Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
3.3 млн
руб.
от
1.5 млн
руб.
от
1.8 млн
руб.
Опрос
Стала ли, по-вашему, покупка новостроек безопаснее из-за схемы с эскроу-счетами?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Картина маслом: торговая недвижимость. Осень-2011. Часть I

Иностранные веяния и реальная ситуация

Торговые сети хотят и могут развиваться. Операторы крупных сетей уже пошли в города с населением от 50 000 чел. и готовы рассматривать различные форматы торговых центров при наличии достаточной проходимости. Такой вывод сделал Алексей Филимонов, генеральный директор компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate по итогам ежегодного форума по торговой недвижимости MAPIC-2011, прошедшего в Каннах на прошлой неделе.

Его точку зрения поддерживает вице-президент холдинга «Финстрой» Станислав Хелминский, который отметил, что все более значимую роль на региональном рынке торговой недвижимости будут играть города с населением менее 300 000 человек и именно к ним наибольший интерес проявляют розничные сети. По общему мнению участников традиционного «Русского завтрака» в Каннах, основной вектор развития смещается из Москвы в регионы, где в течение двух лет будет введено 2/3 всех торговых центров.

Как отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», на российский рынок выходят все новые западные бренды, опытные зарубежные игроки российского рынка шагают в регионы. Складывается впечатление, что иностранные ретейлеры намного больше уверены в завтрашней покупательной способности российского потребителя, чем сами россияне. Впрочем, если речь идет о предметах роскоши, то исчезновения их потребителей в России, наверное, можно ждать не раньше ликвидации коррупции и возникновения действительно хороших дорог.


Крупнейшие игроки – международные торговые сети
«MAPIC-2011 определил тренд следующего года – рост количества торговых точек у отдельных ретейлеров, – считает Эвелина Ишметова (Павловская). – Сменилась основная парадигма получения прибыли в сетях от высокой маржи одного объекта в сторону высоких оборотов нескольких объектов».

Несмотря на экономические трудности, а также на рост доли интернет-торговли, ретейлеры не останавливаются, а планируют открывать все новые магазины. В числе приоритетных стран – Италия, Германия, Россия, Испания и Франция, несмотря на экономическую ситуацию, свидетельствует недавнее исследование международной консалтинговой компании CBRE.

По данным исследования CBRE, 71% опрошенных международных ретейлеров планируют открыть до конца 2012 г. более чем по пять магазинов в странах Европы, Ближнего Востока и Африки, и 20% собираются открыть 40 или более магазинов в 2012 г. (18% – уже в 2011-м).

Исследование показало, что ретейлеры, как и в прошлом году, рассматривая большое количество развитых и развивающихся рынков, в основном все-таки фокусируются на тех странах, где уже присутствуют.

Впервые самым привлекательным рынком для развития ретейлеров стала Италия, поднявшись с восьмого места в рейтинге прошлого года. Следом за Италией идут Германия, Россия, Испания и Франция, составляя пятерку стран, развиваться в которых планируют более 30% опрошенных ретейлеров.

На Германии, Англии, Франции и Испании ретейлеры акцентировали свое внимание все последние годы, но теперь многие ищут новые возможности. Германия с ее относительно устойчивой экономикой продолжает привлекать новых ретейлеров. Россия за счет прогнозов роста уровня потребительских расходов поднялась с шестого места на третье.

Интерес к Ближневосточным странам, таким как Саудовская Аравия, Кувейт и Катар, существенно вырос – более 15% ретейлеров рассматривают эти страны для экспансии в 2012 году. Высокий уровень достатка населения, более устойчивая, чем в Европе, экономика и относительно невысокий процент присутствия в регионе международных брендов – все эти факторы привлекают ретейлеров, ищущих возможности для развития бизнеса, а строительство новых торговых центров позволяет им реализовать самые амбициозные планы.

Питер Голд, глава международного департамента торговой недвижимости Европы, Ближнего Востока и Африки CBRE, так прокомментировал результаты исследования: «Ретейлеры, в 2011 г. столкнувшись с гораздо более сложной ситуацией на потребительском рынке, чем ожидалось, подходят к вопросу развития очень осторожно. Кризис в еврозоне повлиял на инвестиционные решения буквально во всех сферах бизнеса, и ретейл не стал исключением. Тем не менее планы по экспансии на 2012 г. остаются такими же интенсивными, как и в 2011 г. Ретейлеры готовы выходить на новые рынки. Но главным критерием при выборе места становится город, а не страна. Частично это связано с тем, что экономическая нестабильность заставляет ретейлеров искать только самые лучшие места. Но также это дает возможность предположить, что ретейлеры уверены в успехе своего бренда на большом разнообразии рынков. Пока экономическая ситуация нестабильная, спрос на торговые площади будет сконцентрирован на лучших помещениях, и вряд ли вторичные объекты будут востребованы. Острый дефицит свободных торговых площадей и небольшой объем строительства новых торговых центров создают для многих ретейлеров проблему поиска помещения, отвечающего их требованиям».

«Исследование показывает, что особенности развития международных сетей в различных регионах EMEA идентичны. Для крупнейших розничных сетей не так важно присутствие в конкретном регионе, как открытие точек в наиболее привлекательных местах города – т.е. в качественных торговых центрах, – комментирует результаты глобального исследования Андрей Васюткин, руководитель отдела исследований и консалтинга компании «МАГАЗИН МАГАЗИНОВ» в ассоциации с CBRE. – Данные исследования нашей компании по развитию международных сетей в городах России показывают: бренды заходят в город вместе с торговыми центрами. В условиях снижения объема нового предложения борьба идет за каждый достойный объект торговой недвижимости».


Источник: NAIBecar


Спрос со стороны «новичков»
В течение летних месяцев спрос на торговые площади находился на высоком уровне, считают аналитики NAI Becar. Традиционно самым активным сегментом ретейла остаются продуктовые сети – Metro Group заявила о планах по открытию в России 100 гипермаркетов, развиваются и другие цепочки – например «О’кей», «Дикси» и т.д.

Среди новых брендов на рынке – G-Shock (в формате «островов»), Quattro, ARC”TERYX. На рынок вернулся бренд Kookai, новые марки выводит компания Cortefiel. Как и в докризисные времена, многие иностранные ретейлеры рассматривают Россию в качестве перспективного рынка и ищут партнеров для развития сетей посредством различных франчайзинговых схем. Активно идет процесс реконцепции среди розничных операторов – сети пробуют новые форматы (Castorama, «Старик Хоттабыч»), проводят ребрендинг.

Аналитики Praedium Oncor International отмечают, что в III квартале стало известно о выходе на московский рынок нескольких новых ретейлеров. Знаменательным событием стало открытие в конце сентября первого в России магазина всемирно известной компании Victoria’s Secret, который будет расположен в ТЦ «Мега Теплый Стан». До конца года планируется открыть еще четыре торговые точки в Москве в крупных торговых центрах. В сентябре открылись сразу два бутика еще не представленных в России марок: Jimmy Choo и Joseph. Оба – в Столешниковом переулке. Сеть специализированных алкогольных супермаркетов «Норман», уже 12 лет развивающаяся в Пермском крае и Санкт-Петербурге, объявила о выходе на рынок Москвы. Первые два магазина ретейлера открылись в конце августа, а до конца года сеть планирует запустить в столице еще восемь торговых точек.

Открылся и новый 17-й по счету гипермаркет товаров для дома и ремонта Castorama, который полностью принадлежит компании. Его площадь составляет 9700 кв. м. IKEA заявляет о возможности открытия в Московском регионе самостоятельных магазинов. Запуск таких объектов является одной из самых приоритетных задач компании на ближайшее время.

Среди арендаторов торговых площадей лидирующие позиции продолжают удерживать крупные ретейлеры, занятые в сфере продажи продовольственных товаров. Например, новые торговые точки в III квартале 2011 г. приобрели сети «Азбука вкуса», «Седьмой Континент», «О'Кей», «Дикси», «Зеленый Перекресток», «Пятерочка» и др. (Подробнее о крупнейших сделках и перспективах выхода на рынок новых торговых объектов – скоро на www.irn.ru).

Из продавцов бытовой техники электроники большую активность в развитии сетей в Москве проявили «Техносила» и «Эльдорадо».

Ретейлеры, специализирующиеся на торговле одеждой и обувью, проявляют высокую активность в расширении своих торговых сетей и заявляют об открытии новых магазинов. В третьем квартале открыли новые торговые точки одежные ретейлеры Finn Flare и O’STIN, компания Triumph, производящая женское белье и одежду для дома.

Расширяются на московском рынке и сети общественного питания: открылось новое кафе «Шоколад», на Новом Арбате готово принять посетителей самое большое в Европе кафе-мороженое всемирно известной марки «Баскин Роббинс», в здании издательства «Известия» в скором времени появится ресторан «Грабли».


Предложение остается практически прежним
В течение июля-сентября 2011 г. ввод новых объектов приостановился. Обеспеченность жителей Москвы площадями качественных торговых центров (GLA) сохранилась на уровне 274 кв. м на 1000 человек. С учетом нового предложения, общая площадь концептуальных торговых объектов Москвы составила около 6,7 млн кв. м, прирост по сравнению с предыдущим годом составил 4%.


Динамика объемов предложения площадей в торговых центрах

Источник: NAI Becar


Структура предложения площадей в торговых центрах

Источник: NAI Becar


По данным Praedium Oncor International, до конца года к вводу запланировано около 200 000 кв. м торговых площадей. Среди крупных торговых центров, открытие которых запланировано до конца декабря этого года, можно отметить ТЦ «Отрада» на Пятницком шоссе (GBA – 66 200 кв. м, GLA – 51 000 кв. м), ТЦ «Калейдоскоп» (GBA – 119 000 кв. м, GLA – 41 000 кв. м), ТЦ «Парус» в Химках (GBA – 35 500 кв. м, GLA – 25 760 кв. м).


Наиболее крупные объекты, запланированные к вводу до конца года 2011 г.

 

Название Адрес Общая площадь Торговая площадь
«Отрада» Пятницкое шоссе 66 200 51 000
«Калейдоскоп» Химкинский б-р, 7-23 119 000 41 000
«Парус» Химки, Новокуркинское шоссе (ул. Дружбы) 35 500 25 760
Brandcity (реконцепция ТЦ «Вэймарт») МКАД, 26-й км 30 000 24 500
ТЦ в рамках проекта гостиницы «Москва» Охотный Ряд ул., 2 27 000 22 000
ТРЦ «Северное Чертаново» (в составе ЖК «Авеню 77») Мкр. Сев. Чертаново, 1А 31 000 20 000
ТРЦ Street Веневская ул., вл. 7 32 696 9 460
Ego Mall Дежнева пр-д, д. 23 11 240 5 500

Источник: Praedium Oncor International


Но с учетом текущей динамики строительства из заявленных к вводу до конца года почти 500 000 кв. м торговых площадей на рынок выйдут не более 100 000 кв. м, с уверенностью прогнозируют специалисты NAI Becar. Значительная часть объектов, запланированных к вводу в эксплуатацию на лето и осень 2011 года, будет построена позже: в конце текущего года и в начале 2012, подтверждают в консалтинговой компании Praedium Oncor International.

 

Источник: Praedium Oncor International


Уровень вакантных площадей
С начала 2011 года на фоне растущего спроса и дефицита предложения качественных торговых площадей объем вакантных помещений планомерно сокращался. По состоянию на конец III квартала 2011 г. уровень вакантных площадей в торговых центрах Москвы снизился и, по оценке Praedium, составляет в среднем 4%. Сравнивая с аналогичным показателем предыдущего года, следует отметить уменьшение доли вакантных площадей в два раза. NAI Becar приводит оценку в 3-4%. Продолжается активная ротация в качественных ТЦ с целью усиления пула арендаторов. На основных торговых коридорах уровень вакантных помещений варьируется в пределах от 5% до 6%.


Ставки аренды и цены продажи
За прошедший период 2011 г. ставки аренды показали рост на 25% и практически сравнялись с докризисными, считают в NAI Becar.

 

Арендаторы Средние ставки аренды, $ за кв. м/год (без учета экспл. платежей и НДС) % от оборота
Торговая галерея 1000 – 4500*   7-15
Якорные арендаторы 100 – 320 1,5-5

* - помещения площадью от 20 до 100 кв. м на первом этаже качественных торговых центров
Источник: NAI Becar



В наиболее удачных объектах ставка аренды в торговой галерее может достигать $5000/кв. м в год.

В зависимости от типа арендатора ставки аренды площадей в торговом центре демонстрируют различные темпы роста.

 

Тип арендатора Ставки аренды, $/кв. м в год
2009 2010 2011
Якорные арендаторы 80-250 100-300 150-350
Развлекательная зона 80-100 100-120 100-120
Торговая галерея 300-3500 400-4000 500-4500

Источник: Praedium Oncor International


Немаловажным показателем, характеризующим расходы на аренду, является величина операционных расходов, напоминают специалисты www.irn.ru. Сейчас для арендаторов площадей в торговых комплексах Москвы этот показатель составляет $100-180/кв. м в год, что на 10-20% превышает аналогичный показатель за 2010 г., по данным Praedium.

Основные прогнозы и перспективы
Как видно, крупные розничные торговые сети не потеряли интереса к постоянному развитию, несмотря ни на какие кризисы, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Сейчас им трудно заручиться в Москве партнерской поддержкой девелоперов: запреты столичных властей на строительство в центре города практически не оставляет пока шансов на ближайшую перспективу.

Но Россия большая. Как прогнозируют участники рынка, хотя в Москве ожидается снижение объемов ввода новых торговых площадей и возможный вызванный этим рост ставок аренды, на окраинах столицы, в заброшенных промзонах существует достаточно земли, чтобы обеспечить возможность развернуться. Вероятны редевелопмент рынков, создание ретейл-зон в парках.

Скорее всего, продолжится децентрализация – возобновится активное строительство и ввод ТЦ в городах ближайшего Подмосковья – Чехове, Люберцах, Красногорске, Видном, Домодедово. Продолжают развиваться областные центры Центрального федерального округа (Рязань, Тверь и др.).

«В ответ на запрет строительства в пределах ТТК девелоперы будут осваивать удаленные жилые районы, бывшие промзоны и другие территории для развития, собственники существующих объектов уже сейчас рассматривают возможность их реконструкции с целью увеличения площади, – комментирует Маргарита Трофимова, директор департамента консалтинга и оценки NAI Becar.

Подробнее о ключевых совершенных сделках на рынке с крупнейшими объектами торговой недвижимости, неожиданных препятствиях к развитию современных качественных торговых центров, интересных подробностях и не менее интересных возможностях, о сегменте стрит-ретейла – в ближайшее время на www.irn.ru.


Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2963 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июня
Район «Скандинавия» Квартиры в готовых домах площадью от 21 метра. Подробности по телефону! от 5,8 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Квартиры на старте продаж в 5 минутах пешком от м. Технопарк. Ипотека от 4,5%! от 9,9 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Символ Покупайте онлайн! Бизнес-класс рядом с ЦАО. Современная архитектура. Свой парк. Образовательный центр с лицеем. Рядом 3 метро Застройщик: Донстрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте FRESH. Ипотека 0,1%! От 13 664 р./мес. Дешевле аренды! Покупайте онлайн. Потолки до 3.5 м. Рядом метро. Подробнее на Fresh-hous.ru Застройщик: Донстрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Дом на Барвихинской» Комплекс Бизнес-класса. 10 мин. до станции"Сетунь". Собственная инфраструктура,охраняемая территория от 8.1 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FoRest - квартиры с видом на лес Квартиры в ЗАО с видом на лес. 2 мин пешком до м.Новопеределкино. Предчистовая отделка White Box. Ипотека от 5,85%! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савеловский Сити. Выдаем ключи Скидка до 10%. Квартиры в готовых домах в 7 мин от м. Дмитровская. Великолепные виды на центр города. Успейте приобрести! от 8 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК DIALOG на Большой Спасской Премиальные квартиры с видом на исторический центр Москвы. Подземный паркинг. Панорамное остекление. Скидка 5%. Ипотека от 5,85%. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес класса, с отделкой от 9,8 млн. Берем % по ипотеке на себя . 2 мин от м.Дмитровская. от 9,8 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Юбилейный» Студия 27,8 кв.м от 4,28 млн.руб. 3-х комн. кв-ра 89 м² с удачной планировкой – 9,23 млн.руб. м. Новокосино - 10 мин.пешком. Застройщик: Строительная компания Перспективные Строительные Технологии. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Микрогород "В лесу" Квартиры с отделкой в ипотеку от 2,9%! 10 мин. до м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. Школа и дет.сад Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живите у Тверской! Всего 10 квартир Финал продаж! От 400 тыс. руб. за м2. Редкие планировки. Ипотека 0,1%. Надежное вложение. Покупайте онлайн! Застройщик: Донстрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Старт продаж нового корпуса. Ипотека 6%. Панорамные виды на Останкинскую башню и Москву. м. Алексеевская. Бесконтактная сделка. от 9 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Скидки до 3% на просторные 2-х и 3-х комнатные квартиры в готовых корпусах в шаге от строящейся ст. м. "ул.800-летия Москвы". от 10,1 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская площадь», м. «Динамо» Идет заселение 2 очереди! Ипотека по госпрограмме от 5,99%! Скидки до 6% . Успейте купить по выгодным ценам! Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Дабл". Квартиры в березовой роще! Квартиры от 2,65 млн руб в экологическом районе в 25 мин от м. Домодедовская от 2,65 млн руб. Застройщик: Коробово-1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район ALIA. м."Тушинская" Просторные квартиры с видом на набережную Москвы-реки. Евро-двушки от 8,6 млн. руб. Отделка White Box. от 185 000 руб/кв.м. Застройщик: Специализированный застройщик Резиденс. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с панарамными видами на центр Москвы от 15,7 млн ₽. Премиальная отделка под ключ. м.Белорусская. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры 1 очереди! Квартиры бизнес-класса с отделкой white box. Ключи в этом году. м. Речной вокзал. В окружении парков. Ипотека от 5,85% от 9,1 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Резиденция Май» 9 км от МКАД Комплекс бизнес-класса в окружении заповедника. Квартиры с террасами. Инф-ра. Выгода до 580.000 руб от 5,1 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Квартиры с выгодой до 1,2 млн руб. Панорамные виды на набережную! 4 мин до Садового кольца. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner. Старт продаж 3 очереди! Квартиры 42 кв м от 10 млн. руб. Виды на Москва-Сити. Ипотека от 5,85%. 2 мин до метро и набережной. Рассрочка. от 10 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" #Оставайсядома. Купи квартиру онлайн в ЖК бизнес-класса с захватывающими видами на парк Сокольники Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино". Исторически низкая ипотека, 6,1%! Рядом 5 детских садов, 2 школы. Благоустроенные дворы, спортивные площадки. 3 лесопарка. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Сердце Столицы. Ипотека 0,1% Квартиры в новом корпусе по стартовым ценам от 21 165 р./мес. Покупайте онлайн. Застройщик: Донстрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Только три квартиры со скидкой до 20% в доме Д1. Ипотека с гос.поддержкой от 6,5%. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Кленовые Аллеи» За онлайн бронь скидка до 399 000 рублей! Квартиры от 3,9 млн руб.! 10 минут до метро. от 3,9 млн руб! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте