Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Где вы предпочитаете останавливаться, путешествуя по городам России?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Недвижимость как готовый бизнес: на рынке появился новый продукт

Популярность квартир для сдачи в аренду будет расти

Цены на жилье в ближайшее время не будут существенно расти. Это меняет подход к инвестированию в недвижимость – от упования на бесконечный прирост цены, т.е. попыток снова раздуть пузырь, инвесторы приходят к прогнозируемой умеренной рентной доходности. И девелоперы не могут обходить стороной эту тенденцию. Поэтому они все чаще предлагают готовые к сдаче в аренду квартиры, а некоторые из них продают по сути «готовый бизнес» (апартаменты в комплекте с услугами управляющей компании), отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».


Борьба за покупателя заставляет обратить внимание на аренду
В условиях отсутствия значительного роста цен на недвижимость девелоперы ищут новые «фишки» в борьбе за покупателя. «Ни для кого не секрет, что всегда немалую долю покупателей жилой недвижимости составляли инвесторы, и продавцы всегда старались привлечь их побольше. До кризиса это хорошо удавалось пропагандой роста цен, благо они и правда существенно росли, - говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. - Многие и по сей день пытаются привлекать инвесторов по-старому, пытаясь всеми правдами и неправдами продвигать идею прироста цены, даже если его  нет, хотя многие уже давно поняли, что в ближайшей перспективе прежних темпов подорожания недвижимости не предвидится».

Для спекулятивных инвестиций с расчетом на быструю прибыль недвижимость сейчас не лучший инструмент. Зато для консервативных инвесторов это все еще неплохой способ сохранить деньги и уберечь их от инфляции. Правда, при условии, что недвижимость «работает» на инвестора, а не просто простаивает – то есть сдается в аренду.

Девелоперы ощущают эту тенденцию, меняют подход к продаже жилья и «прощупывают» возможные способы остаться на плаву в новых условиях. «Актуальной становится не продажа голых квартир в новостройке, как они привыкли поступать до кризиса, а продажа квартир с отделкой, еще и сданных в аренду, т.е. по сути продажа бизнеса, эдакий «квартирный депозит», - комментирует Олег Репченко. Пока подобных предложений единицы, но это может стать началом долгосрочной тенденции.


Россияне покупают арендный бизнес за рубежом
В Европе около 30% сделок на вторичном рынке жилья заключается с объектами, которые находятся в аренде, рассказал www.irn.ru управляющий инвестициями в недвижимость, основатель консалтингового портала Indriksons.ru Игорь Индриксонс. Наиболее развит арендный бизнес в Германии, Голландии, Франции и Великобритании. В Германии, например, более 57% взрослого населения являются арендаторами. «А в Берлине так вообще арендаторами являются более 84% населения», - отмечает Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock.

Интересно, что очень большой интерес к покупке арендного бизнеса проявляют именно россияне. По оценкам Gordon Rock, более 80% сделок российских инвесторов связано именно с приобретением недвижимости (коммерческой или жилой), приносящей рентный доход.

По словам эксперта, показатель рентной доходности обычной жилой недвижимости для большинства европейских стран составляет от 3% до 6%. Игорь Индриксонс назвал цифру 4,5% годовых.

Инвестор может как приобрести обычную квартиру (и заниматься сдачей этой квартиры в аренду самостоятельно или с привлечением управляющей компании), так и купить апартаменты, расположенные в «специализированных» жилых комплексах, полностью находящихся под управлением управляющих компаний. Речь идет об инвестициях в такие типы buy-to-let (покупаемых для сдачи в аренду) апартаментов, как гостиничные номера и leaseback-апартаменты (продаваемые с условием получения обратно в аренду), а также serviced apartments (апартаменты с обслуживанием).

Всеми делами по сдаче в аренду и обслуживанию арендодателей занимается управляющая компания, которая берет за свои услуги 8–10% дохода. Однако собственник получает за это некоторые преференции. Например, в некоторых странах возможны налоговые льготы: например, при приобретении leaseback-недвижимости во Франции, а с недавних пор и в Великобритании, собственник освобождается от НДС. Да и сам опыт управляющей компании позволяет получать больший доход. По словам Станислава Зингеля, доходность инвестиций может составлять 10-15% годовых и более, что существенно выше, чем при инвестировании в «обычные» квартиры.


Высокие ипотечные ставки, низкая доходность
Одна из причин, по которым готовый арендный бизнес слабо развит в России, заключается в низкой популярности аренды среди наших соотечественников. По оценкам Home Estate, сейчас только около 5% населения арендует жилье, в столицах данный показатель несколько выше. О причинах нелюбви россиян к арендному жилью читайте в статье «Аренда квартиры: снимай, пока молодой. Но к пенсии стоит обзавестись собственным жильем».

Кроме того, в России очень дорогие деньги, поэтому сдача жилья в наем не позволяет даже покрыть ипотечные ставки. Например, в Европе при доходности от сдачи в аренду 3-6% за «кредитное плечо» придется платить около 3,5% годовых. В России же при примерно такой же доходности ипотечные ставки составляют в лучшем случае 10-12% (а вместе со страховкой и другими платежами может получиться и 15%). «Как следствие, рентабельность инвестиций в недвижимость в России не превысит рентную доходность. А у инвесторов в недвижимость есть правило: «если нет возможности приобрести объект с привлечением длинного и недорогого кредита – беги от такой инвестиции», - объясняет Станислав Зингель.

К тому же у россиянина, планирующего приобрести недвижимость для сдачи в аренду в России, выбор «инструментов» не столь широк, как за рубежом. «В силу слабой развитости buy-to-let сегмента жилой недвижимости и отсутствия профессиональных услуг по доверительному управлению жилой недвижимостью арендный бизнес сводится фактически только к варианту приобретения квартиры в Москве и самостоятельного решения инвестором всех возникающих вопросов (начиная от поиска арендатора и заканчивая вопросами текущего ремонта помещений)», - отмечает эксперт. Игорь Индриксонс говорит, что такой вид готового бизнеса не развивается, так как управляющие компании не хотят связываться с жилым сектором, который приносит низкую прибыль.

По словам экспертов, для российского инвестора основная мотивация – расчет на рост стоимости, а получение рентного дохода – это скорее дополнительный плюс. «А вот у зарубежных инвесторов мотивация диаметрально противоположная – расчет делается на получение стабильного рентного дохода, мультиплицированного благодаря привлечению ипотеки, а рост стоимости недвижимости рассматривается как «приятное дополнение», - говорит Зингель.


Первые ласточки
Однако в ближайшем будущем рассчитывать на значительный рост цен на недвижимость не приходится. Поэтому арендный бизнес может заинтересовать российских инвесторов. По словам руководителя департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светланы Бириной, на вторичном рынке время от времени встречаются случаи, когда квартира продается с арендатором (хотя и не так часто, как в Европе). «Это удобно всем сторонам – продавец получает деньги, покупатель квартиру, на которую не надо искать арендатора, а квартиросъемщик продолжает снимать жилье, как ни в чем не бывало, - отмечает эксперт. - Как правило, покупатели таких квартир делятся на две категории. Одни приобретают жилье по ипотеке и за счет аренды погашают часть ежемесячных платежей. Вторая категория – это люди, для которых квартира становится отличным способом вложения денежных средств».

На первичном рынке девелоперы в большинстве своем пытаются жить «по старинке», предлагая стандартные квартиры на продажу. Однако и здесь появляются первые ласточки. «Такое направление, как «готовый бизнес», на российском рынке пока еще не сформировано, однако имеет очень хороший потенциал для развития, - говорит руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Евгения Борзова. - Доходные апартаменты – это относительно новый сегмент рынка коммерческой недвижимости, быстро набирающий популярность».

«Данный сегмент начинает только зарождаться как в Москве, так и в Санкт-Петербурге. Но в целом в России данный сегмент имеет достаточно большие перспективы для развития, в силу отсутствия большого объема предложения и неудовлетворенного спроса», - считает директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге Андрей Бойков.

Арендовать жилье в апарт-отеле, по оценкам Home Estate, будет стоить в 2 - 2,5 раза дешевле, чем снимать номер в гостинице, правда, несколько дороже, чем в обычных квартирах. Однако по сравнению с ними в апарт-отеле будет более высокий уровень обслуживания, что сможет компенсировать разницу в цене.

В Санкт-Петербурге ведутся продажи в апарт-отеле YE’S, расположенном на территории одноименного МФК. Девелопер проекта – ГК «Пионер», продает объект «НДВ-Недвижимость», а управлением и сдачей в аренду апартаментов будет заниматься компания Becar YE’S, созданная при участии NAI Becar. Минимальная стоимость апартаментов с отделкой и меблировкой составляет 2,75 млн руб. Для покупателей существует две программы: «гарантированный доход» (10% годовых в течение трех лет, начиная с 1 июня 2014 г.) и «удвоение капитала» (в этом случае инвестору обещают 100%-ю окупаемость вложенных средств в течение пяти лет с момента инвестирования).

Как рассказали в ГК «Пионер», Санкт-Петербург является для компании некой экспериментальной площадкой, на которой пробуются новые идеи и оценивается их эффективность. Поэтому в компании не исключают появления подобного проекта в Москве, если в Северной Пальмире этот бизнес будет пользоваться популярностью. Сейчас в столице продажу арендного бизнеса практикует компания «Городок» в жилых комплексах «Оквиль». Также о планах по продаже апартаментов вместе с услугами по управлению недвижимостью заявлял директор по продажам компании KR Properties Александр Подусков в ходе онлайн-конференции на www.irn.ru «Лофт-апартаменты: жилье не только для богемы. Кто и зачем покупает?».

Генеральный директор агентства недвижимости Home Estate Елена Амирова считает, что предложение и спрос на рынке готового арендного жилья приобретут более четкие очертания через 5-6 лет; тогда инвестирование в доходные дома и апарт-отели может стать весьма популярным способом вложения средств.

По мнению руководителя IRN.RU Олега Репченко, обозначенная тенденция отражается не только в появлении на рынке такого продукта, как «готовый арендный бизнес». Даже если речь идет о продаже обычных квартир, девелоперы все чаще делают их максимально пригодными для сдачи в аренду – например, на рынке появляется все больше квартир с отделкой. «Не надо сейчас пытаться продать новостройку или что-то еще, всеми правдами и неправдами убеждая покупателя в неизбежном баснословном приросте цены. Можно продать ту же самую новостройку (или любой иной тип жилья) как «квартирный депозит». Сделайте там ремонт, сдайте ее в аренду и продавайте как финансовый инструмент, обеспечивающий по аналогии с банковским депозитом некий процентный доход», - говорит эксперт.

По мнению специалистов www.irn.ru, на рынке намечаются перемены в подходе девелоперов к продажам. В будущем многие из них будут продавать не голые коробки, а «упакованный» продукт под ключ.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3831 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 2 193 900
до 9 741 050 руб.
Узнать подробнее
ЖК Отрада Московская область, Красногорский район, 8 км от МКАД Студии, 1-5-комнатные квартиры Площади : 21 - 98 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. Отрадное пос., к.11 Отрадное пос., к.13 Отрадное пос., к.9 Застройщик: Отрада Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 148 940
до 38 165 800 руб.
Узнать подробнее
ЖК Headliner Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха, м. Шелепиха Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 29 - 117 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Шелепиха, 5 мин. пешком Шмитовский пр-д, вл. 39, к.1 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.2 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.3 Застройщик: Жилой квартал Сити.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 297 410
до 17 904 700 руб.
Узнать подробнее
ЖК Золотая Звезда Москва, Восточный округ, район Соколиная гора, м. Шоссе Энтузиастов Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 38 - 101 кв.м. м. Шоссе Энтузиастов, 10 мин. пешком Буденного пр-т, вл.51, к.1 Буденного пр-т, вл.51, к.2(3) Буденного пр-т, вл.51, к.3 (4) Буденного пр-т, вл.51, к.4 (5) Буденного пр-т, вл.51, к.5 (6) Показать все 8 корпусов Застройщик: Золотая Звезда.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Небо Квартиры площадью 48-131 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Квартиры в центре города с выгодой до 157 500 руб.! Успей до конца июля! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 4 км от МКАД. Квартиры пл. от 22 метров. Монолит-кирпич, монолит. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры площадью 25-89 кв.м.Монолит. Торопитесь! MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты в готовых домах площадью от 47 метров.Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте