Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Массовая аренда квартир в России: как объединить платежеспособный спрос и экономику проектов

Варианты обсуждались на конференции «Доступное арендное жилье»

Тонкий ручеек подарков от государства в виде бесплатных квартир очередникам постепенно иссякает и в ближайшее время должен прекратиться вообще. Кто-то назовет эту мысль циничной, кто-то – в старых традициях «антинародной». Но если исходить из экономических и социальных реалий – такой итог рано или поздно неизбежен.

Такое мнение высказал президент группы компаний NAI Becar Александр Шарапов, выступая на конференции «Доступное арендное жилье и доходные дома» на прошлой неделе. Она была организована оргкомитетом 26-й Ежегодной городской специализированной выставки-ярмарки «Недвижимость-2012» и РА «Привет» в рамках IX Российского форума лидеров рынка недвижимости RREF. Как выразился некоторое время назад заместитель министра регионального развития РФ Илья Пономарев, «государство обязано обеспечить нуждающихся жильем, но кто сказал, что оно должно обеспечивать их собственностью».

Тема аренды жилья вообще была очень популярна во время форума. Ее начали обсуждать уже во время пресс-конференции сразу после открытия выставки, множество вопросов поднималось во время конференции, не меньший интерес вызвал круглый стол «Квартиры и новостройки: тренды весны. Новые решения в условиях стабильного рынка», организованный в рамках форума аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» (подробнее см. «Рост цен на квартиры в Москве по-настоящему закончился еще в 2006 году») и «Аренда квартиры или ипотека: выгоднее наем»).

Выступившие на конференции «Доступное арендное жилье и доходные дома» эксперты указали, что при рассмотрении проблемы нужно четко проводить грань между социальным и коммерческим наймом. По мнению ряда участников рынка, если вопросы чисто социального найма для нуждающихся в жилье должно, конечно, решать государство, то к развитию именно рынка арендного жилья как такового необходимо привлекать инвесторов. Но как правильно организовать необходимое государственно-частное партнерство для этого – окончательных ответов пока нет, хотя уже постепенно появляется много интересных решений.

Главная проблема, препятствующая развитию цивилизованного рынка арендного жилья, – несовпадение интересов и возможностей участников экономического процесса. Нужно «увязать» между собой дороговизну кредитов в условиях высокой инфляции; экономические интересы застройщиков; нужды государства в лице муниципальных образований для решения социальных задач; налоговую систему; технические и экономические возможности поставщиков коммунальных услуг (электричество, канализация, водопровод и т.д.), а также sine qua non – уровень платежеспособности населения.

Сделать уровень арендной платы на муниципальное жилье доступным можно, считают эксперты, только в случае непосредственного, активного и заинтересованного участия государства в решении проблемы. В идеале – если государство выделит землю, обеспечит за свой счет подводку инженерно-технических коммуникаций, не будет возлагать на инвесторов обременения в виде строительства социальной инфраструктуры (детских садов, поликлиник и т.д.). Тогда инвесторы с помощью ряда структур могли бы при минимальных арендных платежах обеспечить доходность проекта более 10% годовых. Этот показатель все эксперты называли как пороговый, ниже него опускаться нельзя, экономика проекта не «заработает».

Один из подобных вариантов представил Сергей Милушкин, вице-президент некоммерческого партнерства «Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства». Оно является одним из разработчиков программы развития арендного жилья в России, в том числе в партнерстве с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

По его словам, разработанный новый кредитный продукт «Арендное жилье» – ипотека юридического лица - предусматривает долгосрочное целевое финансирование проектов формирования (строительства) арендного жилья и увеличение объемов жилищного строительства за счет реализации программ строительства доходных домов и некоммерческого арендного жилищного фонда.

Он дает возможность формирования гибкой кадровой политики, направленной на удовлетворение потребности в персонале и стимулирование трудовой миграции, через предоставление жилья работникам в наем по доступным ценам. Потребители – работодатели, в том числе резиденты особых экономических, промышленных, технико-внедренческих зон, технопарков и т.п., предприятия военно-промышленного комплекса, научные учреждения.

Также это может способствовать формированию и/или выводу из тени регионального рынка частного арендного фонда при условии поддержки местных органов власти.


Как это работает
По словам Милушкина, это дает возможность повышения эффективности использования бюджетных средств, выделяемых на обеспечение жильем отдельных категорий граждан (то бишь очередников), при их направлении на создание арендного жилищного фонда вместо жилищного фонда социального использования, включая государственно-частное партнерство. Арендный жилищный фонд возводится по заказу администрации субъекта (муниципалитета) уполномоченным юридическим лицом, такое жилье не может быть приватизировано нанимателями (проживающими), может быть изъято при утере основания для предоставления (увольнение с социально значимой должности – сельские врачи и учителя и т.п., повышение достатка, отселение членов семьи и т.п.) и предоставлено повторно иным нуждающимся.

Предприятиям-заемщикам предоставляется долгосрочный (20 лет) кредит, т.е. не требуется отвлечение оборотного капитала, либо краткосрочное дорогостоящее кредитование. Один из главных источников финансирования – средства АИЖК, которое выкупает закладные у банков-кредиторов. У предприятий-заемщиков сокращаются издержки на кадровую политику: жилье не переходит в собственность сотрудника и при увольнении остается у предприятия для привлечения сотрудника на место уволенного. А сотрудники обеспечиваются доступным по стоимости найма жильем.

Застройщикам одновременно фактически гарантируется оптовый спрос на возводимое жилье.

Для администраций субъектов Федерации или муниципалитетов важно повышение инвестиционной привлекательности региона путем решения жилищного вопроса для привлекаемых сотрудников; рост объемов жилищного строительства, создание новых рабочих мест; возможность предоставления в наем жилья отдельным (нуждающимся) категориям граждан с помощью бюджетных дотаций и т.п.

А потребители получают свободу трудовой миграции; снижение ежемесячных расходов на проживание; у них нет необходимости становиться собственником, привязанным к месту проживания, чтобы жить в комфортных условиях, возможность «закрепиться» на предприятии, после – купить жилье.

Свобода выбора при решении жилищного вопроса – нет необходимости становиться собственником.


Что требуется
Продукт, как указывает проект НАМИКС, может быть совмещен с федеральными, региональными и местными программами создания и развития жилищного фонда коммерческого использования, в числе которых:

  • льготное предоставление земельных участков под застройку;
  • финансовое участие бюджетов всех уровней в инфраструктурном обеспечении;
  • компенсация процентов по инфраструктурным или строительным кредитам;
  • гарантии и (или) поручительства по ипотечным кредитам юридического лица – собственника и оператора жилищного фонда коммерческого использования;
  • субсидии физическим лицам – нанимателям жилищного фонда коммерческого использования.


Основные параметры программы
Заемщиком выступает специально созданная под конкретный проект компания. Проводится предварительный андеррайтинг проектов создания арендного жилья (проверка бизнес-плана по типовым формам и показателям на реальность и исполнимость).

Поток входящих арендных платежей должен составлять не менее 125% от аннуитетного платежа по кредиту.

Первоначальный капитал должен составлять не менее 30% стоимости проекта.

Предмет залога – вновь построенный многоквартирный дом либо его обособленная секция (подъезд). Не допускается передача части арендного жилья в собственность иных лиц (размывание арендного фонда частным жильем).

Возврат кредита – ежемесячные аннуитетные платежи (за счет входящего потока арендных платежей и/или бюджетных поступлений).

Срок кредитования до 20 лет.

Необходимо страхование предмета залога от рисков причинения ущерба либо гибели.

Такой путь развития рынка арендного жилья, по мнению Сергея Милушкина, предотвратит в будущем уже начинающиеся проблемы, связанные с возникновением после волны бесплатной приватизации жилья огромного класса «нищих собственников». Последние не могут ни содержать собственность в исправном и достойном состоянии, ни грамотно управлять ей.

Кроме того, это действительного обеспечит необходимую трудовую мобильность населения, отсутствие которой сейчас в том числе препятствует развитию экономики. Милушкин привел в пример Саратов: там предприятия получили большой заказ на производство самолетов. Но для его выполнения не хватает специалистов. Нужно еще примерно 5000 человек. Но где их селить? Если ипотечными заемщиками станут именно нуждающиеся в рабочей силе предприятия, это сможет решить как трудовые, так и социально-жилищные проблемы.

С этим подходом согласен Игорь Горский, генеральный директор корпорации «Русская недвижимость». По его словам, сейчас в Калужской области отрицательный показатель безработицы, не хватает рабочих рук. А привлечь новых людей невозможно – им негде жить. Сейчас в Калужской области реализуется один из первых проектов строительства доступных апартаментов в Обнинске – примерно на 600 единиц. По оценке Горского, минимальный экономический порог, который нужно обеспечить в этом проекте, – доходность в 10% годовых при размере арендной платы в 15 000 - 20 000 руб в месяц. «Это тот краеугольный камень, который нельзя обойти», – выразился эксперт.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1961 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 9 972 000
до 27 869 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Небо Москва, Западный округ, район Раменки, м. Раменки 1-5-комнатные квартиры Площади : 49 - 136 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Раменки, 8 мин. пешком Мичуринский пр-т, вл.56, к.2 Мичуринский пр-т, вл.56, к.3 Застройщик: Проект Мичуринский.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 10 439 990
до 41 339 981 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК МФК Парк Мира Москва, Северо-Восточный округ, район Алексеевский, м. Алексеевская 1-4-комнатные квартиры Площади : 44 - 183 кв.м. м. Алексеевская, 10 мин. пешком Застройщик: Смайнэкс.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от застройщика Узнать подробнее ЖК Нахимов Москва, Юго-Западный округ, район Черемушки , м. Нахимовский проспект 1-2-комнатные квартиры Площади : 40 - 72 кв.м. м. Нахимовский проспект, 5 мин. транспортом Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры пл. 29-117 кв.м.Монолит, другое. Подробности по телефону! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах пл. от 18 метров.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 47 до 350 кв.м. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 39 до 107 кв.м. Монолит. Спешите! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Новые 1-3-комнатные квартиры. Площадь от 36 до 86 кв.м. Монолит. Торопитесь! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры в готовых домах пл. от 46 метров.Монолит. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте