Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Жилье переоценено, но дешеветь не будет

Ключевые тезисы онлайн-конференции «Рынок жилья в предвыборный год: куда пойдут цены?»

Приближение таких событий, как президентские и думские выборы, всегда отражается на основных сферах экономики вне зависимости от их возможного исхода. Результаты выборов сами по себе не оказывают существенного влияния на рынок недвижимости, однако предвыборный ажиотаж ведет к активизации участников рынка. К тому же после выборов могут быть приняты некоторые важные для рынка недвижимости политические решения (например, введение налога на недвижимость от рыночной цены), которые могут сказаться на общей картине.

16 апреля на www.irn.ru прошла онлайн-конференция «Рынок жилья в предвыборный год: куда пойдут цены?» На вопросы посетителей портала ответили руководитель АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко и коммерческий директор ГК «Пионер»-Москва Дмитрий Отяковский.


Все дороги ведут в «Третий Рим»
Москвичи обычно жалуются на слишком высокие цены на жилье, не отвечающие реальному уровню комфорта. По данным опроса «Народное мнение» (совместный проект аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» и журнала metrinfo.ru), 72% жителей столицы считают недоступными даже квартиры экономкласса.

Эксперты согласны с тем, что цены на жилье в Москве не соответствуют ни качеству, ни платежеспособности населения, однако объективных причин для снижения цен они в данный момент не видят. «Так сложилось, что основные миграционные направления идут в Москву и другие крупные города (например, Санкт-Петербург). Это и привело к тому, что жизнь в городе стала не совсем комфортной, – считает коммерческий директор ГК «Пионер»-Москва Дмитрий Отяковский. – Но в столице сосредоточена основная деловая активность и финансовые потоки, поэтому говорить об уменьшении миграции не приходится. Спрос на московскую недвижимость не иссякал ни в кризис 1998 г., ни в кризис 2008 г. Конечно, стоимость квартир немного проседала, но потом быстро и восстанавливалась».

Кроме того, недвижимость оказалась под влиянием других экономических процессов. «Это бесконтрольное печатание денег за последние два года, которое приводит к неадекватному подорожанию всего, начиная от нефти, золота, серебра, заканчивая акциями компаний, ростом индекса РТС и т.п. При избытке денежной массы недвижимости дешеветь не с чего», – говорит руководитель АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

Москвичей интересует, как ситуация на столичном рынке недвижимости будет меняться в связи с политикой нового градоначальника. «В Москве в 2010 - 2011 строят очень мало жилья, новый мэр решил строить дороги, паркинги, доходные дома. Это хорошо для жителей (цена квадратного метра упадет?) или плохо (цены, наоборот, будут расти)?» – спрашивает читательница. «Вы правильно заметили, что сейчас в заявленных приоритетах Сергея Собянина – развитие инфраструктуры (дороги, метро и т.д.), – ответил Дмитрий Отяковский. – Но и о строительстве жилья московская власть не будет забывать. Потребность нашего города – 2-3 млн кв.м жилья ежегодно, поэтому мэрия будет поддерживать некий баланс, хотя бы на минимально необходимом уровне. Ожидать же критичного спада предложения не стоит, возможен лишь небольшой дефицит жилых объемов».

По словам Олега Репченко, снижение предложения всегда ведет к росту цен (об этом см. «Приведет ли падение объемов строительства жилья к новому росту цен?»), а вот хорошо это или плохо – вопрос неоднозначный: «Казалось бы, для тех, кто живет в Москве, чем меньше строят, тем лучше. Во-первых, жители обычно не приветствуют уплотнение застройки: новые люди – новые пробки… Коренным москвичам и так хорошо. Во-вторых, для столичных собственников жилья это выгодно, так как их имущество растет в цене. Однако покупателями жилья в Москве являются не только приезжие. Москвичам тоже надо улучшать жилищные условия, менять старое жилье на новое, молодежи – разъезжаться с родителями. Их вряд ли порадует рост цен на жилье. Поэтому для тех, кто уже все купил и кому больше ничего не нужно, подорожание недвижимости – хороший знак. Тем, кому нужно какое-то развитие, движение, рост цен существенно осложняет жизнь».

Одна из важнейших проблем московской недвижимости – низкая конкуренция. В Московской области, где предложение на первичном рынке существенно выше, застройщики пытаются заинтересовать покупателей наиболее выгодным предложением, тогда как в столице – по сути диктуют свои условия. По мнению Олега Репченко, они зачастую взвинчивают цены, а многие из них изначально строят элитные объекты или дома бизнес-класса. «На 12-миллионный город сейчас приходится всего несколько десятков новостроек. А значит, и падения цен ждать не приходится», – подтверждает Дмитрий Отяковский, подразумевая новые объекты, недавно выведенные на рынок. В целом же, по данным исследования аналитического центра ИРН «Весь рынок новостроек Московского региона за 2009 – 2011 годы. Сравнительный анализ», на начало 2011 г. в Москве от ТТК до окраин насчитывается 188 новостроек, еще около 50 домов строятся в центре города. А на жилищном рынке Подмосковья присутствует 664 объекта, то есть почти в три раза больше.

В будущем миграционные потоки могут перераспределиться, что неминуемо отразится на ценах на жилье. «На продолжительном отрезке времени (5-10 лет) разница в ценах на недвижимость между Москвой и другими городами, скорее всего, будет сокращаться, – полагает Олег Репченко. – Во-первых, Москва становится все менее пригодной для жизни из-за перегруженности. Во-вторых, растет уровень жизни, возможность жить и работать в других регионах». Когда-то цены в Москве и недалеком Подмосковье различались вдвое, сейчас разница составляет 20-30%. Можно предположить, что эта тенденция получит развитие и распространится на другие города.


Покупка «для себя»
Некоторых читателей интересует, стоит ли форсировать сделки по купле-продаже недвижимости или, напротив, подождать. Эксперты полагают, что все зависит от целей покупки. Когда квартира приобретается для себя, «для жизни», нужно отталкиваться от текущих потребностей. «Если пока нет того объекта, который соответствует требованиям, то надо продолжать мониторить рынок и ждать, пока он появится. То есть нужно ждать не падения цен, а обновления предложения», – рекомендует Олег Репченко.

Та же рекомендация касается и продажи жилья. Рассчитывая на рост цен, продавцы порой стараются придержать квартиру, пока рынок не достигнет ожидаемых высот. Однако большого смысла в этом нет, так как цена все равно определяется, главным образом, ликвидностью конкретной квартиры. «Если есть намерение продать квартиру, то нужно ее как минимум выставить на рынок и посмотреть, какая будет реакция, – говорит Олег Репченко. – Если будут желающие купить квартиру по предлагаемой цене, то почему бы ее не продать. Если желающих не будет, то придется либо снижать цену, либо ждать до осени».


Инвестиции в недвижимость: когда и во что?
Если говорить о покупке с инвестиционными целями, то здесь действительно нужно ловить момент и четко ориентироваться в ценовой ситуации. По мнению Олега Репченко, в ближайшее время на рынке можно ожидать ценовые ралли. Схожие тенденции наблюдались во время предыдущих предвыборных кампаний (подробнее об этом в статье «Непривычная динамика цен на рынке жилья: впервые за 20 лет»). После выборов, как считает руководитель аналитического центра ИРН, вероятна временная стагнация на рынке, а может быть даже и коррекция вниз.

Правда, многое будет зависеть от отдельных политических решений. «Например, если существенно повысят налог на недвижимость (особенно для элитных квартир и бизнес-класса), то все, кто накупил по 5-7 квартир с целью инвестиций, начнут выбрасывать их на рынок, поэтому в этом классе может начаться снижение цен. Эконом-класс продолжит расти [в цене], так как его мало и он нужен для реальной жизни, а не для перепродажи», – говорит Олег Репченко. По информации на сегодня, налог планируют ввести в 2013 г. вне зависимости от результатов выборов, хотя до сих пор не понятно, успеют ли подготовить всю необходимую базу, особенно в части определения рыночной стоимости жилья, по которой будет определяться размер налога.

Эксперты солидарны в том, что экономкласс на сегодня – самый перспективный сегмент, и дело не только в налогах. По мнению Олега Репченко, до конца года объекты экономкласса могут прибавить 10-20%. Дорогая недвижимость, напротив, может в ближайшей перспективе «просесть» в цене из-за общего процесса бифляции (одновременного роста цен на одни товары и снижения – на другие). За счет роста денежной массы товары первой необходимости (в число которых входит и «крыша над головой») будут дорожать. А вот цены на дорогие товары, предметы роскоши и элитное жилье будут снижаться из-за роста безработицы, уменьшения возможности накопить, падения доходов бизнеса.

 «В целом, сейчас объекты бизнес-класса являются не самой перспективной инвестицией, – согласен Дмитрий Отяковский. – Если до кризиса этот сегмент был одним из локомотивов рынка, то сейчас наиболее ликвидными можно считать - ниже (эконом и комфорткласс) или выше (элитную недвижимость). Но в нижних ценовых сегментах спрос более устойчивый».

Ждать сейчас роста доходов от вложений в объекты первичного рынка на 50-100% в год, как было до кризиса, не стоит. Тем не менее первичный рынок растет всегда, так как к общерыночным показателям прибавляется еще рост цен по мере готовности объекта. Даже когда рынок стоит, а «вторичка» топчется на месте, новостройки растут в цене как минимум на 10-15% от стадии монтажа до окончания строительства и затем прибавляют еще примерно столько же после оформления объекта в собственность. Более значительный рост нас ожидает в 2012 - 2013 гг., когда при возможном дефиците новостроек на рынок полноценно вернется спрос, добавляет Дмитрий Отяковский.

Дать единый инвестиционный «рецепт» невозможно, так как все зависит от того, какой результат хочет увидеть инвестор от своих действий. «Первичный рынок интересен, если понимать под инвестицией погоню за ростом цен, но там выше риски недостроя, «кривых» документов и т.д., – отмечает Олег Репченко. – «Вторичка» менее доходна, но более надежна. Еще один плюс «вторички» в том, что ее можно сдавать в аренду. Поэтому она интересна как стабильный инструмент получения ежемесячного дохода, «вторичку» можно назвать удачной пенсионной инвестицией». В качестве примера Олег Репченко привел однокомнатные квартиры: «Если сделать там современный ремонт, такую квартиру можно успешно сдавать в аренду, имея стабильный ежемесячный доход помимо общего роста цен на уровне (или чуть выше) инфляции. Не самый плохой вариант безрисковых инвестиций». 


Как покупать?
Читателей также интересует, могут ли они рассчитывать на какие-либо преференции при покупке квартир в новостройках. Как выяснилось, застройщики по-прежнему ведут довольно гибкую политику продаж. «Мы индивидуально работаем с каждым клиентом, – рассказал Дмитрий Отяковский. – Для тех, кто имеет возможность заплатить большую часть стоимости, мы можем предложить программы скидок; для тех, кому удобнее выплачивать сумму на протяжении долгого времени – разрабатываются программы рассрочки и т.д.». Однако большинство застройщиков предлагают сегодня долгосрочные рассрочки под процент, и эксперт напоминает, что это неизбежно ведет к удорожанию стоимости квартиры.

Не считает Дмитрий Отяковский выгодной для покупателей и набирающую в последнее время популярность схему trade-in (передача имеющегося жилья с доплатой застройщику для получения новой квартиры). «Застройщик закладывает в стоимость всевозможные риски, связанные с продажей такой квартиры, поэтому ее стоимость для продавца значительно снижается, – объясняет Дмитрий Отяковский. – Все-таки лучше обращаться к профессиональному риелтору или в специализированное [риелторское] подразделение инвестиционно-строительной компании. Тогда цена будет действительно рыночной, а при обращении к девелоперу – есть возможность еще и получить скидку на приобретение квартиры в его новостройке».

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1199 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 8 604 050
до 23 778 200 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Крылья/Лобачевского 120 Москва, Западный округ, район Раменки, м. Проспект Вернадского 1-4-комнатные квартиры Площади : 45 - 109 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2021 г. м. Проспект Вернадского, 18 мин. транспортом Застройщик: Лобачевского 120.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 5 096 020
до 18 585 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Эталон-Сити Москва, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Улица Скобелевская, 2 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 39 - 149 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Улица Скобелевская, 2 мин. транспортом Старокрымская ул., вл.13 б.1 Старокрымская ул., вл.13 б.2 Старокрымская ул., вл.13 б.3 Старокрымская ул., вл.13 б.4 Старокрымская ул., вл.13 б.5 Показать все 9 корпусов Застройщик: Дайкар.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 256 000
до 23 208 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Династия Москва, Северный округ, район Хорошевский, м. Хорошёвская, м. Полежаевская 1-3-комнатные квартиры Площади : 38 - 96 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, 5 мин. пешком Хорошевское ш., вл. 25, к.1 Хорошевское ш., вл. 25, к.2 Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 17% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты в готовых домах пл. 47-107 метров. ГК: 3 кв. 2016 г. Монолит-кирпич. Спешите! от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 46 до 137 кв.м. Монолит. от 150 000 руб. кв.м Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит, другое. Звоните! от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Спешите! 1-5-комнатные квартиры площадью 48-131 метр. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 18 до 47 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Акция месяца! Цены как на старте продаж в ЖК Купавна 2018! Меньше года до выдачи ключей. Торопитесь! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Спешите! Квартиры пл. от 25 метров. Монолит. квартиры в готовых домах MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! Скидка 10% от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада 8 км от МКАД. Квартиры площадью от 21 метра. Монолит-кирпич. квартиры в готовых домах Торопитесь! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Квартиры в готовых домах площадью от 22 метров.Монолит-кирпич, монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте