Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.8 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Непривычная динамика цен на рынке жилья: впервые за 20 лет

Основные тезисы доклада руководителя ИРН Олега Репченко 25 марта

Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья от IRN.RU Цены на жилье достигнут дна к 2020 году Перейти

Результаты парламентских и даже президентских выборов на рынок недвижимости не повлияют, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. С докладом на эту тему он выступил в пятницу, 25 марта 2011 г., на традиционном круглом столе в рамках выставки «Недвижимость-2011» в Центральном доме художника  на Крымском Валу. Здесь ведущие агентства представляют новые проекты, банки – новые ипотечные программы, а круглые столы «Индикаторов рынка недвижимости» проводятся уже пятый год.

Об отсутствии реального влияния российских выборов на рынок жилья Репченко заявил в докладе «Непривычная динамика цен на рынке жилья: впервые за 20 лет». Стоимость жилья, цены аренды с результатами выборов, на его взгляд, не связаны практически никак. Влияет на рынок только предшествующий им ажиотаж. Подробнее об этом можно посмотреть в статье «Предстоящие выборы и цены на жилье: рост и стагнация».  

Как уже писал портал www.irn.ru, постулат американского адмирала Альфреда Тайера Мэхэна – Fleet in Being – гласит: сам факт присутствия военного флота на море оказывает влияние на мировую политику. Похоже на рынок недвижимости: сам факт приближения президентских выборов оказывает влияние на него, вне зависимости от результатов. Уже в ближайшие полгода можно предположить начало PR-кампаний со стороны риелторских и девелоперских структур на тему необходимости покупать квартиру до выборов.

Аналитики www.irn.ru обратились к собственным прогнозам и выводам, касающимся предвыборных периодов в первые годы нового тысячелетия. Более ранние времена не стоит принимать в расчет. Почему? Испорченное для всех журналистов мира наступление 2000 года из-за отставки Бориса Ельцина – дестабилизирующий фактор, мешающий правильно оценивать рыночные тенденции. В 1998 г. сложная политическая ситуация наложилась на экономический дефолт России. Картина оказывается смазанной. А уж выборы, которые привели к власти первого президента России, вообще рассматривать нет смысла – организованного рынка жилья тогда еще физически не существовало.

Итак, есть предвыборные 2003 и 2007 гг. Тогда еще мало кто прогнозировал мировой финансовый кризис, а политическая обстановка в стране была достаточно спокойной. «Страхи передаются потенциальным покупателям жилья самим фактом приближения выборов, вне зависимости от того, кто победит, – считает Репченко. – Да и чиновники с парламентариями оказываются в такое время обычно богаты на громкие заявления, свежие законопроекты. Немало инициатив уже прозвучали на федеральном уровне, на уровне нового московского правительства, и еще больше прозвучит».

На следующий график участники круглых столов «Индикаторов рынка недвижимости» смотрят постоянно с интервалом в полгода, но кроме маленького «хвостика» с последними данными в нем ничего не меняется. Более того, все укладывается в ту картину, которая была показана www.irn.ru ранее.


Недвижимость


Резкий рост цен на жилье до кризиса составлял примерно 30% годовых. Это привело в конце концов к откату назад и к новому плавному нарастанию примерно на уровне инфляции. Реально она составляет 10 - 15% в год. Как  «Индикаторы рынка недвижимости» предсказывали год назад, видно плавное повышение уровня цен без резких откатов назад, без бурного роста к предкризисному уровню.

Сейчас реализуется сценарий постепенного восстановления рынка недвижимости после кризиса и умеренного (на уровне инфляции) роста цен.

Причины очевидны:

  • Восстановление макроэкономических показателей почти до докризисного уровня (цены на нефть, РТС, курсы валют)
  • Восстановление ипотеки
  • Ограниченность предложения жилья в Москве
  • Наличие ощутимой инфляции


Психологический фактор – страхи и риски
Вполне естественно, что выборы создают состояние неопределенности. Однако реакция потребителей типовой и дорогой недвижимости разная. Обычные люди скорее готовы вложиться во что-то материальное, а бизнес больше склонен уходить в ликвидность или выводить капиталы.


Объемы предложения
Традиционно с приближением выборов с рынка изымалась большая часть жилья экономкласса под социальные программы, что создавало дефицит именно в этом сегменте.

На графиках (ниже) показаны ценовые тренды московского жилья 2004 и 2008 гг. соответственно. Красным цветом показаны темпы изменений стоимости наиболее дешевых квартир (20% от общего числа сделок), зеленым – самых дорогих (20% от общего числа сделок), а синим – общегородской индекс (100% квартир).


2004


Недвижимость


2008


Недвижимость

Недвижимость


Легко заметить, что в 2004 г. рост цен шел до середины года, затем началась стагнация, а в 2008-м – до осени, затем наступил спад. Конечно, в абсолютных цифрах эти графики не отражают ситуацию по России в целом, а только по Москве, но общая динамика схожа.

Цены на нефть держаться на уровне $110 - 120, вслед за ними воспрянул индекс РТС. «Курсы валют, думаю, постепенно тоже подтянутся к докризисному уровню», – говорит Репченко.

В результате видно, что и в 2004-м, и в 2008 гг. цены на квартиры в Москве стагнировали, однако их коррекция была неодинакова в разных сегментах рынка. Интерес к дорогому жилью падал значительно быстрее, чем к остальному, а вот цены на квартиры эконом-класса практически либо оставались прежними, либо продолжали расти на уровне инфляции.


Налог на недвижимость
Это еще один фактор, влияющий на развитие событий. До выборов эту тему трогать не будут, в макроэкономическом прогнозе правительства годом его введения был обозначен 2013 г. Но это неизбежно будет одним из первых непопулярных шагов нового президента, кто бы им ни оказался, считают аналитики www.irn.ru. Не исключено, что шкала налога окажется прогрессирующая – чем дороже жилье, тем больше придется платить.


Инфляция и власть
По сути дела власти не создали ситуацию, при которой все управлялось бы эффективно. Они просто печатали деньги. Начали это американцы, за ними подтянулись остальные. Наличие ощутимой инфляции за последние несколько лет, особенно отразившееся на продуктах питания – в азиатских и африканских странах, сказывается и на московской недвижимости. Накачка экономики деньгами помогла ей преодолеть нисходящий тренд и постепенно возвращаться к докризисному уровню.


Бифляция (миксфляция)
Сейчас на рынке возникает ситуация, при которой одновременно существуют разнонаправленные тренды. Дешевое жилье будет дорожать, а дорогое – дешеветь.

Бифляция (миксфляция) – состояние экономики, при котором процессы инфляции (роста цен) и дефляции (снижения цен) происходят одновременно. Это состояние характерно для периодов искусственного роста денежной массы – «печатания денег». Именно эти процессы активно происходят последние два года (американские программы количественного смягчения QE1 и QE2, валютные войны).

При бифляции за счет роста денежной массы растут цены на товары первой необходимости (еда, одежда, энергия), к которым можно отнести и «крышу над головой». По этой причине следует ожидать подорожания типового жилья и аренды жилья.

При этом цены на дорогие товары и предметы роскоши падают за счет роста безработицы, уменьшения возможности накопить, падения доходов бизнеса и т.д. По этой причине дорогая недвижимость может снижаться в цене.

Несмотря на отдельные особенности, общие закономерности, наблюдавшиеся на рынке недвижимости в 2003 - 2004 и 2007 - 2008 гг., будут присущи и периоду 2011 - 2012 гг. Более того, они будут даже усилены происходящими процессами бифляции.

Сегмент же недорогой недвижимости имеет все шансы получить дополнительную активизацию во второй половине 2011 г. и первой половине 2012 г., прибавив в цене 10 - 20%, что выведет его на докризисный уровень, считает Олег Репченко.

Рост цен на нефть, как принято считать, дает возможность оживать российской экономике. Но кому именно? Некоторым нефтяникам, кому остаются крохи, не отобранные с помощью налогов, некоторым чиновникам, "сидящим на трубе", банкирам; и, наконец, позволяет государству реализовывать ряд заявленных социальных программ.

Все остальные получают рост цен на бензин, рост цен на продукты (их доставка в магазины становится дороже), на коммунальные услуги и т.д. (везде есть доля энергоносителей), на лекарства (химическое производство тоже становится дороже). Соответственно, у населения становится меньше накоплений, меньше возможностей обслуживания ипотечных кредитов. Поэтому уменьшается платежеспособный спрос на предметы роскоши и дорогое жилье. Зато спрос на недорогое жилье будет возрастать.

Именно такую картину разнонаправленных трендов, по мнению аналитиков www.irn.ru, можно будет наблюдать в 2011 - 2012 гг. Впервые за 20 лет цены в разных сегментах рынка будут развиваться не параллельно, а противоположным образом - такова уникальная ситуация нынешнего момента.


Скачать презентацию Олега Репченко: «Непривычная динамика цен на рынке жилья: впервые за 20 лет»

Скачать презентацию Елены Филатовой: «Переход застройщиков на ДДУ: панацея или новые проблемы?»

Скачать презентацию Олега Сухова: «Законодательные инициативы 2010-2013гг: влияние на развитие рынка недвижимости»

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
8332 (3 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 22 000 000
до 120 790 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Capital Towers Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Деловой центр, м. Выставочная, м. Выставочная, м. Деловой центр 1-5-комнатные квартиры Площади : 48 - 220 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Выставочная, 7 мин. пешком м. Деловой центр, 7 мин. пешком Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 228 000
до 17 491 500 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Счастье в Вешняках Москва, Восточный округ, район Вешняки, м. Выхино 1-3-комнатные квартиры Площади : 34 - 89 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Выхино, 7 мин. пешком Застройщик: Вешняковская 18.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 365 440
до 40 816 200 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Фили Сити Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили 1-5-комнатные квартиры Площади : 42 - 166 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Фили, 7 мин. пешком Багратионовский пр-д, вл.5, к.1 Багратионовский пр-д, вл.5, к.3 Застройщик: ЛАТИРИУС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Headliner Квартиры пл. от 29 метров. Монолит, другое. квартиры в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово 1-3-комнатные квартиры пл. от 36 метров.Монолит. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры в готовых домах пл. от 39 метров.Монолит. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры площадью от 49 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Торопитесь! Квартиры в готовых домах пл. от 46 метров.Монолит. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах пл. от 23 метров.Монолит. Спешите! от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте