«Есть несколько городов, которые были бы для нас интересны для реализации проектов»
IRN.RU в гостях у гендиректора «Сити-XXI век» Владимира Киреенко
Владимир Киреенко возглавил компанию «Сити-XXI век» в ноябре 2010 г. Так сказать, в посткризисный период. Ему исполнилось тогда 40 лет, он уже имел за плечами опыт руководства девелоперским бизнесом. А руководить ему пришлось командой, которая еще помнила, как буквально 9-12 лет назад инвестировала и продавала крупные объемы жилья, возведенные Департаментом инвестиционных программ строительства правительства Москвы.
Какой проект для компании оказался самым трудным?
Очень много времени и сил компания потратила на проект «Самоцветы» в Люберцах. Сначала он включал три дома и физкультурно-оздоровительный комплекс с первым, кстати, бассейном в городе. Потом после общения с жителями, общественными организациями и уточнения, что нужно городу прежде всего, в проекте появились детская поликлиника, отдельно стоящий паркинг, реабилитационный центр для ветеранов, женская консультация, детский центр развития творчества. В результате социальная начинка объекта была увеличена в 4,5 раза. Мы понимаем, что она крайне важна для наших покупателей [квартир] – им в комплексе жить и воспитывать детей. Отмечу, что проект осуществляется на собственные средства компании.
Он реализуется долго, вы говорите. А почему? Продажи вообще не шли? Или жилье не продавалось, пока не появилась инфраструктура?
Долго шла разработка концепции объекта. Обычно проектирование жилого комплекса занимает год. Но из-за большой маркетинговой работы, обсуждения наполнения комплекса с жителями, администрацией города потребовалось времени больше. Продавать мы начали, естественно, когда были готовы все необходимые документы. И продажи пошли такими темпами, что мы были вынуждены периодически пересматривать прайс-лист [в сторону увеличения цен].
Вы возглавляете компанию, в которой работаете далеко не с момента ее основания. Трудно руководить уже сложившейся компанией, коллективом? На рынке недвижимости это нечастый случай – приглашать «варягов», это не нефтегазовая, не банковская отрасль. Как вы себя ощущали одновременно новичком и высшим руководителем, когда сюда пришли?
Просто погружаешься в проекты компании, изучаешь ее бизнес-процессы. Это часть работы любого профессионала. Я в этой сфере работаю больше 10 лет, даже в сверхсложных ситуациях можно найти пути решения тех или иных проблем.
Это благодаря вашим талантам руководителя? Или компания так подобралась, что вы легко нашли общий язык?
С людьми, которые обладают профессиональным опытом и умеют созидать, всегда легко найти общий язык. Те, кто работает по-настоящему, заинтересованы не только в зарплате и отпусках, они нацелены на результат. Если в компании сформировалась команда таких единомышленников, нет ничего сложного, чтобы войти в нее.
А что, существуют целые команды, не заинтересованные в доходах? Не идеализируете? Прямо какой-то «Понедельник начинается в субботу» вырисовывается.
В каждом коллективе есть люди, которые на первое место для себя ставят созидательный труд и результат, и только потом – денежное вознаграждение. Есть и те, у которых доходы стоят на первом месте, – и это тоже, как правило, заметно. Опыт подсказывает, что если у человека имеется желание творить и ответственно подходить к работе, то обычно во взаимоотношениях с компанией у него все получается.
На этапе первичного становления компании «Сити–XXI век» была в списке тех, кто имел право продавать новостройки московского правительства (аккредитована ДИПСом). Тогда торговать этими объемами было очень выгодно, даже при небольшой марже получался неплохой доход. Потом этот источник иссяк. Каковы сейчас ваши отношения с городскими программами, в том числе со строительством объектов по городскому заказу?
Даже на тот момент это направление деятельности (продажа возведенного городом жилья) не являлось ключевым. Уже тогда развивалось направление управления проектами, работала партнерская строительная компания. Поэтому постепенный уход ДИПСа с рынка московских новостроек не сказался на позициях «Сити-XXI век». Компания крепко стояла на ногах уже как полноценный девелопер.
Конечно, как любой застройщик Московского региона, мы так или иначе связаны с городскими программами. В их рамках заключается любой инвестиционный контракт в столице.
Например, ядром нашего строгинского мини-полиса выступает ледовый дворец «Янтарь» (более 34 000 кв. м), который передан на баланс города. Правда, я пришел в компанию уже на завершающем этапе реализации проекта и стал свидетелем, с каким желанием родители записывали своих детей в секции комплекса. Сейчас во дворце занимаются более 3000 детей на двух ледовых катках, в бассейнах и спортивных залах. Кстати, один каток зарезервирован под школу фигурного катания заслуженного тренера Елены Чайковской, а второй ориентирован на школу хоккея Москомспорта. В комплексе располагаются также школа синхронного плавания трехкратной олимпийской чемпионки Марии Киселевой и школа мини-футбола.
Мы строим жилье, возводим много социальных объектов, не прибегая к помощи городского бюджета. Если имеем возможность вносить предложения по обустройству районной инфраструктуры и акцентировать внимание на том, что в данном районе наиболее актуально для людей и востребовано, делаем это. Так было со стадионом «Янтарь» и Ледовым дворцом в Строгино, когда изначально планируемый городом один каток превратился в ходе продолжительных переговоров в целый комплекс современных спортивных объектов. Они стали сегодня действительно центром районной жизни. Да, все это было зафиксировано в условиях инвестиционного контракта. Но подойти к исполнению своих обязательств можно по-разному – можно формально, а можно, что называется, с душой. И результат будет разный.
Как вы видите ситуацию с подключением энергомощностей в Москве и Московской области? Раз уж вы строите объекты за свой счет, может, вам их выделяют быстрее или дешевле?
Это мечты, которые не скоро осуществятся. Большинство застройщиков не получает от столичной администрации никаких преференций при реализации городских программ. В области ситуация, конечно, немного проще, и затраты на подключение к инженерным мощностям меньше. Однако за последние 10 месяцев положение изменилось и в Москве: получение технических условий стало несколько дешевле.
Раньше на рынке Москвы был один монополист в этой области. Сейчас поставщиков энергии уже три, что, безусловно, намного лучше. По одному из проектов мы действительно проводили тендер между ними, и победитель предоставил нам условия ниже рыночных.
Намного?
В два раза.
В Москве новое строительство фактически запрещено, в Московской области на рынке жилья уже наблюдается некоторое перепроизводство. Какие перспективы для вашей компании?
У нас разработана бизнес-стратегия на пять лет, приоритетом в ней является строительство жилья в Москве и Московской области. Из этого сегмента мы не планируем уходить. Выход на региональные рынки мы не исключаем для себя в качестве дополнительных сегментов присутствия. Есть несколько городов, которые были бы для нас интересны для реализации проектов.
С точки зрения затоваривания рынка жилья вы правы: в Москве становится все тяжелей и тяжелей строить. Аналогичные тенденции начинают складываться и в Московской области. Но в ней все четче проявляется еще и тренд разделения проектов на более и на менее взыскательные. Мы замечаем и расслоение покупателей в Подмосковье на более и на менее требовательных. В Москве же у покупателей, наверное, сильнее развит комплексный подход – они обращают внимание на большее количество характеристик проекта.
У подмосковных клиентов, среди которых в зависимости от объекта от 30% до 60% приезжие из регионов, очень разные вкусы, возможности, потребности. Это нормально. Но в Подмосковье, я уверен, нужно осуществлять комплексные и качественные проекты, за которые потом ни компании, ни работающим в ней людям не будет стыдно. А наоборот – будет повод для гордости.
Проект Большой Москвы. Ваше видение его развития и перспективы в нем участия?
Пока точно неясно, когда будет утвержден хотя бы мастер-план территории: что и на каких землях можно строить. Но когда планы развития Большой Москвы будут окончательно утверждены, поверьте, мы испытаем огромный дефицит профессиональных девелоперов, которые могли бы их реализовать даже все вместе.
О проектах «Сити-XXI век»:
Общий портфель реализуемых проектов составляет в настоящее время более 500 000 кв. м. В настоящее время возводятся объекты:
- ЖК «Альбатрос» (2 корпуса – 116 350 кв. м), мини-полис «Строгинский»;
- ЖК «Подсолнухи» (2 корпуса – 56 150 кв.м), мини-полис «Строгинский»;
- Мини-полис «Самоцветы», Люберцы (3 корпуса - 125 000 кв. м);
- Жилой квартал «Краски жизни», ожидается старт продаж (3 комплекса - 200 000 кв. м), мини-полис «Радужный», г. Видное;
- Жилые дома «Бенуа» и «Левитан», Красногорск (2 корпуса – 29 892 кв. м);
- Новый учебно-лабораторный корпус Московского государственного института электроники и математики (МИЭМа) – 55 000 кв. м, мини-полис «Строгинский»;
- Приют для детей-сирот при подворье Патриарха Московского и всея Руси храмов Николо-Перервинского монастыря - 10 124 кв. м.
О себе:
Имеет опыт эффективного управления крупными девелоперскими и строительными компаниями с 1998 года. По итогам 2008 года занимал 21-е место в рейтинге самых влиятельных персон рынка коммерческой недвижимости CRE-100. Является членом ряда профессиональных ассоциаций и сообществ: Российского совета торговых центров, Союза немецкой экономики, Ассоциации менеджеров России. В 1992 году с отличием окончил Государственную академию нефти и газа им. И.М. Губкина.
Увлекается командными видами спорта, активным отдыхом, чтением научной и исторической литературы. Женат, имеет двоих детей.
