Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.6 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Что для вас важнее всего при принятии решения об ипотеке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Недвижимость как готовый бизнес: на рынке появился новый продукт

Популярность квартир для сдачи в аренду будет расти

Цены на жилье в ближайшее время не будут существенно расти. Это меняет подход к инвестированию в недвижимость – от упования на бесконечный прирост цены, т.е. попыток снова раздуть пузырь, инвесторы приходят к прогнозируемой умеренной рентной доходности. И девелоперы не могут обходить стороной эту тенденцию. Поэтому они все чаще предлагают готовые к сдаче в аренду квартиры, а некоторые из них продают по сути «готовый бизнес» (апартаменты в комплекте с услугами управляющей компании), отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».


Борьба за покупателя заставляет обратить внимание на аренду
В условиях отсутствия значительного роста цен на недвижимость девелоперы ищут новые «фишки» в борьбе за покупателя. «Ни для кого не секрет, что всегда немалую долю покупателей жилой недвижимости составляли инвесторы, и продавцы всегда старались привлечь их побольше. До кризиса это хорошо удавалось пропагандой роста цен, благо они и правда существенно росли, - говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. - Многие и по сей день пытаются привлекать инвесторов по-старому, пытаясь всеми правдами и неправдами продвигать идею прироста цены, даже если его  нет, хотя многие уже давно поняли, что в ближайшей перспективе прежних темпов подорожания недвижимости не предвидится».

Для спекулятивных инвестиций с расчетом на быструю прибыль недвижимость сейчас не лучший инструмент. Зато для консервативных инвесторов это все еще неплохой способ сохранить деньги и уберечь их от инфляции. Правда, при условии, что недвижимость «работает» на инвестора, а не просто простаивает – то есть сдается в аренду.

Девелоперы ощущают эту тенденцию, меняют подход к продаже жилья и «прощупывают» возможные способы остаться на плаву в новых условиях. «Актуальной становится не продажа голых квартир в новостройке, как они привыкли поступать до кризиса, а продажа квартир с отделкой, еще и сданных в аренду, т.е. по сути продажа бизнеса, эдакий «квартирный депозит», - комментирует Олег Репченко. Пока подобных предложений единицы, но это может стать началом долгосрочной тенденции.


Россияне покупают арендный бизнес за рубежом
В Европе около 30% сделок на вторичном рынке жилья заключается с объектами, которые находятся в аренде, рассказал www.irn.ru управляющий инвестициями в недвижимость, основатель консалтингового портала Indriksons.ru Игорь Индриксонс. Наиболее развит арендный бизнес в Германии, Голландии, Франции и Великобритании. В Германии, например, более 57% взрослого населения являются арендаторами. «А в Берлине так вообще арендаторами являются более 84% населения», - отмечает Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock.

Интересно, что очень большой интерес к покупке арендного бизнеса проявляют именно россияне. По оценкам Gordon Rock, более 80% сделок российских инвесторов связано именно с приобретением недвижимости (коммерческой или жилой), приносящей рентный доход.

По словам эксперта, показатель рентной доходности обычной жилой недвижимости для большинства европейских стран составляет от 3% до 6%. Игорь Индриксонс назвал цифру 4,5% годовых.

Инвестор может как приобрести обычную квартиру (и заниматься сдачей этой квартиры в аренду самостоятельно или с привлечением управляющей компании), так и купить апартаменты, расположенные в «специализированных» жилых комплексах, полностью находящихся под управлением управляющих компаний. Речь идет об инвестициях в такие типы buy-to-let (покупаемых для сдачи в аренду) апартаментов, как гостиничные номера и leaseback-апартаменты (продаваемые с условием получения обратно в аренду), а также serviced apartments (апартаменты с обслуживанием).

Всеми делами по сдаче в аренду и обслуживанию арендодателей занимается управляющая компания, которая берет за свои услуги 8–10% дохода. Однако собственник получает за это некоторые преференции. Например, в некоторых странах возможны налоговые льготы: например, при приобретении leaseback-недвижимости во Франции, а с недавних пор и в Великобритании, собственник освобождается от НДС. Да и сам опыт управляющей компании позволяет получать больший доход. По словам Станислава Зингеля, доходность инвестиций может составлять 10-15% годовых и более, что существенно выше, чем при инвестировании в «обычные» квартиры.


Высокие ипотечные ставки, низкая доходность
Одна из причин, по которым готовый арендный бизнес слабо развит в России, заключается в низкой популярности аренды среди наших соотечественников. По оценкам Home Estate, сейчас только около 5% населения арендует жилье, в столицах данный показатель несколько выше. О причинах нелюбви россиян к арендному жилью читайте в статье «Аренда квартиры: снимай, пока молодой. Но к пенсии стоит обзавестись собственным жильем».

Кроме того, в России очень дорогие деньги, поэтому сдача жилья в наем не позволяет даже покрыть ипотечные ставки. Например, в Европе при доходности от сдачи в аренду 3-6% за «кредитное плечо» придется платить около 3,5% годовых. В России же при примерно такой же доходности ипотечные ставки составляют в лучшем случае 10-12% (а вместе со страховкой и другими платежами может получиться и 15%). «Как следствие, рентабельность инвестиций в недвижимость в России не превысит рентную доходность. А у инвесторов в недвижимость есть правило: «если нет возможности приобрести объект с привлечением длинного и недорогого кредита – беги от такой инвестиции», - объясняет Станислав Зингель.

К тому же у россиянина, планирующего приобрести недвижимость для сдачи в аренду в России, выбор «инструментов» не столь широк, как за рубежом. «В силу слабой развитости buy-to-let сегмента жилой недвижимости и отсутствия профессиональных услуг по доверительному управлению жилой недвижимостью арендный бизнес сводится фактически только к варианту приобретения квартиры в Москве и самостоятельного решения инвестором всех возникающих вопросов (начиная от поиска арендатора и заканчивая вопросами текущего ремонта помещений)», - отмечает эксперт. Игорь Индриксонс говорит, что такой вид готового бизнеса не развивается, так как управляющие компании не хотят связываться с жилым сектором, который приносит низкую прибыль.

По словам экспертов, для российского инвестора основная мотивация – расчет на рост стоимости, а получение рентного дохода – это скорее дополнительный плюс. «А вот у зарубежных инвесторов мотивация диаметрально противоположная – расчет делается на получение стабильного рентного дохода, мультиплицированного благодаря привлечению ипотеки, а рост стоимости недвижимости рассматривается как «приятное дополнение», - говорит Зингель.


Первые ласточки
Однако в ближайшем будущем рассчитывать на значительный рост цен на недвижимость не приходится. Поэтому арендный бизнес может заинтересовать российских инвесторов. По словам руководителя департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светланы Бириной, на вторичном рынке время от времени встречаются случаи, когда квартира продается с арендатором (хотя и не так часто, как в Европе). «Это удобно всем сторонам – продавец получает деньги, покупатель квартиру, на которую не надо искать арендатора, а квартиросъемщик продолжает снимать жилье, как ни в чем не бывало, - отмечает эксперт. - Как правило, покупатели таких квартир делятся на две категории. Одни приобретают жилье по ипотеке и за счет аренды погашают часть ежемесячных платежей. Вторая категория – это люди, для которых квартира становится отличным способом вложения денежных средств».

На первичном рынке девелоперы в большинстве своем пытаются жить «по старинке», предлагая стандартные квартиры на продажу. Однако и здесь появляются первые ласточки. «Такое направление, как «готовый бизнес», на российском рынке пока еще не сформировано, однако имеет очень хороший потенциал для развития, - говорит руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Евгения Борзова. - Доходные апартаменты – это относительно новый сегмент рынка коммерческой недвижимости, быстро набирающий популярность».

«Данный сегмент начинает только зарождаться как в Москве, так и в Санкт-Петербурге. Но в целом в России данный сегмент имеет достаточно большие перспективы для развития, в силу отсутствия большого объема предложения и неудовлетворенного спроса», - считает директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге Андрей Бойков.

Арендовать жилье в апарт-отеле, по оценкам Home Estate, будет стоить в 2 - 2,5 раза дешевле, чем снимать номер в гостинице, правда, несколько дороже, чем в обычных квартирах. Однако по сравнению с ними в апарт-отеле будет более высокий уровень обслуживания, что сможет компенсировать разницу в цене.

В Санкт-Петербурге ведутся продажи в апарт-отеле YE’S, расположенном на территории одноименного МФК. Девелопер проекта – ГК «Пионер», продает объект «НДВ-Недвижимость», а управлением и сдачей в аренду апартаментов будет заниматься компания Becar YE’S, созданная при участии NAI Becar. Минимальная стоимость апартаментов с отделкой и меблировкой составляет 2,75 млн руб. Для покупателей существует две программы: «гарантированный доход» (10% годовых в течение трех лет, начиная с 1 июня 2014 г.) и «удвоение капитала» (в этом случае инвестору обещают 100%-ю окупаемость вложенных средств в течение пяти лет с момента инвестирования).

Как рассказали в ГК «Пионер», Санкт-Петербург является для компании некой экспериментальной площадкой, на которой пробуются новые идеи и оценивается их эффективность. Поэтому в компании не исключают появления подобного проекта в Москве, если в Северной Пальмире этот бизнес будет пользоваться популярностью. Сейчас в столице продажу арендного бизнеса практикует компания «Городок» в жилых комплексах «Оквиль». Также о планах по продаже апартаментов вместе с услугами по управлению недвижимостью заявлял директор по продажам компании KR Properties Александр Подусков в ходе онлайн-конференции на www.irn.ru «Лофт-апартаменты: жилье не только для богемы. Кто и зачем покупает?».

Генеральный директор агентства недвижимости Home Estate Елена Амирова считает, что предложение и спрос на рынке готового арендного жилья приобретут более четкие очертания через 5-6 лет; тогда инвестирование в доходные дома и апарт-отели может стать весьма популярным способом вложения средств.

По мнению руководителя IRN.RU Олега Репченко, обозначенная тенденция отражается не только в появлении на рынке такого продукта, как «готовый арендный бизнес». Даже если речь идет о продаже обычных квартир, девелоперы все чаще делают их максимально пригодными для сдачи в аренду – например, на рынке появляется все больше квартир с отделкой. «Не надо сейчас пытаться продать новостройку или что-то еще, всеми правдами и неправдами убеждая покупателя в неизбежном баснословном приросте цены. Можно продать ту же самую новостройку (или любой иной тип жилья) как «квартирный депозит». Сделайте там ремонт, сдайте ее в аренду и продавайте как финансовый инструмент, обеспечивающий по аналогии с банковским депозитом некий процентный доход», - говорит эксперт.

По мнению специалистов www.irn.ru, на рынке намечаются перемены в подходе девелоперов к продажам. В будущем многие из них будут продавать не голые коробки, а «упакованный» продукт под ключ.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3890 (0 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 11 661 600
до 42 400 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Событие Москва, Западный округ, район Раменки Площади : 45 - 170 кв.м. м. Ломоносовский проспект, 25 мин. транспортом м. Раменки, 20 мин. транспортом м. Мичуринский проспект, 16 мин. пешком Застройщик: ДОНСТРОЙ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 44 128 000
до 346 880 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Жизнь на Плющихе Москва, Центральный округ, район Хамовники Площади : 67 - 267 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. м. Фрунзенская, 15 мин. пешком Застройщик: ДОНСТРОЙ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 218 000
до 6 292 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Южная долина Ленинский район, Каширское, Новокаширское шоссе, 9 км от МКАД Площади : 29 - 82 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. 1 км от Горки Ленинские 1 км от Горки Ленинские посёлок Мещерино, Мещерино Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июня
Квартиры у м. ВДНХ Новые квартиры у м.ВДНХ. Квартиры в готовых домах. Площадь от 49 до 209 кв.м. Подробности по телефону! Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Изумрудные холмы» ЖК комфорт-класса. Квартиры с готовой отделкой в строящихся корпусах от 2,7 млн руб. Сдача в 2021 г. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Сказочный лес В продаже квартиры в готовых домах площадью 20-89 кв.м. 15 мин. транспортом от м.Ботанический сад. Застройщик: Гранднэкст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Успей купить квартиру отделкой! Повышение цен с 1 июля! 5 минут от метро "Рассказовка". Ипотека от 5% Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Метро «Филатов луг» — открыто! Успей купить квартиру. Повышение цен с 1 июля! Квартиры с отделкой и без. от 3,6 млн Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Скидка 4%! 5 минут до м. Саларьево. Школа и детские сады. Закрытый двор. Ипотека с гос.поддержкой семей с детьми от 5% Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Ново-Молоково Ленинский район. Квартиры в готовых домах площадью 42-94 метра. ГК: 4 кв. 2018 г., есть сданные. Монолит. 9 км от МКАД. Подробности по телефону! от 2,1 млн руб. Застройщик: ЖК Молоково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры с отделкой от 7,3 млн руб. 5 минут до Москва-Сити. Трехуровневый подземный паркинг. от 7,3 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Ипотека от 6,3%. Квартиры от 11,4 млн, апартаменты от 7,4 млн. Выгода до 2,2 млн на квартиры, 1,3 млн на апартаменты. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Летом выдача ключей! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты в "Башне Федерация" Премиум-апартаменты со скидкой до 17% в июне. Панорамные окна. Высокие потолки. Рассрочка 0%. Ипотека от 9,7%. от 25.3 млн руб. Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Пригород Лесное» Квартиры от 2,3 млн руб. с отделкой! Метро Домодедовская. 4 км от МКАД! Покупайте выгодно! от 2,3 млн руб. Застройщик: Пригород Лесное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Fresh Квартиры в готовых домах рядом с м.Красногвардейская. Площадь от 21 до 107 метров ГК: 2 кв. 2022 г. Уточняйте подробности по телефону. от 7,5 млн руб. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 12,9 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские истории Квартиры в готовых домах площадью от 28 метров.Монолит. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Спешите до повышения цен! Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 12,8 млн, 3-ком - от 14,6 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» В продаже квартиры в готовых домах площадью 32-118 кв.м. 10 мин. транспортом от м.Теплый Стан. Звоните! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Ленинские новостройки Рядом с г. Видное, с отделкой и без. Ключи в 2019. Дет. сады, школы, ипотека от 5,5% от 2,1 млн руб. Застройщик: Аматол. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лукино-Варино. 24 км от МКАД. Квартиры в Щелковском районе от 2,1 млн. Семейная ипотека от 5%, удваиваем материнский капитал, выгода до тыс. руб. , ипотека с 0 руб. первый взнос от 2,1 млн руб. Застройщик: СУ-22. Проектная декларация на рекламируемом сайте СИМВОЛ. Квартиры в новом квартале! От 175000 руб./кв.м! Новые корпуса на границе с ЦАО. Рядом 3 станции метро. Панорамные виды Москвы, открытый парк. от 175000 руб./кв.м Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Выгодные условия на апартаменты в новых корпусах. От 4,3 млн. руб. Рассрочка от застройщика! ЖК вблизи м. «Бабушкинская» До конца июня подарок! Звоните от 4,3 млн руб. Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте Фестиваль Парк Новые квартиры у м.Речной вокзал. Квартиры в готовых домах. Площадь от 28 до 120 кв.м. Звоните! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 272 000р. за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.2 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Выгода до 780 000 руб! 5 минут до м. Водный стадион. Свободная планировка. Ключи после оплаты. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Своя квартира в Москве за 30 000 руб. в месяц! Отделка под ключ! В районе школы, детские сады и поликлиника. от 3,3 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада. Ипотека от 5%. 5 мин до м. Митино. Сдача в 2019 году! Вся инфраструктура готова. от 2,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,07 млн руб! Звоните! от 5,07 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Томилино». Скидки до 10% в июне! Выгода до 560 тыс руб. Семейная ипотека 5%. Первы взнос 0%. Ипотечные каникулы. Развитая инфраструктцра. 10 км от МКАД. Метро Котельники. от 2,2 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Виды на 360 градусов! Премия «Жилой квартал Москвы №1»! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,1 млн р! Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Ипотека 5,5% до 30.06. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 8,4 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 8,4 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 15% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская 2-комнатная от 9,6 млн руб, 3-комнатная от 14,4 млн руб. в новом ЖК бизнес-класса! Двор без машин. Рядом 4 парка. Большой выбор планировок. Квартал для семейной жизни в 10 минутах от метро. Звоните! 1-комнатные квартиры от 8 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Премия «Хит продаж №1»! Специальное предложение. Квартиры с отделкой от 7 млн. Уникальные планировки. м."ул.800-летия Москвы". Ипотека от 6,3%. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если пентхаус, то с видом. Просторная терраса и камин. Консьерж-сервиc. Свой фитнес-клуб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте