Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Транспортная доступность новых территорий Москвы

Интегрировать южные земли в столицу

Впервые за долгие годы Варшавское шоссе в Москве и Подмосковье лидирует по количеству упоминаний в новостях не только в разделе «пробки на дорогах». Относительно малопопулярное для коттеджного строительства, постоянно загруженное, загазованное направление вдруг стало одной из потенциально новых границ Москвы. Проект включения в столицу 144 000 га, что увеличит размеры города почти в 2,5 раза, приковал внимание как к Варшавскому и Киевскому (другая граница), так и к Калужскому шоссе.

Сразу возникли вопросы: что будет с рынком жилья. По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», в ближайшее время – ничего особенного. Возможно, эмоциональный всплеск и подвигнет продавцов вторичного жилья и застройщиков на небольшое (до 10%) повышение цен, но потом общее состояние рынка быстро остудит горячие головы (см. «Прирост территории Москвы не сразу приведет к росту цен»).

Главным же фактором, способным реально подтолкнуть цены вверх, может служить развитие инфраструктуры этих отдаленных от исторического центра районов. Прежде всего – транспортной инфраструктуры.

Как отмечал уже аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости», тему транспортной доступности Москвы нужно рассматривать в целом, не концентрируясь только на автомагистралях. Если заниматься исключительно ими, город задохнется в автомобильных потоках. Нужно обязательно параллельно развивать интегрированную систему «метро/ пригородные электрички», считает руководитель АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

Для сравнения: что такое крупные мегаполисы? Например, «большой Лондон»? Это город, окраины которого расположены в часе езды на скоростном поезде – в 100 км от центра. Но считается, что люди живут в Лондоне. Они за час доезжают до работы благодаря хорошей транспортной системе.

Диаметр МКАД – 30-40 км, т.е. окраинные районы в ее пределах удалены от Кремля на 15-20 км. Прибавим города в радиусе 5-20 км от МКАД, которые уже фактически интегрированы в Москву – сюда ездят работать, развлекаться, за покупками – получается, что пределы роста еще не достигнуты.


Ситуация сегодня

Сейчас, при включении в состав Москвы шести отдельных городов – Апрелевки, Климовска, Московского, Подольска, Троицка, Щербинки – и бесконечного ряда других населенных пунктов транспортная инфраструктура между ними и Москвой как таковой станет определяющим фактором окончательного интегрирования. Пока же с транспортом – одни проблемы, отмечают специалисты www.irn.ru (см. « Реконструкция южных трасс Москвы повысит цены на жилье в области»).

Но пока приходится опираться в основном на автомобильные дороги. И сразу приходится столкнуться с трудностями. Одно название Варшавского шоссе может ввести в недоумение: при чем тут Варшава? Трасса уходит строго на юг от Москвы, тогда как столица Польши находится на юго-западе, и туда ведет Минское шоссе через Белоруссию. Однако «старая польская дорога» проходила как раз через Подольск, лишь затем сворачивая на запад.

Но если постоянным обитателям пригородных маршрутов легко ориентироваться по памяти, то новичкам внутри тяжелого транспортного потока следить за дорожными указателями весьма непросто. Здесь только успевай уворачиваться от тяжело нагруженных фур, следующих на склады, да от дачников, заезжающих за продуктами или иными товарами в множество торговых центров. Объекты коммерческой недвижимости добавляют нагрузку на трассы.


Без навигатора не обойтись

В Москве Варшавское шоссе является продолжением Тульской улицы, а после пересечения с МКАД делится на две дороги: скоростную Симферопольскую трассу, проходящую в обход населенных пунктов, и двухполосное Варшавское шоссе, которое пересекает Подольск и Чехов, а возле Серпухова воссоединяется с Симферопольским шоссе.

Каширское шоссе в Москве ответвляется от Варшавского перед пересечением с Нахимовским проспектом и Коломенским проездом. После МКАД  эта магистраль может запутать любого. Примерно через 4,5 км она разветвляется. Сама Каширка уходит направо и через некоторое время становится дублером федеральной трассы «Дон» (М4), минует поселок Совхоза имени Ленина, города Видное и Домодедово и заканчивается рядом с Каширой. Но дорога идет не параллельно федеральной трассе (как те же Варшавское и Симферопольское шоссе), а несколько раз с ней пересекается. Если же после МКАД водитель поедет дальше не по Каширке, а прямо, никуда не сворачивая, он в итоге упрется в аэропорт Домодедово (эта трасса, кстати, тоже называется М4).


Нынешние и будущие жители

Согласно исследованию аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» «Весь рынок новостроек Московского региона за 1-2 кв. 2011 года. Сравнительный анализ», в районах, примыкающих к Каширскому и Варшавскому шоссе, предлагалось 14,5% от общего количество новостроек в Москве за пределами ТТК (28 домов). Росту спроса на новостройки в этих районах способствует их относительная дешевизна: средняя цена квадратного метра здесь составляет около 116 500 руб., что на 24% меньше, чем в среднем по Москве от ТТК до МКАД.

Осложняют транспортную ситуацию на юге столицы и жители подмосковных городов и поселков, многие из которых работают в Москве. По данным www.irn.ru, в подмосковных городах и поселках вдоль Варшавского шоссе реализуется 47 новостроек. Это примерно 7,5% от общего объема предложения первичного жилья в радиусе 50 км от Москвы. Цены на жилье по этому направлению на 13% ниже, чем в среднем по Подмосковью на аналогичном удалении. Квадратный метр жилья на Варшавском шоссе стоит в среднем 55 700 руб., а средняя стоимость квартиры составляет 3,7 млн руб.

Вдоль Каширского шоссе строится почти вдвое меньше жилья – 25 новостроек или 4% от общего объема предложения первичного жилья в радиусе 50 км от Москвы. И квадратный метр существенно дороже – 78 700 руб. (это на 24% выше, чем в среднем по Подмосковью на таком же удалении, и почти в полтора раза, чем на Варшавском шоссе). Стоимость квартиры превышает средние показатели по Подмосковью на треть (33%) и составляет 5,78 млн руб.

Такая разница в ценах объясняется существенными различиями в структуре предложения. На Каширском шоссе заметно выше доля готовых домов – примерно 68% от общего числа новостроек в продаже против 36% на Варшавском шоссе. Кроме того, на Каширке только 8% реализуемых домов относятся к панельному жилью, тогда как на Варшавском шоссе доля недорогого типового жилья в разы выше – около 36% всех новостроек. Другими словами, более высокий уровень цен в городах и поселках Каширского направления обусловлен небольшими объемами предложения новостроек (25 объектов против 47 на Варшавском шоссе), а также преобладанием готовых монолитно-кирпичных домов.

Если по будням жители Подмосковья затрудняют движение в столице и на подступах к ней, в выходные все происходит наоборот: многие москвичи отправляются на дачи. Участки на южных направлениях пользуются большим спросом среди москвичей. По данным «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2010-2011 годы» аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», начиная с 2007 г. объемы строительства ежегодно увеличивались, и к середине 2011 г. количество коттеджных поселков на Симферопольском шоссе резко возросло. В настоящее время на Симферопольском шоссе предлагается на продажу 37 коттеджных поселков, по этому показателю шоссе входит в тройку лидеров. Правда, основная их доля расположена за 50-м км от МКАД, ближе к Москве предлагают коттеджи лишь в шести поселках.

Что касается участков без подряда, Симферопольское шоссе после кризиса вырвалось в лидеры. Согласно «Исследованию рынка участков без подряда Подмосковья за 2010-2011 годы», во II кв. 2010 г. доля Симферопольского шоссе на рынке организованных поселков с участками без подряда Подмосковья составляла 21% (т.е. здесь реализовывался каждый пятый поселок с участками без подряда в Подмосковье).

Активная застройка Симферопольского шоссе коттеджным жильем и поселками с участками без подряда позволяет прогнозировать существенное увеличение транспортного потока на нем примерно через три года, когда большая часть поселков, которые сейчас находятся в активной фазе реализации, будет застроена и начнет заселяться.

В отличие от Симферопольского шоссе земли вдоль Каширского шоссе и трассы М4 «Дон» активнее всего застраиваются как раз в пределах 50 км от МКАД: здесь реализуется 13 из 18 коттеджных поселков. Об этом свидетельствуют результаты «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2010-2011 годы». Стоит отметить, что такая активная застройка началась относительно недавно: еще в 2007 г. на этих трассах продавалось всего три поселка. Участки без подряда, где предусмотрено электричество и газ, вдоль Каширского шоссе также предлагаются чаще всего в 50-километровой зоне от МКАД: 10 из 13 поселков.

По мнению www.irn.ru, Каширское/Новокаширское направление обладает хорошим потенциалом для дальнейшего развития загородного рынка и увеличения числа поселков. Это связано с тем, что Новокаширское шоссе (М4 «Дон») – это скоростная многополосная трасса, позволяющая сравнительно быстро добраться до загородного жилья.

Но без решения транспортной проблемы интегрирование новых территорий в состав Москвы останется благожелательной задумкой. Вот такие проблемы, сейчас обозначенные только навскидку, предстоит решать правительству Москвы, которому, видимо, отойдут новые территории в 144 000 га. Работа не на один десяток лет.


Подробнее о предыстории и развитии событий – в статьях:

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
11532 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 12 544 000
до 36 509 600 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Счастье на Ленинском Москва, Западный округ, район Тропарево-Никулино, м. Юго-Западная 1-4-комнатные квартиры Площади : 48 - 119 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2018 г. м. Юго-Западная, 14 мин. пешком Застройщик: Ленинский 154.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 12 377 000
до 57 119 200 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Лица Москва, Северный округ, район Хорошевский, м. Петровский парк, м. Беговая, м. Динамо 1-4-комнатные квартиры Площади : 51 - 181 кв.м. м. Беговая, 9 мин. пешком м. Динамо, 9 мин. пешком Застройщик: Новко.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от застройщика Узнать подробнее ЖК Нахимов Москва, Юго-Западный округ, район Черемушки , м. Нахимовский проспект 1-2-комнатные квартиры Площади : 40 - 72 кв.м. м. Нахимовский проспект, 5 мин. транспортом Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Новые 1-5-комнатные квартиры. Площадь от 49 до 136 кв.м. Монолит. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры пл. от 39 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры площадью от 29 метров. Монолит, другое. квартиры в готовых домах с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 23 до 47 кв.м. Монолит. Звоните! от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Квартиры с отделкой от 6,8 млн руб. Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Сдача в 2018г.! м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Квартиры площадью 36-86 кв.м.Монолит. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры пл. от 46 метров. Монолит. квартиры в готовых домах от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте