Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Недвижимость как готовый бизнес: на рынке появился новый продукт

Популярность квартир для сдачи в аренду будет расти

Цены на жилье в ближайшее время не будут существенно расти. Это меняет подход к инвестированию в недвижимость – от упования на бесконечный прирост цены, т.е. попыток снова раздуть пузырь, инвесторы приходят к прогнозируемой умеренной рентной доходности. И девелоперы не могут обходить стороной эту тенденцию. Поэтому они все чаще предлагают готовые к сдаче в аренду квартиры, а некоторые из них продают по сути «готовый бизнес» (апартаменты в комплекте с услугами управляющей компании), отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».


Борьба за покупателя заставляет обратить внимание на аренду
В условиях отсутствия значительного роста цен на недвижимость девелоперы ищут новые «фишки» в борьбе за покупателя. «Ни для кого не секрет, что всегда немалую долю покупателей жилой недвижимости составляли инвесторы, и продавцы всегда старались привлечь их побольше. До кризиса это хорошо удавалось пропагандой роста цен, благо они и правда существенно росли, - говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. - Многие и по сей день пытаются привлекать инвесторов по-старому, пытаясь всеми правдами и неправдами продвигать идею прироста цены, даже если его  нет, хотя многие уже давно поняли, что в ближайшей перспективе прежних темпов подорожания недвижимости не предвидится».

Для спекулятивных инвестиций с расчетом на быструю прибыль недвижимость сейчас не лучший инструмент. Зато для консервативных инвесторов это все еще неплохой способ сохранить деньги и уберечь их от инфляции. Правда, при условии, что недвижимость «работает» на инвестора, а не просто простаивает – то есть сдается в аренду.

Девелоперы ощущают эту тенденцию, меняют подход к продаже жилья и «прощупывают» возможные способы остаться на плаву в новых условиях. «Актуальной становится не продажа голых квартир в новостройке, как они привыкли поступать до кризиса, а продажа квартир с отделкой, еще и сданных в аренду, т.е. по сути продажа бизнеса, эдакий «квартирный депозит», - комментирует Олег Репченко. Пока подобных предложений единицы, но это может стать началом долгосрочной тенденции.


Россияне покупают арендный бизнес за рубежом
В Европе около 30% сделок на вторичном рынке жилья заключается с объектами, которые находятся в аренде, рассказал www.irn.ru управляющий инвестициями в недвижимость, основатель консалтингового портала Indriksons.ru Игорь Индриксонс. Наиболее развит арендный бизнес в Германии, Голландии, Франции и Великобритании. В Германии, например, более 57% взрослого населения являются арендаторами. «А в Берлине так вообще арендаторами являются более 84% населения», - отмечает Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock.

Интересно, что очень большой интерес к покупке арендного бизнеса проявляют именно россияне. По оценкам Gordon Rock, более 80% сделок российских инвесторов связано именно с приобретением недвижимости (коммерческой или жилой), приносящей рентный доход.

По словам эксперта, показатель рентной доходности обычной жилой недвижимости для большинства европейских стран составляет от 3% до 6%. Игорь Индриксонс назвал цифру 4,5% годовых.

Инвестор может как приобрести обычную квартиру (и заниматься сдачей этой квартиры в аренду самостоятельно или с привлечением управляющей компании), так и купить апартаменты, расположенные в «специализированных» жилых комплексах, полностью находящихся под управлением управляющих компаний. Речь идет об инвестициях в такие типы buy-to-let (покупаемых для сдачи в аренду) апартаментов, как гостиничные номера и leaseback-апартаменты (продаваемые с условием получения обратно в аренду), а также serviced apartments (апартаменты с обслуживанием).

Всеми делами по сдаче в аренду и обслуживанию арендодателей занимается управляющая компания, которая берет за свои услуги 8–10% дохода. Однако собственник получает за это некоторые преференции. Например, в некоторых странах возможны налоговые льготы: например, при приобретении leaseback-недвижимости во Франции, а с недавних пор и в Великобритании, собственник освобождается от НДС. Да и сам опыт управляющей компании позволяет получать больший доход. По словам Станислава Зингеля, доходность инвестиций может составлять 10-15% годовых и более, что существенно выше, чем при инвестировании в «обычные» квартиры.


Высокие ипотечные ставки, низкая доходность
Одна из причин, по которым готовый арендный бизнес слабо развит в России, заключается в низкой популярности аренды среди наших соотечественников. По оценкам Home Estate, сейчас только около 5% населения арендует жилье, в столицах данный показатель несколько выше. О причинах нелюбви россиян к арендному жилью читайте в статье «Аренда квартиры: снимай, пока молодой. Но к пенсии стоит обзавестись собственным жильем».

Кроме того, в России очень дорогие деньги, поэтому сдача жилья в наем не позволяет даже покрыть ипотечные ставки. Например, в Европе при доходности от сдачи в аренду 3-6% за «кредитное плечо» придется платить около 3,5% годовых. В России же при примерно такой же доходности ипотечные ставки составляют в лучшем случае 10-12% (а вместе со страховкой и другими платежами может получиться и 15%). «Как следствие, рентабельность инвестиций в недвижимость в России не превысит рентную доходность. А у инвесторов в недвижимость есть правило: «если нет возможности приобрести объект с привлечением длинного и недорогого кредита – беги от такой инвестиции», - объясняет Станислав Зингель.

К тому же у россиянина, планирующего приобрести недвижимость для сдачи в аренду в России, выбор «инструментов» не столь широк, как за рубежом. «В силу слабой развитости buy-to-let сегмента жилой недвижимости и отсутствия профессиональных услуг по доверительному управлению жилой недвижимостью арендный бизнес сводится фактически только к варианту приобретения квартиры в Москве и самостоятельного решения инвестором всех возникающих вопросов (начиная от поиска арендатора и заканчивая вопросами текущего ремонта помещений)», - отмечает эксперт. Игорь Индриксонс говорит, что такой вид готового бизнеса не развивается, так как управляющие компании не хотят связываться с жилым сектором, который приносит низкую прибыль.

По словам экспертов, для российского инвестора основная мотивация – расчет на рост стоимости, а получение рентного дохода – это скорее дополнительный плюс. «А вот у зарубежных инвесторов мотивация диаметрально противоположная – расчет делается на получение стабильного рентного дохода, мультиплицированного благодаря привлечению ипотеки, а рост стоимости недвижимости рассматривается как «приятное дополнение», - говорит Зингель.


Первые ласточки
Однако в ближайшем будущем рассчитывать на значительный рост цен на недвижимость не приходится. Поэтому арендный бизнес может заинтересовать российских инвесторов. По словам руководителя департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светланы Бириной, на вторичном рынке время от времени встречаются случаи, когда квартира продается с арендатором (хотя и не так часто, как в Европе). «Это удобно всем сторонам – продавец получает деньги, покупатель квартиру, на которую не надо искать арендатора, а квартиросъемщик продолжает снимать жилье, как ни в чем не бывало, - отмечает эксперт. - Как правило, покупатели таких квартир делятся на две категории. Одни приобретают жилье по ипотеке и за счет аренды погашают часть ежемесячных платежей. Вторая категория – это люди, для которых квартира становится отличным способом вложения денежных средств».

На первичном рынке девелоперы в большинстве своем пытаются жить «по старинке», предлагая стандартные квартиры на продажу. Однако и здесь появляются первые ласточки. «Такое направление, как «готовый бизнес», на российском рынке пока еще не сформировано, однако имеет очень хороший потенциал для развития, - говорит руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Евгения Борзова. - Доходные апартаменты – это относительно новый сегмент рынка коммерческой недвижимости, быстро набирающий популярность».

«Данный сегмент начинает только зарождаться как в Москве, так и в Санкт-Петербурге. Но в целом в России данный сегмент имеет достаточно большие перспективы для развития, в силу отсутствия большого объема предложения и неудовлетворенного спроса», - считает директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге Андрей Бойков.

Арендовать жилье в апарт-отеле, по оценкам Home Estate, будет стоить в 2 - 2,5 раза дешевле, чем снимать номер в гостинице, правда, несколько дороже, чем в обычных квартирах. Однако по сравнению с ними в апарт-отеле будет более высокий уровень обслуживания, что сможет компенсировать разницу в цене.

В Санкт-Петербурге ведутся продажи в апарт-отеле YE’S, расположенном на территории одноименного МФК. Девелопер проекта – ГК «Пионер», продает объект «НДВ-Недвижимость», а управлением и сдачей в аренду апартаментов будет заниматься компания Becar YE’S, созданная при участии NAI Becar. Минимальная стоимость апартаментов с отделкой и меблировкой составляет 2,75 млн руб. Для покупателей существует две программы: «гарантированный доход» (10% годовых в течение трех лет, начиная с 1 июня 2014 г.) и «удвоение капитала» (в этом случае инвестору обещают 100%-ю окупаемость вложенных средств в течение пяти лет с момента инвестирования).

Как рассказали в ГК «Пионер», Санкт-Петербург является для компании некой экспериментальной площадкой, на которой пробуются новые идеи и оценивается их эффективность. Поэтому в компании не исключают появления подобного проекта в Москве, если в Северной Пальмире этот бизнес будет пользоваться популярностью. Сейчас в столице продажу арендного бизнеса практикует компания «Городок» в жилых комплексах «Оквиль». Также о планах по продаже апартаментов вместе с услугами по управлению недвижимостью заявлял директор по продажам компании KR Properties Александр Подусков в ходе онлайн-конференции на www.irn.ru «Лофт-апартаменты: жилье не только для богемы. Кто и зачем покупает?».

Генеральный директор агентства недвижимости Home Estate Елена Амирова считает, что предложение и спрос на рынке готового арендного жилья приобретут более четкие очертания через 5-6 лет; тогда инвестирование в доходные дома и апарт-отели может стать весьма популярным способом вложения средств.

По мнению руководителя IRN.RU Олега Репченко, обозначенная тенденция отражается не только в появлении на рынке такого продукта, как «готовый арендный бизнес». Даже если речь идет о продаже обычных квартир, девелоперы все чаще делают их максимально пригодными для сдачи в аренду – например, на рынке появляется все больше квартир с отделкой. «Не надо сейчас пытаться продать новостройку или что-то еще, всеми правдами и неправдами убеждая покупателя в неизбежном баснословном приросте цены. Можно продать ту же самую новостройку (или любой иной тип жилья) как «квартирный депозит». Сделайте там ремонт, сдайте ее в аренду и продавайте как финансовый инструмент, обеспечивающий по аналогии с банковским депозитом некий процентный доход», - говорит эксперт.

По мнению специалистов www.irn.ru, на рынке намечаются перемены в подходе девелоперов к продажам. В будущем многие из них будут продавать не голые коробки, а «упакованный» продукт под ключ.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3853 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 2 835 117
до 4 778 757 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Изумрудные Холмы Московская область, г. Красногорск, 11 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 26 - 55 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. Космонавтов ул., д.5 Космонавтов ул., д.7 мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.14 (4 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.15 (4 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.16 (4 оч.) Показать все 9 корпусов Застройщик: Затонское.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 620 390
до 26 558 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Петровский парк Москва, Северный округ, район Савеловский, м. Динамо, м. Петровский парк 1-4-комнатные квартиры Площади : 37 - 109 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2021 г. м. Петровский парк, 12 мин. пешком Юннатов ул., вл.4, к.Б Юннатов ул., вл.4, к.В Застройщик: РГ-Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 182 676
до 9 669 192 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Город - парк «Первый Московский» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Саларьево, м. Рассказовка, 8 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 38 - 108 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2025 г. м. Саларьево, 15 мин. транспортом м. Рассказовка, 15 мин. транспортом мкр.2, к.26 (5 фаза) мкр.2, к.28 (5 фаза) мкр.2, к.29 (5 фаза) мкр.2, к.30 (5 фаза) мкр.3, кв-л 1, к.1 (10 фаза) Показать все 6 корпусов Застройщик: Первый Московский.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки Квартиры в новых корпусах с отделкой. Подземный паркинг и кладовые. Рядом дет.сад и школа. Двор без машин. от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,5 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Спешите! Квартиры пл. 52-172 кв.м.Монолит-кирпич. от 130 000 руб/кв м.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Новые студии, 1-4-комнатные квартиры. Площадь от 21 до 118 кв.м. Монолит. Торопитесь! Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Дизайнерская отделка. Застройщик. 214-ФЗ от 2,7 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. от 3,6 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте