Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Где вы предпочитаете останавливаться, путешествуя по городам России?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Столичных очередников могут выселить за МКАД

Тезисы выступления главного редактора IRN.RU Сергея Жаркова на конференции «МИК»
Какие возможности может найти бизнес, и что ищет власть на присоединяемых к Москве территориях? Предприниматель всегда либо находит выгоду, либо отказывается от проекта (третий вариант – разоряется, но тогда он перестает быть коммерсантом). Президент РФ Дмитрий Медведев предложил столь колоссальный проект менее, чем за год до выборов, и сразу оказался заложником предвыборной ситуации, сказал главный редактор аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Сергей Жарков, выступая на заседании Международного клуба «МИК» 11 октября 2011 г. Но зачем-то эта идея был нужна?

Пока что интересы бизнеса прослеживаются только в отношении крупнейших госбанков, у которых на балансах «повисли» земли, переданные им в залог за невозвращенные кредиты. Это плохо для отчетности: налоги за земли нужно платить, а денег они не приносят. Земли нужно осваивать, а такой масштабный проект, как расширение Москвы – прекрасный повод для этого (см. «Руководитель IRN.RU: расширение Москвы выгодно главным образом госбанкам»).

Расширяться Москве нужно, она действительно задыхается в существующих пределах. Строительство в пределах Третьего транспортного кольца запрещено, а программы реконструкции жилищного фонда и освоения промзон никак не смогут всерьез загрузить мощности московского стройкомплекса, отметил Жарков (см. («Строительство домов в Подмосковье заменяет крупнейшему застройщику страны горзаказ»).


Проблемы роста
Первые трудности, которые встают перед программой новых территорий Москвы – юридические. Хотя сейчас и готовится законопроект, отменяющий четыре из семи категорий земель (см. «Руководитель IRN.RU: отмена ряда категорий земель – шаг к снижению цен на жилье»), земли водного и лесного фонда остаются, а таких на присоединяемых к Москве территориях – десятки тысяч гектаров. Только лесных – около 10 000 га. Когда этот законопроект будет принят – неизвестно. И будет ли принят вообще.

Но юридическую коллизию, как ни странно, решить легче всего. Просто расширяться будет не город (что привело бы к переводу всех земель в нынешнюю категорию поселений и, соответственно, десятикратное увеличение налогообложения для всех собственников), а субъект Федерации. Последний может иметь в своем составе любое количество земель любой категории.


Не на поверхности
Чуть ранее правительство заявило о разработке программы строительства «доходных домов». Они призваны, с одной стороны, решить проблему нуждающихся в жилье, а с другой – прекратить практику бесплатной передачи жилья в собственность очередникам.

На недавней конференции ProEstate в Санкт-Петербурге заместитель министра Минрегионразвития Илья Пономарев сформулировал если не лозунг нынешней политики правительства, то его суть: «Государство должно обеспечить нуждающихся жильем, но кто сказал, что оно обязано обеспечивать их собственностью?».

Схема возведения и управления домами, которую предлагает ввести Минрегион для пилотных проектов, выглядит следующим образом: застройщик получает кредит – 70% от стоимости строительства доходного дома от коммерческого банка на срок до двух лет под 10% годовых. После завершения цикла строительства дом выкупается управляющей компанией, оформившей ипотеку юридического лица в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) на срок до 20 лет под 10-11% годовых. По расчетам Минрегиона, к 2020 г. доходные дома должны составить до 20% от всего возводимого нового жилья в РФ (см. «Руководитель IRN.RU: строить доходные дома по схеме Минрегиона можно, но лучше не изобретать велосипед»)

Исключительно за счет АИЖК покрыть всю Россию доходными домами не удастся. Но есть другой вариант. Если следовать логике Пономарева, бюджетные деньги на квартиры для очередников (а они тратились практически только в Москве) можно направить на строительство «доходных домов». Тогда вопрос экономики проектов если не снимается, то в значительной степень упрощается. Ранее квартиры передавались бесплатно в собственность, теперь очередники будут превращаться из собственников в нанимателей. Пусть они будут платить только вдвое от стоимости коммунальных услуг – ГУП или частная управляющая компания, эксплуатирующая дом, сможет не только поддерживать дом в нормальном состоянии, но и давать пусть небольшой, но доход в бюджет.


А где быть доходным домам?
Как раз новые территории Москвы и могли бы стать базой для строительства «доходных домов», «арендного жилья». По крайней мере, в близлежащей к МКАД зоне, где малоэтажное строительство развивать не имеет смысла. Дешевое малоэтажное жилье (например, используя опыт «Экодолья» в Оренбурге), можно строить в зоне от 10 км от МКАД. Особнячки по 50-55 кв.м (считай, двухкомнатная квартира) по цене ниже, чем в исторической Москве, вполне могут пользоваться спросом.


Строительство
Возведение многоэтажных кварталов, а тем более коттеджных поселков неизбежно будет упираться в проблему коммуникаций. Крупные города типа Подольска не вошли в новые территории Москвы. Соответственно, они вряд ли будут «делиться» с соседями возможностями подключения электроэнергии, газа, а уж тем более канализации. Соответственно, развитие приграничных с ними территорий нереально – если коммерсанты не договорятся сами с местными властями. А это снова простор для коррупции.

Что же касается «внутренних» городов – типа Коммунарки и Троицка – то их энергомощности вряд ли позволят всерьез расширять собственные пригороды. Как сказал один из участников заседания клуба «МИК», живущий в Троицке, там даже на освещение улиц электричества толком не хватает.


Сроки
Не стоит думать, что проект «большой Москвы» будет реализован в обозримом будущем. Как говорил руководитель www.irn.ru Олег Репченко, чем масштабнее проект, тем меньше шансов у него осуществиться в срок.

Тема «новых территорий Москвы», возникшая из предложения президента РФ Дмитрия Медведева, вынуждена будет конкурировать с другими российскими проектами, но по которым Россия имеет международные обязательства. Олимпиада – Сочи-2014, остров Русский и саммит АТЭС, строительство трассы «Формулы-1» для российского этапа чемпионата мира в 2014 или в 2015 гг., а там уже и чемпионат мира по футболу в 2018 г. поджимает. Учитывая продолжающийся кризис мировой экономики, расходы на нынешние выборы и выборы-2018, много ли на «большую Москву» останется? У нее-то международных обязательств нет.

Правда, далеко не все инвестиции пойдут из бюджета – федерального, московского – не важно. Значительную часть, как водится, заплатят инвесторы. Но они будут вкладывать деньги в жилищные проекты, а вот на инфраструктуру, дороги, посты ГИБДД, больницы и т.д. придется раскошелиться властям.


Транспорт и занятость
Даже если правительство будет способно обеспечить комфортные условия инвесторам (по энергомощностям, предоставлению участков), этого недостаточно. Основой транспортной системы не должны быть автомобильные дороги. Так делается в «большом Лондоне», «большом Париже», «большом Токио»… Человек садится на электричку, через 50-60 минут он на работе. Это основа основ. Электричка должна быть комфортной (мягкие кресла, загруженность без стоячих мест), а стоимость проезда не превышать расход на бензин, если бы человек поехал на автомобиле.

Строительство железных дорог правительству придется взять на свой особый контроль. Только скоростные электрички, скоростные трамваи, легкое метро, интегрированные с пересадочными узлами на окраинах «исторической Москвы» могут обеспечить нормальную миграцию населения «на работу – с работы».

Правда, только в том случае, если не найдется работы «под боком». Если большая часть населения «большой Москвы» будет ездить в «обычную Москву» на работу и обратно, то транспортные проблемы в пределах МКАД не разгрузятся, а увеличатся. Нужно создавать рабочие места, говорит Сергей Жарков. Конечно, федеральным чиновникам прикажут – они станут ездить в Коммунарку или Троицк, где высшая власть решит построить федеральный центр. Наверное, смогут уговорить и подмосковное правительство перебазироваться. А вот МИД – точно не сможет переехать (посольства нужны в шаговой доступности).

Но для обычных людей, которым не хочется ездить зарабатывать в Москву, нужно рабочие места создавать. Иначе участок МКАД между Варшавским и Киевским шоссе превратится в одну большую парковку (вчера, 12 октября, сервис Яндекс.Ру впервые поставил загруженность дорог в 10 из 10 баллов. И это после обещаний нового мэра, что к весне-2011 пробок на дорогах не останется). Примерно 5-10% рабочих мест, по идее, должны занять учителя, врачи и медсестры в создаваемых объектах социальной инфраструктуры, может быть, сантехники и электрики, которые будут доделывать за строителями, а потом следить за исправностью сделанного. Но это в идеале. Кто готов утверждать, что среди очередников, готовых переехать в новые районы, в арендуемые квартиры, найдется достаточно врачей, учителей, сантехников и людей всех специальностей, жизнь в городе без которых невозможна?


Дитя слабого здоровья
Сроки реализации проекта могут сильно затянуться. В самом начале заместитель мэра Марат Хуснуллин заявил, что на реализацию проекта потребуется 20 лет. Уже тогда www.irn.ru поставил этот срок под сомнение, высказав предположение в 50 лет. На организованном аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости» круглом столе эксперты высказали предположение о сроке в 150 лет. В общем, проект красивый, дай Бог наши правнукам там пожить, считает главный редактор портала www.irn.ru.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3424 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК Экодолье Шолохово Московская область, Мытищинский район, Дмитровское шоссе, 15 км. от МКАД Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. 0,5 км от Шолохово 0,5 км от Шолохово Шолохово, Шолохово Шолохово, Шолохово Застройщик: Экодолье Щолохово.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 669 000
до 36 943 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Савеловский Сити Москва, Северо-Восточный округ, район Бутырский, м. Савеловская Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 26 - 188 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2018 г. м. Савеловская, 18 мин. пешком Складочная ул., вл.1, к.1 (C1)Coltrane Складочная ул., вл.1, к.1 (C2)Armstrong Складочная ул., вл.1, к.2 (В1)King Складочная ул., вл.1, к.2 (В2)Elington Складочная ул., вл.1, к.C2 (Armstrong) Показать все 8 корпусов Застройщик: Бизнес парк Савеловский.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 028 880
до 18 684 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК SREDA Москва, Юго-Восточный округ, район Нижегородский, м. Текстильщики Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 20 - 112 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Текстильщики, 15 мин. транспортом Рязанский пр-т, вл.2, Б2 Рязанский пр-т, вл.2, Б3 Рязанский пр-т, вл.2, к.L1 Рязанский пр-т, вл.2, к.L2 Рязанский пр-т, вл.2, к.М1 Показать все 15 корпусов Застройщик: ВЦ Стройэкспо.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Две скидки в июле! Квартиры в ЖК Купавна 2018 с выгодой до 200 000р. + Доп. скидка! Успей купить! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры площадью от 48 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры Звоните! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Спешите! Квартиры в готовых домах площадью 25-89 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты площадью 47-107 кв.м.Монолит-кирпич. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн руб! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры площадью от 29 метров. Монолит, другое. квартиры в готовых домах Спешите! от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Квартиры в готовых домах пл. 22-115 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. - 2 кв. 2020 г., есть сданные. Монолит-кирпич, монолит. 4 км от МКАД. от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры пл. 38-101 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 18 до 47 кв.м. Монолит. Торопитесь! от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада 8 км от МКАД. Квартиры пл. от 21 метра. Монолит-кирпич. квартиры в готовых домах Торопитесь! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте