Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Государство должно обеспечить нуждающихся жильем, а не собственностью

Высокопоставленный чиновник ратует за развитие системы арендного жилья для России

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ – Примерно 89-85% домохозяйств в России имеют статус собственности на жилье. Поэтому жилье, строительство которого государство сейчас развивает, должно в основном быть ориентировано не на первичное размещение, а на замещение, считает заместитель министра регионального развития РФ Илья Пономарев. Он выступил сегодня, 7 сентября, на конференции «Проблемы реализации региональных программ развития жилищного строительства» в рамках открывшегося форума и выставки PROEstate.

Рынок первичного жилья в России начинает исчерпываться. Такой основной посыл сделал замминистра, отмечает аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости». Падают не только объемы строительства, но и продажи; прогнозы крупнейших девелоперов о продажах на следующий год негативные, по словам Пономарева. Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко также уже делал прогноз о возможном спаде цен на жилье к концу весны следующего года (подробнее см. «Руководитель IRN.RU: возможно, уже в мае цены на жилье начнут падать»).

По мнению заместителя министра, уже стоит задача мотивации людей для переезда в другое жилье. «Переезжать из экономкласса в такой же эконом бессмысленно. Нужно дать людям возможность при переезде менять качество жизни», – считает он. Если человек будет переезжать в более качественное жилье, это и станет необходимой мотивацией.

Впрочем, об улучшении жилищных условий говорится в рекламе любого уважающего себя риелтора или девелопера, отмечают в www.irn.ru. Теперь к этой идее наконец приходит правительство. Но его «подход к снаряду» – с другой стороны.

«Государство должно обеспечить нуждающихся жильем, но оно не должно обеспечивать их собственностью», – заявил Илья Пономарев. Он пояснил, что программа бесплатной приватизации жилья себя исчерпала и, более того, создала узел проблем, который придется решать еще долгие годы. Например, проблему управления многоквартирными домами из-за несогласованности действий и пожеланий собственников.

По мнению замминистра, современная задача государства заключается в создании и развитии рынка арендного жилья. Фактически в некоторых регионах крупные корпорации уже пришли к выводу о необходимости возрождения рынка ведомственного жилья. Строительство качественных домов для сотрудников, с одной стороны, позволит им помочь решить некоторые кадровые проблемы. С другой – оно может стать еще одним, хоть и второстепенным направлением бизнеса, поскольку проживающие будут платить нормальную арендную плату.

В строительстве жилья для социального или коммерческого найма, других возможных вариантах (включая ведомственное жилье) чиновник видит дальнейшие перспективы. Именно в эту сторону, судя по его словам, правительство намерено постепенно «подталкивать» инвесторов.

Хотя экономическая составляющая этого процесса, или, как выразился Пономарев, «математика», в приведенном им примере оставляет место для сомнений. По его словам, например, в неназванном месте в Челябинской области рыночная цена новостройки составляет 35 000 руб. за 1 кв.м. А себестоимость – примерно 24 000 руб. «Если сдавать такую квартиру с доходностью в 10% годовых (от продажной цены), то реальный инвестиционный доход составит более 14% годовых», – говорит он.

Что ж, давайте займемся сначала арифметикой.

Простейшие расчеты показывают, что цена аренды действительно хорошей «двушки» в 70 кв. м при таком варианте составит всего 20 416 руб. в месяц. А 90-метровой «трешки» – чуть более 26 000 руб. И это при соблюдении европейских норм около 30 кв. м на человека. Цены, конечно, не московские, но в Москве и квартиры на рынке подороже стоят. Оказывается, доступное жилье рядом? Если его не покупать, а арендовать? Не совсем.

Давайте подумаем. Во-первых, там, где 70-метровая квартира на рынке стоит менее 2,5 млн руб., не может быть спроса на аренду ее же за 20 000 в месяц. Такая сумма в месяц – это плохенькая «единичка» или хорошая комната в Москве. Челябинский регион при наличии такого платежеспособного спроса давно был бы зафиксирован в Книге рекордов Гиннесса по объемам выдачи ипотечных кредитов. Пока-то квартиры на первичном рынке покупать можно? И с помощью ипотеки – тоже.

Второй момент. Инвестиционная себестоимость в 24 000 руб. за 1 кв. м – это «коробка». Продать ее можно. А чтобы сдать в аренду – нужно возвести перегородки, сделать ремонт, а если квартира должна быть качественной – еще и обставить как минимум кухню (со всей бытовой техникой). А это увеличивает затраты не менее чем в полтора раза.

Третий аспект дела. Никто же не думает, что к моменту завершения ремонта у дверей квартиры уже стоит очередь из потенциальных арендаторов? Снимут ее не сразу, тем более задорого. А время идет, проценты по кредиту капают…

Поэтому застройщикам всегда выгоднее продать квартиру сразу. Снижаются риски, повышается оборачиваемость капитала.

Кроме того, доход вдвое больше, чем обычно приносит сдача квартир в наем на вторичном рынке (5-7% годовых), вполне может заинтересовать не столько застройщиков, сколько частных инвесторов. А что такое частные инвесторы на этом рынке? Люди, которые берут на себя «головную боль» по ремонтам, сдаче объектов в аренду… Но они становятся собственниками этого жилья. И весь клубок проблем по управлению многоквартирными домами выходит на новый уровень – от почти в этом отношении малограмотной и бессловесной части населения, просто приватизировавшей квартиры, – к полупрофессиональным частным инвесторам в недвижимость, которые смогут предъявлять претензии всем заинтересованным сторонам на более высоком уровне, чем телефонные скандалы в районной управе.

Где выход? Отменить право собственности на приватизированное жилье? Нереально.

Прекратить передачу квартир очередникам в собственность? Но кто проведет черту – вчера было можно приватизировать, а сегодня нет?

Запретить продавать квартиры в собственность в новых домах? На каком основании? Этак завтра выращенные на даче огурцы нельзя будет продавать, как в советские времена.

Некоторые мысли по форме вступительного, но по содержанию во многом программного выступления Пономарева уже затрагивались в высказываниях других чиновников и публикациях СМИ этим летом. (См. «Жилищные программы для молодых – это неплохо, но недостаточно», «Аренда жилья в Москве: смогут ли повлиять на рынок «малодоходные гостиницы»?», «Москва снова желает строить «доходные дома»).

По мнению аналитиков www.irn.ru, правительство не собирается решать наболевшие вопросы одним махом. Именно поэтому Илья Пономарев облек достаточно долгое выступление сегодня в форму обозначения комплекса проблем, которые он призвал участников рынка обсуждать и выдвигать предложения. Ориентация на арендное жилье, наверное, правильна, так как нормально работает во всем мире, а вот к чему привела ставка на собственность на жилье с помощью ипотеки в США, все хорошо знают. Осталось понять инструменты влияния (кроме силовых) государства на развитие этого рынка и создать условия для его экономической целесообразности для всех участников процесса.

Всего на PROEstate собралось более 3000 профессионалов рынка недвижимости. В этом году при участии и поддержке Минрегиона РФ санкт-петербургская площадка стала выраженным центром обсуждения общероссийских проблем.

Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4170 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 148 940
до 38 165 800 руб.
Узнать подробнее
ЖК Headliner Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха, м. Шелепиха Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 29 - 117 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Шелепиха, 5 мин. пешком Шмитовский пр-д, вл. 39, к.1 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.2 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.3 Застройщик: Жилой квартал Сити.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 1 909 484
до 6 107 999 руб.
Узнать подробнее
ЖК Жилой квартал Тетрис Московская область, г. Красногорск, 2 км от МКАД Студии, 1-2-комнатные квартиры Площади : 18 - 47 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 1, к.3 мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 2, к.4 мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 2, к.5 Застройщик: Садовое кольцо МПС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 5 096 020
до 18 585 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Эталон-Сити Москва, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Улица Скобелевская, 2 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 39 - 149 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Улица Скобелевская, 2 мин. транспортом Старокрымская ул., вл.13 б.1 Старокрымская ул., вл.13 б.2 Старокрымская ул., вл.13 б.3 Старокрымская ул., вл.13 б.4 Старокрымская ул., вл.13 б.5 Показать все 9 корпусов Застройщик: Дайкар.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Флотилия Апартаменты пл. от 47 метров. Монолит-кирпич. апартаменты в готовых домах Звоните! от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Квартиры в центре города с выгодой до 157 500 руб.! Успей до конца июля! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры пл. от 38 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Звоните! 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Спешите! 1-5-комнатные квартиры площадью от 48 метров.Монолит. от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 22 до 115 кв.м. Монолит-кирпич, монолит. Звоните! от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры площадью 25-89 кв.м.Монолит. Спешите! MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 46 до 137 кв.м. Монолит. Звоните! от 7,3 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 14% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте