Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.3 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
1.7 млн
руб.
Опрос
Если бы у вас была возможность купить для себя второе жилье, какое бы вы приобрели?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Судьба загородного рынка недвижимости на новых территориях Москвы

В выигрыше минское, волоколамское и новорижское направления
Понятия городского и загородного рынка недвижимости практически стерлись с появлением идеи о присоединении к Москве новых территорий. Свежая идея о том, что теперь будет «Новой Москвой», а что – Подмосковьем, расширила наши представления, многое нужно переосмысливать заново, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко, открывая круглый стол в рамках выставки «Домэкспо» 7 октября.

С одной стороны – вот она, большая стройка, на сверхмасштабных площадях которой можно построить все, о чем мечтали; с другой – чем огромнее заявленный проект, тем больше рисков его незавершения или по крайней мере значительной корректировки сроков. Достаточно сравнить «Новую Москву» с другими мегапроектами: сочинская стройка к Олимпиаде-2014 хотя бы ограничена международными договоренностями - упасть в грязь лицом нельзя; а «Москва-Сити» строится уже 20 лет, и края процессу не видно, отметил Репченко.

Конечно, у столицы есть хороший опыт строительства Куркино, Бутово, Марьино, даже Новокосино – отдельных возведенных в чистом (или не очень чистом) поле районов. Но по масштабности с новыми территориями Москвы они не сравнимы. А подмосковный рынок – совершенно особый, его нужно изучать очень внимательно, считают аналитики www.irn.ru (см. «Весь рынок новостроек Московского региона за 2-3 кв. 2011 года. Сравнительный анализ (Сентябрь 2011)»).


Одни проблемы
«Сейчас на территориях, которые должны отойти к «Новой Москве», строится 2,2 млн кв.м жилья. Это означает прирост населения в регионе примерно 100 000 человек за 3-4 года в дополнение к 250 000 живущим, – отмечает управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood Тимур Сайфутдинов. – За 7-8 лет, исходя только из нынешних темпов, прирост составит около 500 000 человек». Это означает транспортный коллапс, как в «старой Москве». Если не хуже: «бутылочное горлышко» въезда из «новой» Москвы в «старую» будет, говоря библейскими ассоциациями, меньше «игольного ушка», учитывая неясность с проблемой создания новых рабочих мест на новых территориях.

Обычными темпами только Генплан новых территорий удастся разработать через 1,5 - 2 года. По сведениям некоторых участников дискуссии, правительство Москвы собирается определить исполнителя Генплана в ноябре. Правда, если соблюдать букву закона, его нужно выбирать на открытом тендере. Тогда, подчеркивает заместитель генерального директора «Вектор Инвестментс» Эмиль Вильданов, все оказывается сложнее. Техническое задание в лучшем случае успеют подготовить к марту (а без этого тендер невозможен). Исходя из обычных темпов, тендер проведут в начале лета, а после всех «протоколов разногласий» и т.д. реальная работа начнется осенью 2012 г. Год-полтора на разработку (мы же хотим хороший план, не так ли?), еще столько же, по идее, на согласования и уточнения. Значит, конец 2014 – начало 2015 г.

«Правительство при разработке этой идеи руководствовалось не [экономической] географией, а интересами крупных банков», – говорит Сайфутдинов. В регионе новых территорий Москвы сосредоточены земли, которые в качестве залогов отошли к банкам (см. «Руководитель IRN.RU: расширение Москвы выгодно главным образом госбанкам»). С этими землями нужно что-то делать: пока что они «висят» на балансах мертвым грузом, который требует уплаты налогов, но ничего не приносит. (Подробнее об этом в статье «Налог на недвижимость подкрадывается незаметно»).

«Пока что продажи загородных домов в этом регионе встали намертво, – сетует Сайфутдинов. – За город люди едут не в «Новую Москву», а за тишиной и спокойствием, уединением. Сильнее всего на направлениях, относящихся к «Новой Москве», пострадал и будет страдать элитный сегмент рынка».

«Когда возникает столь масштабный проект, нужно в первую очередь изучать историю вопроса (см. «Стратегия застройщиков на территориях Новой Москвы»), а во вторую – пытаться понять цели», – говорит Владлен Волошин, генеральный директор «Велес Девелопмент». Есть много городов, которые все равно больше по площади будущей Москвы (251 000 га). Цель обогнать Анкару (250 000 га) – бессмысленна. Сидней (более 1,2 млн га) все равно не догнать. «К проекту есть интерес, но нет уверенности, что он может быть реализован хотя бы за 50 лет», – говорит эксперт.


Еще проблемы
Среди самых первых проблем навскидку, которые определили эксперты:

  • непонятно административное деление (ходят слухи об одном административном округе, но одновременно звучат заявления, что органы существующего местного самоуправления сохранят полномочия);
  • не определен порядок подготовки и утверждения органами власти строительной и разрешительной документации;
  • московские власти не имеют опыта взаимодействия с частными собственниками земли: Юрий Лужков делал все, чтобы таковых не появилось, поэтому есть только единицы, отстоявшие свои права на землю через суд. А вот на новых территориях таковых будет очень много.


Стиль застройки
Как известно, предлагая проект расширения Москвы, президент РФ Дмитрий Медведев дал понять, что в его концепцию укладывается в основном развитие малоэтажного строительства – коттеджей и таунхаусов. Плюсы и минусы таковой охарактеризовал Александр Дубовенко, директор по развитию Good Wood (см. «Малоэтажка против высоток: оптимальные форматы жилья «Новой Москвы»).

Он привел в пример, в частности, что в Финляндии местные муниципалитеты заранее готовят территории, вплоть до бизнес-планов, так как заинтересованы в поступлениях от основного источника дохода – налога на недвижимость (подробнее об этой проблеме см. в «Руководитель IRN.RU: «Новую Москву» застроят малоэтажкой экономкласса»).

«Новая Москва» – территория неопределенности, говорит Эмиль Вильданов, «Вектор Инвестментс». Есть множество рисков, и главные очевидны. Это риски застройщиков. В границы «Новой Москвы» не попали крупные города типа Подольска. Значит, они не будут делиться своими мощностями по газу, другой инфраструктуре и, главное, по электроэнергии.

Это означает, что любой населенный пункт будет строиться в чистом поле, что удорожает строительство в десятки раз.

Как резюмировал Вильданов, расширение «Новой Москвы» в определенных правительством направлениях уже практически остановило продажи загородной недвижимости на них. В выигрыше – рублевское (оно никогда не проиграет), минское, волоколамское и новорижское направления.


Подробнее об этом см. в презентациях докладчиков:

Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood: «Застройка «Новой Москвы»: обзор текущей ситуации и перспективы развития»

Александр Дубовенко, директор по развитию Good Wood: «Малоэтажка против высоток: оптимальные форматы жилья «Новой Москвы»

Владлен Волошин, генеральный директор «Велес Девелопмент»: «Стратегия застройщиков на территориях «Новой Москвы»

Эмиль Вильданов, заместитель генерального директора «Вектор Инвестментс»: «Как повлияет расширение Москвы на загородный рынок Подмосковья»

Роман Курышев, директор по развитию «ЗемАктив»: «Продвижение объектов недвижимости: концепция 4С и ее принципы применительно к новым территориям столицы».


Сергей Жарков, главный редактор www.irn.ru

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4486 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 10 250 000
до 35 910 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Геометрия Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово Площади : 50 - 139 кв.м. Сдача ГК: Сдан м. Авиамоторная, 14 мин. пешком Застройщик: Жилдорипотека.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 873 795
до 17 570 409 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Дом на Барвихинской Москва, Западный округ, район Можайский Площади : 33 - 91 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. Застройщик: Тройка РЭД.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 284 439
до 13 620 990 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
Район «Скандинавия» Новая Москва, Новомосковский округ, 4 км от МКАД Площади : 29 - 113 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2021 г. м. Теплый Стан, 15 мин. транспортом Коммунарка пос., уч.17, к.11 Коммунарка пос., уч.17, к.12.2 Коммунарка пос., уч.17, к.13.1 Коммунарка пос., уч.17, к.2 Коммунарка пос., уч.17, к.8.1 Показать все 18 корпусов Застройщик: А101.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
ЖК FoRest Отделка White box, квартиры с видом на Чоботовский лес. Концепция "двор без машин". Метро Новопеределкино в 2 минутах ходьбы. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Квартиры от 3,5 млн. Скидка 4% при 100% оплате или ипотеке. Строительство детского сада. Закрытая территория. от 3,5 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 14.7 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 14,7 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Идеален для жизни. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Скидка до 3,2 млн руб. Сдача 2019г. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ Лучший проект года! Готовые премиальные квартиры в 1 мин. от ЦАО и Сити. Победитель конкурса Правительства Москвы! Выдаем ключи! Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Квартиры с отделкой от 7.3 млн.руб. Уникальные планировки. Экологичный район Москвы. Идет заселение! Станция м. «Селигеровская». Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры рядом с центром и парком! СИМВОЛ. Новый квартал бизнес-класса рядом с метро, парком и школой. Охраняемый двор, консьерж, в доме паркинг. от 6,9 млн руб. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. Скидки до 7%. квартиры от 4,49 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Новые Ватутинки» - Акция! Сдача в 2019 году. Квартиры в готовых монолитных домах. Субсидированная ипотека 5,4%. Готовая инфраструктура. 2к квартиры от 41 940 руб./мес.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Движение. Тушино" Большой выбор планировочных решений. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Ипотека. 3-5 минут до метро Спартак и Тушинская. двушки от 6,9 млн руб. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидка 2% на видовые квартиры. Ипотека от 4,5%. Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение! Ст. метро «Медведково». Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CityPark» Дышать природой и творить! Последние квартиры в ЖК Премиум-класса. м. Выставочная. Звони сейчас! Застройщик ООО «МонАрх-УКС» Застройщик: Монарх. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Настроение". Скидки до 7%. Подземный паркинг. Детские и спортиные площадки. 10 мин до м. ВДНХ. 10 мин пешком до ж/д ст. Северянин. Ипотека от 5%. Рассрочка. от 135 000 руб/кв.м. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Квартиры у леса с отделкой и без. 5 мин. до метро "Филатов луг"! Монолитные дома. Двор без машин. Ипотека от 4,8%. от 4 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Ипотека 8,4%. Квартиры с кухней-гостиной и гардеробными. Теплые лоджии. Отделка «под чистовую». Сдача в 2019 г. Город Видное. квартиры от 2,8 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - Небоскрёбы на Мичуринском! Квартиры от 8,5 млн рублей. Престижный район Москвы. В окружении парков. Метро Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,8 млн руб! Звоните! от 5,8 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы». Ипотека от 4.5% Просторные семейные квартиры от 5 млн. руб. «Новые изумрудные» - корпуса повышенной комфортности. Успейте в октябре! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк Новый объем квартир в продаже! Победитель в номинации Новостройка Москвы №1. Видовые квартиры бизнес-класса. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК «Рихард» Система "умный дом" в каждой квартире! Собственный сквер. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро Полежаевская. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилые комплексы "Мой адрес" Большой выбор квартир в готовых новостройках в различных округах г.Москвы. Дома сданы. Выдаем ключи. ЖК "Датский квартал" Квартиры с отделкой и без в 10 минутах от Москвы. Панорамные окна. Рядом лесной массив. Всего 1 км от МКАД. Метро Бибирево. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Панорамные виды на Москву и Останкинскую башню. Рядом парк ВДНХ, Ботанический сад. Двор без машин, система «умный квартал». квартиры от 8,7 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" 10 мин. на авто до м. Некрасовка. Развитая инфраструктура. Комфортная городская среда. Скидка на квартиры 6% только до 11 ноября! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Элитные особняки Титул Квартиры с видами на Кремль от 444 тыс. руб./м2. Фасады из юрского мрамора и меди. Старт продаж! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Мой адрес В Сколково Торопитесь! Одинцовский район. Квартиры в готовых домах пл. 112-180 метров. Дом сдан. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Скидки до 7%! Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами! Ипотека от 4,9%. Метро "Крылатское" от 8,4 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные Поляны" Ипотека от 9,2%. 10 мин. на авто до м. Филатов Луг. Скидка на квартиры 6% только до 11 ноября! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал на набережной NOW! Старт продаж! Квартиры бизнес-класса. 5 минут до м. Технопарк. Будущее создается сейчас! Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "PRIZMA" на Ленинском. Дом премиального уровня! Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203000 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,8 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,8 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Аквилон PARK» 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,8 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры бизнес-класса от 7,6 млн руб. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый зеленый двор. 700 м до МЦК Хорошево. Ипотека 8,7%. от 7,6 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте