Аналитики компании Джонс Ланг ЛаСалле (Jones Lang LaSalle) подсчитали, что в I квартале 2012 г. объем инвестиций в российский рынок недвижимости составил $547 млн, тогда как рекордный объем сделок, закрытых в 2011 году, превысил $8 млрд. По данным компании, по сравнению с I кварталом 2011 года показатель в целом по рынку и в сегменте коммерческой недвижимости снизился приблизительно на 70%.
Это не стоит воспринимать как повод для тревоги, считает главный редактор портала IRN.RU Сергей Жарков. По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», макроэкономическая ситуация в России пока достаточно стабильна, так что цены на коммерческую недвижимость не будут столь же волатильны, как на жилье, – а значит, совершение новых сделок не требует «пожарного режима». Можно подождать, подумать, внимательнее прицениться… Некоторые европейцы покупают объекты в России в расчете дохода на 4% годовых – и считают это нормальным, тогда как российские банкиры рассмеялись бы им в лицо.
Но нужно учитывать, что, несмотря на предсказуемый исход выборов в России, многие инвесторы, особенно иностранные, пристально следят за политической ситуацией в стране – объекте вложений, ожидая стабильности сине ква нон (sine qua non). И не будут совершать даже серьезных предварительных шагов, не дождавшись четкого понимания ситуации.
В целом текущее замедление глобальной мировой экономики, вероятно, будет меньшим, чем в период рецессии 2008 - 2009 гг. ИХС Глобал Инсайт (IHS Global Insight) прогнозирует рост глобального ВВП на уровне 2,7% в 2012-м по сравнению с 3% в прошлом году. Но неопределенность сохраняется, и риски будут усугубляться до тех пор, пока существуют долговые проблемы еврозоны – недавние понижения рейтингов нескольких стран, включая Францию, осложняют проблему. Банковский сектор Европы также испытывает трудности. Межбанковские ставки выросли до уровня, наблюдавшегося после банкротства Лехман Брозерс (Lehman Brothers), так как инвесторы уходят с рынков и сохраняется угроза очередного долгового кризиса.
Наиболее отчетливой проблемой для российской экономики остается продолжающийся кризис суверенного долга в Европе, который оказывает негативное влияние на экспорт и приток инвестиций в страну. Несмотря на то что ИХС Глобал Инсайт (IHS Global Insight) снизил прогноз ВВП России на 20 б.п., до 3,7% в 2012-м, российская экономика по-прежнему выглядит крепче ряда других стран и находится в более выгодном положении для противостояния шокам, чем в 2008 г., считают эксперты.
«По прогнозам, темпы роста ВВП России в 2012 г. так же, как и уровня потребительских расходов, будут выше, чем в других крупных странах Европы, – считает Крис Драйден, директор по России и СНГ, руководитель отдела оценки и стратегического консалтинга. Благодаря такому росту, с точки зрения инвестиционных фондов Россия является чрезвычайно привлекательным объектом для вложения капитала. Это было продемонстрировано в 2011 г., когда было совершено несколько сделок с премиальными активами. В какой мере эта тенденция сохранится в 2012 г. – на это повлияет ряд факторов, в том числе относительный разброс между стоимостью заемных средств под залог существующих активов и доходами от собственности. Если разрыв сократится до показателей более развитых стран, возможно, произойдет отток иностранных институциональных инвестиций».
По предварительной оценке Росстата, реальный темп роста российской экономики увеличился до 4,3% в 2011 г. против 4,0% в 2010 г. Динамика роста объемов инвестиций в основной капитал и строительного сектора, скорее всего, продолжится и будет способствовать росту экономики страны в 2012 г.
А если посмотреть на эти данные в сфере инвестиций в недвижимость? По данным ДЖЛЛ (JLL), по сравнению с результатом I квартала 2009 г. сейчас наблюдается рост в 14%. Что это означает? Кратковременный бум спроса на упавшие в цене активы прошел, теперь снова нужно внимательно анализировать каждую сделку. Еще несколько крупных сделок находятся в работе и будут закрыты в 2012 г. В результате общий объем инвестиций в недвижимость, по прогнозам, составит около $6,5 млрд. Этот результат уступает рекорду 2011 г., но превышает докризисные объемы.
Еще важнее: за последние три месяца значительно увеличилась доля сделок со строящимися объектами - около 44% от общего объема инвестиций по сравнению с 17% в 2011 г. В частности, Петр Шура, совладелец РГИ Интернатионал (RGI International), выкупил 50%-ю долю венгерской ТриГранит Девелопмент (TriGranit Development) в проекте ТЦ «Мозаика». Компания «ПРВ Групп» приобрела складской терминал в индустриальном парке «PNK-Внуково» площадью 33 000 кв. м, сдача которого планируется во II квартале 2012 г. Аналитики отмечают, что на рынке по-прежнему доминируют российские инвесторы, доля которых составила около 90% от общего объема инвестиций. Доля сделок с участием иностранного капитала составила 9% по сравнению с 35% в I квартале 2011.
Сделки со строящимися объектами – это признак доверия инвестора не просто к конкретному партнеру, но и к экономической ситуации в целом, указывает Сергей Жарков.
Для справки: в I квартале 2012 г. основной объем инвестиций привлекли офисный и торговый сегменты – 40% и 34% от общего объема сделок. Доля гостиниц составила 12%, складских объектов – 8%. Инвесторов по-прежнему больше всего привлекают активы, расположенные в Москве и Санкт-Петербурге, на долю которых пришлось 69% и 27% от общего объема инвестиций.
Для сравнения
Международное агентство недвижимости Гордон Рок (Gordon Rock) по итогам проведенного исследования сформировало рейтинг привлекательности инвестиций в недвижимость зарубежных стран с точки зрения российских инвесторов. Первое и второе место в рейтинге, как и в предыдущие годы, остались за Германией и Великобританией. Но третье место в текущем рейтинге привлекательности инвестиций в недвижимость заняли США, потеснив Францию, существенно ослабившую позиции. Нельзя не отметить рост привлекательности инвестиций в недвижимость Швейцарии, что позволило ей занять четвертое место в рейтинге. Также в топ-10 инвестиционно-привлекательных для россиян стран остались Австрия, Чехия, Израиль, Италия, Латвия, а вот недвижимость Кипра на этот раз оказалась за пределами «инвестиционной десятки».