Новостройки в Москве подорожали за полгода на 5%

Средняя цена 1 кв. м в новостройках Москвы (без учета элитных объектов) возросла в июне на 1,0% относительно предыдущего месяца и по итогам июня составила 164 300 руб. А вот по сравнению с декабрем прошлого года уровень цен на первичном рынке Москвы увеличился уже на 5,1%, сообщили в компании «Азбука Жилья». Объем предложения на первичном рынке жилья Москвы и Московской области в количестве жилых корпусов сократился на 2,4% и 4,8% соответственно относительно предыдущего месяца текущего года – говорится в отчете компании.

Хотя рынки жилья столицы и Подмосковья давно обладают взаимным влиянием друг на друга (см., например, статью «Строительство было запрещено в Москве, на очереди Московская область» и «Будет ли построена Большая Москва?»), на фоне событий последних полутора лет стоит посмотреть внимательнее на процессы внутри МКАД, считают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Как и следовало ожидать, запреты на строительство в Москве оказались временными (подробнее см. «Руководитель IRN.RU: объемы строительства жилья в Москве восстанавливаются» и «Руководитель IRN.RU: рынок жилья активизировался, но ценовой пузырь ему не грозит»). Спрос на квартиры в Москве сохраняется, но не инвестиционный, а потребительский. И вообще, в падении ввода жилья в Москве виноват кризис, а не Собянин, считает руководитель IRN.RU Олег Репченко. Несмотря на все административные запреты и сложные экономические условия, проекты жилого строительства в столице продолжают развиваться, пусть и меньшими темпами.

Спрос и предложение
В июне потенциальный спрос на рынке новостроек, определяемый количеством обращений со стороны покупателей, сократился на 9,4% в Москве и на 11,5% в Подмосковье относительно мая, по данным компании «Азбука Жилья», ее специалисты склонны винить в этом сезонность. А вот по оценке компании «НДВ-Недвижимость», в этом году лето можно охарактеризовать как период высокой деловой активности и со стороны продавцов, и со стороны покупателей. В июне было объявлено о старте продаж в нескольких новых проектах, а также о выходе новых объемов в уже реализуемых проектах. Уже в июне наблюдался рост числа предложений, его прирост по сравнению с маем составил 1,6%.

В структуре предложения новостроек по стоимости 1 кв. м не произошло существенных изменений. Аналитиками компании «НДВ-Недвижимость» отмечено несколько предложений многокомнатных квартир в домах на низкой стадии готовности со стоимостью 1 кв. м в диапазоне от 90 000 до 100 000 руб. Но наибольшую долю (74%) в структуре предложения новостроек занимают объекты, средняя стоимость которых варьируется от 100 000 до 200 000 руб. за 1 кв. м. На 2% по сравнению с маем сократилась доля предложений дорогого ценового сегмента (более 250 000 руб. за 1 кв. м).

Несмотря на начало сезона отпусков, активность покупателей на рынке новостроек Москвы увеличилась. Увеличение спроса относительно мая, по оценке аналитиков компании «НДВ-Недвижимость», составило около 25%.

Общая структура спроса в июне осталась без существенных изменений. По-прежнему наибольшим спросом среди покупателей пользуются однокомнатные квартиры, относительно мая показатель увеличился на 4%. По 2% потеряли показатели заинтересованности покупателей в приобретении двух- и трехкомнатных квартир, их доля в общей структуре спроса составляет 42%. Доля многокомнатных квартир в общей структуре спроса не превышает 2%.

Стабильно высокий уровень курса доллара в июне определил разнонаправленную динамику цены квадратного метра в рублевом и долларовом выражении. Так, несмотря на открытие продаж новых объектов на начальном этапе строительства, а также выход дополнительных объемов в уже реализуемых объектах, в июне наблюдалось увеличение стоимости метра в рублях. В среднем стоимость 1 кв. м в июне составила 175 200 руб., что на 0,5% выше майской. В долларовом выражении стоимость 1 кв. м составляла $5329.

Источник: «НДВ-Недвижимость»
 

Средняя стоимость 1 кв. м в новостройках эконом- и комфорткласса практически не изменилась и составила 140 087 руб. (+0,8%) и 140 199 руб. (+1%) соответственно. Цены в новостройках бизнес-класса ощутимо выросли. Средняя стоимость 1 кв. м – около 213 522 руб. (+8,5%).

По словам заместителя генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость» Ольги Новиковой, предложение новостроек экономкласса ограничено. Большая часть объектов находится на высокой стадии готовности. Новый масштабный проект экономкласса, выведенный на рынок в июне, где пока предлагается к продаже крайне ограниченный объем квартир, не смог оказать существенного влияния на среднюю стоимость квадратного метра. Поэтому ее рост в июне, как и в мае, не превысил 1%.

Такой же показатель роста цен и сегменте комфорткласса, хотя в нем есть большой объем предложения, в том числе в объектах на низкой стадии готовности. Несмотря на выход в продажу нескольких новых объектов бизнес-класса, в июне стоимость 1 кв. м в этой ценовой категории увеличилась на 8,5%. Это может свидетельствовать о том, что предел покупательной способности среди потребителей объектов дорогой ценовой категории пока не достигнут.

В качестве характерного примера «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» попросили подробнее прокомментировать ситуацию с комплексом «Царицыно». По словам главы компании «НДВ-Недвижимость» Александра Хрусталева, в общей сложности в мкр. «Царицыно» будет возведено около 800 000 кв. м жилья. Первые дома будут введены в эксплуатацию в сентябре этого года, так как городские власти не смогли провести вовремя тендер на коммуникации, чем подвели застройщика, указал он. Сейчас в реализации находится около 100 000 кв. м по ценам от 98 500 руб. за метр. Но в связи с ростом строительной готовности объекта и его высокой популярностью здесь принята ценовая политика повышения стоимости дважды в месяц. Всего, по словам Хрусталева, ежемесячно совершаются продажи на сумму 1,2 - 1,5 млрд руб. (включая машино-места и нежилые помещения).

А компания «Главмосстрой-недвижимость» начала продвижение района Раменки Западного округа Москвы. По оценке ее специалистов, эта часть города может стать прекрасной площадкой для реализации качественных проектов жилого строительства бизнес- и комфорткласса. Условием для этого является дальнейшее развитие инфраструктуры района – станций метро, транспортных развязок и магистралей.

Анализ территории района Раменки проводился по нескольким параметрам: транспортная доступность, социальная инфраструктура, экология и общая привлекательность для клиентов. «При выборе квартиры для покупки стоит учитывать перспективные планы развития района, в том числе его транспортной инфраструктуры, – комментирует генеральный директор компании «Главмосстрой-недвижимость» Наталья Козлова. – Наиболее предпочтительные объекты имеют комфортный выезд на основные транспортные магистрали, но при этом вплотную к ним не находятся. А наилучшие видовые характеристики у корпусов, расположенных на возвышенностях. Именно такие жилые комплексы сочетают в себе максимум качеств, за которые в первую очередь ценятся дома комфорт- и бизнес-классов. Это хорошая транспортная доступность в сочетании с уединенностью, благополучная экологическая обстановка и прекрасный вид из окна. Несомненно, таким объектам понадобится развитая собственная инфраструктура, поэтому речь идет, конечно же, о комплексной застройке».

Сейчас на стадии реализации в Раменках находятся объекты, преимущественно относящиеся к двум категориям: докризисные, которые входят в завершающую стадию, а также совсем новые проекты, возведение которых только началось. Активные продажи сейчас ведутся в пяти из них: ЖМ «Мичуринский», ЖК «Сетунь», ЖК «Чемпион-парк», ЖК «Мосфильмовский» и ЖК «Доминион». Все они относятся к бизнес- или комфортклассу. Благодаря расположению района и хорошим перспективам транспортного развития спрос на новостройки здесь высок.

Строительство в центре не прекращается
На первичном рынке ЦАО во втором квартале 2012 г. было продано около 140 квартир на сумму $240 млн. Спрос по отношению к первому кварталу (250 сделок на $430 млн) упал на 45%. Всего за первое полугодие 2012 года было реализовано около 400 квартир на общую сумму $670 млн, сообщают в компании Contact Real Estate.

«Второй квартал на рынке элитной недвижимости традиционно стагнирует, так как лето всегда связано с отпускным периодом у наших клиентов, – комментирует Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate. - А после беспрецедентных темпов продаж в первом квартале можно сказать, что рынок вернулся в свое обычное состояние. Очень сильно замедлил продажи в июне рост курса доллара, который повысил стоимость квартир в рублях на 10-15%, вероятнее всего, этот фактор будет влиять на спрос еще в июле и августе. Для более точной картины следует сравнивать данные за полные кварталы. Напомним, что за первое полугодие прошлого года было реализовано 300 квартир на $537 млн. А это значит, что объем продаж в первом полугодии 2012 г. даже несколько выше, чем в прошлом, несмотря на неопределенную экономическую ситуацию и все политические волнения».

Несмотря на падение спроса, во II квартале 2012 года были особенно заметны высокобюджетные сделки, например, распроданы практически все роскошные квартиры в клубном доме «Гранатный, 6», отмечают в компании.

Во втором квартале на первичный рынок ЦАО вышли следующие объекты: ЖК Barrin House (М. Трубецкая, вл. 8), район Хамовники; возобновились продажи в ЖК Skuratov House (Бурденко ул., вл. 3), район Плющиха.

Общий объем предложения по итогам I полугодия составил 1309 квартир, или 203 000 кв. м. По отношению к I кварталу объем предложения увеличился на 16%, за счет большого объема предложения в ЖК Barrin House (312 квартир). Средневзвешенная цена предложения выросла на 2,04% по отношению к первому кварталу и составила $16 850 за кв. м. В целом за полугодие рост цены составил 6,4%.

И это не последние новые проекты, отмечают в www.irn.ru. «Дон-Строй Инвест» готовит площадки для строительства дорогого жилья в Москве. Компания планирует развернуть строительство элитного жилья на трех площадках в пределах Центрального административного округа Москвы и еще на двух – за пределами Третьего транспортного кольца, сообщила на прошлой неделе генеральный директор ЗАО «Дон-Строй Инвест» Алена Дерябина.

По ее словам, портфель проектов компании насчитывает около 3,5 млн кв. м жилой недвижимости в сегментах бизнес-класса, премиум-класса и de luxe.

В ближайшее время компания планирует начать строительство пяти новых проектов. В частности, речь идет о застройке территории в районе «Большого Сити» на западе Москвы и возведении многофункционального торгового комплекса «Строгино». Общая площадь застройки на территории «Большого Сити» составит около 950 000 кв. м, основная часть проекта предполагает жилищное строительство. Кроме того, будут построены школа и детский сад, а также ряд торгово-развлекательных объектов. Площадь комплекса в Строгино составит 602 000 кв. м, из которых большую часть будут занимать торговый комплекс площадью 150 000 кв. м и общественно-деловой центр площадью 130 000 кв. м. Кроме того, в комплексе расположится на площади в 50 000 кв. м офисный центр одного из крупнейших мировых автопроизводителей.

Объекты в пределах Садового кольца будут исключительно жилыми, их общая площадь составит примерно 70 000 кв. м. В данный момент компания подготовила разрешительную документацию и проходит процедуры необходимых согласований в правительстве Москвы. Все три жилых комплекса будут представлять собой объекты класса de luxe.