Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.3 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Массовая аренда квартир в России: как объединить платежеспособный спрос и экономику проектов

Варианты обсуждались на конференции «Доступное арендное жилье»

Тонкий ручеек подарков от государства в виде бесплатных квартир очередникам постепенно иссякает и в ближайшее время должен прекратиться вообще. Кто-то назовет эту мысль циничной, кто-то – в старых традициях «антинародной». Но если исходить из экономических и социальных реалий – такой итог рано или поздно неизбежен.

Такое мнение высказал президент группы компаний NAI Becar Александр Шарапов, выступая на конференции «Доступное арендное жилье и доходные дома» на прошлой неделе. Она была организована оргкомитетом 26-й Ежегодной городской специализированной выставки-ярмарки «Недвижимость-2012» и РА «Привет» в рамках IX Российского форума лидеров рынка недвижимости RREF. Как выразился некоторое время назад заместитель министра регионального развития РФ Илья Пономарев, «государство обязано обеспечить нуждающихся жильем, но кто сказал, что оно должно обеспечивать их собственностью».

Тема аренды жилья вообще была очень популярна во время форума. Ее начали обсуждать уже во время пресс-конференции сразу после открытия выставки, множество вопросов поднималось во время конференции, не меньший интерес вызвал круглый стол «Квартиры и новостройки: тренды весны. Новые решения в условиях стабильного рынка», организованный в рамках форума аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» (подробнее см. «Рост цен на квартиры в Москве по-настоящему закончился еще в 2006 году») и «Аренда квартиры или ипотека: выгоднее наем»).

Выступившие на конференции «Доступное арендное жилье и доходные дома» эксперты указали, что при рассмотрении проблемы нужно четко проводить грань между социальным и коммерческим наймом. По мнению ряда участников рынка, если вопросы чисто социального найма для нуждающихся в жилье должно, конечно, решать государство, то к развитию именно рынка арендного жилья как такового необходимо привлекать инвесторов. Но как правильно организовать необходимое государственно-частное партнерство для этого – окончательных ответов пока нет, хотя уже постепенно появляется много интересных решений.

Главная проблема, препятствующая развитию цивилизованного рынка арендного жилья, – несовпадение интересов и возможностей участников экономического процесса. Нужно «увязать» между собой дороговизну кредитов в условиях высокой инфляции; экономические интересы застройщиков; нужды государства в лице муниципальных образований для решения социальных задач; налоговую систему; технические и экономические возможности поставщиков коммунальных услуг (электричество, канализация, водопровод и т.д.), а также sine qua non – уровень платежеспособности населения.

Сделать уровень арендной платы на муниципальное жилье доступным можно, считают эксперты, только в случае непосредственного, активного и заинтересованного участия государства в решении проблемы. В идеале – если государство выделит землю, обеспечит за свой счет подводку инженерно-технических коммуникаций, не будет возлагать на инвесторов обременения в виде строительства социальной инфраструктуры (детских садов, поликлиник и т.д.). Тогда инвесторы с помощью ряда структур могли бы при минимальных арендных платежах обеспечить доходность проекта более 10% годовых. Этот показатель все эксперты называли как пороговый, ниже него опускаться нельзя, экономика проекта не «заработает».

Один из подобных вариантов представил Сергей Милушкин, вице-президент некоммерческого партнерства «Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства». Оно является одним из разработчиков программы развития арендного жилья в России, в том числе в партнерстве с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

По его словам, разработанный новый кредитный продукт «Арендное жилье» – ипотека юридического лица - предусматривает долгосрочное целевое финансирование проектов формирования (строительства) арендного жилья и увеличение объемов жилищного строительства за счет реализации программ строительства доходных домов и некоммерческого арендного жилищного фонда.

Он дает возможность формирования гибкой кадровой политики, направленной на удовлетворение потребности в персонале и стимулирование трудовой миграции, через предоставление жилья работникам в наем по доступным ценам. Потребители – работодатели, в том числе резиденты особых экономических, промышленных, технико-внедренческих зон, технопарков и т.п., предприятия военно-промышленного комплекса, научные учреждения.

Также это может способствовать формированию и/или выводу из тени регионального рынка частного арендного фонда при условии поддержки местных органов власти.


Как это работает
По словам Милушкина, это дает возможность повышения эффективности использования бюджетных средств, выделяемых на обеспечение жильем отдельных категорий граждан (то бишь очередников), при их направлении на создание арендного жилищного фонда вместо жилищного фонда социального использования, включая государственно-частное партнерство. Арендный жилищный фонд возводится по заказу администрации субъекта (муниципалитета) уполномоченным юридическим лицом, такое жилье не может быть приватизировано нанимателями (проживающими), может быть изъято при утере основания для предоставления (увольнение с социально значимой должности – сельские врачи и учителя и т.п., повышение достатка, отселение членов семьи и т.п.) и предоставлено повторно иным нуждающимся.

Предприятиям-заемщикам предоставляется долгосрочный (20 лет) кредит, т.е. не требуется отвлечение оборотного капитала, либо краткосрочное дорогостоящее кредитование. Один из главных источников финансирования – средства АИЖК, которое выкупает закладные у банков-кредиторов. У предприятий-заемщиков сокращаются издержки на кадровую политику: жилье не переходит в собственность сотрудника и при увольнении остается у предприятия для привлечения сотрудника на место уволенного. А сотрудники обеспечиваются доступным по стоимости найма жильем.

Застройщикам одновременно фактически гарантируется оптовый спрос на возводимое жилье.

Для администраций субъектов Федерации или муниципалитетов важно повышение инвестиционной привлекательности региона путем решения жилищного вопроса для привлекаемых сотрудников; рост объемов жилищного строительства, создание новых рабочих мест; возможность предоставления в наем жилья отдельным (нуждающимся) категориям граждан с помощью бюджетных дотаций и т.п.

А потребители получают свободу трудовой миграции; снижение ежемесячных расходов на проживание; у них нет необходимости становиться собственником, привязанным к месту проживания, чтобы жить в комфортных условиях, возможность «закрепиться» на предприятии, после – купить жилье.

Свобода выбора при решении жилищного вопроса – нет необходимости становиться собственником.


Что требуется
Продукт, как указывает проект НАМИКС, может быть совмещен с федеральными, региональными и местными программами создания и развития жилищного фонда коммерческого использования, в числе которых:

  • льготное предоставление земельных участков под застройку;
  • финансовое участие бюджетов всех уровней в инфраструктурном обеспечении;
  • компенсация процентов по инфраструктурным или строительным кредитам;
  • гарантии и (или) поручительства по ипотечным кредитам юридического лица – собственника и оператора жилищного фонда коммерческого использования;
  • субсидии физическим лицам – нанимателям жилищного фонда коммерческого использования.


Основные параметры программы
Заемщиком выступает специально созданная под конкретный проект компания. Проводится предварительный андеррайтинг проектов создания арендного жилья (проверка бизнес-плана по типовым формам и показателям на реальность и исполнимость).

Поток входящих арендных платежей должен составлять не менее 125% от аннуитетного платежа по кредиту.

Первоначальный капитал должен составлять не менее 30% стоимости проекта.

Предмет залога – вновь построенный многоквартирный дом либо его обособленная секция (подъезд). Не допускается передача части арендного жилья в собственность иных лиц (размывание арендного фонда частным жильем).

Возврат кредита – ежемесячные аннуитетные платежи (за счет входящего потока арендных платежей и/или бюджетных поступлений).

Срок кредитования до 20 лет.

Необходимо страхование предмета залога от рисков причинения ущерба либо гибели.

Такой путь развития рынка арендного жилья, по мнению Сергея Милушкина, предотвратит в будущем уже начинающиеся проблемы, связанные с возникновением после волны бесплатной приватизации жилья огромного класса «нищих собственников». Последние не могут ни содержать собственность в исправном и достойном состоянии, ни грамотно управлять ей.

Кроме того, это действительного обеспечит необходимую трудовую мобильность населения, отсутствие которой сейчас в том числе препятствует развитию экономики. Милушкин привел в пример Саратов: там предприятия получили большой заказ на производство самолетов. Но для его выполнения не хватает специалистов. Нужно еще примерно 5000 человек. Но где их селить? Если ипотечными заемщиками станут именно нуждающиеся в рабочей силе предприятия, это сможет решить как трудовые, так и социально-жилищные проблемы.

С этим подходом согласен Игорь Горский, генеральный директор корпорации «Русская недвижимость». По его словам, сейчас в Калужской области отрицательный показатель безработицы, не хватает рабочих рук. А привлечь новых людей невозможно – им негде жить. Сейчас в Калужской области реализуется один из первых проектов строительства доступных апартаментов в Обнинске – примерно на 600 единиц. По оценке Горского, минимальный экономический порог, который нужно обеспечить в этом проекте, – доходность в 10% годовых при размере арендной платы в 15 000 - 20 000 руб в месяц. «Это тот краеугольный камень, который нельзя обойти», – выразился эксперт.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1968 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 5 280 177
до 10 891 227 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Город-парк «Переделкино Ближнее» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Юго-Западная, м. Саларьево, м. Рассказовка, 8 км от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 37 - 84 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Юго-Западная, 20 мин. транспортом м. Саларьево, 25 мин. транспортом м. Рассказовка, 7 мин. пешком Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 4, к.8 (4 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.1Б (8 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.2 (8 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.3 (8 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.4 (8 фаза) Застройщик: Олета.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 605 700
до 11 810 500 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Румянцево-Парк Новая Москва, Новомосковский округ, м. Румянцево, м. Саларьево, 3 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 23 - 102 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2020 г. м. Румянцево, 5 мин. транспортом м. Саларьево, 5 мин. транспортом Застройщик: Лексион Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 2 164 197
до 9 420 540 руб.
Узнать подробнее
ЖК Цветочные поляны Новая Москва, Новомосковский округ, 16 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 21 - 118 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. д. Староселье, з/у 1, к.3 д. Староселье, з/у 1, к.4 Застройщик: Старолесье.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
Город-парк «Первый Московский» Видовые квартиры у леса. Монолитные дома. Увеличенные окна. Двор без машин. Метро "Саларьево". от 4,1 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Поселок готов. Свой детский сад. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. Флотилия Квартиры пл. 52-172 кв.м.Монолит-кирпич. Звоните! от 130 000 руб/кв м.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Новый жилой комплекс от надежного застройщика! Паркинг. Охраняемая территория. Детский сад. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. Новая Москва от 4 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва от 3.6 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Первый жилой Небоскреб на Садовом! Апартаменты с премиальной финишной отделкой. Панорамные виды на Кремль! Собственная инфраструктура. м Чкаловская от 12 млн. рублей Проектная декларация на рекламируемом сайте Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки Квартиры в новых корпусах с отделкой. Подземный паркинг и кладовые. Рядом дет.сад и школа. Двор без машин. от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Выгодные условия приобретения на квартиры в готовых корпусах. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Семейный микрорайон. Звоните! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте