Ипотека без первоначального взноса для переезда должна быть востребована
Но нужно правильно оценить риски и потенциал роста ставок по займам
Купить квартиру за наличные, не совершая альтернативной продажи, даже с помощью ипотеки, – мечта многих россиян. Но мечта малореальная, в этом может убедиться каждый, воспользовавшись ипотечным калькулятором на www.irn.ru. Но воспользоваться ипотечным кредитом без сложнейших бюрократических процедур, чтобы переехать из небольшой квартиры в жилье побольше (или наоборот), до сих пор было очень сложно. Почему? Давайте подумаем.
Если покупать с нуля
Вести нормальную жизнь и выплачивать ипотечный кредит можно, если отдавать банку ежемесячно не более 30% семейного бюджета. Допустим, семья из трех человек (двое работают) обладает общим ежемесячным доходом в 150 000 руб. Без ущерба для качества жизни и имея «запас прочности» на случай болезни, временной потери трудоспособности и т.п., она может выплачивать не более 50 000 руб. в месяц. Семье из трех человек нужна минимум двухкомнатная (а лучше трехкомнатная) квартира (см. «Аренда квартиры или ипотека: выгоднее наем»).
Откладывая на протяжении, например, семи лет те же 30% бюджета, семья могла накопить около 4 млн руб. (Давайте будем реалистами – большая часть денег, пусть была помещена на депозит, приносила проценты, но и в отпуск нужно съездить, растить и воспитывать ребенка тоже требует серьезных затрат.) Теперь рассчитаем возможную стоимость новой квартиры, исходя из тех же ежемесячных платежей в 50 000 руб. и первоначального взноса в 4 млн руб.:
- Тип платежей: аннуитетные
- Бюджет покупки квартиры: 8 056 722.45 руб.
- Первоначальный взнос: 4 000 000.00 руб. (49.65%)
- Размер кредита: 4 056 722.45 руб.
- Ставка кредита: 12.5 % годовых
- Срок кредитования: 15 лет
- Кол-во платежей: 180
- Ежемесячный платеж: 50 000.00 руб. (0.6% стоимости квартиры)
- Полные затраты с учетом процентов: 13 000 000.21 руб. (161.4% стоимости квартиры)
- Величина переплаты: 4 943 277.76 руб. (61.4% стоимости квартиры)
Как видно, можно претендовать на неплохую однокомнатную квартиру в довольно престижном районе. Или на «убитую» двушку (такая может попасться в любом районе). Этого ли хотела семья, улучшая жилищные условия? Наверное, нет.
Кстати, попробуйте рассчитать свои возможности по покупке, исходя из параметра ежемесячных платежей, но с прицелом на больший срок кредитования – 20, 30, даже 40 лет. Вы удивитесь, но серьезного расширения возможностей по бюджету покупки не увидите. Просто в последнем случае вместо 8 млн руб. на квартиру можно будет потратить около 9 млн руб., зато банку за 40 лет вы заплатите не около 5 млн, а около 20 млн руб.. Выплачивая все те же 50 000 руб. каждый месяц на протяжении 40 лет.
Если сделка альтернативная
Многие банки стараются облегчить вступление потенциальных заемщиков в ипотечную систему, по крайней мере, внешне: опять объявляя о низких первоначальных взносах или об отсутствии необходимости предоставлять справки о доходах, отмечают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Либо изобретая особые ипотечные продукты, связанные, например, с покупкой новостроек (где риски часто делятся с застройщиком), либо с простыми сезонными скидками, призванными стимулировать рост выдачи кредитов (об этом аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» расскажет в ближайшее время).
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Увеличенные скидки до 20%!
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
Но если какая-то квартира у семьи уже есть, а нужно просто улучшить жилищные условия, то вот здесь ипотечный кредит на относительно небольшую сумму пригодился бы. Теперь такая возможность появляется.
Новый совместный ипотечный продукт Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и Агентства по реструктуризации ипотечных кредитов (АРИЖК) позволяет «монетизировать» существующее жилье и облегчает проведение альтернативных сделок. С запуском продукта «Переезд» у заемщиков появилось до двух лет на продажу имеющейся квартиры, в то время как новая квартира строится или просто приобретается с помощью ипотеки.
«При улучшении жилищных условий заемщику сегодня приходится в срочном порядке с дисконтом продавать старую квартиру, чтобы успеть внести вырученные за нее деньги в счет первоначального взноса по уже одобренному ипотечному кредиту на новое жилье, либо брать потребительский кредит на короткий срок под огромные проценты на первоначальный взнос, скрывая этот факт от ипотечного кредитора, - поясняет исполнительный директор АИЖК по инновациям Марина Малайчик. - Поскольку альтернативные сделки с использованием ипотеки сегодня очень популярны на рынке, родилась идея подобного совместного продукта».
Продукт «Переезд» состоит из двух частей: основной и дополнительной. Основная часть - стандартный ипотечный кредит на приобретаемое жилье, полученный заемщиком на срок до 30 лет по одной из действующих программ АИЖК: «Новостройка», «Стандарт», «Малоэтажное жилье», «Материнский капитал». Дополнительная часть - «короткий» кредит от АРИЖК под залог старой квартиры: заемщик получает до 80% рыночной стоимости жилья по ставке от 12,5%. Именно эти средства учитываются в качестве первоначального взноса по основному кредиту. Такой кредит выдается на 1-2 года, гасится за счет продажи «старого» жилья и может быть погашен досрочно.
«Продукт «Переезд» позволяет заемщику улучшить жилищные условия, сменить место проживания или при переезде в жилье меньшей площади получить дополнительные денежные средства, которые могут быть использованы в том числе для снижения долговой нагрузки на заемщика по ранее полученному ипотечному кредиту», - поясняет генеральный директор АРИЖК Леонид Векшин.
Главное, отмечают в www.irn.ru, – в объединении всех этапов альтернативной сделки: продажа квартиры – получение денег – ипотека на новую квартиру – переезд. Заемщику не придется одновременно оплачивать проценты по обоим кредитам. Он вносит ежемесячные платежи лишь по основному. А проценты и долг по кредитному продукту АРИЖК погашает единовременным платежом после продажи старой квартиры. Чем быстрее заемщик продаст прежнее жилье, тем меньше он заплатит за пользование займом. По данным риелторских компаний, сейчас срок экспозиции московской квартиры, если цена не завышена, редко превышает 6-9 месяцев.
На реализацию жилья заемщику отводится 12 месяцев, а если новое жилье приобретается в строящихся домах, срок увеличивается до двух лет. То есть даже если некоторое время придется пожить на съемной квартире, теоретически в бюджет ежемесячных платежей можно уложиться. Хотя аналитики www.irn.ru советуют очень внимательно просчитать возможные риски срыва сроков въезда в новою квартиру, даже если она куплена на вторичном рынке.
Рассчитать вероятный бюджет улучшения жилищных условий, исходя из стоимости существующей квартиры и посильных платежей, можно, комбинируя квартирный и ипотечный калькуляторы на www.irn.ru.
Такой продукт действительно может быть не просто востребован на рынке, а может поддерживать российскую ипотечную систему, несмотря на сложные макроэкономические условия, считают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Учитывая, что процентные ставки по ипотечным кредитам, вероятно, будут расти, отмечают в www.irn.ru. Такой же прогноз делают и специалисты АИЖК. В аналитической справке «Предварительные итоги развития рынка ипотечного кредитования на 01.06.2012» (согласно отчетности Банка России по рынку ипотечного кредитования за май 2012 г.) агентство указывает, что в мае произошел небольшой рост ставок: средневзвешенная ставка по кредитам, выданным в течение месяца, составила 12,2%. Тем не менее проводимый аналитическим центром АИЖК мониторинг ставок показал, что в мае 2012 г. наблюдалось небольшое снижение ставок некоторыми банками. Однако в связи с нестабильной ситуацией на финансовых рынках риск роста ставок во втором полугодии остается, считают в АИЖК.
