Как нам обустроить спальные районы

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ – Из всех видов искусства архитектура, наверное, один из самых несчастных. Писатель может написать книгу от руки и издать небольшой тираж за свой счет, композитору достаточно обладать фортепьяно, художнику на приобретение холста и красок не требуется запредельных сумм. А вот архитектор, чтобы воплотить свое творение в камне, вынужден включаться в дорогостоящий инвестиционный процесс, а финансирующие проект структуры и люди, разумеется, имеют собственное видение цели и способов ее достижения.

Поэтому вчерашняя дискуссия «Архитектура спальных районов», организованная газетой «Недвижимость и строительство Санкт-Петербурга» в рамках форума PROEstate, не могла не вызвать некоторых раздраженных взаимных нападок приглашенных к участию архитекторов и девелоперов, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».

«Встречался вам заказчик, который попросил сделать ему проект, за который ему было бы не стыдно перед внуками? – патетически спросили архитекторов. «Нет», – дружно ответили те. «Конечно, – добавил кто-то из зала. – Это же верный путь к банкротству».

Организаторы дискуссии попытались выяснить у собравшихся специалистов их видение развития городских спальных районов. Даже заострить вопрос: «Есть ли альтернатива панельному Гарлему?». По словам председателя Комитета по строительству Санкт-Петербурга Вячеслава Семененко, задачи современной архитектуры и девелопмента – не просто строить отдельные дома, а создавать полноценную среду обитания. В Петербурге заявлено строительных проектов жилья на 40 млн кв.м. «Первая очередь, не сомневаюсь, будет раскуплена вся, – заявил Семененко. – А вторая через 3-4 года и последующие… Уже есть сомнения. Девелоперам нужно будет всерьез конкурировать качеством».

Уже в ближайшее время начнется возведение 4-5 первых «проектов-миллионников». Если застройщики не покажут высокое качество жизни в первых очередях, коммерческий успех последующих может оказаться под вопросом, указал глава стройкомитета города. Хороших результатов не удастся достичь без грамотного градостроительного планирования крупных проектов, красивой архитектуры, налаживания транспортных потоков (и не только автомобильных дорог), введения социально-культурных объектов.

Однако девелоперы все же по-прежнему во многом делают ставку на относительную дешевизну панельных домов. Подспудно (не высказанная вслух) витала мысль, что все определяет цена и только цена жилья.

«Понятие спальных районов пришло к нам из советских времен, – говорит генеральный директор RUMPU Евгений Богданов. – Тогда была сильная школа панельного домостроения, которая сейчас разрушена. Панель должна быть дешевой. Это типовое жилье, нам не надо ничего изобретать. Мы должны прийти, взять проект и простроить дом. Если удастся сэкономить 100 евро на квадратном метре, то на эти деньги можно сделать очень много для украшения фасадов, благоустройства территории…»

Надо понимать, можно сделать это по остаточному принципу.

Иной подход у председателя Объединения архитектурных мастерских Санкт-Петербурга Михаила Мамошина. По его мнению, чтобы строить дешево и качественно, «нужен диалог технологии и культуры строительства». Он привел в пример серию французских панельных домов, разработанную знаменитым архитектором Рикардо Бофиллом. «В этих домах живут небогатые люди, это чистый экономкласс», – подчеркнул Мамошин. Однако качество жизни в них неизмеримо выше.

«Архитекторов можно винить в неэффективности проектов, – считает главный архитектор собственной мастерской Юкко Тикканен (Финляндия). – Неэффективность действительно приводит к дополнительным затратам. А удачные планировочные решения, наоборот, могут сэкономить до 20% себестоимости строительства».

«Российские застройщики склоняются не в сторону дешевого жилья, а в сторону примитивного жилья», – считает Мамошин. Даже высотки, по его словам, строятся не там, где это было бы в интересах города, не там, где они были бы экономически и социально целесообразны, не там, где они заранее были бы обеспечены энергетическими мощностями и транспортной доступностью. А там, где инвестору удалось купить землю.

«Застройщики создают архитектурный облик города сами. Они не подпускают к решению этих важнейших вопросов здравомыслящие архитектурные силы, чтобы им не мешали осваивать деньги», – говорит Мамошин. Почти все компании-застройщики обзавелись собственными архитектурными бюро, поддерживает руководитель мастерской «А. Лен» Сергей Орешкин. Их архитекторы никому не известны, они зависимы от руководства. В результате городская среда ухудшается.

Со своей стороны власти еще больше осложняют положение дел введением новых нормативов, которые устаревают прежде, чем на них высохнут чернила подписи, говорили участники дискуссии. Например, девелопер купил участок земли. За немаленькие деньги, отмечают в www.irn.ru. Определенный процент его площади должен пойти на озеленение, другая часть – на парковки, третья – на дорожки и детскую площадку, к примеру. Детская площадка должна быть по правилам на южной стороне. Поэтому на северной части землеотвода (сколько осталось под строительство собственно дома) вырастает 25-этажная башня, так как из этого кусочка нужно «выжать» как можно больше жилой площади.

Когда девелоперы совместно с архитекторами пытаются создать более качественный для жителей продукт, их усилия наталкиваются на каменную стену нормативов, добавила Анастасия Козлова, директор департамента развития «Главстрой СПб». «Мы с самого начала пытались создать продукт шире квадратного метра – создать среду», – сказала она. Но регулирующие документы, например, не позволяют сделать проект так, чтобы человек из окна одновременно видел гуляющего на детской площадке ребенка и автомобиль на стоянке». Поэтому все, что россиянам (и специалистам, и обывателям) так нравится в европейских городах, невоспроизводимо в России. Там все построено в иных условиях и по другим нормативам.

«Мы создаем продукт, в котором архитектура – один из элементов, так любят говорить девелоперы», – указывает один из руководителей Московского союза архитекторов Николай Лызлов. Но, грустно рассуждает он, мы забываем об интересах общества. Действительно, по мнению специалистов www.irn.ru, градостроительство – это не только процесс, в который вовлечены лишь девелоперы с архитекторами с одной стороны и покупатели жилья - с другой. Эти вопросы затрагивают интересы жителей всего района, города. И решать их нужно, конечно, не путем опроса соседей, но планировать будущую постройку так, чтобы она не мешала им, а способствовала удовлетворению их потребностей.

Отдельной болевой точкой в ходе обсуждения была названа проблема транспортной доступности. Это был еще один дружный камешек в сторону власти: именно она должна обеспечить эту важнейшую градостроительную составляющую. «Любой застройщик, занимающийся комплексным освоением территорий, ждет, что город создаст для нее транспортную инфраструктуру», – говорит Галина Гребенникова, главный архитектор проекта «Балтийская жемчужина».

«Какой бы хороший проект мы ни построили, без транспортной доступности мы не продадим в нем ни одной квартиры, – добавляет Анастасия Козлова. – Люди просто не приедут их смотреть».

Как отмечают аналитики www.irn.ru, аналогичный перечисленным комплекс проблем спальных районов (даже если они будут исключительно малоэтажными) в скором времени встанет перед застройщиками новых территорий Москвы. Здесь речь идет о сравнимых и даже больше объемах планируемых площадей и намного больших территориях.

Подробнее на тему расширения Москвы:

• «Обзор рынка недвижимости по итогам июля 2011 года»
• «Проект «Новая Москва» власти затевают для себя»
• «Москва оказалась резиновой»
• «Чиновников – за МКАД. А финансисты не поедут»
• «Комфорт – начальникам, метро – рядовым чиновникам»
• «Прирост территории Москвы не сразу приведет к росту цен»
• «Реконструкция южных трасс Москвы повысит цены на жилье в области»
• «Главный редактор IRN.RU: транспорт – основа интеграции «Большой Москвы»
• «Карта новых территорий Москвы: взгляд из космоса»
• «Руководитель IRN.RU: расширение Москвы выгодно главным образом госбанкам»
• «Новые границы Москвы появились на официальной карте»