Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.6 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Что для вас важнее всего при принятии решения об ипотеке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Массовая аренда квартир в России: как объединить платежеспособный спрос и экономику проектов

Варианты обсуждались на конференции «Доступное арендное жилье»

Тонкий ручеек подарков от государства в виде бесплатных квартир очередникам постепенно иссякает и в ближайшее время должен прекратиться вообще. Кто-то назовет эту мысль циничной, кто-то – в старых традициях «антинародной». Но если исходить из экономических и социальных реалий – такой итог рано или поздно неизбежен.

Такое мнение высказал президент группы компаний NAI Becar Александр Шарапов, выступая на конференции «Доступное арендное жилье и доходные дома» на прошлой неделе. Она была организована оргкомитетом 26-й Ежегодной городской специализированной выставки-ярмарки «Недвижимость-2012» и РА «Привет» в рамках IX Российского форума лидеров рынка недвижимости RREF. Как выразился некоторое время назад заместитель министра регионального развития РФ Илья Пономарев, «государство обязано обеспечить нуждающихся жильем, но кто сказал, что оно должно обеспечивать их собственностью».

Тема аренды жилья вообще была очень популярна во время форума. Ее начали обсуждать уже во время пресс-конференции сразу после открытия выставки, множество вопросов поднималось во время конференции, не меньший интерес вызвал круглый стол «Квартиры и новостройки: тренды весны. Новые решения в условиях стабильного рынка», организованный в рамках форума аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» (подробнее см. «Рост цен на квартиры в Москве по-настоящему закончился еще в 2006 году») и «Аренда квартиры или ипотека: выгоднее наем»).

Выступившие на конференции «Доступное арендное жилье и доходные дома» эксперты указали, что при рассмотрении проблемы нужно четко проводить грань между социальным и коммерческим наймом. По мнению ряда участников рынка, если вопросы чисто социального найма для нуждающихся в жилье должно, конечно, решать государство, то к развитию именно рынка арендного жилья как такового необходимо привлекать инвесторов. Но как правильно организовать необходимое государственно-частное партнерство для этого – окончательных ответов пока нет, хотя уже постепенно появляется много интересных решений.

Главная проблема, препятствующая развитию цивилизованного рынка арендного жилья, – несовпадение интересов и возможностей участников экономического процесса. Нужно «увязать» между собой дороговизну кредитов в условиях высокой инфляции; экономические интересы застройщиков; нужды государства в лице муниципальных образований для решения социальных задач; налоговую систему; технические и экономические возможности поставщиков коммунальных услуг (электричество, канализация, водопровод и т.д.), а также sine qua non – уровень платежеспособности населения.

Сделать уровень арендной платы на муниципальное жилье доступным можно, считают эксперты, только в случае непосредственного, активного и заинтересованного участия государства в решении проблемы. В идеале – если государство выделит землю, обеспечит за свой счет подводку инженерно-технических коммуникаций, не будет возлагать на инвесторов обременения в виде строительства социальной инфраструктуры (детских садов, поликлиник и т.д.). Тогда инвесторы с помощью ряда структур могли бы при минимальных арендных платежах обеспечить доходность проекта более 10% годовых. Этот показатель все эксперты называли как пороговый, ниже него опускаться нельзя, экономика проекта не «заработает».

Один из подобных вариантов представил Сергей Милушкин, вице-президент некоммерческого партнерства «Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства». Оно является одним из разработчиков программы развития арендного жилья в России, в том числе в партнерстве с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

По его словам, разработанный новый кредитный продукт «Арендное жилье» – ипотека юридического лица - предусматривает долгосрочное целевое финансирование проектов формирования (строительства) арендного жилья и увеличение объемов жилищного строительства за счет реализации программ строительства доходных домов и некоммерческого арендного жилищного фонда.

Он дает возможность формирования гибкой кадровой политики, направленной на удовлетворение потребности в персонале и стимулирование трудовой миграции, через предоставление жилья работникам в наем по доступным ценам. Потребители – работодатели, в том числе резиденты особых экономических, промышленных, технико-внедренческих зон, технопарков и т.п., предприятия военно-промышленного комплекса, научные учреждения.

Также это может способствовать формированию и/или выводу из тени регионального рынка частного арендного фонда при условии поддержки местных органов власти.


Как это работает
По словам Милушкина, это дает возможность повышения эффективности использования бюджетных средств, выделяемых на обеспечение жильем отдельных категорий граждан (то бишь очередников), при их направлении на создание арендного жилищного фонда вместо жилищного фонда социального использования, включая государственно-частное партнерство. Арендный жилищный фонд возводится по заказу администрации субъекта (муниципалитета) уполномоченным юридическим лицом, такое жилье не может быть приватизировано нанимателями (проживающими), может быть изъято при утере основания для предоставления (увольнение с социально значимой должности – сельские врачи и учителя и т.п., повышение достатка, отселение членов семьи и т.п.) и предоставлено повторно иным нуждающимся.

Предприятиям-заемщикам предоставляется долгосрочный (20 лет) кредит, т.е. не требуется отвлечение оборотного капитала, либо краткосрочное дорогостоящее кредитование. Один из главных источников финансирования – средства АИЖК, которое выкупает закладные у банков-кредиторов. У предприятий-заемщиков сокращаются издержки на кадровую политику: жилье не переходит в собственность сотрудника и при увольнении остается у предприятия для привлечения сотрудника на место уволенного. А сотрудники обеспечиваются доступным по стоимости найма жильем.

Застройщикам одновременно фактически гарантируется оптовый спрос на возводимое жилье.

Для администраций субъектов Федерации или муниципалитетов важно повышение инвестиционной привлекательности региона путем решения жилищного вопроса для привлекаемых сотрудников; рост объемов жилищного строительства, создание новых рабочих мест; возможность предоставления в наем жилья отдельным (нуждающимся) категориям граждан с помощью бюджетных дотаций и т.п.

А потребители получают свободу трудовой миграции; снижение ежемесячных расходов на проживание; у них нет необходимости становиться собственником, привязанным к месту проживания, чтобы жить в комфортных условиях, возможность «закрепиться» на предприятии, после – купить жилье.

Свобода выбора при решении жилищного вопроса – нет необходимости становиться собственником.


Что требуется
Продукт, как указывает проект НАМИКС, может быть совмещен с федеральными, региональными и местными программами создания и развития жилищного фонда коммерческого использования, в числе которых:

  • льготное предоставление земельных участков под застройку;
  • финансовое участие бюджетов всех уровней в инфраструктурном обеспечении;
  • компенсация процентов по инфраструктурным или строительным кредитам;
  • гарантии и (или) поручительства по ипотечным кредитам юридического лица – собственника и оператора жилищного фонда коммерческого использования;
  • субсидии физическим лицам – нанимателям жилищного фонда коммерческого использования.


Основные параметры программы
Заемщиком выступает специально созданная под конкретный проект компания. Проводится предварительный андеррайтинг проектов создания арендного жилья (проверка бизнес-плана по типовым формам и показателям на реальность и исполнимость).

Поток входящих арендных платежей должен составлять не менее 125% от аннуитетного платежа по кредиту.

Первоначальный капитал должен составлять не менее 30% стоимости проекта.

Предмет залога – вновь построенный многоквартирный дом либо его обособленная секция (подъезд). Не допускается передача части арендного жилья в собственность иных лиц (размывание арендного фонда частным жильем).

Возврат кредита – ежемесячные аннуитетные платежи (за счет входящего потока арендных платежей и/или бюджетных поступлений).

Срок кредитования до 20 лет.

Необходимо страхование предмета залога от рисков причинения ущерба либо гибели.

Такой путь развития рынка арендного жилья, по мнению Сергея Милушкина, предотвратит в будущем уже начинающиеся проблемы, связанные с возникновением после волны бесплатной приватизации жилья огромного класса «нищих собственников». Последние не могут ни содержать собственность в исправном и достойном состоянии, ни грамотно управлять ей.

Кроме того, это действительного обеспечит необходимую трудовую мобильность населения, отсутствие которой сейчас в том числе препятствует развитию экономики. Милушкин привел в пример Саратов: там предприятия получили большой заказ на производство самолетов. Но для его выполнения не хватает специалистов. Нужно еще примерно 5000 человек. Но где их селить? Если ипотечными заемщиками станут именно нуждающиеся в рабочей силе предприятия, это сможет решить как трудовые, так и социально-жилищные проблемы.

С этим подходом согласен Игорь Горский, генеральный директор корпорации «Русская недвижимость». По его словам, сейчас в Калужской области отрицательный показатель безработицы, не хватает рабочих рук. А привлечь новых людей невозможно – им негде жить. Сейчас в Калужской области реализуется один из первых проектов строительства доступных апартаментов в Обнинске – примерно на 600 единиц. По оценке Горского, минимальный экономический порог, который нужно обеспечить в этом проекте, – доходность в 10% годовых при размере арендной платы в 15 000 - 20 000 руб в месяц. «Это тот краеугольный камень, который нельзя обойти», – выразился эксперт.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1973 (0 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 10 028 048
до 36 974 788 руб.
Узнать подробнее
ЖК Триколор Москва, Северо-Восточный округ, район Ростокино Площади : 49 - 209 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2015 г. м. ВДНХ, 5 мин. транспортом Ростокинская ул., вл.2, к.1 Ростокинская ул., вл.2, к.2 Ростокинская ул., вл.2, к.3 Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 638 169
до 9 335 622 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Изумрудные Холмы Красногорский район, г. Красногорск, 11 км от МКАД Площади : 30 - 105 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. Космонавтов ул., д.5 Космонавтов ул., д.7 мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.1 (3 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.14 (4 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.15 (4 оч.) Показать все 13 корпусов Застройщик: Затонское.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 11 661 600
до 42 400 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Событие Москва, Западный округ, район Раменки Площади : 45 - 170 кв.м. м. Ломоносовский проспект, 25 мин. транспортом м. Раменки, 20 мин. транспортом м. Мичуринский проспект, 16 мин. пешком Застройщик: ДОНСТРОЙ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июня
Сказочный лес Торопитесь! Квартиры в готовых домах рядом с м.Ботанический сад. Площадь от 20 до 89 метров ГК: 2 кв. 2023 г. Застройщик: Гранднэкст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Ново-Молоково Ленинский район. Квартиры в готовых домах площадью 42-94 метра. ГК: 4 кв. 2018 г., есть сданные. Монолит. 9 км от МКАД. от 2,1 млн руб. Застройщик: ЖК Молоково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Фрунзенская Новые квартиры у м.Фрунзенская. Квартиры в готовых домах. Площадь от 67 до 267 кв.м. Подробности по телефону! Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Красногвардейская Новые квартиры в готовых домах пл. от 21 метра. рядом с метро Красногвардейская. Подробности по телефону! от 7,5 млн руб. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Фестиваль Парк Новые квартиры в готовых домах пл. от 28 метров. рядом с метро Речной вокзал. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. Город-парк «Первый Московский» Метро «Филатов луг» — открыто! Успей купить квартиру. Повышение цен с 1 июля! Квартиры с отделкой и без. от 3,6 млн Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские истории Квартиры пл. 28-88 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Ленинские новостройки Рядом с г. Видное, с отделкой и без. Ключи в 2019. Дет. сады, школы, ипотека от 5,5% от 2,1 млн руб. Застройщик: Аматол. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Пригород Лесное» Квартиры от 2,3 млн руб. с отделкой! Метро Домодедовская. 4 км от МКАД! Покупайте выгодно! от 2,3 млн руб. Застройщик: Пригород Лесное. Проектная декларация на рекламируемом сайте СИМВОЛ. Квартиры в новом квартале! От 175000 руб./кв.м! Новые корпуса на границе с ЦАО. Рядом 3 станции метро. Панорамные виды Москвы, открытый парк. от 175000 руб./кв.м Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Ипотека от 6,3%. Квартиры от 11,4 млн, апартаменты от 7,4 млн. Выгода до 2,2 млн на квартиры, 1,3 млн на апартаменты. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Летом выдача ключей! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Скидка 4%! 5 минут до м. Саларьево. Школа и детские сады. Закрытый двор. Ипотека с гос.поддержкой семей с детьми от 5% Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты в "Башне Федерация" Премиум-апартаменты со скидкой до 17% в июне. Панорамные окна. Высокие потолки. Рассрочка 0%. Ипотека от 9,7%. от 25.3 млн руб. Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 272 000р. за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 12,9 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Спешите до повышения цен! Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 12,8 млн, 3-ком - от 14,6 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры с отделкой от 7,3 млн руб. 5 минут до Москва-Сити. Трехуровневый подземный паркинг. от 7,3 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Успей купить квартиру отделкой! Повышение цен с 1 июля! 5 минут от метро "Рассказовка". Ипотека от 5% Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Томилино». Скидки до 10% в июне! Выгода до 560 тыс руб. Семейная ипотека 5%. Первы взнос 0%. Ипотечные каникулы. Развитая инфраструктцра. 10 км от МКАД. Метро Котельники. от 2,2 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.2 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Выгодные условия на апартаменты в новых корпусах. От 4,3 млн. руб. Рассрочка от застройщика! ЖК вблизи м. «Бабушкинская» До конца июня подарок! Звоните от 4,3 млн руб. Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Торопитесь! Современные квартиры в готовых домах пл. от 32 метров. рядом с метро Теплый Стан. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Виды на 360 градусов! Премия «Жилой квартал Москвы №1»! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,1 млн р! Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Ипотека 5,5% до 30.06. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 8,4 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 8,4 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Выгода до 780 000 руб! 5 минут до м. Водный стадион. Свободная планировка. Ключи после оплаты. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Своя квартира в Москве за 30 000 руб. в месяц! Отделка под ключ! В районе школы, детские сады и поликлиника. от 3,3 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если пентхаус, то с видом. Просторная терраса и камин. Консьерж-сервиc. Свой фитнес-клуб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Премия «Хит продаж №1»! Специальное предложение. Квартиры с отделкой от 7 млн. Уникальные планировки. м."ул.800-летия Москвы". Ипотека от 6,3%. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лукино-Варино. 24 км от МКАД. Квартиры в Щелковском районе от 2,1 млн. Семейная ипотека от 5%, удваиваем материнский капитал, выгода до тыс. руб. , ипотека с 0 руб. первый взнос от 2,1 млн руб. Застройщик: СУ-22. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада. Ипотека от 5%. 5 мин до м. Митино. Сдача в 2019 году! Вся инфраструктура готова. от 2,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,07 млн руб! Звоните! от 5,07 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 15% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская 2-комнатная от 9,6 млн руб, 3-комнатная от 14,4 млн руб. в новом ЖК бизнес-класса! Двор без машин. Рядом 4 парка. Большой выбор планировок. Квартал для семейной жизни в 10 минутах от метро. Звоните! 1-комнатные квартиры от 8 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте