Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.8 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Какое жилье в новостройке вы бы купили?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Студенческая недвижимость в мире – одна из самых доходных отраслей

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для www.irn.ru

Студенческая недвижимость – это абсолютный лидер по степени полезности площади. Для сравнения: «квадрат» этого весьма скромного жилья для студента приносит инвестору доходность, сравнимую с единицей площади в 4-звездочном отеле. У студенческой недвижимости есть еще одно важное преимущество – она устойчива к кризисам, т.к. во время спадов в экономике сфера образования переживает настоящий бум. Опасаясь сокращений, многие отправляются на студенческую скамью, чтобы вернуться на рынок более квалифицированными и высокооплачиваемыми специалистами.

В России ситуация обратная (см. «Студенческая недвижимость в России бесперспективна для бизнеса»), но кое-какие возможности для российских инвесторов есть и за рубежом.

В мире есть всего два инвестиционных класса активов, которые есть в портфеле любого крупного фонда недвижимости: студенческие общежития и склады самообслуживания. Необходимы они в портфеле для баланса риска во время кризисов, так как у данных двух инвестиционных классов присутствует негативный коэффициент корреляции с экономикой, фондовым рынком. Что это значит? В некотором смысле их можно сравнить с золотом: когда мировые биржи падают, драгоценный металл дорожает, инвесторы активно его скупают. Так и арендные ставки на студенческие общежития и склады самообслуживания растут, когда экономика находится в кризисе.

Известно, что самый высокорисковый сегмент недвижимости – это офисные здания. Когда в экономике начинаются проблемы, арендные ставки на офисы падают на 20-30%, потому что компании банкротятся, а персонал сокращают. И этот персонал идет учиться, дабы вернуться на рынок труда с более сильным дипломом.

Когда экономика растет, бизнес-школы пустуют. И наоборот – в кризис туда невозможно попасть. А если есть спрос на образование – стало быть, необходимо жилье по соседству, поэтому в кризис такая недвижимость как нельзя более востребована и ставки на аренду вырастают в среднем на 30%.

Кроме того, многие занятые в финансовой сфере, например, банковские служащие на высокой позиции получают жалованье в размере 5000 - 6000 евро в месяц – это, скажем, жизненно необходимый минимум, а основной же доход привязан к бонусам, которые исчисляются сотнями тысяч евро. В кризис компании отказываются от бонусов, и сотрудники тоже идут учиться, так как знают, что с MBA или другим дипломом за пазухой заработают больше, когда буря закончится.
 

Инвестиционная привлекательность
На Западе к студенческой недвижимости относят два типа жилья. Блок, состоящий из 3-5 комнат, с одной кухней и несколькими санузлами – в таких обычно живут бакалавры. Или здание, состоящее из нескольких студий с кухней и ванной комнатой, там обычно селятся аспиранты и магистры.

Для начинающего инвестора студенческая недвижимость – идеальный вариант. Низкий порог входа на этот рынок делает инвестицию доступной даже среднестатистической семье из спального района. В Германии порог входа составляет 10 000 - 12 000 евро, в Великобритании чуть больше – от 20 000 - 30 000 фунтов в маленьких городках до 120 000 - 150 000 в Лондоне. Впрочем, стоит иметь в виду, что рентабельность в британской столице сравнительно низкая - 5-6% из-за дороговизны земли и перенасыщенности рынка, а также высокой конкуренции с частными арендодателями, у которых, кроме квартиры, можно снять отдельную комнату. Как ни странно, лучшую доходность показывают города второго и третьего эшелонов.

Одно из главных преимуществ для инвестора при вложении средств в студенческую недвижимость – это пассивное управление, то есть все сопутствующие проблемы (заполняемость, страхование, ремонт и т.д.) отдаются в руки специализированной компании. В секторе жилой недвижимости нет централизованного управления. Там это всегда агент, которого трудно поменять, находясь на расстоянии. К тому же традиционные издержки выше, т.к. управляющий студенческими общежитиями отвечает за целый блок студий, а не за одну квартиру, как в случае с жилой. Управляющая компания привлекает студентов как самостоятельно, так и получает их от университетов. На Западе общежития на 90% принадлежат частным или корпоративным инвесторам и на 10% - самим университетам.
 

Возможности для частных инвесторов
Несмотря на то что во всех крупных городах есть признанные университеты, в мире не так много мест, где имеет смысл инвестировать в студенческую недвижимость. Сегодня можно выделить два лидирующих в сегменте общежитий рынка – Великобританию (по подсчетам Британского Совета, количество иностранных студентов увеличится на 10% в следующее десятилетие, то есть на 30 000 человек) и Германию. В Великобритании доходность достигает 15%, в Германии и США – 6-10%. Возможности для частных инвесторов на рынках Швейцарии, Австрии и Испании ограничены, т.к. в указанных странах этот бизнес преимущественно сосредоточен в руках корпоративных инвесторов: университетские кампусы принадлежат компаниям, и они сдают их в аренду студентам.

Типичная ошибка многих иностранных инвесторов (в том числе россиян) в студенческую недвижимость – стремление вложить средства в раскрученный бренд, громкое имя. Например, в признанные центры классического британского образования – Оксфорд или Кембридж. Что в действительности? На самом деле рынок студенческих общежитий в таких городках уже сформирован, а для нового объекта нет места, потому что количество студентов осталось прежним. Инвестор, намеревающийся вложить средства в студенческое жилье, должен в первую очередь ответить себе на вопрос: а откуда возьмутся новые студенты? Главный секрет в том, чтобы первым узнать о том, где открывается новый факультет или бизнес-школа. Это можно сделать через интернет. Если университет ничего нового не открывал, значит, строят, чтобы просто продать, а заполняемость не превысит 30%.
 

Стратегии
Сегодня частным инвесторам в студенческую недвижимость доступны две основные стратегии. Приобретение объекта в коммерческом общежитии. Это наиболее выгодный способ, т.к. доходность в этом случае может достигать 15%, но определенную сложность представляет то, что рынок обычно распределен между крупными компаниями. Второй вариант – покупка пая в фонде (REIT), который специализируется конкретно на студенческой недвижимости, — доходность от подобных вложений составит от аренды до 6%.

Поскольку возможности для инвестирования в студенческую недвижимость есть только в развитых странах, проблем с поиском управляющей компании не возникает. Стоимость услуг управляющей компании составляет 10% от годового дохода всего блока.
 

Типичные ошибки
Многие ошибочно полагают, что если они купили квартиру и сдали ее студенту, то таким образом инвестировали в студенческую недвижимость. Этот способ потребует высокой степени вовлеченности инвестора в процесс, ведь ему самому придется заниматься поиском арендаторов, ремонтом и т.д. – согласитесь, это довольно сложно, если вы живете в другой стране. Самая типичная ловушка для инвесторов в студенческую недвижимость – когда застройщик называет блок студий общежитием и сдает его студентам. Это один из самых распространенных способов обмана покупателей из развивающихся стран. Главное отличие – в разрешении на строительство или другом документе должно быть оговорено, что этот объект можно использовать только как студенческое общежитие и проживать в нем могут только студенты университета. В противном случае получается, что вы приобрели обычную квартиру.

Есть другое распространенное заблуждение инвесторов из России – часто сердобольные родители, отправляя ребенка за границу на учебу, покупают ему квартиру рядом с университетом. После окончания обучения встает вопрос: что делать с этой квартирой? Ведь выпускник, скорее всего, уже нашел себе работу, причем не в маленьком студенческом городке, а в мегаполисе – например, в Лондоне. Доходы от аренды этой квартиры составят максимум 5%, а продажа означает дополнительные хлопоты. Не лучше ли было потратить семейные сбережения на инвестицию в студенческую недвижимость, которая приносит в среднем 10%? Половина вырученных средств уйдет на аренду жилья для ребенка, и еще 5% рентного дохода останется для его карманных расходов.

Сравнение студенческой недвижимости в мире с ситуацией с российскими общагами можно прочитать в статье «Студенческая недвижимость в России бесперспективна для бизнеса».

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2217 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения сентября
ЖК «ВЛюберцы». Монолит построен! Скидки 5% на 10 квартир. Готовая инфраструктура. Ипотека от 4,5%. 10 мин от метро пешком!Рядом парк и пруды. от 5,6 млн руб.ООО «САС» Застройщик: САС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры Park Avenue на Новой Риге Полностью готовый ЖК. Квартиры с участком или террасой на крыше. Свободная планировка. Новая Рига, 23 км. ЖК Фестиваль парк Новый объем квартир в продаже! Победитель в номинации Новостройка Москвы №1. м.Речной вокзал. Отделка White Box. Звоните! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Идеален для жизни. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Бизнес-класс Ставка 6,49% на ипотечный кредит для всех. Беспроцентная рассрочка. Ключи через год. Квартиры от 3,9 млн. руб. от 3,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Город"! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Консьерж-сервис. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Элитные особняки Титул Квартиры с видами на Кремль от 410 тыс. руб./м2. Фасады из юрского мрамора и меди. Старт продаж! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 14 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 14 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса у парка! СИМВОЛ. Новые дома с панорамными видами рядом с ЦАО, 3 ст. метро. Безопасные материалы строительства. Консьерж. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ. Лучший проект года! Победитель конкурса Правительства Москвы! Готовые квартиры теперь от 250 000 р/м2! Дома в 1 минуте от ЦАО. Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Живи на уровень выше! Готовое жилье бизнес класса рядом с метро. Выгода до 1 370 000 р. Свободная планировка. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал на набережной NOW! Старт продаж! Квартиры бизнес-класса. 5 минут до м. Технопарк. Будущее создается сейчас! Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой и без у м."Рассказовка". Монолитный дом. Тихий двор без машин. Ипотека от 4,8%. Звоните! от 4,5 млн руб. Застройщик: Переделкино Ближнее. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CityPark» Дышать природой и творить! Последние квартиры в ЖК Премиум-класса. м. Выставочная. Звони сейчас! Застройщик ООО «МонАрх-УКС» Застройщик: Монарх. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Квартиры у леса с отделкой и без. 5 мин. до метро "Филатов луг"! Монолитные дома. Двор без машин. Ипотека от 4,8%. от 4 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте СОБЫТИЕ в Раменках! Последние 15 квартир по таким ценам! Потолки 3,1 м. Широкоформатные окна. Подземный паркинг. Консьерж 24/7. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,4 млн руб! Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Поколение". Скидки в сентябре. Выгода до 830 000 руб. Подземный паркинг на территории. Ипотека от 5% для семей с детьми. Метро Владыкино в шаговой доступности. от 7,5 млн руб. Застройщик: СИГНАЛСТРОЙГРУПП. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Апартаменты с отделкой от 4,4 млн. руб! Скидки на видовые квартиры. 4 парка в окружении. Двор без машин.Успейте купить в сентябре! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Ботанический сад Торопитесь! Квартиры в готовых домах рядом с м.Ботанический сад. Площадь от 20 до 89 метров ГК: 2 кв. 2021 г. Застройщик: Seven Suns Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Бизнес-класс в Раменках Жилой квартал Москвы №1! Квартиры с террасами! 3 минуты пешком до м. "Аминьевское шоссе". Ипотека 5,5%. от 7,9 млн руб.Группа Эталон Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FoRest Отделка White box, квартиры с видом на Чоботовский лес. Концепция "двор без машин". Метро Новопеределкино в 2 минутах ходьбы. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "PRIZMA" на Ленинском. Дом премиального уровня! Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203000 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 12,9 млн, 3-ком - от 15,4 млн. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская Развитая инфраструктура. Огромный выбор планировок. Собственная школа и детский сад. Рядом 4 парка. 10 минут пешком от метро. квартиры от 8,8 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Идет заселение! Скидки на 2-х комн квартиры до 3%. Уникальные планировки. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. Скидки до 7%. от 4,66 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры бизнес-класса от 7,6 млн руб. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый зеленый двор. 700 метров до МЦК. Ипотека 8,7%. от 7,6 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте FRESH. Студии с полной отделкой! 100-150 м от м. "Красногвардейская". Потолки 3-3,5 м, окна до 3,1 м. Паркинг. Консьерж 24/7. Приватный двор. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Дыхание". Скидки до 10% Выгода до 1,8 млн. руб! Клубный дом в престижном районе. Подземный паркинг. Ипотека от 5%. 2 минуты от метро Тимирязевская. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Скидки до 7%! Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами! Ипотека от 4,9%. Метро "Крылатское" от 8,4 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,8 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,8 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Настроение". Скидки до 7%. Подземный паркинг. Детские и спортиные площадки. 10 мин до м. ВДНХ. 10 мин пешком до ж/д ст. Северянин. Ипотека от 5%. Рассрочка. от 135 000 руб/кв.м. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы». Ипотека от 5,8% Квартиры с отделкой от 3,1 млн руб. «Новые изумрудные» - корпуса повышенной комфортности. Успейте в сентябре! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Движение. Тушино" Большой выбор планировочных решений. Развитая инфраструктур. Подземный паркинг. Ипотека. 3-5 минут до метро Спартак и Тушинская. двушки от 6,9 млн руб. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Новые Ватутинки» Квартиры с отделкой от 3,2 млн. руб. Монолитные дома! Школы и детские сады в районе. 15 мин. от м. Ольховая от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Аквилон PARK» 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,5 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Ипотека 9,3%, теплые лоджии в каждой квартире, квартиры с кухней-гостиной и гардеробными, отделка "под чистовую", сдача в 2019 г. квартиры от 2,7 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте