Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Картина маслом: загородная недвижимость осенью-2011

«Желтые флаги» для гонщиков рынка на последних кругах сезона

«Желтые флаги» – сигнал гонщикам сбросить скорость и быть осторожнее – похоже, взметнулись над трассой рынка недвижимости. И одиночных покупателей, и девелоперов все в меньшей степени интересуют спекулятивные «участки без подряда», отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Эти признак того, что спрос кренится в сторону конечного потребителя.

С другой стороны, интерес как раз конечных потребителей к наиболее дешевым участкам без подряда свидетельствует о том, что на рынок выходят те, кто реально копил деньги на загородный дом или дачу и теперь хочет вложить накопленное, испугавшись очередного витка инфляции. Это уже не только финансисты-биржевики, зафиксировавшие прибыль и желающие пристроить ее в «тихой инвестиционной гавани».

Впрочем, участники рынка наперебой свидетельствуют о наличии самых разнообразных тенденций, приводя в подтверждение своих выводов порой кардинально отличающуюся статистику. Как выразились эксперты компании Penny Lane Realty, «базар, а не рынок».

По данным аналитиков Penny Lane Realty, по итогам III квартала 2011 г., подавляющая доля спроса по-прежнему приходилась на участки без подряда (74% от общего количества сделок). Спрос на готовые коттеджи составил 11%, участки с подрядом – 8%, таунхаусы и многоквартирные дома – 7%.

Как основную тенденцию квартала участники рынка отмечают оживление интереса к недвижимости на Калужском, Киевском и Варшавском шоссе, связанное с будущим присоединением этих территорий к столице (подробнее см. «Судьба загородного рынка недвижимости на новых территориях Москвы»). Однако никаких четко выраженных трендов аналитиками Penny Lane Realty зафиксировано не было. «Пока все происходящие на «новомосковских» землях процессы напоминают броуновское движение, - отмечает директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Дмитрий Цветков. - Часть жителей решительно хотят оттуда переехать, опасаясь, что расположение в черте города может негативно повлиять на цену их собственности. Другая часть, наоборот, стремится поскорее сделать инвестиции в недвижимость, имеющую, с их точки зрения, все основания для активного роста. На сегодняшний день данная ситуация больше смахивает на базар, а не рынок».

Информационное пространство изобилует рекламными лозунгами «Продам срочно», «Спешите, остались последние участки», «Коттеджи дешево» и т.п. «С нашей точки зрения, весь этот ажиотаж создается искусственно и пока незначительно повлиял на уровень спроса, - считает Дмитрий Цветков. – Если интерес к данным землям и проявит себя в ближайшее время, то после определенных действий правительства. Просто слов для активизации здорового спроса недостаточно».

Реакция покупателей домов на декларируемое изменение границ Москвы оказалась неоднозначной, считают в компании Chesterton. Проекты, по соседству с которыми планируется возведение спальных районов, потеряли часть спроса. Тем не менее специалисты компании прогнозируют стабильность поведения долларовых цен – незначительные колебания в пределах 1-2%.


Рынок жив
Но в целом за последние два месяца интерес к загородной недвижимости заметно увеличился. В Penny Lane Realty было зафиксировано резко возросшее количество обращений и показов. На количестве сделок скачок валют отразился пока незначительно: все-таки рынок недвижимости отличается от фондового, и быстрые решения здесь не принимаются. Тем не менее, если начавшаяся финансовая нестабильность продолжится, то, по прогнозам экспертов Penny Lane Realty, это может привести к резкой активизации спроса. «После кризиса недвижимость фактически перестала работать как инвестиционный инструмент, но как способ сохранения денег она по-прежнему эффективна, - считает Дмитрий Цветков. - Ведь единственные ценности, которые остаются незыблемыми в такой ситуации, не финансовые, а те, которые можно потрогать руками: дом, земля, золото».

По словам Цветкова, в сентябре спрос на недвижимость проявился не только у частных лиц, на рынок потянулись и крупные банки. «Буквально за последнюю неделю к нам обратился ряд финансовых структур с просьбой проконсультировать их относительно инвестиций в недвижимость и помочь сформировать спекулятивный портфель из двух-трех десятков домовладений», - заявил он.


Большинство ориентируется на дешевизну
По итогам III квартала количество участков без подряда (УБП) составило 70% от всего предложения, вышедшего на рынок в 2011 г., доля мультиформатных поселков – 15%, коттеджей и таунхаусов 13% и 2% соответственно. В октябре ожидается начало продаж еще в нескольких поселках, предлагающих коттеджи и участки с подрядом. Таким образом, налицо тенденция постепенного снижения доли поселков с участками без подряда, проявляющая себя на протяжении всего 2011 года. Некоторые застройщики переформатируют нереализованные проекты из «участки без подряда» (которые широко выплескивались на рынок во время кризиса для притока наличности, поскольку на их освоение денег фактически ни у кого не было) вновь в «участки с подрядом».

Правда, одновременно с возможностями купить неплохой участок по относительно недорогой цене на рынок посыпалось множество предложений, таящих скрытые недостатки, отмечают участники рынка. Например, почти в половине случаев покупателям загородного жилья приходится самостоятельно решать вопросы водоснабжения и канализации на участке.

Эксперты корпорации «ИНКОМ» провели мониторинг 618 организованных коттеджных поселков и оценили готовность застройщиков подключать будущих жителей к тем или иным инженерным сетям. По оценкам специалистов компании, только 56% поселков готовы подвести к участкам все центральные коммуникации. Остальные предлагают лишь частичное решение вопроса с подведением инженерных сетей.

В 97% поселков подключат электричество, а в 96% – проведут магистральный газ. Обойтись одним электричеством рассчитывают девелоперы 3% поселков, 13% вместо центрального водоснабжения предлагают жильцам бурить артезианские скважины. В пяти поселках Подмосковья планируется установка газгольдера – единого бака для хранения газа, поставляемого цистернами. Еще 21% застройщиков предлагает покупателям устанавливать индивидуальную канализационную систему.

«Минимальный набор коммуникаций характерен для поселков с концепцией «участки без подряда», – считает Лидия Гречина, директор по маркетингу корпорации «ИНКОМ». – В то же время на рынке есть примеры проектов, где, несмотря на продажу земли под свободную застройку, девелоперы активно прокладывают все центральные коммуникации».

Также, отмечают эксперты аналитического центра IRN.RU, в Подмосковье растет число поселков без инфраструктуры, а уровень цен в них снижается. По данным www.irn.ru, больше всего увеличивается количество поселков, где инфраструктуры нет или она минимальна. За последний год число таких объектов выросло почти на 16%. В основном это происходит за счет развития сегмента дачных поселков, расположенных в дальнем Подмосковье, а также увеличения количества экономичных поселков на северо-восточных, восточных, юго-восточных и южных шоссе, которые считаются менее престижными на рынке коттеджного жилья Московского региона.

Год назад средняя стоимость коттеджного жилья в таких объектах составляла 71 700 руб. за метр, а ко II кварталу 2011 г. опустилась до 61 500 руб. за метр.

По данным «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2010-2011 годы», больше половины реализуемых во II квартале 2011 г. объектов (около 62%) не имеют собственной инфраструктуры либо обеспечены ею в минимальном объеме (спортивные и детские площадки, прогулочные зоны, гостевой паркинг и т.д.). За последний год число таких поселков выросло почти на 16%: со 168 до 194.


Но и дорогое жилье сохраняет ценность
За первые три квартала 2011 г. количество первичных сделок с загородными объектами высшей ценовой категории превысило аналогичный показатель прошлого года почти в 1,5 раза, говорит старший аналитик департамента стратегического консалтинга и оценки IntermarkSavills Ольга Винокурова. По данным компании, суммарная стоимость проданных в Подмосковье домов за III квартал 2011 г. составила более $240 млн. Средневзвешенная цена реализованного коттеджа около $1 млн, таунхауса – $0,5 млн. Более половины всех сделок в III квартале 2011 г. были совершены с таунхаусами, расположенными на удалении до 15 км от МКАД.

По состоянию на сентябрь 2011 г., первичные продажи загородных объектов велись более чем в 425 организованных коттеджных поселках и поселках таунхаусов. Cуммарное количество домовладений в них составило 21 100 объектов.

Число представленных на первичном рынке проектов превышает аналогичный показатель 2010 г. более чем на 20% (в 2010 г. предлагалось около 350 ОКП). Прирост предложения в посткризисный период осуществляется в основном за счет поселков экономкласса и проектов с участками без подряда. Из реализуемых в настоящее время поселков Подмосковья к проектам высшей ценовой категории можно отнести менее 150 поселков.

Всего за 9 месяцев 2011 года с таунхаусами премиум- и бизнес-класса было заключено более 570 сделок, по данным IntermarkSavills.


Слово пессимистам
По данным аналитиков компании «Земактив», в сентябре роста спроса на участки в коттеджных поселках не случилось. Напротив, активность покупателей оказалась даже ниже, чем в августе – месяце традиционного летнего затишья на рынке.

В сентябре, несмотря на наступление календарного «высокого сезона» продаж и возвращение людей из отпусков, спрос не оживился. В компании «Земактив» количество звонков потенциальных покупателей упало на 13%, число просмотров в поселках сократилось на 15%. Такая тенденция наблюдается как в сегменте «дальних дач», так и в поселках бизнес-класса. (Подробнее статистику IRN.RU см. в статье: «Участки без подряда: стабильные цены только в дальнем Подмосковье»). «Главная причина легкой стагнации вместо ожидаемого подъема – нестабильность валютных курсов, напряженная экономическая ситуация, отсутствие ясных прогнозов ее развития, - отмечает Юлия Севериненко, генеральный директор управляющей компании «Земактив». – Все эти события тревожат покупателей, а процесс сделки с недвижимостью всегда несколько растянут по времени, что резко увеличивает риски. Поэтому многие люди решают пока отложить это дело».

А по оценкам аналитического центра корпорации «ИНКОМ», неутихающий спрос на наиболее дешевые предложения загородной недвижимости, в частности участки без подряда, вообще в ближайшие годы может привести к затовариванию вторичного рынка.

Оценив около 700 организованных коттеджных поселков, находящихся в активной стадии продаж в Подмосковье, специалисты корпорации отметили ряд тенденций, главной из которых стала предрасположенность к накоплению объектов на вторичном рынке. (Также см. «В Подмосковье падают цены на большие участки без подряда»).

«По нашему мнению, сохранение роста сделок в сегменте дешевых участков без подряда в течение ближайших пары лет грозит обернуться затовариванием вторичного рынка. Причем как незастроенными участками, так и участками с готовыми домами, которые возводились силами собственника, – разъясняет Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ». – В свою очередь насыщение вторичного рынка коттеджами экономкласса и связанное с этим острое ценовое соперничество в долгосрочной перспективе может привести к обострению конкуренции и снижению цен на аналогичные предложения первичного рынка».


Сергей Жарков, главный редактор www.irn.ru

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3641 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 2 895 580
до 5 423 879 руб.
Узнать подробнее
ЖК Жилой квартал Тетрис Московская область, г. Красногорск, 2 км от МКАД Студии, 1-2-комнатные квартиры Площади : 23 - 47 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 1, к.3 мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 2, к.4 мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 2, к.5 Застройщик: Садовое кольцо МПС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК Экодолье Шолохово Московская область, Мытищинский район, Дмитровское шоссе, 15 км. от МКАД Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. 0,5 км от Шолохово 0,5 км от Шолохово Шолохово, Шолохово Застройщик: Экодолье Щолохово.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 320 500
до 10 692 700 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Спутник Московская область, Одинцовский район Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 24 - 78 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.1 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.2 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.3 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.4 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.6 Показать все 7 корпусов Застройщик: Бухта Лэнд.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах пл. 29-117 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит, другое. Подробности по телефону! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Спешите! Апартаменты в Подмосковье по привлекательным ценам.Монолит. от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 39 до 107 кв.м. Монолит. Спешите! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово 1-3-комнатные квартиры площадью 36-86 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Квартиры с отделкой от 6,8 млн руб. Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Сдача в 2018г.! м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо 1-5-комнатные квартиры пл. от 49 метров.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры в готовых домах площадью 46-137 метров. ГК: 1 кв. 2019 г. Монолит. Звоните! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте