Александр Шарапов: «Вкладывать деньги в доходное жилье выгодно и в России, и за рубежом»
IRN.RU в гостях у президента NAI Becar – одной из крупнейших консалтинговых, риелторских компаний России
Вице-президент НП «Гильдия управляющих и девелоперов», президент-элект «ФИАБСИ-Россия», президент NAI Becar Александр Шарапов избран на пост вице-президента Всемирного совета девелоперов и инвесторов FIABCI, созданного в декабре 2010 г.
FIABCI – крупнейшее в мире сообщество профессионалов рынка недвижимости, основанное в 1948 г. во Франции. Отделения FIABCI одновременно работают более чем в 60 странах, объединяя более 120 национальных профессиональных ассоциаций специалистов различного профиля. Таким образом, FIABCI представляет интересы миллионов профессионалов: риелторов, девелоперов, управляющих, оценщиков, юристов, финансистов, страховщиков, архитекторов и специалистов иного профиля, связанных с недвижимостью.
Как ваша компания пережила кризис? Что было болезненным, что, наоборот, успешным?
В период кризиса мы вошли, вообще не имея кредитных обязательств, а наоборот, имея средства для приобретения активов. Но, слава богу, ничего не купили второпях. Только большой участок под жилищное строительство в Санкт-Петербурге, недостроенную гостиницу на 180 номеров… Еще планируем кое-какие приобретения, но кредитов так и не брали.
В сфере интересов вашей компании лежит в основном коммерческая недвижимость. Сейчас вы открываете новое направление бизнеса – инвестиции в жилые проекты в США и Германии?
Мы инвестировали собственные средства и стали управляющим партнером по двум доходным поселкам в США – в Южной Каролине и Техасе. Совместно с американскими партнерами NAI Becar владеет около 50% долей в первом проекте. Наравне с другими инвесторами вкладываем в каждый объект от 10 до 40% собственных средств.
В 2012 г. компания планирует привлечь инвестиции в 10 инвестиционных фондов – объектов стоимостью от $7 млн до $25 млн в США и Германии.
Почему вы долгое время концентрировались на коммерческой недвижимости, хотя начинали с традиционного риелторского бизнеса? Предвидели, что в случае потрясений и кризисов коммерческая недвижимость окажется более устойчивой? Вот и выставка ProEstate, где вы выступаете одним из ключевых игроков, нацелена больше на продвижение коммерческих объектов.
Выставка ProEstate с самого создания, пять лет назад, была ориентирована на сегмент business-to-business. Была задача сделать инвестиционную площадку для обмена знаниями и опытом, для обсуждения ситуации на рынке, для представления своих проектов как участникам делового сообщества, так и региональным властям. Здесь проходит обсуждение вопросов, связанных с предоставлением, продажей земельных участков девелоперам, с появлением новых форматов – например, строительством арендного жилья. Все это предназначено для обсуждения в кругу либо business-to-business, либо government-to-business, но не для частных лиц. Такая специализация позволяет сделать выставку успешной в своем сегменте, поэтому ее поддерживает правительство.
Перед правительством стоит задача выйти на строительство жилья в объеме 1 кв. м на человека в год. Для ее решения к 2020 г. начинать заниматься этим нужно сейчас, и выставка ProEstate – удобный формат для этого.
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Скидка 15%.
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Калужская, Ульяновская области, Екатеринбург, другие регионы представляют здесь свои потенциальные площадки инвесторам, обсуждают с ними, что они хотели бы видеть на них. Они демонстрируют земли, на которых можно развивать жилое и коммерческое строительство.
Это возможность за несколько дней пообщаться с десятками коллег, обсудить возможности приобретения или продажи земельных участков. Аналогичные мировые форумы проходят в Каннах (MIPIM), Мюнхене (ExpoReal) и т.д. Также это возможность пообщаться с властями регионов, стенды которых представлены здесь. В обычной жизни к этим людям нужно записываться на прием за много недель, а здесь они рядом, с ними можно поговорить в неформальной обстановке. Ну а к высоким чиновникам из федерального правительства, которые тоже здесь присутствуют, нужно записываться за много месяцев, а иногда не удается попасть к ним годами.
Международный бизнес в мире больше интегрирован, как показывает практика, нежели межрегиональный бизнес в России. Почему так и что с этим делать, на ваш взгляд? Бывает ли, чтобы екатеринбургской компании предложили участок, скажем, в Челябинске?
С одной стороны, действительно существует локальная привязка девелоперского бизнеса. Девелопер во всем мире – в Европе, в Америке – во многом привязан к местной власти. Зная местную власть, многие деловые вопросы решить намного проще. Но есть и второй факт. Не только мир становится глобальным. В России также происходят процессы глобализации. Главным образом они связаны с сетевыми продуктами. Если удалось создать успешную технологию – будь то логистический комплекс, торговый комплекс, их можно развивать, превращать в сеть.
За время кризиса многие девелоперы уменьшили территориальные амбиции – остались работать только в Москве или в Москве и области, или в Москве и Санкт-Петербурге. Но это временное явление. Если созданы успешные проекты, которые могут быть тиражированы, то девелопер заинтересован в том, чтобы развиваться в разных регионах. Сегодня сетевые проекты успешны. Да, они потеряли в стоимости, но главным образом из-за того, что они были перекредитованы, а не потому что не были доходными. Как раз многие единичные проекты показали неэффективность, а сетевые оказались более устойчивыми.
Еще один важный момент. Если я девелопер из Челябинска, то вероятность распространения моих деловых интересов на Омск крайне мала. Но с омичами я с гораздо большей откровенностью обменяюсь опытом и технологиями, чем с челябинцами. Потому что в Челябинске у меня конкуренты, а в Омске – коллеги.
Вы избраны президент-электом FIABCI-Россия. Стратегические преимущества партнерства с огромной международной сетью NAI понятны, а вот что дает уважаемой и давно зарекомендовавшей себя компании Becar подобная общественная международная деятельность? Кроме того, вы много работаете в Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД)… Зачем вам такая общественная нагрузка?
С момента создания ассоциации риелторов в 1993 г. я постоянно занимаюсь общественной деятельностью. В частности, я был первым президентом ГУД. Это дает мне осознание того, что я помогаю тем самым развитию и становлению рынка недвижимости в целом. Но если отбросить высокопарную риторику, то я заинтересован в этом экономически. Занимаясь общественной деятельностью, я занимаюсь лоббированием. Посмотрите журнал Forbes: лоббирование находится в числе топ-10 самых уважаемых и распространенных профессий нынешнего десятилетия (2011-2020 гг.).
В Оксфорде, Кембридже, американских университетах давно преподают профессию лоббиста. В России лоббиста представляют еще со времен советской пропаганды человеком, который дает взятки. Это столь же неверно, как ассоциировать бизнесмена с барыгой. Слово «лоббист» появилось в XVI веке, когда в английском парламенте появилось место, где прогуливались парламентарии, куда могли зайти посетители и побеседовать на интересующие их темы. Потом, в XVIII веке, слово «лобби» стали использовать для обозначения места в отеле в Вашингтоне, где можно было устраивать деловые встречи бизнеса с парламентариями уже американскими. Теперь лобби есть уже в каждой гостинице.
Лоббирование не связано со взятками. Лоббирование – это продвижение своих интересов. Лоббировать означает работать с властью, но не по конкретному проекту, а по сути предполагающихся законодательных инициатив. У нас и бизнес, и рынок очень молоды – им всего по 20 лет. Законы, чтобы им быть эффективными, должны проходить общественную экспертизу. Когда мы работаем в общественной организации, мы как раз и становимся участниками этого важного процесса. У нас появляется возможность видеть, какие появляются законодательные инициативы, какие проявляются тренды в законодательстве.
Какие наиболее интересные течения на рынке вы могли бы назвать на сегодняшний день?
Общаясь с чиновниками, я, например, вижу, что доходное и арендное жилье – это вектор, который задало правительство, это то, что однозначно будет реализовано. Аналитики в правительстве, в Минрегионразвития этим пристально занимаются, создана специальная рабочая группа. Значит, этот сегмент будет сейчас серьезно стимулироваться.
Сейчас мы изучаем опыт развития сегмента multifamily в США, получили уже оттуда информацию от наших коллег. И мы видим, что за развитием этого сегмента таятся перспективы строительства миллионов квадратных метров жилья. Понимание этих перспектив дает мне как предпринимателю возможность предвидеть направления развития рынка, оказаться в первых рядах тех, кто будет такие программы реализовывать.
Основная проблема программы развития доходного жилья в России – недостаточно возможностей для ее экономического стимулирования. Но правительство уже готовит соответствующие меры: в частности, возможно, жилая недвижимость, предоставляемая в аренду, будет освобождена от НДС. Кроме того, для формата multifamily (доходных домов, доходных поселков) может быть предоставление льгот по налогу на имущество. Идеи рассматриваются, прорабатываются. Будучи общественным деятелем, получая информацию от американских партнеров, я осознаю перспективы, лоббирую законы, которые улучшат нашу жизнь, а не ухудшат. Кроме того, эти знания дают мне возможность грамотнее управлять своей компанией, предвидеть новые веяния.
Еще пример – сокращается федеральное финансирование ЖКХ. Оно должно быть замещено частными деньгами. Множество региональных законов о государственно-частном партнерстве уже принято, но сами чиновники в регионах не понимают пока, как это должно работать. Выход? Взаимодействие с чиновниками через общественные организации. В Москве мы налаживаем эти взаимоотношения, а потом уже в качестве руководителя общественной организации я могу в регионах рассказывать местной власти, как это придумано на федеральном уровне.
Или другой пример. Сколько лет уже мы пытаемся в России наладить мультилистинговую систему продажи недвижимости. Американцы свою мультилистинговую систему сделали наиболее эффективной в мире. Надо и нам наконец ее запустить. Может быть, привлечь американскую корпорацию, которая осуществляет ее деятельность, к реализации проекта в России. Вообще, нужно привлекать зарубежные технологии, которые способны сделать бизнес более удобным и прозрачным.
