Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
3.3 млн
руб.
от
1.6 млн
руб.
от
1.8 млн
руб.
Опрос
Стала ли, по-вашему, покупка новостроек безопаснее из-за схемы с эскроу-счетами?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Квартира с недоделками: как заставить застройщика все исправить

Фиксировать дефекты документально и ничего не подписывать до устранения

С начала 2012 года на горячую линию департамента градостроительной политики города Москвы поступило 230 жалоб на строительные дефекты в московских новостройках. И речь идет только о муниципальных домах. В целом по Москве, по словам столичного мэра Сергея Собянина, 88% домов, построенных с 2009 по 2011 годы, сдавались в эксплуатацию с браком и недоделками. В принципе, застройщиков можно заставить исправить недостатки или вернуть деньги. Но нужно набраться терпения, фиксировать все документально, требовать подтверждения доставки писем и главное – не подписывать акт приема-передачи квартиры до устранения дефектов, подчеркивают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Как отмечают чиновники и эксперты, в последние годы ситуация с качеством строительства несколько улучшилась. Если говорить о муниципальном жилье, то в 2011 году число жалоб на строительные дефекты сократилось по сравнению с 2010 годом на 24,2%.

«За последние годы качество строительства однозначно улучшилось, - говорит Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». - Если вспомнить рынок недвижимости лет 10-15 назад и тот строительный бум, которым характеризуется взятый период времени, процент брака был выше. Большинство застройщиков были ориентированы на количество, а не на качество. Здания возводились в самые кратчайшие сроки, зачастую с нарушением технологий».

Улучшение качества строительства эксперт связывает с тем, что все больше застройщиков переходит на продажу квартир по 214-ФЗ, который строго регулирует процесс сдачи-приемки квартир. «Да и покупатели последнее время стали более разборчивы и требовательны к будущему жилью. Поэтому сейчас на фоне роста конкуренции застройщики стали более ориентированы на качество строительства своих зданий», - отмечает он. Однако пока проблема полностью не решена, и разного рода брак обнаруживается в новых домах Москвы.
 

Ядовитые стены
По данным департамента градостроительной политики города Москвы, более половины жалоб касается некачественной установки окон и плохой герметизации швов в крупнопанельных домах. Огрехами в отделке недовольны примерно четверть позвонивших на горячую линию, также москвичи жалуются на дефекты инженерных систем и протечки кровли.

«На наш взгляд, конечно же, самыми вопиющими недоделками являются те, которые несут угрозу причинения вредя жизни и здоровью граждан, - говорит руководитель практики «Земля. Недвижимость. Строительство» юридической группы «Яковлев и Партнеры» Нина Евстратова. - К сожалению, о таких недоделках периодически мы слышим, например, обрушился балкон, отвалился кусок стены, пошла трещина в стене (то есть проблемы с фундаментом)».

В прошлом году в Петербурге произошел «аммиачный скандал». Жители сразу нескольких новостроек жаловались на постоянный запах аммиака, который усиливался при повышении температуры. В одной из квартир по результатам лабораторных исследований было зафиксировано превышение допустимого уровня содержания аммиака в воздухе в 17,6 раза. Позднее выяснилось, что стены стали ядовитыми из-за спешки застройщиков. Чтобы не прерывать строительство в холодный период, они добавляли различные примеси в бетон.

На форумах жителей новостроек нередко встречаются жалобы и на другие дефекты, например, на трещины в стенах. Небольшие трещины допускаются даже по ГОСТу, так как появляются из-за естественного процесса усадки здания. Однако если ширина трещины превышает 0,5 мм или тем более если трещина сквозная, надо бить тревогу. Это означает, что допущенные при возведении фундамента или заливке бетона ошибки могут привести в будущем к очень серьезным последствиям – вплоть до обрушения.

Также среди дефектов в новостройках новоселы часто упоминают проблемы с окнами (трудно открываются, неплотно закрываются) и вентиляцией. Оба эти дефекта несложно проверить. Окна достаточно открыть и закрыть, а для проверки системы воздухообмена надо приложить к вытяжке лист бумаги - он не должен упасть.

Однако есть важные показатели, нуждающиеся в обязательной проверке, которые невидны невооруженным взглядом. Это, например, герметизация стыков стен и балконных плит, гидро- и теплоизоляция. Дефекты в этих системах могут привести к сырости, образованию грибка и плесени, промерзанию стен. Эксперты рекомендуют привлечь специалистов – профессиональных строителей или независимых консультантов.
 

Проверяет государство
Как можно отстоять свое право на качественное жилье? Правовые последствия и алгоритм поведения при обнаружении строительных недостатков зависит от того, по какому договору квартира покупалась. «Так, приобретение гражданином у застройщика недвижимости в построенном и введенном в эксплуатацию доме осуществляется по договорам купли-продажи, а приобретение жилых помещений в строящихся объектах осуществляется по договорам долевого участия», - говорит Елена Гаврикова, руководитель юридического департамента девелоперской компании «Сити-XXI век».

В первом случае отношения между застройщиком и покупателем регулируются Гражданским кодексом и законом «О защите прав потребителей», а при покупке по ДДУ – 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Например, при купле-продаже покупатель может отказаться от сделки в случае обнаружения любого недостатка, а при покупке по ДДУ – только если имеются существенные дефекты или по истечении срока устранения менее серьезных недоделок.
 

Смотрим сами
«Под надлежащим качеством объекта строительства понимается то качество (состояние), которое стороны оговорили в договоре (договорное качество), а также то качество, которое установлено государством и определяется на основе обязательных требований (государственное качество). Государственное качество подтверждается актом ввода дома в эксплуатацию», - рассказывает старший юрист практики «Земля. Недвижимость. Строительство» юридической фирмы «Клифф» Вадим Черданцев. Договорное качество покупатель проверяет сам в процессе приема-передачи квартиры. Поэтому акт приема-передачи квартиры не стоит подписывать, если вы не удовлетворены качеством строительства.

«В случае обнаружения дефектов, то есть отклонений в качестве объекта строительства, гражданину следует юридически верно зафиксировать факт наличия дефектов, - рекомендует Вадим Черданцев. - Наиболее надежным способом будет проведение специальной экспертизы (строительная экспертиза). Дефекты можно также сфотографировать, снять на видео, описать в бумажной форме в присутствии группы лиц – созданной в частном порядке комиссии. Желательно зафиксировать дефекты максимально надежно и верно».

После того как дефекты зафиксированы, надо направить в адрес застройщика письменное уведомление об обнаружении недостатков. При этом покупатель вправе потребовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок (не более 45 дней), соразмерного уменьшения цены квартиры или возмещения своих расходов на устранение недостатков. При покупке готовой квартиры по договору купли-продажи человек также вправе отказаться от квартиры и потребовать возврата уплаченной за нее суммы. По ДДУ дольщик может предъявлять такое требование к застройщику только в случае существенного нарушения требований к качеству строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный срок.

К слову, по закону «О защите прав потребителей» в случае нарушения сроков, отведенных на исправление недостатков, застройщик обязан заплатить покупателю неустойку в размере 1% цены квартиры за каждый день просрочки. Такое правило распространяется на недвижимость, приобретенную по договору купли-продажи. Если же квартира покупалась по ДДУ, дольщик может требовать возмещение только при расторжении договора – проценты на сумму, уплаченную за квартиру, в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.

«Помимо того, что застройщик должен устранить выявленные недостатки или возместить расходы, покупатель вправе потребовать возмещения причиненных ему убытков. Застройщики в основном добровольно не возмещают убытки, а только по решению суда», - отмечает Нина Евстратова.

Если застройщик отказался исправлять дефекты или возвращать деньги, надо подать иск в суд, не забыв приложить к нему все имеющиеся доказательства покупки жилья и наличия строительных дефектов и недоделок.
 

Не увидели сразу
Если даже при подписании акта приема-передачи квартиры покупатель не заметил каких-то изъянов, это не значит, что застройщик больше за них не отвечает. «Покупатели жилья должны помнить, что согласно 214-ФЗ или закону РФ «О защите прав потребителей» минимальный срок гарантии на квартиру составляет 5 лет, - подчеркивает старший юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры» Евгений Ширстов. - При этом важно, чтобы в договоре были подробно прописаны условия этой гарантии, а также ответственность застройщика. Покупатель может потребовать устранения обнаруженных недостатков, возмещения затрат на их самостоятельное устранение, соразмерного уменьшения стоимости квартиры или расторжения договора купли-продажи и возврата уплаченных за квартиру денег, если такие недостатки являются существенными».

«Однако следует учесть, что застройщик не несет ответственность за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие его ненадлежащего ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами», - отмечает Елена Гаврикова.

Например, если кто-то из соседей в обход закона сделал даже небольшой проем в несущей стене, это может привести к образованию трещин по всему дому. И виноват в этом случае, конечно, не застройщик, а владелец квартиры, который произвел незаконную перепланировку. Именно с такого нерадивого собственника должны требовать возмещения убытков все пострадавшие.

Но что делать, если гарантийный срок прошел, а например, через год человеку на голову падает ванна его соседа сверху? «Если проблемы в квартире появились по истечении гарантийного срока, то понуждение застройщика к ответственности становится сложнее и будет зависеть от обстоятельств дела, - говорит Евгений Ширстов. - Можно говорить об ответственности застройщика за недостатки, если судебной экспертизой будет установлено, что такие недостатки существовали изначально, еще на момент передачи квартиры покупателю, но проявились позднее». Юристы не располагают статистикой о результатах рассмотрения таких дел в суде, но единогласно заявляют, что предсказать исход судебной тяжбы сложно.

Таким образом, чем раньше обнаружен дефект, тем проще добиться правды. Поэтому специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» рекомендуют не спешить подписывать акт приема-передачи квартиры, как бы ни давил застройщик и как бы самому ни хотелось побыстрее въехать в долгожданную, пусть и с браком, квартиру.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
16953 (0 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья
Цена, продавец
Карта
Адрес, описание

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июня
Район «Скандинавия» 4 км от МКАД. Квартиры пл. 21-105 кв.м. Уточняйте подробности по телефону. от 5,8 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue* Квартиры от 6,2 млн. руб. Свободная планировка. Современная архитектура. Новая Рига, 23 км. *Парк Авеню от 6,2 млн руб. FRESH. Ипотека 0,1%! От 13 664 р./мес. Дешевле аренды! Покупайте онлайн. Потолки до 3.5 м. Рядом метро. Подробнее на Fresh-hous.ru Застройщик: Донстрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте Символ Покупайте онлайн! Бизнес-класс рядом с ЦАО. Современная архитектура. Свой парк. Образовательный центр с лицеем. Рядом 3 метро Застройщик: Донстрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Дом на Барвихинской» Комплекс Бизнес-класса. 10 мин. до станции"Сетунь". Собственная инфраструктура,охраняемая территория от 8.1 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Кленовые Аллеи» Успей купить квартиру в новых корпусах, от 4,1 млн руб.! Метро через дорогу! Все по-твоему! Московская прописка. от 4,1 млн руб! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Сердце Столицы. Ипотека 0,1% Квартиры в новом корпусе по стартовым ценам от 21 165 р./мес. Покупайте онлайн. Застройщик: Донстрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" #Оставайсядома. Купи квартиру онлайн в ЖК бизнес-класса с захватывающими видами на парк Сокольники Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Старт продаж нового корпуса. Ипотека 6%. Панорамные виды на Останкинскую башню и Москву. м. Алексеевская. Бесконтактная сделка. от 9 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Скидки до 3% на просторные 2-х и 3-х комнатные квартиры в готовых корпусах в шаге от строящейся ст. м. "ул.800-летия Москвы". от 10,1 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савеловский Сити. Выдаем ключи Скидка до 10%. Квартиры в готовых домах в 7 мин от м. Дмитровская. Великолепные виды на центр города. Успейте приобрести! от 8 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с панарамными видами на центр Москвы от 15,7 млн ₽. Премиальная отделка под ключ. м.Белорусская. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Юбилейный» Студия 27,8 кв.м от 4,28 млн.руб. 3-х комн. кв-ра 89 м² с удачной планировкой – 9,23 млн.руб. м. Новокосино - 10 мин.пешком. Застройщик: Строительная компания Перспективные Строительные Технологии. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры 1 очереди! Квартиры бизнес-класса с отделкой white box. Ключи в этом году. м. Речной вокзал. В окружении парков. Ипотека от 5,85% от 8,7 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Дабл". Квартиры в березовой роще! Квартиры от 2,65 млн руб в экологическом районе в 25 мин от м. Домодедовская от 2,65 млн руб. Застройщик: Коробово-1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК DIALOG на Большой Спасской Премиальные квартиры с видом на исторический центр Москвы. Подземный паркинг. Панорамное остекление. Скидка 5%. Ипотека от 5,85%. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Квартиры с выгодой до 1,2 млн руб. Панорамные виды на набережную! 4 мин до Садового кольца. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Только три квартиры со скидкой до 20% в доме Д1. Ипотека с гос.поддержкой от 6,5%. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner. Старт продаж 3 очереди! Квартиры 42 кв м от 10 млн. руб. Виды на Москва-Сити. Ипотека от 5.85%. 2 мин до метро и набережной. Рассрочка. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино". Исторически низкая ипотека, 6,1%! Рядом 5 детских садов, 2 школы. Благоустроенные дворы, спортивные площадки. 3 лесопарка. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живите у Тверской! Всего 10 квартир Финал продаж! От 400 тыс. руб. за м2. Редкие планировки. Ипотека 0,1%. Надежное вложение. Покупайте онлайн! Застройщик: Донстрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FoRest - квартиры с видом на лес Квартиры в ЗАО с видом на лес. 2 мин пешком до м.Новопеределкино. Предчистовая отделка White Box. Ипотека от 5,85%! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская площадь», м. «Динамо» Идет заселение 2 очереди! Ипотека по госпрограмме от 5,99%! Скидки до 6% . Успейте купить по выгодным ценам! Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Резиденция Май» 9 км от МКАД Комплекс бизнес-класса в окружении заповедника. Квартиры с террасами. Инф-ра. Выгода до 580.000 руб от 5,1 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Микрогород "В лесу" Квартиры с отделкой в ипотеку от 2,9%! 10 мин. до м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. Школа и дет.сад Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес класса, с отделкой от 9,8 млн. Берем % по ипотеке на себя . 2 мин от м.Дмитровская. от 9,8 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Квартиры на старте продаж в 5 минутах пешком от м. Технопарк. Ипотека от 4,5%! от 9,9 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте