Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Массовая аренда квартир в России: как объединить платежеспособный спрос и экономику проектов

Варианты обсуждались на конференции «Доступное арендное жилье»

Тонкий ручеек подарков от государства в виде бесплатных квартир очередникам постепенно иссякает и в ближайшее время должен прекратиться вообще. Кто-то назовет эту мысль циничной, кто-то – в старых традициях «антинародной». Но если исходить из экономических и социальных реалий – такой итог рано или поздно неизбежен.

Такое мнение высказал президент группы компаний NAI Becar Александр Шарапов, выступая на конференции «Доступное арендное жилье и доходные дома» на прошлой неделе. Она была организована оргкомитетом 26-й Ежегодной городской специализированной выставки-ярмарки «Недвижимость-2012» и РА «Привет» в рамках IX Российского форума лидеров рынка недвижимости RREF. Как выразился некоторое время назад заместитель министра регионального развития РФ Илья Пономарев, «государство обязано обеспечить нуждающихся жильем, но кто сказал, что оно должно обеспечивать их собственностью».

Тема аренды жилья вообще была очень популярна во время форума. Ее начали обсуждать уже во время пресс-конференции сразу после открытия выставки, множество вопросов поднималось во время конференции, не меньший интерес вызвал круглый стол «Квартиры и новостройки: тренды весны. Новые решения в условиях стабильного рынка», организованный в рамках форума аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» (подробнее см. «Рост цен на квартиры в Москве по-настоящему закончился еще в 2006 году») и «Аренда квартиры или ипотека: выгоднее наем»).

Выступившие на конференции «Доступное арендное жилье и доходные дома» эксперты указали, что при рассмотрении проблемы нужно четко проводить грань между социальным и коммерческим наймом. По мнению ряда участников рынка, если вопросы чисто социального найма для нуждающихся в жилье должно, конечно, решать государство, то к развитию именно рынка арендного жилья как такового необходимо привлекать инвесторов. Но как правильно организовать необходимое государственно-частное партнерство для этого – окончательных ответов пока нет, хотя уже постепенно появляется много интересных решений.

Главная проблема, препятствующая развитию цивилизованного рынка арендного жилья, – несовпадение интересов и возможностей участников экономического процесса. Нужно «увязать» между собой дороговизну кредитов в условиях высокой инфляции; экономические интересы застройщиков; нужды государства в лице муниципальных образований для решения социальных задач; налоговую систему; технические и экономические возможности поставщиков коммунальных услуг (электричество, канализация, водопровод и т.д.), а также sine qua non – уровень платежеспособности населения.

Сделать уровень арендной платы на муниципальное жилье доступным можно, считают эксперты, только в случае непосредственного, активного и заинтересованного участия государства в решении проблемы. В идеале – если государство выделит землю, обеспечит за свой счет подводку инженерно-технических коммуникаций, не будет возлагать на инвесторов обременения в виде строительства социальной инфраструктуры (детских садов, поликлиник и т.д.). Тогда инвесторы с помощью ряда структур могли бы при минимальных арендных платежах обеспечить доходность проекта более 10% годовых. Этот показатель все эксперты называли как пороговый, ниже него опускаться нельзя, экономика проекта не «заработает».

Один из подобных вариантов представил Сергей Милушкин, вице-президент некоммерческого партнерства «Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства». Оно является одним из разработчиков программы развития арендного жилья в России, в том числе в партнерстве с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

По его словам, разработанный новый кредитный продукт «Арендное жилье» – ипотека юридического лица - предусматривает долгосрочное целевое финансирование проектов формирования (строительства) арендного жилья и увеличение объемов жилищного строительства за счет реализации программ строительства доходных домов и некоммерческого арендного жилищного фонда.

Он дает возможность формирования гибкой кадровой политики, направленной на удовлетворение потребности в персонале и стимулирование трудовой миграции, через предоставление жилья работникам в наем по доступным ценам. Потребители – работодатели, в том числе резиденты особых экономических, промышленных, технико-внедренческих зон, технопарков и т.п., предприятия военно-промышленного комплекса, научные учреждения.

Также это может способствовать формированию и/или выводу из тени регионального рынка частного арендного фонда при условии поддержки местных органов власти.


Как это работает
По словам Милушкина, это дает возможность повышения эффективности использования бюджетных средств, выделяемых на обеспечение жильем отдельных категорий граждан (то бишь очередников), при их направлении на создание арендного жилищного фонда вместо жилищного фонда социального использования, включая государственно-частное партнерство. Арендный жилищный фонд возводится по заказу администрации субъекта (муниципалитета) уполномоченным юридическим лицом, такое жилье не может быть приватизировано нанимателями (проживающими), может быть изъято при утере основания для предоставления (увольнение с социально значимой должности – сельские врачи и учителя и т.п., повышение достатка, отселение членов семьи и т.п.) и предоставлено повторно иным нуждающимся.

Предприятиям-заемщикам предоставляется долгосрочный (20 лет) кредит, т.е. не требуется отвлечение оборотного капитала, либо краткосрочное дорогостоящее кредитование. Один из главных источников финансирования – средства АИЖК, которое выкупает закладные у банков-кредиторов. У предприятий-заемщиков сокращаются издержки на кадровую политику: жилье не переходит в собственность сотрудника и при увольнении остается у предприятия для привлечения сотрудника на место уволенного. А сотрудники обеспечиваются доступным по стоимости найма жильем.

Застройщикам одновременно фактически гарантируется оптовый спрос на возводимое жилье.

Для администраций субъектов Федерации или муниципалитетов важно повышение инвестиционной привлекательности региона путем решения жилищного вопроса для привлекаемых сотрудников; рост объемов жилищного строительства, создание новых рабочих мест; возможность предоставления в наем жилья отдельным (нуждающимся) категориям граждан с помощью бюджетных дотаций и т.п.

А потребители получают свободу трудовой миграции; снижение ежемесячных расходов на проживание; у них нет необходимости становиться собственником, привязанным к месту проживания, чтобы жить в комфортных условиях, возможность «закрепиться» на предприятии, после – купить жилье.

Свобода выбора при решении жилищного вопроса – нет необходимости становиться собственником.


Что требуется
Продукт, как указывает проект НАМИКС, может быть совмещен с федеральными, региональными и местными программами создания и развития жилищного фонда коммерческого использования, в числе которых:

  • льготное предоставление земельных участков под застройку;
  • финансовое участие бюджетов всех уровней в инфраструктурном обеспечении;
  • компенсация процентов по инфраструктурным или строительным кредитам;
  • гарантии и (или) поручительства по ипотечным кредитам юридического лица – собственника и оператора жилищного фонда коммерческого использования;
  • субсидии физическим лицам – нанимателям жилищного фонда коммерческого использования.


Основные параметры программы
Заемщиком выступает специально созданная под конкретный проект компания. Проводится предварительный андеррайтинг проектов создания арендного жилья (проверка бизнес-плана по типовым формам и показателям на реальность и исполнимость).

Поток входящих арендных платежей должен составлять не менее 125% от аннуитетного платежа по кредиту.

Первоначальный капитал должен составлять не менее 30% стоимости проекта.

Предмет залога – вновь построенный многоквартирный дом либо его обособленная секция (подъезд). Не допускается передача части арендного жилья в собственность иных лиц (размывание арендного фонда частным жильем).

Возврат кредита – ежемесячные аннуитетные платежи (за счет входящего потока арендных платежей и/или бюджетных поступлений).

Срок кредитования до 20 лет.

Необходимо страхование предмета залога от рисков причинения ущерба либо гибели.

Такой путь развития рынка арендного жилья, по мнению Сергея Милушкина, предотвратит в будущем уже начинающиеся проблемы, связанные с возникновением после волны бесплатной приватизации жилья огромного класса «нищих собственников». Последние не могут ни содержать собственность в исправном и достойном состоянии, ни грамотно управлять ей.

Кроме того, это действительного обеспечит необходимую трудовую мобильность населения, отсутствие которой сейчас в том числе препятствует развитию экономики. Милушкин привел в пример Саратов: там предприятия получили большой заказ на производство самолетов. Но для его выполнения не хватает специалистов. Нужно еще примерно 5000 человек. Но где их селить? Если ипотечными заемщиками станут именно нуждающиеся в рабочей силе предприятия, это сможет решить как трудовые, так и социально-жилищные проблемы.

С этим подходом согласен Игорь Горский, генеральный директор корпорации «Русская недвижимость». По его словам, сейчас в Калужской области отрицательный показатель безработицы, не хватает рабочих рук. А привлечь новых людей невозможно – им негде жить. Сейчас в Калужской области реализуется один из первых проектов строительства доступных апартаментов в Обнинске – примерно на 600 единиц. По оценке Горского, минимальный экономический порог, который нужно обеспечить в этом проекте, – доходность в 10% годовых при размере арендной платы в 15 000 - 20 000 руб в месяц. «Это тот краеугольный камень, который нельзя обойти», – выразился эксперт.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1958 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 4 624 720
до 15 948 200 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Селигер-Сити Москва, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Петровско-Разумовская Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 25 - 94 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. м. Петровско-Разумовская, 13 мин. транспортом Ильменский пр-д, вл.14, к.А (Рембрант) Ильменский пр-д, вл.14, к.В (Баренц) Ильменский пр-д, вл.14, к.К-1,2 (Рубенс) Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 000 000
до 28 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Пикассо Москва, Западный округ, район Тропарево-Никулино, м. Юго-Западная 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 38 - 157 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. м. Юго-Западная, 7 мин. транспортом Озёрная ул., вл.35, к.1 Озёрная ул., вл.35, к.2 Застройщик: ИжВазтехобслуживание.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК Экодолье Шолохово Московская область, Мытищинский район, Дмитровское шоссе, 15 км. от МКАД Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. 0,5 км от Шолохово 0,5 км от Шолохово Шолохово, Шолохово Шолохово, Шолохово Застройщик: Экодолье Щолохово.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Акция месяца! Цены как на старте продаж в ЖК Купавна 2018! Меньше года до выдачи ключей. Торопитесь! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Квартиры в готовых домах площадью от 22 метров.Монолит-кирпич, монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры в готовых домах пл. 38-101 метр. Дом сдан. Монолит. Звоните! 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Спешите! Квартиры в готовых домах пл. от 25 метров.Монолит. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты площадью от 47 метров. Монолит-кирпич. апартаменты в готовых домах Звоните! от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо 1-5-комнатные квартиры пл. от 48 метров.Монолит. Подробности по телефону! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах пл. 29-117 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит, другое. Подробности по телефону! от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 46 до 137 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! от 7,3 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада 8 км от МКАД. Квартиры пл. 21-98 кв.м.Монолит-кирпич. Звоните! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 18 до 47 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте