Классические ипотечные схемы в России, которые так пропагандировала власть, за показатели развития которых с гордостью отчитываются все структуры – от Центробанка и АИЖК до самых мелких банков, – работают, оказывается, не совсем по законам мировых жанров.

Если в Европе размер ставки Euribor, на размере которой базируется стоимость многих жилищных кредитов, по итогам июля составил 1,062%, а значит, выплаты по займам, взятым на долгий срок еще до начала кризиса, могут уменьшиться, то в России ситуация обратная: ставки по ипотеке начинают расти. Предвыборное политическое давление на банки закончилось, банкиры приводят предложения в соответствие с требованиями макроэкономической ситуации. Простой здравый смысл подсказывает: деньги в России сейчас настолько дороги, что занимать можно только минимальные суммы на предельно короткий срок. И не связывая себя по возможности никакими дополнительными обязательствами.

Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» много писали о практической недоступности ипотечного кредитования, если нет хоть какой-то квартиры, с которой можно начать улучшение жилищных условий. Либо очень существенных накоплений. Ипотека «с нуля» пока мало реальна, по крайней мере в Москве. Ежемесячные необходимые выплаты по ней оказываются слишком тяжким бременем, а доступные суммы и сроки не позволяют приобрести ничего ближе 30 км от МКАД.

Поэтому значительная часть потребителей обращается к банкам не столько за классической ипотекой (30% первый взнос, на 30 лет), сколько за перекредитованием на несколько лет. Это позволяет удобно справиться с решением улучшения жилищных условий, избегая как долговой кабалы на много лет, так и сопутствующих рисков.
 

Варианты кредитов
Недавно www.irn.ru уже рассматривал новую совместную программу АИЖК и АРИЖК, созданную с целью облегчить кратковременное кредитование (см. «Ипотека без первоначального взноса для переезда должна быть востребована»). Но эта программа только запущена, тогда как граждане с успехом давно пользуются обычными потребительскими кредитами, чтобы не связываться с ипотечными схемами.

Фактически, если посмотреть большинство наиболее популярных банковских ипотечных программ, можно заметить, что в них обязательно присутствует возможность досрочного погашения кредита без уплаты штрафов. Это означает, что, даже оформляя кредит на 10-20 лет, многие заемщики держат в голове возможность, например, купить в кредит близкую к завершению новостройку, дождаться ее готовности, сделать ремонт, спокойно переехать, продать прежнюю квартиру и закрыть кредит. На все это уходит 3-5 лет, соответственно, выплаты банку в итоге оказываются намного меньше, чем если бы приходилось отдавать ежемесячно даже не очень большие суммы, но на протяжении десятилетий. Или покупатель может заплатить за квартиру наличными, но для этого деньги нужно «вынуть» из высокодоходного бизнеса, приносящего значительно больше, чем проценты по кредиту банка. Тоже выгоднее перекредитоваться ненадолго.
 

Общая ситуация
Например, для переезда из двухкомнатной в трехкомнатную квартиру семье не хватает 1 млн руб. Это достаточно распространенная ситуация, отмечают в компании «НДВ-Недвижимость». По данным компании Est-a-Tet, около 30-50% новостроек сегодня покупается в кредит. В элитном сегменте этот процент меньше – 10%, в бизнес-классе – около 30% и в экономклассе от 50% до 80% (по некоторым проектам). Активны не только покупатели, но и банки – сейчас около 85% финансовых структур активно работают с кредитами на недвижимость, 70% из них выдают ипотеку для новостроек.

Средние ставки по рынку – 12,5 - 14% в рублях, от 8,8 - 12% в долларах. Правда, долларовые программы открыты всего в нескольких банках – с 2008 г. это крайне непопулярный продукт. Специалисты Est-a-Tet отмечают, что с 2011 г. в компании еще никто не брал кредит в валюте. По данным «Инком-Недвижимости», с начала этого года количество ипотечных кредитов в иностранной валюте сократилось более чем в два раза и сейчас составляет всего 2% от общего объема сделок (см. «Ставки по ипотеке начинают расти»).

По оценке специалистов «НДВ-Недвижимости», как правило, к потребительским кредитам прибегают, когда речь идет о суммах от 300 000 до 1 млн руб. Если нужна меньшая сумма, то клиенты в основном пользуются кредитными картами. Спрос на потребительский кредит в компании «НДВ-Недвижимость» объясняют несколькими факторами.
 

Потребительский и ипотечный кредиты
Многие банки упростили процедуру рассмотрения заявки на кредит и уменьшили количество необходимых документов до одного – двух. Предложений с такими лояльными условиями рассмотрения кредитной заявки сейчас хоть отбавляй. Разумеется, чем ниже ставка, тем большее количество документов и большее обеспечение попросит банк.

Максимальный срок по потребительским кредитам составляет семь лет. Но, как показывает практика, большинство клиентов предпочитает брать кредит на пять лет. По желанию заемщика, возможно досрочное погашение кредита в любой момент, при этом проценты платятся лишь за реальный период использования.

Процентные ставки по ипотечным кредитам растут, подбираясь ближе к ставкам по потребительским кредитам, и разница сокращается. Если сравнить, то средняя ставка по ипотеке составляет 12-15% годовых, а по потребительскому кредиту - 17-22%. Но для получения ипотечного кредита заемщику придется застраховаться, оплатить различные комиссии банка и оформить в залог банку квартиру. Потребительский кредит всего этого не требует.

Специалисты «НДВ-Недвижимости» приводят в пример вариант, когда клиенту необходим 1 млн руб. для обмена небольшой квартиры на более просторную в новостройке. Страховка жизни и здоровья при оформлении ипотечного кредита составит около 10 000 руб., а при отказе от страхования банк увеличивает ставку на 3-5%. Тут ставки по ипотеке и потребительскому кредиту выравниваются. При покупке квартиры на вторичном рынке обязательно потребуется журнал оценки, страховка имущества (квартиры) и права собственности. Это также увеличивает первичные расходы примерно на 15 000 руб. Во многих банках есть комиссия за выдачу кредита, которая составляет еще около 10 000 руб. Итого дополнительных расходов выходит порядка 35 000 руб. Получается, что разница по ежемесячным платежам не велика – 1000–2000 руб. в месяц, но из-за дополнительных расходов потребительский кредит может быть привлекательнее ипотеки на коротких сроках.
 

Сравнение платежей по ипотеке и потребительскому кредиту

Срок Ипотека Потребительский кредит
  Годовая процентная ставка Ежемесячный платеж Ежемесячный платеж Годовая процентная ставка
1 год 13% 89 317 91 204 17%
14% 89 787 91 679 18%
15% 90 258 92 156 19%
3 года 13% 33 693 35 652 17%
14% 34 177 36 152 18%
15% 34 665 36 656 19%
5 лет 13% 22 753 24 852 17%
14% 23 286 25 393 18%
15% 23 789 25 940 19%

Источник: «НДВ-Недвижимость»
 

Специалисты www.irn.ru сравнили эти данные с результатами вычислений собственного ипотечного калькулятора при более длительных сроках кредитования (при займе того же 1 млн руб.).

Параметры ипотечного кредита на 5 лет
Ставка кредита: 14% годовых
Ежемесячный платеж: 23 268.25 руб.
Полные затраты с учетом процентов: 1 396 095.05 руб. (139.6% займа)
Величина переплаты: 396 095.05 руб. (39.6% займа)
 

Параметры ипотечного кредита на 10 лет
Ставка кредита: 13% годовых
Ежемесячный платеж: 14 931.07 руб.
Полные затраты с учетом процентов: 1 791 729.30 руб. (179.2% займа)
Величина переплаты: 791 729.30 руб. (79.2% займа)
 

Параметры ипотечного кредита на 30 лет
Ставка кредита: 14% годовых
Ежемесячный платеж: 11 848.72 руб.
Полные затраты с учетом процентов: 4 265 526.44 руб. (426.6% займа)
Величина переплаты: 3 265 526.44 руб. (326.6% займа)

Как видно, при получении ипотечного кредита бремя ежемесячных платежей существенно облегчается при займе не более чем на 10 лет – далее почти одинаковые выплаты просто растягиваются на огромный срок. Поэтому, по мнению специалистов www.irn.ru, желание заемщиков как можно более сократить срок кредитования вполне экономически оправданно.

Но главное преимущество потребительского кредита в том, что квартира не является предметом залога банка. Ее в случае необходимости можно продать и погасить задолженность, если она окажется непосильной. В случае с ипотекой этот процесс будет сложнее – без согласия банка квартиру из-под залога продать нельзя.
 

Для справки:
АИЖК предсказывает вероятность дальнейшего роста ставок по ипотеке во втором полугодии в связи с нестабильной ситуацией на финансовых рынках. Тем не менее,  согласно прогнозам банка DeltaCredit, объем выданных в 2012 г. кредитов в России составит 962 млрд руб. (+38% к уровню прошлого года). Из них 83,7 млрд – в июне (+35% к уровню прошлого года). (Подробнее см. «Банки упрощают выдачу ипотечных кредитов – достаточно паспорта»)

Новостройки со сниженной ставкой по ипотеке
ПроектРасположениеГКЦена за квартируМин ставка, %
Район Новые ВатутинкиНовая Москва, Новомосковский округ, м. Ольховая, п. Ватутинки4 кв. 2024 г.от 5 335 000 руб.от 6.06%
ОдинбургОдинцовский район, г. Одинцово1 кв. 2022 г.от 7 066 490 руб.от 0.1%
ShomeМосква, Западный округ, район Фили-Давыдково, м. Кунцевскаяот 18 522 000 руб.от 4.4%
КрыльяМосква, Западный округ, район Раменки, м. АминьевскаяСданот 22 040 000 руб.от 0.8%
Серебряный фонтанМосква, Северо-Восточный округ, район Алексеевский, м. Алексеевская1 кв. 2023 г.от 23 005 989 руб.от 0.9%
HeadlinerМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха3 кв. 2026 г.от 19 616 120 руб.от 0.1%
Жилой квартал PRIME PARKМосква, Северный округ, район Хорошевский, м. ЦСКА1 кв. 2022 г.от 24 119 550 руб.от 8.9%
Испанские кварталыНовая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино, пос. Сосенское2 кв. 2024 г.от 6 928 902 руб.от 0.1%
Район «Скандинавия»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, п. Коммунарка2 кв. 2024 г.от 7 065 514 руб.от 0.1%
Район «Белые ночи»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллея, п. Коммунарка1 кв. 2023 г.от 6 531 956 руб.от 0.1%
Сиреневый паркМосква, Восточный округ, район Метрогородок, м. Бульвар Рокоссовского МЦК3 кв. 2024 г.от 6 875 960 руб.от 0.1%
iLoveМосква, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Алексеевская4 кв. 2024 г.от 11 529 000 руб.от 0.1%
Level СтрешневоМосква, Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Тушинская1 кв. 2022 г.от 6 781 552 руб.от 2.5%
Жилой остров Nagatino i–LandМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк4 кв. 2023 г.от 11 231 424 руб.от 0.9%
Станция «Л»Москва, Юго-Восточный округ, район Люблино, м. Братиславская4 кв. 2022 г.от 8 574 160 руб.от 0.99%
Russian Design DistrictНовая Москва, Новомосковский округ, п. Ватутинки2 кв. 2022 г.от 8 468 800 руб.от 2.3%
ПрокшиноНовая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино2 кв. 2024 г.от 6 919 296 руб.от 0.1%
HideМосква, Западный округ, район Раменки, м. Кутузовская1 кв. 2023 г.от 19 361 386 руб.от 0.1%
Level ПричальныйМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Шелепиха4 кв. 2023 г.от 9 963 095 руб.от 0.01%
Жилой квартал ShagalМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦК1 кв. 2025 г.от 12 380 503 руб.от 0.9%
AFI Park ВоронцовскийМосква, Юго-Западный округ, район Обручевский, м. Калужская3 кв. 2023 г.от 13 105 096 руб.от 4.7%
Южные садыМосква, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Бунинская аллея2 кв. 2024 г.от 6 771 656 руб.от 0.1%
Level МичуринскийМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Мичуринский проспект4 кв. 2024 г.от 10 495 453 руб.от 0.01%
Level НагатинскаяМосква, Южный округ, район Нагатино-Садовники, м. Нагатинская4 кв. 2024 г.от 7 934 643 руб.от 0.01%
VoxhallМосква, Центральный округ, район Замоскворечье, м. Павелецкая3 кв. 2025 г.от 12 207 288 руб.от 0.9%
Светлый мир «БиоПолис…»Ленинский район1 кв. 2023 г.от 3 648 367 руб.от 5.1%
Level ЮжнопортоваяМосква, Юго-Восточный округ, район Печатники, м. Кожуховская1 кв. 2026 г.от 6 713 480 руб.от 0.01%
Клубный дом «Точка отсчета»Одинцовский район4 кв. 2022 г.от 15 844 240 руб.от 5.1%
Level СелигерскаяМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Селигерская4 кв. 2024 г.от 6 489 760 руб.от 1%
ПринципСданот 9 891 000 руб.от 1.4%
Дом на Васильевском3 кв. 2023 г.от 10 100 000 руб.от 0.7%
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все