Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой зимой?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Коттеджные поселки в Подмосковье: просто «блеск и нищета куртизанок»

Более половины строящихся объектов не находят покупателя

Более чем в половине подмосковных коттеджных поселков, выставленных на первичном рынке, не было продано ни одного дома за последний год. Еще в трети поселков уровень продаж критичен для бизнеса – менее пяти сделок за год. И только 10% оказываются успешными. Таково заключение руководителя подразделения «Преображенское» департамента загородной недвижимости «Корпорации ИНКОМ», главы Комитета по загородной недвижимости Российской гильдии риелторов (РГР)  Валерия Лукинова. Он высказал его на недавнем круглом столе, который организовал аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» (подробнее о мероприятии в статье «Коттеджи и другое жилье Подмосковья в деталях»).

По оценке www.irn.ru, загородный рынок не ожидает бум в обозримом будущем (см. «Руководитель IRN.RU: роста цен на подмосковную «загородку» пока не предвидится»). Небольшой рост цен скорее связан с повышением строительной готовности объектов, считает руководитель IRN.RU Олег Репченко.


Принцип Парето 
Действительно, если смотреть общую статистику по рынку загородной недвижимости, указал Валерий Лукинов, то можно констатировать рост цен примерно на 7-8% за последний год. Однако, изучая ситуацию более внимательно, легко увидеть, что эта тенденция – не более чем «средняя температура по больнице». Одни поселки активно продаются, в них фиксируется серьезный рост цен; в других продажи замерли, и речь идет уже не о росте, а о некотором снижении цен.

Второй год Российская гильдия риелторов изучает рынок загородных поселков Подмосковья (основываясь на данных аналитического центра «Корпорации ИНКОМ»). Основной критерий отбора поселков для исследования – наличие в них хотя бы двух или более объектов на первичном рынке. По словам Лукинова, в прошлом году рынок точно следовал правилу Парето, сформулированному еще в 1897 г., – 20% поселков давали 80% продаж на рынке.

В этом году ситуация еще ухудшилась. Уже в 57% поселков продаж нет вообще. Еще в 33% – менее пяти продаж за год, а это опасный нижний предел для способности застройщика продолжать финансирование строительства (речь идет о поселках бизнес- и экономкласса). Для поселков de luxe низкие (менее пяти в год) темпы продаж нормальны, более того, это даже считается хорошим показателем. Но такие поселки очень камерные, общее число объектов в них невелико. Да их и не так много на рынке. И только 10% поселков демонстрируют хорошие объемы продаж, достаточные для развития, финансирования и строительства коммуникаций, сказал Лукинов.


Продажи и рейтинг повышения цен в коттеджных поселках всего первичного рынка Московской области за 2011 г.

 

Продажи Доля в продажах Доля в поселках Рейтинг
0 0% 332 41% 57% 90% 3
менее 5 41% 193 33%
от 6 до 14 38% 50 50% 9% Около 10% 2
от 15 до 20 9% 6 1%
от 21 до 25 3% 1 0%
от 26 до 50 6% 2 9% 0% Менее 1 % 1
более 51 3% 1 0%

Источник: «Корпорация ИНКОМ»


Основными причинами отсутствия продаж эксперт назвал отсутствие динамики строительства по коммуникациям; завышенные цены, не соответствующие ценам локального рынка; а также несоответствие параметрам «цена - качество» (материал строительства домов, объем заявленной инфраструктуры поселка).

В корне этих проблем лежат маркетинговые просчеты застройщиков, считает Лукинов. Нужно понять структуру локального рынка, что хорошо продается на нем, а что – нет; и вывести на рынок продукт, который будет по крайней мере не хуже аналогов. Если застройщики идут на сотрудничество с консультантами-риелторами, они обычно выводят на рынок уникальные продукты, создают высоколиквидные поселки. Хотя примеров выхода на рынок проектов по принципу: «У меня хороший поселок, все равно будет продан» - пока предостаточно.

Главным фактором, который лежит в основе покупательских предпочтений, остается конечная стоимость объекта на первоначальном этапе (т.е. на инвестиционном этапе), считает Лукинов. Не цена за сотку земли, не дополнительная социальная инфраструктура, а все-таки цена. Поэтому в последнее время опытные застройщики, имеющие в багаже и портфеле не по одному проекту, стали прибегать к искусственному занижению цен на первоначальных этапах реализации проекта, чтобы привлечь первых покупателей, в том числе инвесторов. Дальнейший рост цен легко объясним нарастающими вложениями застройщика, строительством инженерной и социальной инфраструктуры, да и просто степенью строительной готовности поселка. Успешные проекты загородной недвижимости остаются высокодоходным инвестиционным инструментом.


Сравнительный потенциал некоторых инвестиционных инструментов

Недвижимость

Источник: «Корпорация ИНКОМ»


Через год после начала продаж поселка, в котором все инженерные работы выполнены четко и в срок, цены вырастают минимум на 20%, подчеркнул эксперт. А в высоколиквидных поселках, где продажи составляют более 20 за год, средний рост цены достигает 25 - 45%. Например, в поселке Лосиный остров-2 на продажу предназначено 600 объектов, но реализация идет такими высокими темпами, что Лукинов ожидает ее окончания примерно через полтора года.


Что же станут покупать, что же стоит строить?
На рынке сейчас четко фиксируется расслоение на успешные и неуспешные проекты, считает Валерий Лукинов. По его мнению, выгоднее всего строить (для застройщиков) и покупать (для покупателей) форматы «участки без подряда» и «таунхаусы». Цены на них показывают рост не менее 25% в год, и есть неудовлетворенный спрос (спрос превышает предложение).

Это самые востребованные на рынке продукты, на них максимальный спрос и их можно легко реализовать на рынке. Покупатели в России любят приобрести участок земли по минимальной цене, осуществлять строительство собственными силами. «Хотя на самом деле в конечном итоге разница в цене оказывается очень незначительной», – подчеркнул Лукинов. Правда, отмечают в www.irn.ru, нужно учитывать еще и такой фактор, как возможность разрыва финансирования покупателем своего строительства по времени: сегодня он накопил денег на хороший участок в понравившемся месте, а потом может выждать какое-то время и собраться с силами для оплаты возведения самого дома.

Среди наиболее доходных проектов в категории «участки без подряда» эксперт выделил, в частности, «Рига Форест» (ожидаемый рост цен на 25 - 35%); «Огниково – 1» (30 - 40%); «Чудо-град» (20 - 26%); «Лосиный парк-2» (30 - 35%). А в категории «таунхаусы» – «Наполеон» (35 - 45%); «Летово Парк» (40%); «Новое Бакеево» (35%); «Апрелевка Парк» (30%) и «Красные пруды» (37%).


Наиболее привлекательные инвестиционные проекты по версии «Корпорации ИНКОМ»

Недвижимость

Источник: «Корпорация ИНКОМ»

 

Инвестиционная привлекательность и продаваемость поселков обеспечивается минимальной ценой предложения. Добиться этого можно за счет сокращения предлагаемых площадей. Например, в случае с таунхаусами минимальная площадь доходит всего до 90 кв. м, но застройщик бесплатно добавляет еще мансарду, таким образом реальный размер жилья сразу увеличивается до 120 кв. м. Возможны варианты мелкой «нарезки» участков: по 6-8 соток. «Шесть соток – это, конечно, кризисный формат, а вот начиная от восьми соток - уже есть активный спрос», – сказал Лукинов.


Для справки
Во второй половине 2011 г. для рынка поселков с участками без подряда, где предусмотрено электричество и газ, были характерны те же тенденции, что и для рынка коттеджного жилья: увеличение количества поселков за счет появления большого числа экономичных проектов. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», за этот период на продажу вышло 125 поселков, не предлагавшихся в первом полугодии, а было распродано или временно снято с продаж 59 проектов. В результате общее число организованных поселков в Подмосковье, где можно купить участок без подряда с электричеством и газом, во втором полугодии выросло на 21%: с 314 до 380.

Больше всего поселков – 23 – во второй половине прошлого года поступило в продажу на Симферопольском шоссе. На втором месте – Новая Рига с 21 проектом. Третье место занимает Ярославское шоссе с 18 поселками. На четвертом и пятом – Калужское и Киевское шоссе, где появилось 13 и 12 поселков соответственно. Об этом свидетельствуют результаты «Исследования рынка участков без подряда Подмосковья за 2010-2011 годы», завершенного специалистами www.irn.ru в январе 2012 г. (подробнее см. статью «Поселков с участками без подряда в Подмосковье становится больше»).

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
7649 (1 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения декабря
Цветочные поляны 16 км от МКАД. Квартиры площадью от 21 метра. Монолит. студии, 1-4-комнатные квартиры Звоните! Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Скидки на квартиры до 290 000 руб.! Квартиры у леса. Монолитные дома. Новая Москва. Метро "Саларьево". от 3,5 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры в готовых домах площадью 46-137 метров. ГК: 1 кв. 2019 г. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 8,3 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Торопитесь! Апартаменты площадью от 34 метров. Монолит. 1-3-комнатные апартаменты от 4,6 млн руб. Флэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Розмарин", ЮЗАО Идеальные квартиры в готовом доме! Новогодние скидки до 3 млн руб. + Подарки новоселам! Ипотека от 6% и Индивидуальная рассрочка! Апартаменты премиум-класса Hill 8 Лаконичный стиль. Британская точность. Победитель премии European Property Awards 2018! м.Алексеевская от 7,6 млн руб. Застройщик: Сити XXI век. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Новогодняя скидка до 15%. Живите рядом с центром! 7 мин пеш. от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки центр Новой Москвы 25 лучших квартир в новых корпусах! Забери квартиру с лучшим видом и планировкой по своей цене. Акция до 21.12 от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Любовь и Голуби". Москва. Отделка в подарок при покупке 2х и 3х ком. кв. Рядом парк, детсад. Двор без машин. Ипотека от 6%. Застройщик: ПРИМАВЕРА. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиальные апартаменты RED7! Апартаменты с дизайнерским ремонтом под ключ от голландской студии "i29" и дизайнерского бюро Олега Клодта. м. Красные ворота Застройщик: ФЕНИКССТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 7,5%. Скидки до 1,5 млн рублей! Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Фили Сити от MR Group Выгода до 2,3 млн. рублей! 5 мин. до м. Фили. Панорамные виды на реку, парк и Москва Сити. Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Новые студии, 1-5-комнатные квартиры. Площадь от 26 до 136 кв.м. Монолит. Звоните! от 200 тыс за кв. м. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8,5 млн руб! Дома готовы. Скоро ключи! Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Выгода до 1,1 млн. руб. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новостройки от А101 Квартиры в Новой Москве! Удобные планировки. Рядом метро. Свой д/сад и школа! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте