Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Картина маслом: элитное жилье - весна 2011

Вялый спрос на фоне завышенных цен

По наблюдениям аналитиков компании EliteCenter, с ноября 2010 г. на рынке элитной недвижимости Москвы не наблюдается тенденции к активизации покупательского спроса. «Реальные покупатели заняли выжидающую позицию, в то время как большинство продавцов не готовы снижать явно завышенную стоимость выставляемых объектов. Объем предложений сильно превалирует над спросом», – сообщает компания в пресс-релизе.

Такой вывод совпадает с мнением специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Портал www.irn.ru уже неоднократно писал о сходящемся тренде в этом году: самое дешевое будет наиболее востребовано и дорожать (очевидное свидетельство тому – «Марфино» и другие подобные проекты), а самое дорогое – дешеветь. Свидетельство – прошлогодние аукционы элитного жилья Penny Lane Realty. Многие лоты, выставленные по голландскому способу (понижающаяся цена), не были востребованы даже после 15-20% скидки.

Об этом подробнее можно прочитать в статьях «Аукцион заставил задуматься о переоцененности дорогого жилья» и «Достоверные цены на элитное жилье показывает аукцион» на www.irn.ru.


Политическое влияние – отсутствует

Об отсутствии реального влияния результатов выборов на рынок жилья руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко заявил в недавнем докладе «Непривычная динамика цен на рынке жилья: впервые за 20 лет». Влияет на рынок только предшествующий им ажиотаж. Подробнее об этом можно прочитать в статье «Предстоящие выборы и цены на жилье: рост и стагнация».

Как уже писал портал www.irn.ru, сам факт приближения выборов оказывает влияние на рынок недвижимости, вне зависимости от результатов. (Можно сравнить с постулатом американского адмирала Альфреда Тайера Мэхэна – Fleet in Being, который гласит: факт присутствия военного флота на море оказывает влияние на мировую политику.) Что происходило в предвыборные периоды последнего периода новейшей истории в России, особенно в 2003-м и 2007 гг.? Более ранние времена не стоит принимать в расчет. Выборы, которые привели к власти первого президента РФ, рассматривать нет смысла – организованного рынка жилья тогда просто не существовало. В 1998 г. – дефолт. Наступление 2000 г. из-за отставки Бориса Ельцина оказалось испорчено для всех, особенно для журналистов, – этот фактор «смазал» все рыночные тенденции. А вот обстановку 2003-го и 2007-го гг. можно назвать относительно спокойной. Тем не менее рост цен на рынке жилья был бурным, а прирост строительства не успевал за ним. Хотя, как показал уже конец 2008-го г., аппетиты девелоперов оказались переоцененными. «Страхи передаются потенциальным покупателям жилья самим фактом приближения выборов, вне зависимости от того, кто победит», – считает Репченко.

Желающие могут подискутировать и задать вопросы на эту тему 12 апреля во время онлайн-конференции «Рынок жилья в предвыборный год: куда пойдут цены?»


Туманная статистика

Объем предложения на элитном рынке столицы оценить непросто. Прежде всего, потому что, несмотря на все попытки, унифицировать проблему «классности» зданий так до конца и не удалось. В результате каждая компания ведет собственные исследования с собственными критериями. Единого мнения – что относить к de luxe, просто элитному, к премиум, к бизнес-классу – как не было, так и нет.

Можно, например, попробовать взглянуть на статистику глазами IntermarkSavills. По ее данным, на начало 2011 г. первичные продажи велись в 26 элитных жилых комплексах. В течение трех месяцев 2011 г. на рынок вышли четыре новых проекта:

  • клубный дом Barkli Virgin House на 1-м Зачатьевском
    пер., д. 8/9 (21 квартира);
  • жилой комплекс «На Трубецкой» на ул. Трубецкая,
    д. 28, стр. 2 (90 квартир);
  • клубный дом Skuratov House на ул. Бурденко, вл.11
    (33 квартиры);
  • жилой комплекс Barkli Park на ул. Советской Армии,
    вл. 6 (130 квартир).

Таким образом, по состоянию на конец марта 2011 г., на первичном рынке было представлено 30 жилых комплексов премиум-класса. В двух из них ведутся исключительно «закрытые» продажи.

О каких двух идет речь, аналитическому центру «Индикаторы рынка недвижимости» выяснить не удалось. Но как показывает прежняя практика, такая формулировка может означать как строжайший «фейсконтроль» и глубокую проверку благонадежности потенциального покупателя, так и нежелание девелопера тратиться на рекламу. Есть «сарафанное радио», да и продажи, так сказать, «идут без посредников»… Можно хорошие скидки сделать.

В течение первого квартала 2011 г. первичные продажи велись в 31 комплексе бизнес-класса, по даным IntermarkSavills. В одном проекте продажи были завершены. В пяти проектах на нулевой стадии строительства продажи были приостановлены в 2009 - 2010 гг. и до сих пор не возобновлены. В течение I квартала 2011 г. на рынок жилья вышли два жилых комплекса бизнес-класса:

  • ЖК «ШАТЕР» (ул. Верхняя Красносельская, вл.19а);
  • ЖК «Николаевский Дом» (Комсомольский просп., д.9А).

По состоянию на конец марта 2011 г. на первичном рынке было представлено 30 жилых комплексов бизнес-класса.


Источник: IntermarkSavills


Новые проекты премиум-класса, в которых к концу первого квартала 2011 г. велись продажи, в совокупности включают 2200 объектов суммарной площадью около 360 000 кв.м, по данным IntermarkSavills. Однако, например, компания EliteCenter относит к элитному сегменту 2380 предложений квартир только из 3-4 комнат и (sic!) только без отделки.


Отделка – вопрос особый

С началом 2011 г. эксперты EliteCenter отмечают новый тренд –наметился реальный дефицит квартир в новых домах с хорошей отделкой. Причину такой ситуации эксперты видят в том, что в кризисный период (2008 - 2009 гг.)  было скуплено большое количество инвестиционных квартир без отделки в строящихся объектах по дисконтным ценам. Инвесторы не стали доводить бизнес-проекты до конца – 90% таких квартир так и остались «в бетоне». 2010 год ознаменовался выводом на рынок сразу большого числа «кризисных» новостроек со значительным объемом предложений от собственников. Таким образом, сейчас виден профицит предложений квартир в новых домах без отделки и по явно завышенным ценам.


Район Количество предложений квартир (3-4 комнаты) без отделки Средняя стоимость апартаментов 3-4 комнаты, млн $ Средняя цена кв.м, $
Краснопресненский 80 3 17 000
Тверской 140 2,8 16 500
Китай-город 110 2,4 14 500
Замоскворечье 260 2,6 15 500
Хамовники 260 2,4 13 500
Арбат 420 3,86 19 900
СЗАО 290 1,18 7900
ЗАО 180 1,7 10 450
ЮЗАО 900 1,18 7900

Источник: EliteCenter


«Если собственники таких квартир смогут быстро сориентироваться в новых условиях и довести свои бизнес-проекты до ума, – комментирует ситуацию ведущий эксперт EliteCenter Андрей Кальницкий, – то есть сделают качественную отделку в таких квартирах, то, скорее всего, они смогут реализовать их до конца весны».


География спроса

Лидирующие позиции в структуре спроса на элитное жилье в течение первого квартала 2011 г. заняли Тверской район и Хамовники (Остоженка и Плющиха) – 24% и 23% сделок соответственно. Тверской район в лидеры продаж вывел жилой комплекс «Итальянский квартал» (более 10% суммарного количества сделок). Также высоким спросом пользуются квартиры в Пресненском районе и Замоскворечье – по 16% сделок, по данным IntermarkSavills.

Большинство заключенных сделок (84%) приходится на 3-4- и многокомнатные квартиры. В течение первого квартала наиболее востребованными со стороны покупателей являлись квартиры премиум-класса площадью 100–200 кв.м (67% совершенных сделок). По сравнению с тем же периодом 2010 г. увеличился спрос на квартиры площадью более 200 кв.м (25% против 18% в 2010 г.).


Источник: IntermarkSavills


Здесь  стоит отметить также такой тренд, как сдача позиций лидера покупательского интереса – Остоженки, по мнению директора компании EliteCenter Александра Дьяченко. На первый план по популярности выходят такие районы как Хамовники, Смоленка, Парк Культуры. По его мнению, немаловажным критерием при покупке недвижимости в настоящий момент является транспортная доступность, а не расположение в центре как таковом. «Похоже, транспортные коллапсы этого года заставили сместиться центр притяжения элиты», – считает он. Близость объекта от основных магистралей города  – Садового кольца, ТТК и набережных, а главное – наличие альтернативных выездов на них - зачастую играют большую роль, нежели близость к Кремлю.

Но близость к нему все равно остается на виду. Например, самым дорогим предложением в базе компании EVANS является трехуровневая квартира на Тверской улице. Это объект площадью 700 кв.м с возможностью установки лифта и отдельным выходом на крышу в новом доме. Стоимость – $20,5 млн.

А вот, по данным компании Knight Frank, Замоскворечье удерживает лидерство по количеству проданных квартир второй год подряд. В 2010 г. здесь было продано 30,4% от общего числа квартир. На втором месте находится район Тверской с 20% долей продаж. Замыкают тройку лидеров Хамовники с 15,6% проданных квартир.

«Активное строительство, различные акции, а также хороший выбор благодаря большому объему предложения обеспечили районам Замоскворечье, Тверской и Хамовники лидерство по количеству проданных квартир. В общей сложности, в этих районах было реализовано 65,9% от проданных в 2010 г. квартир. Остоженка занимает четвертое место с долей в 11,2%», – отмечает Наталья Сазонова, руководитель отдела исследований рынка компании Knight Frank.


Инвестиции оправданы слабо

За последний год снизилась доля клиентов инвесторов: 20% против остальных 80%, кто ищет «для себя», отмечает Дьяченко. Это связано с тем, что тенденции дальнейшего развития рынка пока не ясны, не верят многие и в окончание кризиса. Прежние инвесторы в элитную недвижимость «пустились» в бизнес и в экономкласс, где видят для себя более радужные перспективы получения дивидендов уже через год-два. Спросом у таких клиентов пользуются «голые стены» в районах ЗАО, СЗАО и ЮЗАО – которые инвесторы намерены перепродать через пару лет. Также востребованы небольшие двухкомнатные квартиры площадью 80 - 100 кв.м с ремонтом и действующим договором аренды.

Впрочем, правильно выбранное место (ох уж этот чуть ли не поэтами воспетый location), грамотный проект (не слишком большой, не слишком маленький), качество строительства, отработанные профессиональные маркетинговые методики – все эти необходимые слагаемые успеха еще долго будут в России привлекать покупателей квартир ценой в $1-3 млн. Желающие будут появляться. Иногда новые, порой – одни вместо других, считают специалисты www.irn.ru.  

Как сказал один хирург, с развитием рыночных отношений переориентировавшийся на косметологию, потом ушедший в представительство западной фирмы продавать медицинское оборудование, а потом, с наступлением кризиса, вернувшийся в косметологию, «здесь самое стабильное». «Богатые дамочки как приходили, так и приходят [в салоны] – есть кризис или нет. Ни тела, ни пачки денег у них тоньше не становятся».

Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
840 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 12 544 000
до 36 509 600 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Счастье на Ленинском Москва, Западный округ, район Тропарево-Никулино, м. Юго-Западная 1-4-комнатные квартиры Площади : 48 - 119 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2018 г. м. Юго-Западная, 14 мин. пешком Застройщик: Ленинский 154.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от застройщика Узнать подробнее ЖК Нахимов Москва, Юго-Западный округ, район Черемушки , м. Нахимовский проспект 1-2-комнатные квартиры Площади : 40 - 72 кв.м. м. Нахимовский проспект, 5 мин. транспортом Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 9 972 000
до 27 869 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Небо Москва, Западный округ, район Раменки, м. Раменки 1-5-комнатные квартиры Площади : 49 - 136 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Раменки, 8 мин. пешком Мичуринский пр-т, вл.56, к.2 Мичуринский пр-т, вл.56, к.3 Застройщик: Проект Мичуринский.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Квартиры с отделкой от 6,8 млн руб. Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Сдача в 2018г.! м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры пл. 29-117 кв.м.Монолит, другое. Звоните! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры в готовых домах площадью 39-107 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Новые 1-3-комнатные квартиры. Площадь от 36 до 86 кв.м. Монолит. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры пл. 46-137 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 23 до 47 кв.м. Монолит. от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте