Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Картина маслом: офисы. Весна – 2011. Часть II.

Сделки, перспективы и прогнозы развития рынка

Жизнь продолжается, бизнес должен работать, как шоу, которое должно продолжаться. Даже небольшой подъем средних ставок аренды (в пределах 5-6%) в I квартале 2011 г. на рынке офисной недвижимости многие эксперты начинают оценивать как возвращение к рынку арендодателя, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (подробнее см. «Картина маслом»: офисы. Весна – 2011. Часть I»). 

Но и многие арендаторы, оказывается, достаточно окрепли, чтобы владельцы бизнес-центров могли снова выставлять им жесткие условия – без всяких глупостей, вроде арендных каникул, отказа от страхового депозита и т.д. По словам ведущего специалиста департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty Максима Жуликова, уже в ходу прописанная индексация арендных ставок на несколько лет вперед и другие меры обеспечения максимальной доходности от собственности.

И арендаторы вроде идут на это.

По данным компании Knight Frank, уже сокращается разрыв между вводом в эксплуатацию новых площадей и поглощением. В сегменте класса А спрос практически сравнялся с новым предложением. В классе B поглощение остается ниже ввода новых площадей, но этот разрыв последовательно сокращается и сейчас составляет 40% против 45% в прошлом квартале.

В сегменте офисов класса А продолжается рост ставок аренды: по сравнению с предыдущим кварталом ставки увеличились на 5%. Положительная динамика вызвана, в частности, восстановлением экономики: повышается стабильность бизнеса компаний - арендаторов офисных площадей, они готовы расширять штат, арендовать новые площади или даже переезжать в более удобные. Пример тому – сам аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости», переехавший в более удобный офис поближе к центру в конце прошлого года (см. статью «Подъемный кран для доставки мебели»). Вторая причина – возросшие рыночные ожидания арендодателей.


Ожидания не на пустом месте

Пятая часть крупных и средних компаний планирует увеличение затрат на недвижимость в 2011 г. К такому выводу пришли специалисты GVA Sawyer в результате проведенного компанией II ежегодного исследования спроса на качественную офисную недвижимость.

Чтобы выявить связь между общеэкономическими характеристиками деятельности компаний, их планами на ближайшие полгода-год и спросом на офисную недвижимость, компания GVA Sawyer совместно с юридической фирмой DLA Piper провела опрос крупных компаний Москвы и Санкт-Петербурга, типичных арендаторов офисов. Были опрошены инвестиционно-финансовые, юридические фирмы, а также компании торгового, сырьевого, производственного, строительного и других секторов.

«Сравнение с результатами предыдущего опроса, проведенного весной 2010 г., позволяет говорить о росте оптимизма в развитии компаний Москвы и Санкт-Петербурга, – отмечает Вячеслав Фадеев, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer. – Падение доходов практически закончилось, произошло увеличение затрат на офисную недвижимость, причем не только в связи с ростом ставок, но и с необходимостью развития бизнеса».

В результате исследования было выяснено, что в течение 2010 г. у 53% компаний доход увеличился, у 38% остался на прежнем уровне. Сократился доход лишь у 9% опрошенных компаний.


Как изменились затраты на офисы в 2010 г.?

Увеличение затрат на недвижимость в течение прошлого года произошло у 28% компаний. Около 19% компаний уменьшили их. Для сравнения: весной 2010 г. (во время проведения I опроса) планировали увеличение трат лишь 6% компаний, а реально увеличили расходы на недвижимость около 28%. Однако важно, что лишь 2% увеличили траты из-за роста арендной ставки, а 24% – за счет дополнительной аренды или покупки площадей.



Сейчас 21% компаний планирует увеличение затрат на недвижимость в ближайшие полгода-год. Весной 2010 г. таких компаний было лишь 6%. Вывод – бизнес продолжает работать и зарабатывать.


Крупнейшие сделки

Многие собственники недвижимости, особенно не любящие рассчитывать ее стоимость, исходя из нормы дохода от сдачи в аренду, вернулись к практике «виртуальных продаж», отмечает Жуликов. Продавцы просто выставляют площади якобы на продажу (по-настоящему не имея такой цели), чтобы узнать, сколько за них могут предложить.

Но и реальные сделки на рынке происходят. Вот некоторые из совершенных в I квартале:


Тип сделки Площадь Объект/адрес Арендатор/Покупатель
Покупка ~16 000 Федерация,Башня Восток / ММДЦ, участок №13 ВТБ
Аренда 15 000 Легенда Цветного / Цветной б-р, 2 стр. 1 Групп М
Аренда 13 500 Офисный комплекс класса В / Павелецкая набережная, дом 8, стр. 1 Гринатом
Покупка 8 498 БЦ Якиманка 40 / Москва, ул. Большая Якиманка, дом 40 Уралвагонзавод
Аренда 7 312 (здание целиком) БЦ Прогресс / Садовническая ул. 79 Российский Банк Развития
Покупка 6 300 БЦ Мясницкая Плаза / ул. Мясницкая, 48 н/д
Аренда 6 011 Diamond Hall / Олимпийский пр-т, 12/16 Кредит Европа Банк
Аренда 5 875 (здание целиком) Дом Парк Культуры / Зубовский б-р, 13 Трансаэро
Аренда 5 200 Даниловская Мануфактура, Ряды Солдатенкова / Варшавское шоссе, дом 9 ПрофМедиа
Аренда ~4 000 БЦ Чайка /ул. Новослободская, дом 41 Нэо-Центр
Аренда 3 500 БЦ Pallau-NK / ул. Нижняя Красносельская д. 39, стр. 1  группа компаний «О’Кей»
Аренда 3 209 4-й Сетуньский пр-д., дом 10 LG
Покупка 2 505 БЦ Пульман / ул. Мясницкая, дом 50/24 стр.1 н/д
Аренда 1 936 БЦ Двинцев, блок С / ул. Двинцев, дом 12, стр. 1 Nvidia

 Источник: S.A. Ricci/King Sturge


Перспективы

По сведениям Knight Frank, до конца 2011 г. ожидается ввод около 400 000 - 450 000 кв. м в классе А, из них около 20% расположено в районе Садового кольца (30% площадей в этих проектах уже сданы в аренду). В классе B ожидается ввод в эксплуатацию около 800 000 кв. м. Но стоит учитывать, что это предварительные данные: сроки выхода проектов в большинстве случаев корректируются.

Аналогичного мнения придерживаются специалисты ASTERA. На стадии завершения строительства и ввода в эксплуатацию находится только 19% объектов, отмечают они. Из них 1,405 млн кв. м заявлены к сдаче до конца 2011 г. Однако нужно понимать, что часть этих объектов не будет сдана. Это связано с трудностями финансирования и приоритетом в реанимации наиболее ликвидных объектов (с точки зрения расположения и технической оснащенности). Учитывая, что по данной причине сроки многих объектов будут в очередной раз сдвинуты на более позднее время (2012 г.), можно предположить, что реальный объем предложения к концу 2011 г. составит менее 1 млн кв. м офисных площадей (см. Приложение 1. в конце статьи).

Темпы ввода новых объектов в эксплуатацию невысоки, многие проекты во время кризиса были заморожены, так что объем качественного предложения офисов в Москве по результатам I квартала 2011 г. не является высоким, отмечают аналитики www.irn.ru. Новых проектов крайне мало, что связано с недостаточностью финансирования строительства офисных объектов.

В следующем квартале, вероятнее всего, не произойдет серьезного роста девелоперской активности в части реализации новых проектов. Но наращивание объемов кредитования коммерческой недвижимости и растущий рынок, скорее всего, станут предпосылками к ее постепенному росту, который будет заметен уже к концу года, считают в Knight Frank.

Ужесточение запрета на строительство в центре города, инициированное московской администрацией осенью 2010 г., приведет к сокращению ввода новых площадей в центральной части города, где всегда наблюдался высокий уровень спроса. Велика вероятность возникновения дефицита качественных площадей в центре столицы уже через 1 - 1,5 года.

Такая ситуация, скорее всего, приведет к вынужденному смещению части спроса в сторону более удаленных от центра предложений.

По данным Knight Frank Research, 2011, в условиях ускоренного роста цен на помещения премиум-класса (7-10%) часть спроса смещается в сторону более удаленных от центра объектов, а также – в сегмент помещений класса B+, что вызывает увеличение ставок, хотя и менее значительное – в районе 2-3%. По мнению специалистов компании, ставки аренды на офисы с премиальным местоположением поднимутся еще на 15 - 17% к концу года.

Согласно выводам S.A. Ricci/King Sturge, показатель вакантности для объектов класса В- достигает 7% в зоне Бульварного и Садового кольца, 18% в зоне ТТК и 14% в районе МКАД. Компания ожидает активное снижение данного показателя для офисов класса А и В+, находящихся не дальше Третьего транспортного кольца, и стабильный объем предложения в отношении класса В-.

Как отмечают специалисты www.irn.ru, премиальные объекты в пределах Садового, а еще лучше Бульварного кольца, будут всегда востребованы, поскольку серьезного увеличения их числа в обозримом будущем ждать не приходится. Если, конечно, не переименовать Третье транспортное кольцо – в Садовое, Садовое – в Бульварное, а Бульварное – в Кремлевское. Тоже, в общем, выход из положения…


Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru


Приложение 1.

Объекты, заявленные к вводу в эксплуатацию до конца 2011 г.


Название Класс Адрес Общая площадь, кв.м. Девелопер/УК
Imperia Tower А Краснопресненская наб.,  4 310 210 MOS CITY GROUP
Бизнес-комплекс «Лотос» А ул. Одесская, вл.2, 153 550 УК «БВТ»
  SKY House A ул. Мытная, вл.40-44 145 000 MCG Group
Greenwood, 2-я очередь B 71-й км МКАД 80 461 Международный консультационный центр 
Аквамарин III A Озерковская набережная, вл. 22-24 75 500 AFI Development
Олимпия Парк A Ленинградское ш, 39 69 000 Horus Capital
  Золотое кольцо B+ Южнопортовая, д.5. 46 000 CDS Group
Бизнес-парк  «Солюшнз», 2-я очередь B м. «Ул. Академика Янгеля» 44 000 МосКапСтрой
  Красные ворота B ул. Новорязанская, д. 26-28 33 970 Олминея
Socol bridge, вторая очередь B ул. Куусинена, 21А 33 000 CS Trading
Центр современной архитектуры A н/д 29 100 Техноком Трейд
17-й пр-д Марьиной Рощи B+ 17-й пр-д Марьиной Рощи, вл. 4 26 650 Квартстрой
 Очаково B- Большая Очаковская ул., д. 47А 26 014 Строительная компания «Премьер»
Флакон B- ул. Б. Новодмитровская, д. 36/4 23 300  Realogic
Trefoil Plaza B+ Ленинский пр. 6 20 160 Риалтсервис
ЭКО В+ ул. Мироновская, 27 18 500 Capital Group
Даниловская мануфактура, ряды Солдатенкова B Варшавское ш., 9, стр. 1 15 700 KR Properties
Призма А ул. Щепкина, 61/2 корп. 8  15 000 Capital Group
ИТОГО: 1 405 115  

Источник: ASTERA

Вернуться

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
636 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 29 614 000
до 582 191 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК ММДЦ Москва-Сити Башня Федерация Башня Восток Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Деловой центр, м. Выставочная 2-5-комнатные квартиры Площади : 55 - 491 кв.м. м. Выставочная, 5 мин. пешком Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от застройщика Узнать подробнее ЖК Нахимов Москва, Юго-Западный округ, район Черемушки , м. Нахимовский проспект 1-2-комнатные квартиры Площади : 40 - 72 кв.м. м. Нахимовский проспект, 5 мин. транспортом Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 12 377 000
до 57 119 200 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Лица Москва, Северный округ, район Хорошевский, м. Петровский парк, м. Беговая, м. Динамо 1-4-комнатные квартиры Площади : 51 - 181 кв.м. м. Беговая, 9 мин. пешком м. Динамо, 9 мин. пешком Застройщик: Новко.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Счастье в Лианозово 1-3-комнатные квартиры пл. 36-86 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. Торопитесь! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 39 до 107 кв.м. Монолит. Спешите! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Современные 1-5-комнатные квартиры. Площадь от 49 до 136 кв.м. Монолит. Спешите! Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Квартиры с отделкой от 6,8 млн руб. Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Сдача в 2018г.! м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры в готовых домах пл. 46-137 метров. ГК: 1 кв. 2019 г. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Торопитесь! Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 23 до 47 кв.м. Монолит. от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте