Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Квартира с недоделками: как заставить застройщика все исправить

Фиксировать дефекты документально и ничего не подписывать до устранения

С начала 2012 года на горячую линию департамента градостроительной политики города Москвы поступило 230 жалоб на строительные дефекты в московских новостройках. И речь идет только о муниципальных домах. В целом по Москве, по словам столичного мэра Сергея Собянина, 88% домов, построенных с 2009 по 2011 годы, сдавались в эксплуатацию с браком и недоделками. В принципе, застройщиков можно заставить исправить недостатки или вернуть деньги. Но нужно набраться терпения, фиксировать все документально, требовать подтверждения доставки писем и главное – не подписывать акт приема-передачи квартиры до устранения дефектов, подчеркивают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Как отмечают чиновники и эксперты, в последние годы ситуация с качеством строительства несколько улучшилась. Если говорить о муниципальном жилье, то в 2011 году число жалоб на строительные дефекты сократилось по сравнению с 2010 годом на 24,2%.

«За последние годы качество строительства однозначно улучшилось, - говорит Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». - Если вспомнить рынок недвижимости лет 10-15 назад и тот строительный бум, которым характеризуется взятый период времени, процент брака был выше. Большинство застройщиков были ориентированы на количество, а не на качество. Здания возводились в самые кратчайшие сроки, зачастую с нарушением технологий».

Улучшение качества строительства эксперт связывает с тем, что все больше застройщиков переходит на продажу квартир по 214-ФЗ, который строго регулирует процесс сдачи-приемки квартир. «Да и покупатели последнее время стали более разборчивы и требовательны к будущему жилью. Поэтому сейчас на фоне роста конкуренции застройщики стали более ориентированы на качество строительства своих зданий», - отмечает он. Однако пока проблема полностью не решена, и разного рода брак обнаруживается в новых домах Москвы.
 

Ядовитые стены
По данным департамента градостроительной политики города Москвы, более половины жалоб касается некачественной установки окон и плохой герметизации швов в крупнопанельных домах. Огрехами в отделке недовольны примерно четверть позвонивших на горячую линию, также москвичи жалуются на дефекты инженерных систем и протечки кровли.

«На наш взгляд, конечно же, самыми вопиющими недоделками являются те, которые несут угрозу причинения вредя жизни и здоровью граждан, - говорит руководитель практики «Земля. Недвижимость. Строительство» юридической группы «Яковлев и Партнеры» Нина Евстратова. - К сожалению, о таких недоделках периодически мы слышим, например, обрушился балкон, отвалился кусок стены, пошла трещина в стене (то есть проблемы с фундаментом)».

В прошлом году в Петербурге произошел «аммиачный скандал». Жители сразу нескольких новостроек жаловались на постоянный запах аммиака, который усиливался при повышении температуры. В одной из квартир по результатам лабораторных исследований было зафиксировано превышение допустимого уровня содержания аммиака в воздухе в 17,6 раза. Позднее выяснилось, что стены стали ядовитыми из-за спешки застройщиков. Чтобы не прерывать строительство в холодный период, они добавляли различные примеси в бетон.

На форумах жителей новостроек нередко встречаются жалобы и на другие дефекты, например, на трещины в стенах. Небольшие трещины допускаются даже по ГОСТу, так как появляются из-за естественного процесса усадки здания. Однако если ширина трещины превышает 0,5 мм или тем более если трещина сквозная, надо бить тревогу. Это означает, что допущенные при возведении фундамента или заливке бетона ошибки могут привести в будущем к очень серьезным последствиям – вплоть до обрушения.

Также среди дефектов в новостройках новоселы часто упоминают проблемы с окнами (трудно открываются, неплотно закрываются) и вентиляцией. Оба эти дефекта несложно проверить. Окна достаточно открыть и закрыть, а для проверки системы воздухообмена надо приложить к вытяжке лист бумаги - он не должен упасть.

Однако есть важные показатели, нуждающиеся в обязательной проверке, которые невидны невооруженным взглядом. Это, например, герметизация стыков стен и балконных плит, гидро- и теплоизоляция. Дефекты в этих системах могут привести к сырости, образованию грибка и плесени, промерзанию стен. Эксперты рекомендуют привлечь специалистов – профессиональных строителей или независимых консультантов.
 

Проверяет государство
Как можно отстоять свое право на качественное жилье? Правовые последствия и алгоритм поведения при обнаружении строительных недостатков зависит от того, по какому договору квартира покупалась. «Так, приобретение гражданином у застройщика недвижимости в построенном и введенном в эксплуатацию доме осуществляется по договорам купли-продажи, а приобретение жилых помещений в строящихся объектах осуществляется по договорам долевого участия», - говорит Елена Гаврикова, руководитель юридического департамента девелоперской компании «Сити-XXI век».

В первом случае отношения между застройщиком и покупателем регулируются Гражданским кодексом и законом «О защите прав потребителей», а при покупке по ДДУ – 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Например, при купле-продаже покупатель может отказаться от сделки в случае обнаружения любого недостатка, а при покупке по ДДУ – только если имеются существенные дефекты или по истечении срока устранения менее серьезных недоделок.
 

Смотрим сами
«Под надлежащим качеством объекта строительства понимается то качество (состояние), которое стороны оговорили в договоре (договорное качество), а также то качество, которое установлено государством и определяется на основе обязательных требований (государственное качество). Государственное качество подтверждается актом ввода дома в эксплуатацию», - рассказывает старший юрист практики «Земля. Недвижимость. Строительство» юридической фирмы «Клифф» Вадим Черданцев. Договорное качество покупатель проверяет сам в процессе приема-передачи квартиры. Поэтому акт приема-передачи квартиры не стоит подписывать, если вы не удовлетворены качеством строительства.

«В случае обнаружения дефектов, то есть отклонений в качестве объекта строительства, гражданину следует юридически верно зафиксировать факт наличия дефектов, - рекомендует Вадим Черданцев. - Наиболее надежным способом будет проведение специальной экспертизы (строительная экспертиза). Дефекты можно также сфотографировать, снять на видео, описать в бумажной форме в присутствии группы лиц – созданной в частном порядке комиссии. Желательно зафиксировать дефекты максимально надежно и верно».

После того как дефекты зафиксированы, надо направить в адрес застройщика письменное уведомление об обнаружении недостатков. При этом покупатель вправе потребовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок (не более 45 дней), соразмерного уменьшения цены квартиры или возмещения своих расходов на устранение недостатков. При покупке готовой квартиры по договору купли-продажи человек также вправе отказаться от квартиры и потребовать возврата уплаченной за нее суммы. По ДДУ дольщик может предъявлять такое требование к застройщику только в случае существенного нарушения требований к качеству строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный срок.

К слову, по закону «О защите прав потребителей» в случае нарушения сроков, отведенных на исправление недостатков, застройщик обязан заплатить покупателю неустойку в размере 1% цены квартиры за каждый день просрочки. Такое правило распространяется на недвижимость, приобретенную по договору купли-продажи. Если же квартира покупалась по ДДУ, дольщик может требовать возмещение только при расторжении договора – проценты на сумму, уплаченную за квартиру, в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.

«Помимо того, что застройщик должен устранить выявленные недостатки или возместить расходы, покупатель вправе потребовать возмещения причиненных ему убытков. Застройщики в основном добровольно не возмещают убытки, а только по решению суда», - отмечает Нина Евстратова.

Если застройщик отказался исправлять дефекты или возвращать деньги, надо подать иск в суд, не забыв приложить к нему все имеющиеся доказательства покупки жилья и наличия строительных дефектов и недоделок.
 

Не увидели сразу
Если даже при подписании акта приема-передачи квартиры покупатель не заметил каких-то изъянов, это не значит, что застройщик больше за них не отвечает. «Покупатели жилья должны помнить, что согласно 214-ФЗ или закону РФ «О защите прав потребителей» минимальный срок гарантии на квартиру составляет 5 лет, - подчеркивает старший юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры» Евгений Ширстов. - При этом важно, чтобы в договоре были подробно прописаны условия этой гарантии, а также ответственность застройщика. Покупатель может потребовать устранения обнаруженных недостатков, возмещения затрат на их самостоятельное устранение, соразмерного уменьшения стоимости квартиры или расторжения договора купли-продажи и возврата уплаченных за квартиру денег, если такие недостатки являются существенными».

«Однако следует учесть, что застройщик не несет ответственность за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие его ненадлежащего ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами», - отмечает Елена Гаврикова.

Например, если кто-то из соседей в обход закона сделал даже небольшой проем в несущей стене, это может привести к образованию трещин по всему дому. И виноват в этом случае, конечно, не застройщик, а владелец квартиры, который произвел незаконную перепланировку. Именно с такого нерадивого собственника должны требовать возмещения убытков все пострадавшие.

Но что делать, если гарантийный срок прошел, а например, через год человеку на голову падает ванна его соседа сверху? «Если проблемы в квартире появились по истечении гарантийного срока, то понуждение застройщика к ответственности становится сложнее и будет зависеть от обстоятельств дела, - говорит Евгений Ширстов. - Можно говорить об ответственности застройщика за недостатки, если судебной экспертизой будет установлено, что такие недостатки существовали изначально, еще на момент передачи квартиры покупателю, но проявились позднее». Юристы не располагают статистикой о результатах рассмотрения таких дел в суде, но единогласно заявляют, что предсказать исход судебной тяжбы сложно.

Таким образом, чем раньше обнаружен дефект, тем проще добиться правды. Поэтому специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» рекомендуют не спешить подписывать акт приема-передачи квартиры, как бы ни давил застройщик и как бы самому ни хотелось побыстрее въехать в долгожданную, пусть и с браком, квартиру.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
16002 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 3 555 460
до 9 862 910 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Район «Белые ночи» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллея, м. Улица Горчакова, 4 км от МКАД Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 24 - 101 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. м. Бунинская аллея, 15 мин. транспортом м. Улица Горчакова, 15 мин. транспортом Коммунарка пос., уч. 18, к.2.3 Коммунарка пос., уч. 18, к.1.1 Коммунарка пос., уч. 18, к.2.1 Коммунарка пос., уч. 18, к.2.2 Застройщик: А101.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 1 674 000
до 5 102 500 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Новое Бисерово 2 Московская область, Ногинский район, 23 км от МКАД Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 29 - 78 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2020 г. вблизи Бисерово с., к.1 (1 этап) вблизи Бисерово с., к.15 (1 этап) вблизи Бисерово с., к.2 (1 этап) вблизи Бисерово с., к.3 (1 этап) вблизи Бисерово с., к.4 (1 этап) Показать все 8 корпусов Застройщик: Акваспорт.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 29 614 000
до 582 191 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК ММДЦ Москва-Сити Башня Федерация Башня Восток Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Деловой центр, м. Выставочная 2-5-комнатные квартиры Площади : 55 - 491 кв.м. м. Выставочная, 5 мин. пешком Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Квартиры с отделкой от 6,8 млн руб. Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Сдача в 2018г.! м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов 1-2-комнатные апартаменты в Подмосковье.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры площадью 39-107 кв.м.Монолит. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 46 до 137 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах площадью от 29 метров.Монолит, другое. Подробности по телефону! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово 1-3-комнатные квартиры пл. от 36 метров.Монолит. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры площадью 49-136 кв.м.Монолит. Спешите! Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте