Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Студенческая недвижимость в мире – одна из самых доходных отраслей

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для www.irn.ru

Студенческая недвижимость – это абсолютный лидер по степени полезности площади. Для сравнения: «квадрат» этого весьма скромного жилья для студента приносит инвестору доходность, сравнимую с единицей площади в 4-звездочном отеле. У студенческой недвижимости есть еще одно важное преимущество – она устойчива к кризисам, т.к. во время спадов в экономике сфера образования переживает настоящий бум. Опасаясь сокращений, многие отправляются на студенческую скамью, чтобы вернуться на рынок более квалифицированными и высокооплачиваемыми специалистами.

В России ситуация обратная (см. «Студенческая недвижимость в России бесперспективна для бизнеса»), но кое-какие возможности для российских инвесторов есть и за рубежом.

В мире есть всего два инвестиционных класса активов, которые есть в портфеле любого крупного фонда недвижимости: студенческие общежития и склады самообслуживания. Необходимы они в портфеле для баланса риска во время кризисов, так как у данных двух инвестиционных классов присутствует негативный коэффициент корреляции с экономикой, фондовым рынком. Что это значит? В некотором смысле их можно сравнить с золотом: когда мировые биржи падают, драгоценный металл дорожает, инвесторы активно его скупают. Так и арендные ставки на студенческие общежития и склады самообслуживания растут, когда экономика находится в кризисе.

Известно, что самый высокорисковый сегмент недвижимости – это офисные здания. Когда в экономике начинаются проблемы, арендные ставки на офисы падают на 20-30%, потому что компании банкротятся, а персонал сокращают. И этот персонал идет учиться, дабы вернуться на рынок труда с более сильным дипломом.

Когда экономика растет, бизнес-школы пустуют. И наоборот – в кризис туда невозможно попасть. А если есть спрос на образование – стало быть, необходимо жилье по соседству, поэтому в кризис такая недвижимость как нельзя более востребована и ставки на аренду вырастают в среднем на 30%.

Кроме того, многие занятые в финансовой сфере, например, банковские служащие на высокой позиции получают жалованье в размере 5000 - 6000 евро в месяц – это, скажем, жизненно необходимый минимум, а основной же доход привязан к бонусам, которые исчисляются сотнями тысяч евро. В кризис компании отказываются от бонусов, и сотрудники тоже идут учиться, так как знают, что с MBA или другим дипломом за пазухой заработают больше, когда буря закончится.
 

Инвестиционная привлекательность
На Западе к студенческой недвижимости относят два типа жилья. Блок, состоящий из 3-5 комнат, с одной кухней и несколькими санузлами – в таких обычно живут бакалавры. Или здание, состоящее из нескольких студий с кухней и ванной комнатой, там обычно селятся аспиранты и магистры.

Для начинающего инвестора студенческая недвижимость – идеальный вариант. Низкий порог входа на этот рынок делает инвестицию доступной даже среднестатистической семье из спального района. В Германии порог входа составляет 10 000 - 12 000 евро, в Великобритании чуть больше – от 20 000 - 30 000 фунтов в маленьких городках до 120 000 - 150 000 в Лондоне. Впрочем, стоит иметь в виду, что рентабельность в британской столице сравнительно низкая - 5-6% из-за дороговизны земли и перенасыщенности рынка, а также высокой конкуренции с частными арендодателями, у которых, кроме квартиры, можно снять отдельную комнату. Как ни странно, лучшую доходность показывают города второго и третьего эшелонов.

Одно из главных преимуществ для инвестора при вложении средств в студенческую недвижимость – это пассивное управление, то есть все сопутствующие проблемы (заполняемость, страхование, ремонт и т.д.) отдаются в руки специализированной компании. В секторе жилой недвижимости нет централизованного управления. Там это всегда агент, которого трудно поменять, находясь на расстоянии. К тому же традиционные издержки выше, т.к. управляющий студенческими общежитиями отвечает за целый блок студий, а не за одну квартиру, как в случае с жилой. Управляющая компания привлекает студентов как самостоятельно, так и получает их от университетов. На Западе общежития на 90% принадлежат частным или корпоративным инвесторам и на 10% - самим университетам.
 

Возможности для частных инвесторов
Несмотря на то что во всех крупных городах есть признанные университеты, в мире не так много мест, где имеет смысл инвестировать в студенческую недвижимость. Сегодня можно выделить два лидирующих в сегменте общежитий рынка – Великобританию (по подсчетам Британского Совета, количество иностранных студентов увеличится на 10% в следующее десятилетие, то есть на 30 000 человек) и Германию. В Великобритании доходность достигает 15%, в Германии и США – 6-10%. Возможности для частных инвесторов на рынках Швейцарии, Австрии и Испании ограничены, т.к. в указанных странах этот бизнес преимущественно сосредоточен в руках корпоративных инвесторов: университетские кампусы принадлежат компаниям, и они сдают их в аренду студентам.

Типичная ошибка многих иностранных инвесторов (в том числе россиян) в студенческую недвижимость – стремление вложить средства в раскрученный бренд, громкое имя. Например, в признанные центры классического британского образования – Оксфорд или Кембридж. Что в действительности? На самом деле рынок студенческих общежитий в таких городках уже сформирован, а для нового объекта нет места, потому что количество студентов осталось прежним. Инвестор, намеревающийся вложить средства в студенческое жилье, должен в первую очередь ответить себе на вопрос: а откуда возьмутся новые студенты? Главный секрет в том, чтобы первым узнать о том, где открывается новый факультет или бизнес-школа. Это можно сделать через интернет. Если университет ничего нового не открывал, значит, строят, чтобы просто продать, а заполняемость не превысит 30%.
 

Стратегии
Сегодня частным инвесторам в студенческую недвижимость доступны две основные стратегии. Приобретение объекта в коммерческом общежитии. Это наиболее выгодный способ, т.к. доходность в этом случае может достигать 15%, но определенную сложность представляет то, что рынок обычно распределен между крупными компаниями. Второй вариант – покупка пая в фонде (REIT), который специализируется конкретно на студенческой недвижимости, — доходность от подобных вложений составит от аренды до 6%.

Поскольку возможности для инвестирования в студенческую недвижимость есть только в развитых странах, проблем с поиском управляющей компании не возникает. Стоимость услуг управляющей компании составляет 10% от годового дохода всего блока.
 

Типичные ошибки
Многие ошибочно полагают, что если они купили квартиру и сдали ее студенту, то таким образом инвестировали в студенческую недвижимость. Этот способ потребует высокой степени вовлеченности инвестора в процесс, ведь ему самому придется заниматься поиском арендаторов, ремонтом и т.д. – согласитесь, это довольно сложно, если вы живете в другой стране. Самая типичная ловушка для инвесторов в студенческую недвижимость – когда застройщик называет блок студий общежитием и сдает его студентам. Это один из самых распространенных способов обмана покупателей из развивающихся стран. Главное отличие – в разрешении на строительство или другом документе должно быть оговорено, что этот объект можно использовать только как студенческое общежитие и проживать в нем могут только студенты университета. В противном случае получается, что вы приобрели обычную квартиру.

Есть другое распространенное заблуждение инвесторов из России – часто сердобольные родители, отправляя ребенка за границу на учебу, покупают ему квартиру рядом с университетом. После окончания обучения встает вопрос: что делать с этой квартирой? Ведь выпускник, скорее всего, уже нашел себе работу, причем не в маленьком студенческом городке, а в мегаполисе – например, в Лондоне. Доходы от аренды этой квартиры составят максимум 5%, а продажа означает дополнительные хлопоты. Не лучше ли было потратить семейные сбережения на инвестицию в студенческую недвижимость, которая приносит в среднем 10%? Половина вырученных средств уйдет на аренду жилья для ребенка, и еще 5% рентного дохода останется для его карманных расходов.

Сравнение студенческой недвижимости в мире с ситуацией с российскими общагами можно прочитать в статье «Студенческая недвижимость в России бесперспективна для бизнеса».

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2155 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Флотилия Современные апартаменты в готовых домах. Площадь от 47 до 107 кв.м. Монолит-кирпич. Звоните! от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! Скидка 10% от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры в готовых домах площадью 46-137 метров. ГК: 1 кв. 2019 г. Монолит. от 7,3 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры площадью 18-47 кв.м.Монолит. Звоните! от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры в готовых домах площадью 38-101 метр. Дом сдан. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 14% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 4 км от МКАД. Квартиры пл. 22-115 кв.м.Монолит-кирпич, монолит. Звоните! от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Две скидки в июле! Квартиры в ЖК Купавна 2018 с выгодой до 200 000р. + Доп. скидка! Успей купить! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Дополнительная скидка в офисе продаж! Квартиры бизнес-класса от 8,1 млн. р.!м. Аминьевское шоссе – 550 м. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры площадью 48-131 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры в готовых домах площадью 25-89 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. Подробности по телефону! MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада 8 км от МКАД. Квартиры пл. 21-98 кв.м.Монолит-кирпич. Звоните! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте