В России складывается парадоксальная ситуация: несмотря на кризис, на несовершенство законодательства, размах системы ипотечного кредитования опять набрал обороты. Примерно лет 10 назад энтузиасты говорили, что именно ипотека способна быстро решить все жилищные проблемы. Не получилось, отмечают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости». Но сама система заработала, сейчас каждая шестая сделка на рынке совершается с помощью кредитования.

Но теперь на первый план выходит новый лозунг. Государство обязано обеспечить нуждающихся жильем, но кто сказал, что оно обязано обеспечивать их собственностью? Пока это остается лозунгом, но логика развития событий подсказывает, что программе бесплатной приватизации жилья, как и бесплатному предоставлению квартир очередникам, конец не за горами.

На смену приходят новые веяния времени. Теперь, согласно поручениям президента России, заявлениям правительства, нужна концепция развития рынка доступного арендного жилья. Предложения в этой связи уже прорабатываются в тиши кабинетов, начинают всерьез обсуждаться аналитиками и участниками рынка на крупных конференциях, вовсю муссируются в телевизионных ток-шоу (см. «Обещания решить квартирный вопрос воспринимаются осторожно»).

Тем не менее система ипотечного кредитования сумела пережить кризис и продолжает развиваться, заявила Екатерина Покопцева, заместитель начальника отдела финансовых рынков Департамента инновационного развития и корпоративного управления Минэкономразвития России, выступая вчера на конференции «Рынок жилой недвижимости 2012: строительство, девелопмент, ипотека», организованной газетой «Аргументы и факты».


Важные показатели
По ее словам, рынок ипотечного кредитования за прошлый год вырос на 37% по числу выданных кредитов и почти вдвое – на 90% – по объему кредитования. Выдано 512 000 кредитов на 713 млрд руб. В результате накопленный объем накопленной задолженности достиг почти 1,5 трлн руб. Средний срок кредитования – 15 лет, средняя ставка – 11,9%. Эти показатели свидетельствуют о том, что рынок ипотечного кредитования успешно преодолел кризис.

С участием ипотечного кредитования проводится каждая шестая сделка на рынке недвижимости, сообщила Покопцева.

Доля ипотеки в ВВП составляет 2,7%. «Конечно, от западных стран мы отстаем по этому показателю намного», – отметила она.

Для сравнения: по данным «Национального банковского журнала», в США в докризисном 2006 г. доля ипотеки в ВВП составляла примерно 65%, в Великобритании превышала 70%, в среднем по Европе – 45%, в Дании доходила до 100%, а в Нидерландах на 11% превышала ВВП. Даже до значений излюбленного советскими историками и экономистами 1913 года, когда ипотека составляла 25% по отношению к ВВП дореволюционной (и до Первой мировой войны) России, нынешняя РФ никак не дотягивается, отмечают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости».

Еще один показатель оздоровления ипотечного рынка – снижение показателя доли просроченной задолженности, отметила эксперт. В кризис он составлял примерно 7,8%, а сейчас снизился до 4,7% (69 млрд руб.). «Это вполне терпимые и допустимые цифры», – считает Покопцева.


Дальнейшее развитие
Государственная политика в решении жилищной проблемы России осуществляется через приоритетный национальный проект «Доступное жилье» и федеральную целевую программу «Жилище», которая предусматривает финансирование в 2011 - 2015 гг. более чем на 600 млрд руб. за счет всех источников финансирования.

В конце прошлого года были приняты поправки в закон «Об ипотеке». Был сокращен срок регистрации ипотечных сделок. Теперь он составляет по жилью – пять дней, а по объектам нежилого фонда – 15 дней. Тем самым выровнялись в правах ипотечные и обычные покупатели: ранее, когда срок регистрации составлял 30 дней, продавцы, узнав об получении покупателем ипотечных кредитов, могли порой поднимать цены из-за долгого оформления сделки, отметила Екатерина Покопцева.

Правда, участники рынка скептически относятся к такой интерпретации технологии совершения сделок, отмечают в www.irn.ru. Обычно при заключении предварительного договора цена квартиры фиксируется, а возможность привлечения ипотечного кредита оговаривается заранее – допустимо это для продавца или нет, отмечают специалисты IRN.RU.


Государственная социальная поддержка ипотеки
Роль государства также состоит в том, что оно может помогать некоторым категориям ипотечных заемщиков, говорит Покопцева. Не только по программе «Жилище». Например, широко обсуждалась возможность предоставления кредитов молодым учителям, молодым врачам, другим молодым специалистам. Минэкономразвития очень внимательно оценивает эти предложения с точки зрения их рискованности, отметила представитель министерства. Например, ведомство всегда отрицательно относится к предложению субсидировать процентную ставку по кредитам. Бюджетное планирование в России осуществляется на три года, а обязательства по ипотечным кредитам могут растягиваться и на 30 лет.

Уже были негативные примеры, когда субъекты Федерации субсидировали процентные ставки. В результате в период кризиса плательщики вносили в банк свою долю платежа (в расчете, что субъект Федерации направит в банк обещанную долю, но этого не происходило). И оказывались неплатежеспособными, о чем узнавали только постфактум. Заканчивались эти истории обращением взыскания на предмет залога и, естественно, нагнетанием социальной напряженности.

Поэтому государству лучше субсидировать либо первоначальный взнос, либо частичное (или полное) досрочное погашение задолженности. Последний вариант пока не работает, однако, по мнению Покопцевой, он может подойти как заемщикам, так и органам государственной власти. Просто потому, что это – единовременные платежи (которые могут регулироваться), а не какие-то длительные обязательства.

Нужно понимать, подчеркнула Покопцева, что обычно все социальные программы, связанные с нерыночными способами субсидирования приобретения жилья, основываются на закачке в эти программы бюджетных денег – денег налогоплательщиков. Одновременно возникает неизбежный эффект: раскручивается маховик инфляции. Соответственно, для всех остальных налогоплательщиков процентная ставка не понижается, а повышается.

По мнению специалистов www.irn.ru, всем выступающим в поддержку социальных программ развития ипотеки стоит помнить: чудес не бывает. Неприятная, но яркая аналогия. Имея жену и ребенка, можно дать нищему у метро 10 руб. Только стоит вспомнить, что по три с лишним рубля ты вынул у каждого из них из кармана. Но и оставлять без государственной поддержки нуждающихся в жилье – немыслимо. Как выразился один хороший писатель, «твори добро из зла в меру сил, но не смей забывать, что положено в основу». А выбор – он, как всегда, лично за каждым.


Доступное арендное жилье
Другой важный момент: а кто сказал, что молодой специалист так уж нуждается в ипотечном кредите? Обычно как раз молодой человек может быть мобилен, поехать ради хорошей работы в другой регион. И там он будет нуждаться в арендном жилье, а не в собственном. Кроме того, у молодого специалиста (из категорий, которым готово помогать государство, – врачи, учителя и т.д.) доходы невелики, ипотечный кредит ему не потянуть, как его ни субсидируй. А вот повзрослев, сделав карьеру, обретя доходы побольше, остепенившись, он и сможет как раз понять: какого размера квартиру и где именно ему необходимо (и финансово доступно) приобрести. Правда, тогда он уже не будет подпадать под действие государственных программ помощи.

Замкнутый круг? Возможно. Но если государство обеспечит хорошему специалисту возможность прилично зарабатывать, то, возможно, он и не захочет уже покупать собственную квартиру, предпочтя приносящие доход инвестиции, с лихвой перекрывающие стоимость аренды (см. «Как распорядиться «лишней» квартирой»).

Новостройки со сниженной ставкой по ипотеке
ПроектРасположениеГКЦена за квартируМин ставка, %
Район Новые ВатутинкиНовая Москва, Новомосковский округ, м. Ольховая, п. Ватутинки4 кв. 2024 г.от 5 335 000 руб.от 6.06%
ОдинбургОдинцовский район, г. Одинцово1 кв. 2022 г.от 7 066 490 руб.от 0.1%
ShomeМосква, Западный округ, район Фили-Давыдково, м. Кунцевскаяот 18 522 000 руб.от 4.4%
КрыльяМосква, Западный округ, район Раменки, м. АминьевскаяСданот 22 040 000 руб.от 0.8%
Серебряный фонтанМосква, Северо-Восточный округ, район Алексеевский, м. Алексеевская1 кв. 2023 г.от 23 005 989 руб.от 0.9%
HeadlinerМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха3 кв. 2026 г.от 19 616 120 руб.от 0.1%
Жилой квартал PRIME PARKМосква, Северный округ, район Хорошевский, м. ЦСКА1 кв. 2022 г.от 24 119 550 руб.от 8.9%
Испанские кварталыНовая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино, пос. Сосенское2 кв. 2024 г.от 6 928 902 руб.от 0.1%
Район «Скандинавия»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, п. Коммунарка2 кв. 2024 г.от 7 065 514 руб.от 0.1%
Район «Белые ночи»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллея, п. Коммунарка1 кв. 2023 г.от 6 531 956 руб.от 0.1%
Сиреневый паркМосква, Восточный округ, район Метрогородок, м. Бульвар Рокоссовского МЦК3 кв. 2024 г.от 6 875 960 руб.от 0.1%
iLoveМосква, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Алексеевская4 кв. 2024 г.от 11 529 000 руб.от 0.1%
Level СтрешневоМосква, Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Тушинская1 кв. 2022 г.от 6 781 552 руб.от 2.5%
Жилой остров Nagatino i–LandМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк4 кв. 2023 г.от 11 231 424 руб.от 0.9%
Станция «Л»Москва, Юго-Восточный округ, район Люблино, м. Братиславская4 кв. 2022 г.от 8 574 160 руб.от 0.99%
Russian Design DistrictНовая Москва, Новомосковский округ, п. Ватутинки2 кв. 2022 г.от 8 468 800 руб.от 2.3%
ПрокшиноНовая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино2 кв. 2024 г.от 6 919 296 руб.от 0.1%
HideМосква, Западный округ, район Раменки, м. Кутузовская1 кв. 2023 г.от 19 361 386 руб.от 0.1%
Level ПричальныйМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Шелепиха4 кв. 2023 г.от 9 963 095 руб.от 0.01%
Жилой квартал ShagalМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦК1 кв. 2025 г.от 12 380 503 руб.от 0.9%
AFI Park ВоронцовскийМосква, Юго-Западный округ, район Обручевский, м. Калужская3 кв. 2023 г.от 13 105 096 руб.от 4.7%
Южные садыМосква, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Бунинская аллея2 кв. 2024 г.от 6 771 656 руб.от 0.1%
Level МичуринскийМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Мичуринский проспект4 кв. 2024 г.от 10 495 453 руб.от 0.01%
Level НагатинскаяМосква, Южный округ, район Нагатино-Садовники, м. Нагатинская4 кв. 2024 г.от 7 934 643 руб.от 0.01%
VoxhallМосква, Центральный округ, район Замоскворечье, м. Павелецкая3 кв. 2025 г.от 12 207 288 руб.от 0.9%
Светлый мир «БиоПолис…»Ленинский район1 кв. 2023 г.от 3 648 367 руб.от 5.1%
Level ЮжнопортоваяМосква, Юго-Восточный округ, район Печатники, м. Кожуховская1 кв. 2026 г.от 6 713 480 руб.от 0.01%
Клубный дом «Точка отсчета»Одинцовский район4 кв. 2022 г.от 15 844 240 руб.от 5.1%
Level СелигерскаяМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Селигерская4 кв. 2024 г.от 6 489 760 руб.от 1%
ПринципСданот 9 891 000 руб.от 1.4%
Дом на Васильевском3 кв. 2023 г.от 10 100 000 руб.от 0.7%
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все