем увеличения денежной массы и снижения покупательной способности денег», - отмечает Олег Репченко. (См. «Обзор рынка недвижимости по итогам сентября 2012 года».)

Естественно, рынок недвижимости вряд ли сможет остаться в стороне от глобального экономического тренда, поэтому, с высокой вероятностью, умеренный рост цен в ближайшие годы сохранится, то есть цены на недвижимость будут прибавлять по 10-15% в год. Но – исключительно «благодаря» инфляции, а отнюдь не увеличению платежеспособности населения или повышению комфортности города Москвы…

Несвойственная рынку недвижимости волатильность цен в рамках сложившегося восходящего канала также никуда не денется. «Очередное обострение экономической ситуации, вызывающее коррекцию цен вниз, будет сменяться новым раундом печатания денег для латания дыр с отскоком цен вверх», - поясняет руководитель IRN.RU.

Но даже в случае серьезного ухудшения макроэкономического фона глубина падения долларовых цен на недвижимость будут ограничена «дном» 2009 г. и вряд ли превысит 20-25%.

Скачать презентацию доклада руководителя IRN.RU Олега Репченко «Как глубоко могут упасть цены на недвижимость?». 

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
18024 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 12 307 500
до 42 146 900 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Дом Серебряный Бор Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Октябрьское поле 1-4-комнатные квартиры Площади : 39 - 107 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2018 г. м. Октябрьское поле, 8 мин. транспортом Застройщик: Строитель.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 1 909 484
до 6 107 999 руб.
Узнать подробнее
ЖК Жилой квартал Тетрис Московская область, г. Красногорск, 2 км от МКАД Студии, 1-2-комнатные квартиры Площади : 18 - 47 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 1, к.3 мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 2, к.4 мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 2, к.5 Застройщик: Садовое кольцо МПС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 604 050
до 23 778 200 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Крылья/Лобачевского 120 Москва, Западный округ, район Раменки, м. Проспект Вернадского 1-4-комнатные квартиры Площади : 45 - 109 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2021 г. м. Проспект Вернадского, 18 мин. транспортом Застройщик: Лобачевского 120.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Эко Видное 2.0 Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 25 до 89 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 14% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты в готовых домах площадью от 47 метров.Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Две скидки в июле! Квартиры в ЖК Купавна 2018 с выгодой до 200 000р. + Доп. скидка! Успей купить! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры пл. от 38 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Современные 1-5-комнатные квартиры. Площадь от 48 до 131 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 22 до 115 кв.м. Монолит-кирпич, монолит. Подробности по телефону! от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Торопитесь! Квартиры в готовых домах площадью от 21 метра.Монолит-кирпич. всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте