Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Картина маслом: загородная недвижимость – лето 2011

Особняки строятся, но продажи невелики

Продавцы дорогих загородных особняков используют все возможные маркетинговые приемы для продаж, начиная от массированной рекламы до создания атмосферы «закрытости», «исключительно для «своих» или организации престижных аукционов на площадках за рубежом. Где-то получается, где-то нет, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». В целом, как и другие сегменты рынка жилья, загородная недвижимость постепенно оправляется от кризиса, хотя до ее победного шествия 2005-2007 гг. далеко. 

Основные тренды, наметившиеся в конце прошлого года, в первой половине 2011-го показали положительную динамику: на рынке вновь стали появляться концептуальные проекты коттеджных поселков, а к предложениям участков без подряда покупатели постепенно теряют интерес, отмечают аналитики компании Penny Lane Realty. 


Споры об участках без подряда

По мнению аналитиков www.irn.ru, такое развитие событий понятно. Слишком много людей «обожглось» на том, что вопреки всем обещаниям продавцов участков без подряда последние остаются на долгие годы просто куском чистого поля без коммуникаций, а продавцы сетуют на бюрократизм местной власти, энергетиков и других. Если не исчезают.

Предложение розничных земельных участков в Подмосковье превышает спрос в восемь раз – таковы выводы участников конференции «Земельный вопрос 2011: сельхоз земли и земли ИЖС» в конце июня, которая собрала основных участников розничного и оптового земельного рынка. Впрочем, такой дисбаланс, по мнению www.irn.ru, вполне может финансовую выгоду тем, кто готов рисковать.

«Рынок больших земельных участков по-прежнему находится в состоянии коррекции, активность инвесторов до сих пор не велика. Очевидно, что рынок оздоровился, появляется более качественное предложение в виде правильно оформленных к продаже участков. На такие объекты спрос постоянно растет, что также выражается в увеличении сделок, – считает генеральный директор «Группы ЗЕМЕР» Илья Терентьев. Предложение по участкам без подряда сегодня превышает спрос в восемь раз, что вынуждает девелоперов еще более тщательно прорабатывать концепцию своих проектов».

По словам Анны Штрейс, директора по правовым вопросам компании «Абсолют Менеджмент», покупать участки без подряда можно и нужно, так как в первую очередь, это дает неоспоримую финансовую выгоду. «Необходимо перед осуществлением сделки провести комплексный осмотр участка, проверку документов на землю и особое внимание обратить на репутацию продавца посёлка, сложившуюся на земельном рынке», – подытожила она.

Правда, в компании «Красивая Земля» придерживаются противоположного мнения. Преодолев «ценовое дно», участки без подряда подорожали в среднем на 50%. «Посткризисное падение цен полностью отыграно, – уверен генеральный директор компании «Красивая Земля» Илья Сапунов. – В ближайшие годы можно ожидать дальнейшего роста цен. Темпы роста, скорее всего, будут превышать инфляционные. По нашим прогнозам, в 2011-2012 годах можно ожидать удорожания земельных участков примерно на 10-20% в год».

Главной тенденцией первой половины 2011 г. стало активное сокращение количества сделок с участками без подряда, при том, что предложение в данном сегменте остается все еще разнообразным. «Интересную динамику продаж участки без подряда показывают лишь в поселках с хорошей репутацией и у известных девелоперов, где покупателям понятно, что никаких проблем с коммуникациями, документами и т.п. у них не возникнет, – комментирует Дмитрий Цветков, директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty. – Как пример такого поселка можно привести проект «Новорижский». В поселках же, которые расположены в 60 и более километрах от МКАД, продажи идут слабо. Заметно, как для активизации продаж у них снижается цена, причем многие из них в борьбе за покупателя вступили в жесткую ценовую конкуренцию друг с другом. Средняя стоимость сотки в поселках, вышедших на рынок в 2011 г., составляет чуть более $6000. Для сравнения: этот показатель в I квартале 2010 г. составлял $7300».


Спрос в целом

Структура спроса не претерпела каких-то кардинальных изменений: по-прежнему самым востребованным форматом остаются дома в диапазоне до $500 000. Тем не менее, основополагающим фактором для сегодняшнего покупателя является не столько цена, сколько соотношение цены и качества объекта.

Наибольшим интересом у потенциальных покупателей высокобюджетной недвижимости (от $1млн.) по-прежнему пользовались поселки на Новорижском и Рублево-Успенском шоссе. Эти два направления сконцентрировали на себе более 50% спроса в бизнес- и премиум-классе. Наибольшее количество сделок (55%) с недвижимостью бизнес- и премиум-класса было зафиксировано в радиусе 15-30 км от МКАД.

В высокобюджетном сегменте доля спроса на объекты, стоимостью свыше $5 млн, существенно возросла и составила более 20%. По результатам первой половины 2010 г. этот показатель не превышал 7%.

По данным IntermarkSavills, число первичных сделок с коттеджами, таунхаусами бизнес- и премиум-класса в первом полугодии составило примерно 1000. Это на 40% больше, чем в первом полугодии 2010 г. Самым активным месяцем был март – 220 сделок с таунхаусами и коттеджами. Минимальное число сделок было проведено в июне – 100 сделок к домовладениями премиум- и бизнес-класса. Суммарная площадь всех проданных объектов составила 325 000 кв.м. Денежная емкость данного сегмента рынка загородной жилой недвижимости – около $1,4 млн.

Однако, ни один из подмосковных особняков в трех коттеджных поселках не был реализован в ходе торгов на нью-йоркской онлайн-аукционной площадке BidOnTheCity.com в июне. Определенный интерес к некоторым объектам был, и даже небольшие торги состоялись, как удалось узнать аналитическому центру «Индикаторы рынка недвижимости», однако дальше «постаукционных переговоров» с потенциальными покупателями дело не пошло (подробнее см. статью «Особняки остались невостребованными»).


Характеристика предложения

По сведениям IntermarkSavills, первичное предложение коттеджей, таунхаусов, участков с подрядом в поселках бизнес- и премиум-класса в июне 2011 г. составило около 5500 объектов. Суммарная площадь – около 1,6 млн кв.м общей площади (на 20% меньше, чем в 1 полугодии 2010 г.).

Территориальная структура предложения в 2011 г. изменилась незначительно, в основном за счёт естественного поглощения первичного предложения, а также выхода нового проекта «Суханово парк» на Варшавском шоссе – южном направлении, ранее не представленном на высокобюджетном загородном рынке. (Подробнее о ситуации в этом районе см. статьи «Реконструкция южных трасс Москвы повысит цены на жилье в области» и «Карта новых территорий Москвы: взгляд из космоса». В июне 2011 г. среди всех реализуемых объектов по-прежнему преобладала доля Новорижского шоссе – 40%. Доля самого престижного Рублево-Успенского шоссе в общей структуре предложения – всего 5%, считают в IntermarkSavills.

А вот в Penny Lane Realty говорят об обратном: по данным компании, Рублево-Успенское шоссе в I половине 2011 г. обогнало Новорижское и является лидером в структуре предложения бизнес- и премиум-класса. Компания зафиксировала именно там 24% от общего объема предложения. Новорижское шоссе занимает вторую строчку: здесь расположено 19% поселков высшего ценового сегмента. На третьем месте – Калужское шоссе с 15% предложения.

Всего первичное предложение земельных участков без подряда в высокобюджетных проектах составило 950 объектов, указывают в IntermarkSavills. Отличительным признаком поселков высшей ценовой категории, реализующих земельные участки, являются высокие видовые характеристики местности. Лесные или прилесные наделы, участки рядом с водоемами пользуются стабильно высоким спросом у покупателей.  Наиболее интересные предложения участков без подряда предлагались в таких проектах премиум и бизнес- класса, как: «Курорт Пирогово», «Парквилль Жуковка», «Павлово-2», Crystal Istra, «Пестово», «Мартемьяново».

Первое полугодие внесло существенные коррективы в имеющееся предложение, говорят в Penny Lane Realty. Ряд девелоперских компаний объявили о выводе на рынок новых загородных проектов. Интересным событием стал выход первого по прошествии кризиса проекта премиум-класса «Лесная симфония» от компании «Масштаб». Проект расположен в 5 км от МКАД по Калужскому направлению. Компания Multigroup Development заявила о запуске нового проекта «На семи островах». Поселок будет расположен в Дмитровском районе, в 50 км от МКАД, на берегу канала им. Москвы. Отдельно стоит отметить выход поселка бизнес-класса «Павловы Озера», реализуемого девелоперской компанией МГК «ИТЕРА». Минимальная цена на домовладение в проекте, расположенного в 20 км от МКАД по Новорижскому шоссе, начинается от 7,9 млн руб. (коттедж 150 кв. м, участок 6 соток).


Цены
В первом полугодии 2011 г. на рынке загородной недвижимости наблюдалась ценовая стагнация. «Какого-то кардинального изменения цены в течение первой половины года аналитиками компании зафиксировано не было, – уточняет Дмитрий Цветков. – Если по итогам второй половины 2010 г. средняя стоимость кв. м в бизнес-классе была зарегистрирована в размере $4500, то за полгода 2011 г. она выросла чуть более чем на 2% и составила $4600. Стабильны цены и в премиум сегменте: прирост составил около 1,5%».

В первом полугодии 2011 г. на рынке загородной недвижимости наблюдалась ценовая стагнация. «Какого-то кардинального изменения цены в течение первой половины года аналитиками компании зафиксировано не было, – уточняет Дмитрий Цветков. – Если по итогам второй половины 2010 г. средняя стоимость кв. м в бизнес-классе была зарегистрирована в размере $4500, то за полгода 2011 г. она выросла чуть более чем на 2% и составила $4600. Стабильны цены и в премиум сегменте: прирост составил около 1,5%».


Средние цены 1 кв. м в коттеджах

Сегмент рынка Вторая половина  2010 г. Первая половина 2011 г.
Премиум $5000 $5070
Бизнес $4550 $4600
Эконом $1380  $1400

Источник: Penny Lane Realty


Незначительное повышение цены в размере 3-5% было зафиксировано лишь в проектах, находящихся на высокой стадии готовности. «Цены аккуратно поднимаются в качественных объектах уже на протяжении длительного времени, и первая половина 2011 г. не стала исключением. Никаких факторов для активного роста цен на рынке не наблюдается. По нашим прогнозам, по итогам года они будут сопоставимы с показателями годовой инфляции» – резюмировал Цветков.

Такой вывод подверждают в IntermarkSavills. По даным компании, в 2011 г. колебания цен были незначительными: в премиум-классе цена как коттеджей, так и таунхаусов оставалась неизменной. Это связано, прежде всего, со снижением спроса на наиболее дорогие объекты в 2011 г. (к июню среднемесячные темпы продаж в поселках премиум-класса по сравнению с концом 2010 г. замедлились почти на 30%).

Цена 1 кв.м коттеджей бизнес-класса выросла на 4% за I квартал 2011 г., однако во втором квартале этот рост был компенсирован снижением. В итоге, за 6 месяцев цена коттеджей бизнес-класса снизилась на 1% по отношению к декабрю 2010 г.

Что же касается танхаусов, то традиционно престижные направления продемонстрировали снижение цен. По данным «Исследования рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья за 2009-2011 годы», аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», осенью 2010 г. средняя стоимость метра здесь составляла 79 800 руб., а к лету 2011 г. она упала до 74 300 руб. Причина заключается в том, что за этот период здесь появилось много новых объектов на ранних стадиях строительства и, соответственно, более дешевых, чем поселки, реализация которых началась в предыдущие годы.


Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1589 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 2 391 000
до 6 988 905 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Серебрица Московская область, Красногорский район, г. Красногорск, п. Опалиха, 9 км от МКАД Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 27 - 88 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. мкр.Опалиха, к.2 мкр.Опалиха, к.3 мкр.Опалиха, к.4 Застройщик: Опалиха-Сити.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 1 932 019
до 6 107 999 руб.
Узнать подробнее
ЖК Жилой квартал Тетрис Московская область, г. Красногорск, 2 км от МКАД Студии, 1-2-комнатные квартиры Площади : 18 - 47 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 1, к.3 мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 2, к.4 мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 2, к.5 Застройщик: Садовое кольцо МПС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 372 070
до 5 981 660 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Томилино 2018 Московская область, Люберецкий район, п. Томилино, 10 км от МКАД Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 23 - 74 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2020 г. Люберецкий р-н, п. Томилино, к.11 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.12 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.13 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.15 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.6 Показать все 7 корпусов Застройщик: Самолет-Томилино.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Спешите! Квартиры площадью 49-136 кв.м.Монолит. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека от 5,5% Квартиры от 8,3 млн руб! Закрытая территория, подземный паркинг. Свой парк с прудом, школа и д/сад. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Парк Мира Последние 8 апартаментов в жилом квартале с инфраструктурой европейского уровня. 5 минут от м.Алексеевкая. Застройщик: Смайнэкс. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов 1-2-комнатные апартаменты в Подмосковье.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 47 до 350 кв.м. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры площадью 46-137 кв.м.Монолит. Звоните! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры площадью 39-107 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах площадью от 29 метров.Монолит, другое. Звоните! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Современные 1-3-комнатные квартиры. Площадь от 36 до 86 кв.м. Монолит. Звоните! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте