Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Недвижимость как готовый бизнес: на рынке появился новый продукт

Популярность квартир для сдачи в аренду будет расти

Цены на жилье в ближайшее время не будут существенно расти. Это меняет подход к инвестированию в недвижимость – от упования на бесконечный прирост цены, т.е. попыток снова раздуть пузырь, инвесторы приходят к прогнозируемой умеренной рентной доходности. И девелоперы не могут обходить стороной эту тенденцию. Поэтому они все чаще предлагают готовые к сдаче в аренду квартиры, а некоторые из них продают по сути «готовый бизнес» (апартаменты в комплекте с услугами управляющей компании), отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».


Борьба за покупателя заставляет обратить внимание на аренду
В условиях отсутствия значительного роста цен на недвижимость девелоперы ищут новые «фишки» в борьбе за покупателя. «Ни для кого не секрет, что всегда немалую долю покупателей жилой недвижимости составляли инвесторы, и продавцы всегда старались привлечь их побольше. До кризиса это хорошо удавалось пропагандой роста цен, благо они и правда существенно росли, - говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. - Многие и по сей день пытаются привлекать инвесторов по-старому, пытаясь всеми правдами и неправдами продвигать идею прироста цены, даже если его  нет, хотя многие уже давно поняли, что в ближайшей перспективе прежних темпов подорожания недвижимости не предвидится».

Для спекулятивных инвестиций с расчетом на быструю прибыль недвижимость сейчас не лучший инструмент. Зато для консервативных инвесторов это все еще неплохой способ сохранить деньги и уберечь их от инфляции. Правда, при условии, что недвижимость «работает» на инвестора, а не просто простаивает – то есть сдается в аренду.

Девелоперы ощущают эту тенденцию, меняют подход к продаже жилья и «прощупывают» возможные способы остаться на плаву в новых условиях. «Актуальной становится не продажа голых квартир в новостройке, как они привыкли поступать до кризиса, а продажа квартир с отделкой, еще и сданных в аренду, т.е. по сути продажа бизнеса, эдакий «квартирный депозит», - комментирует Олег Репченко. Пока подобных предложений единицы, но это может стать началом долгосрочной тенденции.


Россияне покупают арендный бизнес за рубежом
В Европе около 30% сделок на вторичном рынке жилья заключается с объектами, которые находятся в аренде, рассказал www.irn.ru управляющий инвестициями в недвижимость, основатель консалтингового портала Indriksons.ru Игорь Индриксонс. Наиболее развит арендный бизнес в Германии, Голландии, Франции и Великобритании. В Германии, например, более 57% взрослого населения являются арендаторами. «А в Берлине так вообще арендаторами являются более 84% населения», - отмечает Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock.

Интересно, что очень большой интерес к покупке арендного бизнеса проявляют именно россияне. По оценкам Gordon Rock, более 80% сделок российских инвесторов связано именно с приобретением недвижимости (коммерческой или жилой), приносящей рентный доход.

По словам эксперта, показатель рентной доходности обычной жилой недвижимости для большинства европейских стран составляет от 3% до 6%. Игорь Индриксонс назвал цифру 4,5% годовых.

Инвестор может как приобрести обычную квартиру (и заниматься сдачей этой квартиры в аренду самостоятельно или с привлечением управляющей компании), так и купить апартаменты, расположенные в «специализированных» жилых комплексах, полностью находящихся под управлением управляющих компаний. Речь идет об инвестициях в такие типы buy-to-let (покупаемых для сдачи в аренду) апартаментов, как гостиничные номера и leaseback-апартаменты (продаваемые с условием получения обратно в аренду), а также serviced apartments (апартаменты с обслуживанием).

Всеми делами по сдаче в аренду и обслуживанию арендодателей занимается управляющая компания, которая берет за свои услуги 8–10% дохода. Однако собственник получает за это некоторые преференции. Например, в некоторых странах возможны налоговые льготы: например, при приобретении leaseback-недвижимости во Франции, а с недавних пор и в Великобритании, собственник освобождается от НДС. Да и сам опыт управляющей компании позволяет получать больший доход. По словам Станислава Зингеля, доходность инвестиций может составлять 10-15% годовых и более, что существенно выше, чем при инвестировании в «обычные» квартиры.


Высокие ипотечные ставки, низкая доходность
Одна из причин, по которым готовый арендный бизнес слабо развит в России, заключается в низкой популярности аренды среди наших соотечественников. По оценкам Home Estate, сейчас только около 5% населения арендует жилье, в столицах данный показатель несколько выше. О причинах нелюбви россиян к арендному жилью читайте в статье «Аренда квартиры: снимай, пока молодой. Но к пенсии стоит обзавестись собственным жильем».

Кроме того, в России очень дорогие деньги, поэтому сдача жилья в наем не позволяет даже покрыть ипотечные ставки. Например, в Европе при доходности от сдачи в аренду 3-6% за «кредитное плечо» придется платить около 3,5% годовых. В России же при примерно такой же доходности ипотечные ставки составляют в лучшем случае 10-12% (а вместе со страховкой и другими платежами может получиться и 15%). «Как следствие, рентабельность инвестиций в недвижимость в России не превысит рентную доходность. А у инвесторов в недвижимость есть правило: «если нет возможности приобрести объект с привлечением длинного и недорогого кредита – беги от такой инвестиции», - объясняет Станислав Зингель.

К тому же у россиянина, планирующего приобрести недвижимость для сдачи в аренду в России, выбор «инструментов» не столь широк, как за рубежом. «В силу слабой развитости buy-to-let сегмента жилой недвижимости и отсутствия профессиональных услуг по доверительному управлению жилой недвижимостью арендный бизнес сводится фактически только к варианту приобретения квартиры в Москве и самостоятельного решения инвестором всех возникающих вопросов (начиная от поиска арендатора и заканчивая вопросами текущего ремонта помещений)», - отмечает эксперт. Игорь Индриксонс говорит, что такой вид готового бизнеса не развивается, так как управляющие компании не хотят связываться с жилым сектором, который приносит низкую прибыль.

По словам экспертов, для российского инвестора основная мотивация – расчет на рост стоимости, а получение рентного дохода – это скорее дополнительный плюс. «А вот у зарубежных инвесторов мотивация диаметрально противоположная – расчет делается на получение стабильного рентного дохода, мультиплицированного благодаря привлечению ипотеки, а рост стоимости недвижимости рассматривается как «приятное дополнение», - говорит Зингель.


Первые ласточки
Однако в ближайшем будущем рассчитывать на значительный рост цен на недвижимость не приходится. Поэтому арендный бизнес может заинтересовать российских инвесторов. По словам руководителя департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светланы Бириной, на вторичном рынке время от времени встречаются случаи, когда квартира продается с арендатором (хотя и не так часто, как в Европе). «Это удобно всем сторонам – продавец получает деньги, покупатель квартиру, на которую не надо искать арендатора, а квартиросъемщик продолжает снимать жилье, как ни в чем не бывало, - отмечает эксперт. - Как правило, покупатели таких квартир делятся на две категории. Одни приобретают жилье по ипотеке и за счет аренды погашают часть ежемесячных платежей. Вторая категория – это люди, для которых квартира становится отличным способом вложения денежных средств».

На первичном рынке девелоперы в большинстве своем пытаются жить «по старинке», предлагая стандартные квартиры на продажу. Однако и здесь появляются первые ласточки. «Такое направление, как «готовый бизнес», на российском рынке пока еще не сформировано, однако имеет очень хороший потенциал для развития, - говорит руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Евгения Борзова. - Доходные апартаменты – это относительно новый сегмент рынка коммерческой недвижимости, быстро набирающий популярность».

«Данный сегмент начинает только зарождаться как в Москве, так и в Санкт-Петербурге. Но в целом в России данный сегмент имеет достаточно большие перспективы для развития, в силу отсутствия большого объема предложения и неудовлетворенного спроса», - считает директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге Андрей Бойков.

Арендовать жилье в апарт-отеле, по оценкам Home Estate, будет стоить в 2 - 2,5 раза дешевле, чем снимать номер в гостинице, правда, несколько дороже, чем в обычных квартирах. Однако по сравнению с ними в апарт-отеле будет более высокий уровень обслуживания, что сможет компенсировать разницу в цене.

В Санкт-Петербурге ведутся продажи в апарт-отеле YE’S, расположенном на территории одноименного МФК. Девелопер проекта – ГК «Пионер», продает объект «НДВ-Недвижимость», а управлением и сдачей в аренду апартаментов будет заниматься компания Becar YE’S, созданная при участии NAI Becar. Минимальная стоимость апартаментов с отделкой и меблировкой составляет 2,75 млн руб. Для покупателей существует две программы: «гарантированный доход» (10% годовых в течение трех лет, начиная с 1 июня 2014 г.) и «удвоение капитала» (в этом случае инвестору обещают 100%-ю окупаемость вложенных средств в течение пяти лет с момента инвестирования).

Как рассказали в ГК «Пионер», Санкт-Петербург является для компании некой экспериментальной площадкой, на которой пробуются новые идеи и оценивается их эффективность. Поэтому в компании не исключают появления подобного проекта в Москве, если в Северной Пальмире этот бизнес будет пользоваться популярностью. Сейчас в столице продажу арендного бизнеса практикует компания «Городок» в жилых комплексах «Оквиль». Также о планах по продаже апартаментов вместе с услугами по управлению недвижимостью заявлял директор по продажам компании KR Properties Александр Подусков в ходе онлайн-конференции на www.irn.ru «Лофт-апартаменты: жилье не только для богемы. Кто и зачем покупает?».

Генеральный директор агентства недвижимости Home Estate Елена Амирова считает, что предложение и спрос на рынке готового арендного жилья приобретут более четкие очертания через 5-6 лет; тогда инвестирование в доходные дома и апарт-отели может стать весьма популярным способом вложения средств.

По мнению руководителя IRN.RU Олега Репченко, обозначенная тенденция отражается не только в появлении на рынке такого продукта, как «готовый арендный бизнес». Даже если речь идет о продаже обычных квартир, девелоперы все чаще делают их максимально пригодными для сдачи в аренду – например, на рынке появляется все больше квартир с отделкой. «Не надо сейчас пытаться продать новостройку или что-то еще, всеми правдами и неправдами убеждая покупателя в неизбежном баснословном приросте цены. Можно продать ту же самую новостройку (или любой иной тип жилья) как «квартирный депозит». Сделайте там ремонт, сдайте ее в аренду и продавайте как финансовый инструмент, обеспечивающий по аналогии с банковским депозитом некий процентный доход», - говорит эксперт.

По мнению специалистов www.irn.ru, на рынке намечаются перемены в подходе девелоперов к продажам. В будущем многие из них будут продавать не голые коробки, а «упакованный» продукт под ключ.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3837 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 6 624 600
до 19 098 200 руб.
Узнать подробнее
ЖК Счастье в Лианозово Москва, Северо-Восточный округ, район Лианозово, м. Алтуфьево 1-3-комнатные квартиры Площади : 36 - 86 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Алтуфьево, 10 мин. пешком Застройщик: Абрамцевская 10.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 9 972 000
до 27 869 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Небо Москва, Западный округ, район Раменки, м. Раменки 1-5-комнатные квартиры Площади : 49 - 136 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Раменки, 8 мин. пешком Мичуринский пр-т, вл.56, к.2 Мичуринский пр-т, вл.56, к.3 Застройщик: Проект Мичуринский.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 10 439 990
до 41 339 981 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК МФК Парк Мира Москва, Северо-Восточный округ, район Алексеевский, м. Алексеевская 1-4-комнатные квартиры Площади : 44 - 183 кв.м. м. Алексеевская, 10 мин. пешком Застройщик: Смайнэкс.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Headliner Квартиры пл. 29-117 кв.м.Монолит, другое. Звоните! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 18 до 47 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры площадью от 46 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Звоните! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека от 5,5% Квартиры от 8,3 млн руб! Закрытая территория, подземный паркинг. Свой парк с прудом, школа и д/сад. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 47 до 350 кв.м. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте