Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Студенческая недвижимость в мире – одна из самых доходных отраслей

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для www.irn.ru

Студенческая недвижимость – это абсолютный лидер по степени полезности площади. Для сравнения: «квадрат» этого весьма скромного жилья для студента приносит инвестору доходность, сравнимую с единицей площади в 4-звездочном отеле. У студенческой недвижимости есть еще одно важное преимущество – она устойчива к кризисам, т.к. во время спадов в экономике сфера образования переживает настоящий бум. Опасаясь сокращений, многие отправляются на студенческую скамью, чтобы вернуться на рынок более квалифицированными и высокооплачиваемыми специалистами.

В России ситуация обратная (см. «Студенческая недвижимость в России бесперспективна для бизнеса»), но кое-какие возможности для российских инвесторов есть и за рубежом.

В мире есть всего два инвестиционных класса активов, которые есть в портфеле любого крупного фонда недвижимости: студенческие общежития и склады самообслуживания. Необходимы они в портфеле для баланса риска во время кризисов, так как у данных двух инвестиционных классов присутствует негативный коэффициент корреляции с экономикой, фондовым рынком. Что это значит? В некотором смысле их можно сравнить с золотом: когда мировые биржи падают, драгоценный металл дорожает, инвесторы активно его скупают. Так и арендные ставки на студенческие общежития и склады самообслуживания растут, когда экономика находится в кризисе.

Известно, что самый высокорисковый сегмент недвижимости – это офисные здания. Когда в экономике начинаются проблемы, арендные ставки на офисы падают на 20-30%, потому что компании банкротятся, а персонал сокращают. И этот персонал идет учиться, дабы вернуться на рынок труда с более сильным дипломом.

Когда экономика растет, бизнес-школы пустуют. И наоборот – в кризис туда невозможно попасть. А если есть спрос на образование – стало быть, необходимо жилье по соседству, поэтому в кризис такая недвижимость как нельзя более востребована и ставки на аренду вырастают в среднем на 30%.

Кроме того, многие занятые в финансовой сфере, например, банковские служащие на высокой позиции получают жалованье в размере 5000 - 6000 евро в месяц – это, скажем, жизненно необходимый минимум, а основной же доход привязан к бонусам, которые исчисляются сотнями тысяч евро. В кризис компании отказываются от бонусов, и сотрудники тоже идут учиться, так как знают, что с MBA или другим дипломом за пазухой заработают больше, когда буря закончится.
 

Инвестиционная привлекательность
На Западе к студенческой недвижимости относят два типа жилья. Блок, состоящий из 3-5 комнат, с одной кухней и несколькими санузлами – в таких обычно живут бакалавры. Или здание, состоящее из нескольких студий с кухней и ванной комнатой, там обычно селятся аспиранты и магистры.

Для начинающего инвестора студенческая недвижимость – идеальный вариант. Низкий порог входа на этот рынок делает инвестицию доступной даже среднестатистической семье из спального района. В Германии порог входа составляет 10 000 - 12 000 евро, в Великобритании чуть больше – от 20 000 - 30 000 фунтов в маленьких городках до 120 000 - 150 000 в Лондоне. Впрочем, стоит иметь в виду, что рентабельность в британской столице сравнительно низкая - 5-6% из-за дороговизны земли и перенасыщенности рынка, а также высокой конкуренции с частными арендодателями, у которых, кроме квартиры, можно снять отдельную комнату. Как ни странно, лучшую доходность показывают города второго и третьего эшелонов.

Одно из главных преимуществ для инвестора при вложении средств в студенческую недвижимость – это пассивное управление, то есть все сопутствующие проблемы (заполняемость, страхование, ремонт и т.д.) отдаются в руки специализированной компании. В секторе жилой недвижимости нет централизованного управления. Там это всегда агент, которого трудно поменять, находясь на расстоянии. К тому же традиционные издержки выше, т.к. управляющий студенческими общежитиями отвечает за целый блок студий, а не за одну квартиру, как в случае с жилой. Управляющая компания привлекает студентов как самостоятельно, так и получает их от университетов. На Западе общежития на 90% принадлежат частным или корпоративным инвесторам и на 10% - самим университетам.
 

Возможности для частных инвесторов
Несмотря на то что во всех крупных городах есть признанные университеты, в мире не так много мест, где имеет смысл инвестировать в студенческую недвижимость. Сегодня можно выделить два лидирующих в сегменте общежитий рынка – Великобританию (по подсчетам Британского Совета, количество иностранных студентов увеличится на 10% в следующее десятилетие, то есть на 30 000 человек) и Германию. В Великобритании доходность достигает 15%, в Германии и США – 6-10%. Возможности для частных инвесторов на рынках Швейцарии, Австрии и Испании ограничены, т.к. в указанных странах этот бизнес преимущественно сосредоточен в руках корпоративных инвесторов: университетские кампусы принадлежат компаниям, и они сдают их в аренду студентам.

Типичная ошибка многих иностранных инвесторов (в том числе россиян) в студенческую недвижимость – стремление вложить средства в раскрученный бренд, громкое имя. Например, в признанные центры классического британского образования – Оксфорд или Кембридж. Что в действительности? На самом деле рынок студенческих общежитий в таких городках уже сформирован, а для нового объекта нет места, потому что количество студентов осталось прежним. Инвестор, намеревающийся вложить средства в студенческое жилье, должен в первую очередь ответить себе на вопрос: а откуда возьмутся новые студенты? Главный секрет в том, чтобы первым узнать о том, где открывается новый факультет или бизнес-школа. Это можно сделать через интернет. Если университет ничего нового не открывал, значит, строят, чтобы просто продать, а заполняемость не превысит 30%.
 

Стратегии
Сегодня частным инвесторам в студенческую недвижимость доступны две основные стратегии. Приобретение объекта в коммерческом общежитии. Это наиболее выгодный способ, т.к. доходность в этом случае может достигать 15%, но определенную сложность представляет то, что рынок обычно распределен между крупными компаниями. Второй вариант – покупка пая в фонде (REIT), который специализируется конкретно на студенческой недвижимости, — доходность от подобных вложений составит от аренды до 6%.

Поскольку возможности для инвестирования в студенческую недвижимость есть только в развитых странах, проблем с поиском управляющей компании не возникает. Стоимость услуг управляющей компании составляет 10% от годового дохода всего блока.
 

Типичные ошибки
Многие ошибочно полагают, что если они купили квартиру и сдали ее студенту, то таким образом инвестировали в студенческую недвижимость. Этот способ потребует высокой степени вовлеченности инвестора в процесс, ведь ему самому придется заниматься поиском арендаторов, ремонтом и т.д. – согласитесь, это довольно сложно, если вы живете в другой стране. Самая типичная ловушка для инвесторов в студенческую недвижимость – когда застройщик называет блок студий общежитием и сдает его студентам. Это один из самых распространенных способов обмана покупателей из развивающихся стран. Главное отличие – в разрешении на строительство или другом документе должно быть оговорено, что этот объект можно использовать только как студенческое общежитие и проживать в нем могут только студенты университета. В противном случае получается, что вы приобрели обычную квартиру.

Есть другое распространенное заблуждение инвесторов из России – часто сердобольные родители, отправляя ребенка за границу на учебу, покупают ему квартиру рядом с университетом. После окончания обучения встает вопрос: что делать с этой квартирой? Ведь выпускник, скорее всего, уже нашел себе работу, причем не в маленьком студенческом городке, а в мегаполисе – например, в Лондоне. Доходы от аренды этой квартиры составят максимум 5%, а продажа означает дополнительные хлопоты. Не лучше ли было потратить семейные сбережения на инвестицию в студенческую недвижимость, которая приносит в среднем 10%? Половина вырученных средств уйдет на аренду жилья для ребенка, и еще 5% рентного дохода останется для его карманных расходов.

Сравнение студенческой недвижимости в мире с ситуацией с российскими общагами можно прочитать в статье «Студенческая недвижимость в России бесперспективна для бизнеса».

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2162 (1 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах площадью от 23 метров.Монолит. Звоните! от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры в готовых домах пл. 39-107 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Квартиры с отделкой от 6,8 млн руб. Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Сдача в 2018г.! м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры в готовых домах пл. от 46 метров.Монолит. Звоните! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,4 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Квартиры пл. от 36 метров. Монолит. 1-3-комнатные квартиры Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры пл. 49-136 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Новые 1-2-комнатные апартаменты. Монолит. Подробности по телефону! от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах пл. от 29 метров.Монолит, другое. Подробности по телефону! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте