Купить квартиру за наличные, не совершая альтернативной продажи, даже с помощью ипотеки, – мечта многих россиян. Но мечта малореальная, в этом может убедиться каждый, воспользовавшись ипотечным калькулятором на www.irn.ru. Но воспользоваться ипотечным кредитом без сложнейших бюрократических процедур, чтобы переехать из небольшой квартиры в жилье побольше (или наоборот), до сих пор было очень сложно. Почему? Давайте подумаем.

Если покупать с нуля

Вести нормальную жизнь и выплачивать ипотечный кредит можно, если отдавать банку ежемесячно не более 30% семейного бюджета. Допустим, семья из трех человек (двое работают) обладает общим ежемесячным доходом в 150 000 руб. Без ущерба для качества жизни и имея «запас прочности» на случай болезни, временной потери трудоспособности и т.п., она может выплачивать не более 50 000 руб. в месяц. Семье из трех человек нужна минимум двухкомнатная (а лучше трехкомнатная) квартира (см. «Аренда квартиры или ипотека: выгоднее наем»).

Откладывая на протяжении, например, семи лет те же 30% бюджета, семья могла накопить около 4 млн руб. (Давайте будем реалистами – большая часть денег, пусть была помещена на депозит, приносила проценты, но и в отпуск нужно съездить, растить и воспитывать ребенка тоже требует серьезных затрат.) Теперь рассчитаем возможную стоимость новой квартиры, исходя из тех же ежемесячных платежей в 50 000 руб. и первоначального взноса в 4 млн руб.:

  • Тип платежей: аннуитетные
  • Бюджет покупки квартиры: 8 056 722.45 руб.
  • Первоначальный взнос: 4 000 000.00 руб. (49.65%)
  • Размер кредита: 4 056 722.45 руб.
  • Ставка кредита: 12.5 % годовых
  • Срок кредитования: 15 лет
  • Кол-во платежей: 180
  • Ежемесячный платеж: 50 000.00 руб. (0.6% стоимости квартиры)
  • Полные затраты с учетом процентов: 13 000 000.21 руб. (161.4% стоимости квартиры)
  • Величина переплаты: 4 943 277.76 руб. (61.4% стоимости квартиры)

Как видно, можно претендовать на неплохую однокомнатную квартиру в довольно престижном районе. Или на «убитую» двушку (такая может попасться в любом районе). Этого ли хотела семья, улучшая жилищные условия? Наверное, нет.

Кстати, попробуйте рассчитать свои возможности по покупке, исходя из параметра ежемесячных платежей, но с прицелом на больший срок кредитования – 20, 30, даже 40 лет. Вы удивитесь, но серьезного расширения возможностей по бюджету покупки не увидите. Просто в последнем случае вместо 8 млн руб. на квартиру можно будет потратить около 9 млн руб., зато банку за 40 лет вы заплатите не около 5 млн, а около 20 млн руб.. Выплачивая все те же 50 000 руб. каждый месяц на протяжении 40 лет.

Если сделка альтернативная

Многие банки стараются облегчить вступление потенциальных заемщиков в ипотечную систему, по крайней мере, внешне: опять объявляя о низких первоначальных взносах или об отсутствии необходимости предоставлять справки о доходах, отмечают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Либо изобретая особые ипотечные продукты, связанные, например, с покупкой новостроек (где риски часто делятся с застройщиком), либо с простыми сезонными скидками, призванными стимулировать рост выдачи кредитов (об этом аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» расскажет в ближайшее время).

Но если какая-то квартира у семьи уже есть, а нужно просто улучшить жилищные условия, то вот здесь ипотечный кредит на относительно небольшую сумму пригодился бы. Теперь такая возможность появляется.

Новый совместный ипотечный продукт Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и Агентства по реструктуризации ипотечных кредитов (АРИЖК) позволяет «монетизировать» существующее жилье и облегчает проведение альтернативных сделок. С запуском продукта «Переезд» у заемщиков появилось до двух лет на продажу имеющейся квартиры, в то время как новая квартира строится или просто приобретается с помощью ипотеки.

«При улучшении жилищных условий заемщику сегодня приходится в срочном порядке с дисконтом продавать старую квартиру, чтобы успеть внести вырученные за нее деньги в счет первоначального взноса по уже одобренному ипотечному кредиту на новое жилье, либо брать потребительский кредит на короткий срок под огромные проценты на первоначальный взнос, скрывая этот факт от ипотечного кредитора, - поясняет исполнительный директор АИЖК по инновациям Марина Малайчик. - Поскольку альтернативные сделки с использованием ипотеки сегодня очень популярны на рынке, родилась идея подобного совместного продукта».

Продукт «Переезд» состоит из двух частей: основной и дополнительной. Основная часть - стандартный ипотечный кредит на приобретаемое жилье, полученный заемщиком на срок до 30 лет по одной из действующих программ АИЖК: «Новостройка», «Стандарт», «Малоэтажное жилье», «Материнский капитал». Дополнительная часть - «короткий» кредит от АРИЖК под залог старой квартиры: заемщик получает до 80% рыночной стоимости жилья по ставке от 12,5%. Именно эти средства учитываются в качестве первоначального взноса по основному кредиту. Такой кредит выдается на 1-2 года, гасится за счет продажи «старого» жилья и может быть погашен досрочно.

«Продукт «Переезд» позволяет заемщику улучшить жилищные условия, сменить место проживания или при переезде в жилье меньшей площади получить дополнительные денежные средства, которые могут быть использованы в том числе для снижения долговой нагрузки на заемщика по ранее полученному ипотечному кредиту», - поясняет генеральный директор АРИЖК Леонид Векшин.

Главное, отмечают в www.irn.ru, – в объединении всех этапов альтернативной сделки: продажа квартиры – получение денег – ипотека на новую квартиру – переезд. Заемщику не придется одновременно оплачивать проценты по обоим кредитам. Он вносит ежемесячные платежи лишь по основному. А проценты и долг по кредитному продукту АРИЖК погашает единовременным платежом после продажи старой квартиры. Чем быстрее заемщик продаст прежнее жилье, тем меньше он заплатит за пользование займом. По данным риелторских компаний, сейчас срок экспозиции московской квартиры, если цена не завышена, редко превышает 6-9 месяцев.

На реализацию жилья заемщику отводится 12 месяцев, а если новое жилье приобретается в строящихся домах, срок увеличивается до двух лет. То есть даже если некоторое время придется пожить на съемной квартире, теоретически в бюджет ежемесячных платежей можно уложиться. Хотя аналитики www.irn.ru советуют очень внимательно просчитать возможные риски срыва сроков въезда в новою квартиру, даже если она куплена на вторичном рынке.

Рассчитать вероятный бюджет улучшения жилищных условий, исходя из стоимости существующей квартиры и посильных платежей, можно, комбинируя квартирный и ипотечный калькуляторы на www.irn.ru.

Такой продукт действительно может быть не просто востребован на рынке, а может поддерживать российскую ипотечную систему, несмотря на сложные макроэкономические условия, считают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Учитывая, что процентные ставки по ипотечным кредитам, вероятно, будут расти, отмечают в www.irn.ru. Такой же прогноз делают и специалисты АИЖК. В аналитической справке «Предварительные итоги развития рынка ипотечного кредитования на 01.06.2012» (согласно отчетности Банка России по рынку ипотечного кредитования за май 2012 г.) агентство указывает, что в мае произошел небольшой рост ставок: средневзвешенная ставка по кредитам, выданным в течение месяца, составила 12,2%. Тем не менее проводимый аналитическим центром АИЖК мониторинг ставок показал, что в мае 2012 г. наблюдалось небольшое снижение ставок некоторыми банками. Однако в связи с нестабильной ситуацией на финансовых рынках риск роста ставок во втором полугодии остается, считают в АИЖК.

Новостройки со сниженной ставкой по ипотеке
ПроектРасположениеГКЦена за квартируМин ставка, %
Район Новые ВатутинкиНовая Москва, Новомосковский округ, м. Ольховая, п. Ватутинки4 кв. 2024 г.от 5 335 000 руб.от 6.06%
ОдинбургОдинцовский район, г. Одинцово1 кв. 2022 г.от 7 066 490 руб.от 0.1%
ShomeМосква, Западный округ, район Фили-Давыдково, м. Кунцевскаяот 18 522 000 руб.от 4.4%
КрыльяМосква, Западный округ, район Раменки, м. АминьевскаяСданот 22 040 000 руб.от 0.8%
Серебряный фонтанМосква, Северо-Восточный округ, район Алексеевский, м. Алексеевская1 кв. 2023 г.от 23 005 989 руб.от 0.9%
HeadlinerМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха3 кв. 2026 г.от 19 616 120 руб.от 0.1%
Жилой квартал PRIME PARKМосква, Северный округ, район Хорошевский, м. ЦСКА1 кв. 2022 г.от 24 119 550 руб.от 8.9%
Испанские кварталыНовая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино, пос. Сосенское2 кв. 2024 г.от 6 928 902 руб.от 0.1%
Район «Скандинавия»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, п. Коммунарка2 кв. 2024 г.от 7 065 514 руб.от 0.1%
Район «Белые ночи»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллея, п. Коммунарка1 кв. 2023 г.от 6 531 956 руб.от 0.1%
Сиреневый паркМосква, Восточный округ, район Метрогородок, м. Бульвар Рокоссовского МЦК3 кв. 2024 г.от 6 875 960 руб.от 0.1%
iLoveМосква, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Алексеевская4 кв. 2024 г.от 11 529 000 руб.от 0.1%
Level СтрешневоМосква, Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Тушинская1 кв. 2022 г.от 6 781 552 руб.от 2.5%
Жилой остров Nagatino i–LandМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк4 кв. 2023 г.от 11 231 424 руб.от 0.9%
Станция «Л»Москва, Юго-Восточный округ, район Люблино, м. Братиславская4 кв. 2022 г.от 8 574 160 руб.от 0.99%
Russian Design DistrictНовая Москва, Новомосковский округ, п. Ватутинки2 кв. 2022 г.от 8 468 800 руб.от 2.3%
ПрокшиноНовая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино2 кв. 2024 г.от 6 919 296 руб.от 0.1%
HideМосква, Западный округ, район Раменки, м. Кутузовская1 кв. 2023 г.от 19 361 386 руб.от 0.1%
Level ПричальныйМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Шелепиха4 кв. 2023 г.от 9 963 095 руб.от 0.01%
Жилой квартал ShagalМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦК1 кв. 2025 г.от 12 380 503 руб.от 0.9%
AFI Park ВоронцовскийМосква, Юго-Западный округ, район Обручевский, м. Калужская3 кв. 2023 г.от 13 105 096 руб.от 4.7%
Южные садыМосква, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Бунинская аллея2 кв. 2024 г.от 6 771 656 руб.от 0.1%
Level МичуринскийМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Мичуринский проспект4 кв. 2024 г.от 10 495 453 руб.от 0.01%
Level НагатинскаяМосква, Южный округ, район Нагатино-Садовники, м. Нагатинская4 кв. 2024 г.от 7 934 643 руб.от 0.01%
VoxhallМосква, Центральный округ, район Замоскворечье, м. Павелецкая3 кв. 2025 г.от 12 207 288 руб.от 0.9%
Светлый мир «БиоПолис…»Ленинский район1 кв. 2023 г.от 3 648 367 руб.от 5.1%
Level ЮжнопортоваяМосква, Юго-Восточный округ, район Печатники, м. Кожуховская1 кв. 2026 г.от 6 713 480 руб.от 0.01%
Клубный дом «Точка отсчета»Одинцовский район4 кв. 2022 г.от 15 844 240 руб.от 5.1%
Level СелигерскаяМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Селигерская4 кв. 2024 г.от 6 489 760 руб.от 1%
ПринципСданот 9 891 000 руб.от 1.4%
Дом на Васильевском3 кв. 2023 г.от 10 100 000 руб.от 0.7%
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все