Жизнь продолжается, бизнес должен работать, как шоу, которое должно продолжаться. Даже небольшой подъем средних ставок аренды (в пределах 5-6%) в I квартале 2011 г. на рынке офисной недвижимости многие эксперты начинают оценивать как возвращение к рынку арендодателя, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (подробнее см. «Картина маслом»: офисы. Весна – 2011. Часть I»). 

Но и многие арендаторы, оказывается, достаточно окрепли, чтобы владельцы бизнес-центров могли снова выставлять им жесткие условия – без всяких глупостей, вроде арендных каникул, отказа от страхового депозита и т.д. По словам ведущего специалиста департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty Максима Жуликова, уже в ходу прописанная индексация арендных ставок на несколько лет вперед и другие меры обеспечения максимальной доходности от собственности.

И арендаторы вроде идут на это.

По данным компании Knight Frank, уже сокращается разрыв между вводом в эксплуатацию новых площадей и поглощением. В сегменте класса А спрос практически сравнялся с новым предложением. В классе B поглощение остается ниже ввода новых площадей, но этот разрыв последовательно сокращается и сейчас составляет 40% против 45% в прошлом квартале.

В сегменте офисов класса А продолжается рост ставок аренды: по сравнению с предыдущим кварталом ставки увеличились на 5%. Положительная динамика вызвана, в частности, восстановлением экономики: повышается стабильность бизнеса компаний - арендаторов офисных площадей, они готовы расширять штат, арендовать новые площади или даже переезжать в более удобные. Пример тому – сам аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости», переехавший в более удобный офис поближе к центру в конце прошлого года (см. статью «Подъемный кран для доставки мебели»). Вторая причина – возросшие рыночные ожидания арендодателей.


Ожидания не на пустом месте
Пятая часть крупных и средних компаний планирует увеличение затрат на недвижимость в 2011 г. К такому выводу пришли специалисты GVA Sawyer в результате проведенного компанией II ежегодного исследования спроса на качественную офисную недвижимость.

Чтобы выявить связь между общеэкономическими характеристиками деятельности компаний, их планами на ближайшие полгода-год и спросом на офисную недвижимость, компания GVA Sawyer совместно с юридической фирмой DLA Piper провела опрос крупных компаний Москвы и Санкт-Петербурга, типичных арендаторов офисов. Были опрошены инвестиционно-финансовые, юридические фирмы, а также компании торгового, сырьевого, производственного, строительного и других секторов.

«Сравнение с результатами предыдущего опроса, проведенного весной 2010 г., позволяет говорить о росте оптимизма в развитии компаний Москвы и Санкт-Петербурга, – отмечает Вячеслав Фадеев, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer. – Падение доходов практически закончилось, произошло увеличение затрат на офисную недвижимость, причем не только в связи с ростом ставок, но и с необходимостью развития бизнеса».

В результате исследования было выяснено, что в течение 2010 г. у 53% компаний доход увеличился, у 38% остался на прежнем уровне. Сократился доход лишь у 9% опрошенных компаний.


Как изменились затраты на офисы в 2010 г.?
Увеличение затрат на недвижимость в течение прошлого года произошло у 28% компаний. Около 19% компаний уменьшили их. Для сравнения: весной 2010 г. (во время проведения I опроса) планировали увеличение трат лишь 6% компаний, а реально увеличили расходы на недвижимость около 28%. Однако важно, что лишь 2% увеличили траты из-за роста арендной ставки, а 24% – за счет дополнительной аренды или покупки площадей.

 

 

Сейчас 21% компаний планирует увеличение затрат на недвижимость в ближайшие полгода-год. Весной 2010 г. таких компаний было лишь 6%. Вывод – бизнес продолжает работать и зарабатывать.


Крупнейшие сделки
Многие собственники недвижимости, особенно не любящие рассчитывать ее стоимость, исходя из нормы дохода от сдачи в аренду, вернулись к практике «виртуальных продаж», отмечает Жуликов. Продавцы просто выставляют площади якобы на продажу (по-настоящему не имея такой цели), чтобы узнать, сколько за них могут предложить.

Но и реальные сделки на рынке происходят. Вот некоторые из совершенных в I квартале:

 

Тип сделки Площадь Объект/адрес Арендатор/Покупатель
Покупка ~16 000 Федерация,Башня Восток / ММДЦ, участок №13 ВТБ
Аренда 15 000 Легенда Цветного / Цветной б-р, 2 стр. 1 Групп М
Аренда 13 500 Офисный комплекс класса В / Павелецкая набережная, дом 8, стр. 1 Гринатом
Покупка 8 498 БЦ Якиманка 40 / Москва, ул. Большая Якиманка, дом 40 Уралвагонзавод
Аренда 7 312 (здание целиком) БЦ Прогресс / Садовническая ул. 79 Российский Банк Развития
Покупка 6 300 БЦ Мясницкая Плаза / ул. Мясницкая, 48 н/д
Аренда 6 011 Diamond Hall / Олимпийский пр-т, 12/16 Кредит Европа Банк
Аренда 5 875 (здание целиком) Дом Парк Культуры / Зубовский б-р, 13 Трансаэро
Аренда 5 200 Даниловская Мануфактура, Ряды Солдатенкова / Варшавское шоссе, дом 9 ПрофМедиа
Аренда ~4 000 БЦ Чайка /ул. Новослободская, дом 41 Нэо-Центр
Аренда 3 500 БЦ Pallau-NK / ул. Нижняя Красносельская д. 39, стр. 1  группа компаний «О’Кей»
Аренда 3 209 4-й Сетуньский пр-д., дом 10 LG
Покупка 2 505 БЦ Пульман / ул. Мясницкая, дом 50/24 стр.1 н/д
Аренда 1 936 БЦ Двинцев, блок С / ул. Двинцев, дом 12, стр. 1 Nvidia

 Источник: S.A. Ricci/King Sturge


Перспективы
По сведениям Knight Frank, до конца 2011 г. ожидается ввод около 400 000 - 450 000 кв. м в классе А, из них около 20% расположено в районе Садового кольца (30% площадей в этих проектах уже сданы в аренду). В классе B ожидается ввод в эксплуатацию около 800 000 кв. м. Но стоит учитывать, что это предварительные данные: сроки выхода проектов в большинстве случаев корректируются.

Аналогичного мнения придерживаются специалисты ASTERA. На стадии завершения строительства и ввода в эксплуатацию находится только 19% объектов, отмечают они. Из них 1,405 млн кв. м заявлены к сдаче до конца 2011 г. Однако нужно понимать, что часть этих объектов не будет сдана. Это связано с трудностями финансирования и приоритетом в реанимации наиболее ликвидных объектов (с точки зрения расположения и технической оснащенности). Учитывая, что по данной причине сроки многих объектов будут в очередной раз сдвинуты на более позднее время (2012 г.), можно предположить, что реальный объем предложения к концу 2011 г. составит менее 1 млн кв. м офисных площадей (см. Приложение 1. в конце статьи).

Темпы ввода новых объектов в эксплуатацию невысоки, многие проекты во время кризиса были заморожены, так что объем качественного предложения офисов в Москве по результатам I квартала 2011 г. не является высоким, отмечают аналитики www.irn.ru. Новых проектов крайне мало, что связано с недостаточностью финансирования строительства офисных объектов.

В следующем квартале, вероятнее всего, не произойдет серьезного роста девелоперской активности в части реализации новых проектов. Но наращивание объемов кредитования коммерческой недвижимости и растущий рынок, скорее всего, станут предпосылками к ее постепенному росту, который будет заметен уже к концу года, считают в Knight Frank.

Ужесточение запрета на строительство в центре города, инициированное московской администрацией осенью 2010 г., приведет к сокращению ввода новых площадей в центральной части города, где всегда наблюдался высокий уровень спроса. Велика вероятность возникновения дефицита качественных площадей в центре столицы уже через 1 - 1,5 года.

Такая ситуация, скорее всего, приведет к вынужденному смещению части спроса в сторону более удаленных от центра предложений.

По данным Knight Frank Research, 2011, в условиях ускоренного роста цен на помещения премиум-класса (7-10%) часть спроса смещается в сторону более удаленных от центра объектов, а также – в сегмент помещений класса B+, что вызывает увеличение ставок, хотя и менее значительное – в районе 2-3%. По мнению специалистов компании, ставки аренды на офисы с премиальным местоположением поднимутся еще на 15 - 17% к концу года.

Согласно выводам S.A. Ricci/King Sturge, показатель вакантности для объектов класса В- достигает 7% в зоне Бульварного и Садового кольца, 18% в зоне ТТК и 14% в районе МКАД. Компания ожидает активное снижение данного показателя для офисов класса А и В+, находящихся не дальше Третьего транспортного кольца, и стабильный объем предложения в отношении класса В-.

Как отмечают специалисты www.irn.ru, премиальные объекты в пределах Садового, а еще лучше Бульварного кольца, будут всегда востребованы, поскольку серьезного увеличения их числа в обозримом будущем ждать не приходится. Если, конечно, не переименовать Третье транспортное кольцо – в Садовое, Садовое – в Бульварное, а Бульварное – в Кремлевское. Тоже, в общем, выход из положения…


Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru


Приложение 1.

Объекты, заявленные к вводу в эксплуатацию до конца 2011 г.

 

Название Класс Адрес Общая площадь, кв.м. Девелопер/УК
Imperia Tower А Краснопресненская наб.,  4 310 210 MOS CITY GROUP
Бизнес-комплекс «Лотос» А ул. Одесская, вл.2, 153 550 УК «БВТ»
  SKY House A ул. Мытная, вл.40-44 145 000 MCG Group
Greenwood, 2-я очередь B 71-й км МКАД 80 461 Международный консультационный центр 
Аквамарин III A Озерковская набережная, вл. 22-24 75 500 AFI Development
Олимпия Парк A Ленинградское ш, 39 69 000 Horus Capital
  Золотое кольцо B+ Южнопортовая, д.5. 46 000 CDS Group
Бизнес-парк  «Солюшнз», 2-я очередь B м. «Ул. Академика Янгеля» 44 000 МосКапСтрой
  Красные ворота B ул. Новорязанская, д. 26-28 33 970 Олминея
Socol bridge, вторая очередь B ул. Куусинена, 21А 33 000 CS Trading
Центр современной архитектуры A н/д 29 100 Техноком Трейд
17-й пр-д Марьиной Рощи B+ 17-й пр-д Марьиной Рощи, вл. 4 26 650 Квартстрой
 Очаково B- Большая Очаковская ул., д. 47А 26 014 Строительная компания «Премьер»
Флакон B- ул. Б. Новодмитровская, д. 36/4 23 300  Realogic
Trefoil Plaza B+ Ленинский пр. 6 20 160 Риалтсервис
ЭКО В+ ул. Мироновская, 27 18 500 Capital Group
Даниловская мануфактура, ряды Солдатенкова B Варшавское ш., 9, стр. 1 15 700 KR Properties
Призма А ул. Щепкина, 61/2 корп. 8  15 000 Capital Group
ИТОГО: 1 405 115  

Источник: ASTERA

Вернуться

Актуальные проекты компании Capital Group (октябрь 2024)
ПроектРасположениеГККомнатность
White KhamovnikiМосква, Центральный округ, район Хамовники, м. Фрунзенская1-5-комнатные квартиры площадью 43 - 191 м2
БадаевскийМосква, Западный округ, район Дорогомилово, м. Киевская
МФК ОКОМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. Деловой центр (Выставочная)Сдан1-3-комнатные апартаменты площадью 79 - 296 м2
Sky HouseМосква, Центральный округ, район Якиманка, м. ШаболовскаяСдан1-4-комнатные квартиры площадью 69 - 156 м2
ЛицаМосква, Северный округ, район Хорошевский, м. ЦСКАСдан1-5-комнатные апартаменты площадью 48 - 181 м2
Capital TowersМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. Деловой центр (Выставочная)1-5-комнатные квартиры площадью 29 - 1 361 м2
ТриколорМосква, Северо-Восточный округ, район Ростокино, м. Ростокино МЦК3 кв. 2015 г.2-4-комнатные апартаменты площадью 97 - 167 м2
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все