Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этим летом?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Столичных очередников могут выселить за МКАД

Тезисы выступления главного редактора IRN.RU Сергея Жаркова на конференции «МИК»
Какие возможности может найти бизнес, и что ищет власть на присоединяемых к Москве территориях? Предприниматель всегда либо находит выгоду, либо отказывается от проекта (третий вариант – разоряется, но тогда он перестает быть коммерсантом). Президент РФ Дмитрий Медведев предложил столь колоссальный проект менее, чем за год до выборов, и сразу оказался заложником предвыборной ситуации, сказал главный редактор аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Сергей Жарков, выступая на заседании Международного клуба «МИК» 11 октября 2011 г. Но зачем-то эта идея был нужна?

Пока что интересы бизнеса прослеживаются только в отношении крупнейших госбанков, у которых на балансах «повисли» земли, переданные им в залог за невозвращенные кредиты. Это плохо для отчетности: налоги за земли нужно платить, а денег они не приносят. Земли нужно осваивать, а такой масштабный проект, как расширение Москвы – прекрасный повод для этого (см. «Руководитель IRN.RU: расширение Москвы выгодно главным образом госбанкам»).

Расширяться Москве нужно, она действительно задыхается в существующих пределах. Строительство в пределах Третьего транспортного кольца запрещено, а программы реконструкции жилищного фонда и освоения промзон никак не смогут всерьез загрузить мощности московского стройкомплекса, отметил Жарков (см. («Строительство домов в Подмосковье заменяет крупнейшему застройщику страны горзаказ»).


Проблемы роста
Первые трудности, которые встают перед программой новых территорий Москвы – юридические. Хотя сейчас и готовится законопроект, отменяющий четыре из семи категорий земель (см. «Руководитель IRN.RU: отмена ряда категорий земель – шаг к снижению цен на жилье»), земли водного и лесного фонда остаются, а таких на присоединяемых к Москве территориях – десятки тысяч гектаров. Только лесных – около 10 000 га. Когда этот законопроект будет принят – неизвестно. И будет ли принят вообще.

Но юридическую коллизию, как ни странно, решить легче всего. Просто расширяться будет не город (что привело бы к переводу всех земель в нынешнюю категорию поселений и, соответственно, десятикратное увеличение налогообложения для всех собственников), а субъект Федерации. Последний может иметь в своем составе любое количество земель любой категории.


Не на поверхности
Чуть ранее правительство заявило о разработке программы строительства «доходных домов». Они призваны, с одной стороны, решить проблему нуждающихся в жилье, а с другой – прекратить практику бесплатной передачи жилья в собственность очередникам.

На недавней конференции ProEstate в Санкт-Петербурге заместитель министра Минрегионразвития Илья Пономарев сформулировал если не лозунг нынешней политики правительства, то его суть: «Государство должно обеспечить нуждающихся жильем, но кто сказал, что оно обязано обеспечивать их собственностью?».

Схема возведения и управления домами, которую предлагает ввести Минрегион для пилотных проектов, выглядит следующим образом: застройщик получает кредит – 70% от стоимости строительства доходного дома от коммерческого банка на срок до двух лет под 10% годовых. После завершения цикла строительства дом выкупается управляющей компанией, оформившей ипотеку юридического лица в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) на срок до 20 лет под 10-11% годовых. По расчетам Минрегиона, к 2020 г. доходные дома должны составить до 20% от всего возводимого нового жилья в РФ (см. «Руководитель IRN.RU: строить доходные дома по схеме Минрегиона можно, но лучше не изобретать велосипед»)

Исключительно за счет АИЖК покрыть всю Россию доходными домами не удастся. Но есть другой вариант. Если следовать логике Пономарева, бюджетные деньги на квартиры для очередников (а они тратились практически только в Москве) можно направить на строительство «доходных домов». Тогда вопрос экономики проектов если не снимается, то в значительной степень упрощается. Ранее квартиры передавались бесплатно в собственность, теперь очередники будут превращаться из собственников в нанимателей. Пусть они будут платить только вдвое от стоимости коммунальных услуг – ГУП или частная управляющая компания, эксплуатирующая дом, сможет не только поддерживать дом в нормальном состоянии, но и давать пусть небольшой, но доход в бюджет.


А где быть доходным домам?
Как раз новые территории Москвы и могли бы стать базой для строительства «доходных домов», «арендного жилья». По крайней мере, в близлежащей к МКАД зоне, где малоэтажное строительство развивать не имеет смысла. Дешевое малоэтажное жилье (например, используя опыт «Экодолья» в Оренбурге), можно строить в зоне от 10 км от МКАД. Особнячки по 50-55 кв.м (считай, двухкомнатная квартира) по цене ниже, чем в исторической Москве, вполне могут пользоваться спросом.


Строительство
Возведение многоэтажных кварталов, а тем более коттеджных поселков неизбежно будет упираться в проблему коммуникаций. Крупные города типа Подольска не вошли в новые территории Москвы. Соответственно, они вряд ли будут «делиться» с соседями возможностями подключения электроэнергии, газа, а уж тем более канализации. Соответственно, развитие приграничных с ними территорий нереально – если коммерсанты не договорятся сами с местными властями. А это снова простор для коррупции.

Что же касается «внутренних» городов – типа Коммунарки и Троицка – то их энергомощности вряд ли позволят всерьез расширять собственные пригороды. Как сказал один из участников заседания клуба «МИК», живущий в Троицке, там даже на освещение улиц электричества толком не хватает.


Сроки
Не стоит думать, что проект «большой Москвы» будет реализован в обозримом будущем. Как говорил руководитель www.irn.ru Олег Репченко, чем масштабнее проект, тем меньше шансов у него осуществиться в срок.

Тема «новых территорий Москвы», возникшая из предложения президента РФ Дмитрия Медведева, вынуждена будет конкурировать с другими российскими проектами, но по которым Россия имеет международные обязательства. Олимпиада – Сочи-2014, остров Русский и саммит АТЭС, строительство трассы «Формулы-1» для российского этапа чемпионата мира в 2014 или в 2015 гг., а там уже и чемпионат мира по футболу в 2018 г. поджимает. Учитывая продолжающийся кризис мировой экономики, расходы на нынешние выборы и выборы-2018, много ли на «большую Москву» останется? У нее-то международных обязательств нет.

Правда, далеко не все инвестиции пойдут из бюджета – федерального, московского – не важно. Значительную часть, как водится, заплатят инвесторы. Но они будут вкладывать деньги в жилищные проекты, а вот на инфраструктуру, дороги, посты ГИБДД, больницы и т.д. придется раскошелиться властям.


Транспорт и занятость
Даже если правительство будет способно обеспечить комфортные условия инвесторам (по энергомощностям, предоставлению участков), этого недостаточно. Основой транспортной системы не должны быть автомобильные дороги. Так делается в «большом Лондоне», «большом Париже», «большом Токио»… Человек садится на электричку, через 50-60 минут он на работе. Это основа основ. Электричка должна быть комфортной (мягкие кресла, загруженность без стоячих мест), а стоимость проезда не превышать расход на бензин, если бы человек поехал на автомобиле.

Строительство железных дорог правительству придется взять на свой особый контроль. Только скоростные электрички, скоростные трамваи, легкое метро, интегрированные с пересадочными узлами на окраинах «исторической Москвы» могут обеспечить нормальную миграцию населения «на работу – с работы».

Правда, только в том случае, если не найдется работы «под боком». Если большая часть населения «большой Москвы» будет ездить в «обычную Москву» на работу и обратно, то транспортные проблемы в пределах МКАД не разгрузятся, а увеличатся. Нужно создавать рабочие места, говорит Сергей Жарков. Конечно, федеральным чиновникам прикажут – они станут ездить в Коммунарку или Троицк, где высшая власть решит построить федеральный центр. Наверное, смогут уговорить и подмосковное правительство перебазироваться. А вот МИД – точно не сможет переехать (посольства нужны в шаговой доступности).

Но для обычных людей, которым не хочется ездить зарабатывать в Москву, нужно рабочие места создавать. Иначе участок МКАД между Варшавским и Киевским шоссе превратится в одну большую парковку (вчера, 12 октября, сервис Яндекс.Ру впервые поставил загруженность дорог в 10 из 10 баллов. И это после обещаний нового мэра, что к весне-2011 пробок на дорогах не останется). Примерно 5-10% рабочих мест, по идее, должны занять учителя, врачи и медсестры в создаваемых объектах социальной инфраструктуры, может быть, сантехники и электрики, которые будут доделывать за строителями, а потом следить за исправностью сделанного. Но это в идеале. Кто готов утверждать, что среди очередников, готовых переехать в новые районы, в арендуемые квартиры, найдется достаточно врачей, учителей, сантехников и людей всех специальностей, жизнь в городе без которых невозможна?


Дитя слабого здоровья
Сроки реализации проекта могут сильно затянуться. В самом начале заместитель мэра Марат Хуснуллин заявил, что на реализацию проекта потребуется 20 лет. Уже тогда www.irn.ru поставил этот срок под сомнение, высказав предположение в 50 лет. На организованном аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости» круглом столе эксперты высказали предположение о сроке в 150 лет. В общем, проект красивый, дай Бог наши правнукам там пожить, считает главный редактор портала www.irn.ru.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3442 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 3 707 424
до 9 766 242 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Изумрудные Холмы Красногорский район, г. Красногорск, 11 км от МКАД Площади : 37 - 128 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. Космонавтов ул., д.5 Космонавтов ул., д.7 мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.1 (3 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.14 (4 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.15 (4 оч.) Показать все 13 корпусов Застройщик: Затонское.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 304 483
до 6 920 045 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Томилино 2018 Люберецкий район, п. Томилино, 10 км от МКАД Площади : 26 - 78 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2020 г. Люберецкий р-н, п. Томилино, к.11 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.12 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.13 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.15 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.6 Показать все 7 корпусов Застройщик: Самолет-Томилино.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 11 871 796
до 52 222 358 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Onyx Deluxe Москва, Юго-Западный округ, район Черемушки Площади : 44 - 164 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Калужская, 19 мин. пешком Застройщик: МСМ-Инвест.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,8% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК "Городские Истории" Жить у парков полезно! Отличная транспортная доступность! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,9 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,9 млн рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до м. Лухмановская пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой - 2 стиля на выбор. Метро "Рассказовка". Ипотека от 5% Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" 10 квартир со скидкой 5%. 5 минут до м. Водный стадион. Свободная планировка. Ключи после оплаты! Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Символ. Финал продаж, ключи в июле! Последние готовые квартиры, ключи в июле! Бизнес-класс с потолками от 3,2 м и широкими окнами, рядом метро. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый проект СОБЫТИЕ в Раменках! Бизнес-класс. Потолки 3,1 м. Панорамные окна. Охрана 24/7 и безупречный сервис. Приватные дворы. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Большое Путилково Квартиры с отделкой от 2,7 млн руб. Три станции метро «Планерная», «Митино» и «Пятницкое шоссе». Выгода до 643 000 руб. Семейная ипотека 5%. Скидка до 9,9% от 2,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада 8 км от МКАД. Квартиры площадью 21-103 кв.м. Красногорский район. Монолит-кирпич, монолит. Подробности по телефону! от 2,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры с отделкой от 7,3 млн руб. 5 минут до Москва-Сити. Трехуровневый подземный паркинг. от 7,3 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.8 млн от 9.8 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лукино-Варино. 24 км от МКАД. Квартиры в Щелковском районе от 2,3 млн руб. Семейная ипотека 6% на весь срок. Удваиваем маткапитал! Ипотечные каникулы. Скидки до 449 000 руб. от 2,3 млн руб. Застройщик: СУ-22. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Дом на Барвихинской». Старт продаж! Комплекс Бизнес-класса.10 мин. до станции "Сетунь". Собственная инфраструктура, охраняемая территория, подземный паркинг. от 6.7 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Специальное предложение на квартиры с отделкой. Уникальные планировки. "ул. 800-летия Москвы". Ипотека от 6,3%. Уникальные планировки. Ландшафтный дизайн. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Одинбург. Старт продаж! 7 минут до МКАД. Квартиры с отделкой и без. Подземный паркинг с лифтом. Детский сад на территории и школа. Лесопарк в шаговой доступности. квартиры от 2,7 млн руб.ООО «РАПО» Застройщик: РАПО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку со скидкой до 11 %! Рядом м.Строгино. 200 метров от Москвы! от 2,7 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Алексеевская Спешите! Новые квартиры у м.Алексеевская. 1-4-комнатные. Площадь от 30 до 132 кв.м. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Остафьево". Cкидка 9,9% Квартиры от 2,7 млн руб. 10 мин. до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Двор без машин, свой парк для прогулок. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если квартира, то солнечная. Окна в пол. Потолки до 5 метров. Бесплатный фитнес от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Специальное предложение на просторные квартиры и апартаменты. Ипотека от 6,3%. Охраняемый ЖК вблизи м. «Бабушкинская». Свой спуск к р. Яуза. Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте Серебряный фонтан Десятки уникальных планировок. Метро Алексеевская. Выгода до 2,5 млн рублей. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,4% от 11,5 млн руб. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Вешняках Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Удобные планировочные решения. Дом сдан. Рядом усадьба Кусково. Скидка 5% Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.2 млн. руб Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Дополнительная скидка 5%! Только в мае! Квартира 38 кв.м. от 7,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 15% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 2,9 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте