Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Студенческая недвижимость в мире – одна из самых доходных отраслей

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для www.irn.ru

Студенческая недвижимость – это абсолютный лидер по степени полезности площади. Для сравнения: «квадрат» этого весьма скромного жилья для студента приносит инвестору доходность, сравнимую с единицей площади в 4-звездочном отеле. У студенческой недвижимости есть еще одно важное преимущество – она устойчива к кризисам, т.к. во время спадов в экономике сфера образования переживает настоящий бум. Опасаясь сокращений, многие отправляются на студенческую скамью, чтобы вернуться на рынок более квалифицированными и высокооплачиваемыми специалистами.

В России ситуация обратная (см. «Студенческая недвижимость в России бесперспективна для бизнеса»), но кое-какие возможности для российских инвесторов есть и за рубежом.

В мире есть всего два инвестиционных класса активов, которые есть в портфеле любого крупного фонда недвижимости: студенческие общежития и склады самообслуживания. Необходимы они в портфеле для баланса риска во время кризисов, так как у данных двух инвестиционных классов присутствует негативный коэффициент корреляции с экономикой, фондовым рынком. Что это значит? В некотором смысле их можно сравнить с золотом: когда мировые биржи падают, драгоценный металл дорожает, инвесторы активно его скупают. Так и арендные ставки на студенческие общежития и склады самообслуживания растут, когда экономика находится в кризисе.

Известно, что самый высокорисковый сегмент недвижимости – это офисные здания. Когда в экономике начинаются проблемы, арендные ставки на офисы падают на 20-30%, потому что компании банкротятся, а персонал сокращают. И этот персонал идет учиться, дабы вернуться на рынок труда с более сильным дипломом.

Когда экономика растет, бизнес-школы пустуют. И наоборот – в кризис туда невозможно попасть. А если есть спрос на образование – стало быть, необходимо жилье по соседству, поэтому в кризис такая недвижимость как нельзя более востребована и ставки на аренду вырастают в среднем на 30%.

Кроме того, многие занятые в финансовой сфере, например, банковские служащие на высокой позиции получают жалованье в размере 5000 - 6000 евро в месяц – это, скажем, жизненно необходимый минимум, а основной же доход привязан к бонусам, которые исчисляются сотнями тысяч евро. В кризис компании отказываются от бонусов, и сотрудники тоже идут учиться, так как знают, что с MBA или другим дипломом за пазухой заработают больше, когда буря закончится.
 

Инвестиционная привлекательность
На Западе к студенческой недвижимости относят два типа жилья. Блок, состоящий из 3-5 комнат, с одной кухней и несколькими санузлами – в таких обычно живут бакалавры. Или здание, состоящее из нескольких студий с кухней и ванной комнатой, там обычно селятся аспиранты и магистры.

Для начинающего инвестора студенческая недвижимость – идеальный вариант. Низкий порог входа на этот рынок делает инвестицию доступной даже среднестатистической семье из спального района. В Германии порог входа составляет 10 000 - 12 000 евро, в Великобритании чуть больше – от 20 000 - 30 000 фунтов в маленьких городках до 120 000 - 150 000 в Лондоне. Впрочем, стоит иметь в виду, что рентабельность в британской столице сравнительно низкая - 5-6% из-за дороговизны земли и перенасыщенности рынка, а также высокой конкуренции с частными арендодателями, у которых, кроме квартиры, можно снять отдельную комнату. Как ни странно, лучшую доходность показывают города второго и третьего эшелонов.

Одно из главных преимуществ для инвестора при вложении средств в студенческую недвижимость – это пассивное управление, то есть все сопутствующие проблемы (заполняемость, страхование, ремонт и т.д.) отдаются в руки специализированной компании. В секторе жилой недвижимости нет централизованного управления. Там это всегда агент, которого трудно поменять, находясь на расстоянии. К тому же традиционные издержки выше, т.к. управляющий студенческими общежитиями отвечает за целый блок студий, а не за одну квартиру, как в случае с жилой. Управляющая компания привлекает студентов как самостоятельно, так и получает их от университетов. На Западе общежития на 90% принадлежат частным или корпоративным инвесторам и на 10% - самим университетам.
 

Возможности для частных инвесторов
Несмотря на то что во всех крупных городах есть признанные университеты, в мире не так много мест, где имеет смысл инвестировать в студенческую недвижимость. Сегодня можно выделить два лидирующих в сегменте общежитий рынка – Великобританию (по подсчетам Британского Совета, количество иностранных студентов увеличится на 10% в следующее десятилетие, то есть на 30 000 человек) и Германию. В Великобритании доходность достигает 15%, в Германии и США – 6-10%. Возможности для частных инвесторов на рынках Швейцарии, Австрии и Испании ограничены, т.к. в указанных странах этот бизнес преимущественно сосредоточен в руках корпоративных инвесторов: университетские кампусы принадлежат компаниям, и они сдают их в аренду студентам.

Типичная ошибка многих иностранных инвесторов (в том числе россиян) в студенческую недвижимость – стремление вложить средства в раскрученный бренд, громкое имя. Например, в признанные центры классического британского образования – Оксфорд или Кембридж. Что в действительности? На самом деле рынок студенческих общежитий в таких городках уже сформирован, а для нового объекта нет места, потому что количество студентов осталось прежним. Инвестор, намеревающийся вложить средства в студенческое жилье, должен в первую очередь ответить себе на вопрос: а откуда возьмутся новые студенты? Главный секрет в том, чтобы первым узнать о том, где открывается новый факультет или бизнес-школа. Это можно сделать через интернет. Если университет ничего нового не открывал, значит, строят, чтобы просто продать, а заполняемость не превысит 30%.
 

Стратегии
Сегодня частным инвесторам в студенческую недвижимость доступны две основные стратегии. Приобретение объекта в коммерческом общежитии. Это наиболее выгодный способ, т.к. доходность в этом случае может достигать 15%, но определенную сложность представляет то, что рынок обычно распределен между крупными компаниями. Второй вариант – покупка пая в фонде (REIT), который специализируется конкретно на студенческой недвижимости, — доходность от подобных вложений составит от аренды до 6%.

Поскольку возможности для инвестирования в студенческую недвижимость есть только в развитых странах, проблем с поиском управляющей компании не возникает. Стоимость услуг управляющей компании составляет 10% от годового дохода всего блока.
 

Типичные ошибки
Многие ошибочно полагают, что если они купили квартиру и сдали ее студенту, то таким образом инвестировали в студенческую недвижимость. Этот способ потребует высокой степени вовлеченности инвестора в процесс, ведь ему самому придется заниматься поиском арендаторов, ремонтом и т.д. – согласитесь, это довольно сложно, если вы живете в другой стране. Самая типичная ловушка для инвесторов в студенческую недвижимость – когда застройщик называет блок студий общежитием и сдает его студентам. Это один из самых распространенных способов обмана покупателей из развивающихся стран. Главное отличие – в разрешении на строительство или другом документе должно быть оговорено, что этот объект можно использовать только как студенческое общежитие и проживать в нем могут только студенты университета. В противном случае получается, что вы приобрели обычную квартиру.

Есть другое распространенное заблуждение инвесторов из России – часто сердобольные родители, отправляя ребенка за границу на учебу, покупают ему квартиру рядом с университетом. После окончания обучения встает вопрос: что делать с этой квартирой? Ведь выпускник, скорее всего, уже нашел себе работу, причем не в маленьком студенческом городке, а в мегаполисе – например, в Лондоне. Доходы от аренды этой квартиры составят максимум 5%, а продажа означает дополнительные хлопоты. Не лучше ли было потратить семейные сбережения на инвестицию в студенческую недвижимость, которая приносит в среднем 10%? Половина вырученных средств уйдет на аренду жилья для ребенка, и еще 5% рентного дохода останется для его карманных расходов.

Сравнение студенческой недвижимости в мире с ситуацией с российскими общагами можно прочитать в статье «Студенческая недвижимость в России бесперспективна для бизнеса».

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2195 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,9 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,8%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Клубный поселок с детской инфраструктурой. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Скидки на квартиры до 10%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры по выгодным ценам! Метро в шаговой доступности! Лоджии остеклены в пол. Закрытый двор, подземный паркинг, кладовые. Метро Фонвизинская. 4,7 млн руб. Застройщик: ТПУ Фонвизинская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Планировки на любой вкус! Высокая стадия готовности! 2 парка в шаговой доступности! 1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Миниполис Рафинад. Старт продаж! Квартиры от 2,3 млн руб. Комфорт класс. Школа и дет. сад на территории. г. Химки 2,3 млн руб. Застройщик: Рафинад-сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Выгода до 1,8 млн руб. Старт продаж нового корпуса! Ипотека от 8,7%. Рассрочка 0% до госкомиссии. 5 мин до м. Алексеевская Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны 16 км от МКАД. Квартиры площадью 21-118 кв.м.Монолит. Торопитесь! Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Квартиры в готовых домах пл. от 40 метров.Монолит-кирпич, монолит. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка до -13% на апартаменты мечты Апартаменты с окнами высотой 3 м, потрясающим видом на Москву, вокруг только небо. Живите в Башне Федерация! Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Некрасовка 5 км от МКАД. Квартиры площадью 32-94 кв.м.П-44Т, П-44К-П-44Т, П-44Т-25. Застройщик: Управление гражданского строительства. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Спешите! Квартиры пл. 48-202 кв.м.Монолит. Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Крылья" в ЗАО Продуманная архитектура. Престижный район Раменки. Все необходимосе для комфортной жизни. Ипотека от 5%. Звоните! от 6,96 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58 - от ЛСР Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн руб. 5 минут до м. "Водный стадион". Рассрочка на 2 года. Звоните! Застройщик: Ленинградка 58. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Квартиры с отделкой в ЦАО от 7.8 млн руб. Уникальные видовые характеристики на Москву-реку и центр города. Развитая инфраструктура, паркинг. м. Шелепиха от 7.8 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК DISCOVERY PARK. Старт продаж! Квартиры с отделкой от надежного застройщика. 2 мин от м.Ховрино. Ипотека от 6%. Вся инфраструктура. Звоните! От 5,7 млн руб. Застройщик: Орион. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 8.3 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Только в феврале выгодные условия приобритения 3 и 4-комнатных квартир для больших семей. Успейте купить! Волоколамское шоссе 8 км. от МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район Москва А101 Квартиры комфорт-класса в Новой Москве. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Школы, детские сады. метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте