Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Насколько апартаменты должны быть дешевле квартир с похожими свойствами, чтобы вы их предпочли?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Непривычная динамика цен на рынке жилья: впервые за 20 лет

Основные тезисы доклада руководителя ИРН Олега Репченко 25 марта

Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья от IRN.RU Цены на жилье достигнут дна к 2020 году Перейти

Результаты парламентских и даже президентских выборов на рынок недвижимости не повлияют, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. С докладом на эту тему он выступил в пятницу, 25 марта 2011 г., на традиционном круглом столе в рамках выставки «Недвижимость-2011» в Центральном доме художника  на Крымском Валу. Здесь ведущие агентства представляют новые проекты, банки – новые ипотечные программы, а круглые столы «Индикаторов рынка недвижимости» проводятся уже пятый год.

Об отсутствии реального влияния российских выборов на рынок жилья Репченко заявил в докладе «Непривычная динамика цен на рынке жилья: впервые за 20 лет». Стоимость жилья, цены аренды с результатами выборов, на его взгляд, не связаны практически никак. Влияет на рынок только предшествующий им ажиотаж. Подробнее об этом можно посмотреть в статье «Предстоящие выборы и цены на жилье: рост и стагнация».  

Как уже писал портал www.irn.ru, постулат американского адмирала Альфреда Тайера Мэхэна – Fleet in Being – гласит: сам факт присутствия военного флота на море оказывает влияние на мировую политику. Похоже на рынок недвижимости: сам факт приближения президентских выборов оказывает влияние на него, вне зависимости от результатов. Уже в ближайшие полгода можно предположить начало PR-кампаний со стороны риелторских и девелоперских структур на тему необходимости покупать квартиру до выборов.

Аналитики www.irn.ru обратились к собственным прогнозам и выводам, касающимся предвыборных периодов в первые годы нового тысячелетия. Более ранние времена не стоит принимать в расчет. Почему? Испорченное для всех журналистов мира наступление 2000 года из-за отставки Бориса Ельцина – дестабилизирующий фактор, мешающий правильно оценивать рыночные тенденции. В 1998 г. сложная политическая ситуация наложилась на экономический дефолт России. Картина оказывается смазанной. А уж выборы, которые привели к власти первого президента России, вообще рассматривать нет смысла – организованного рынка жилья тогда еще физически не существовало.

Итак, есть предвыборные 2003 и 2007 гг. Тогда еще мало кто прогнозировал мировой финансовый кризис, а политическая обстановка в стране была достаточно спокойной. «Страхи передаются потенциальным покупателям жилья самим фактом приближения выборов, вне зависимости от того, кто победит, – считает Репченко. – Да и чиновники с парламентариями оказываются в такое время обычно богаты на громкие заявления, свежие законопроекты. Немало инициатив уже прозвучали на федеральном уровне, на уровне нового московского правительства, и еще больше прозвучит».

На следующий график участники круглых столов «Индикаторов рынка недвижимости» смотрят постоянно с интервалом в полгода, но кроме маленького «хвостика» с последними данными в нем ничего не меняется. Более того, все укладывается в ту картину, которая была показана www.irn.ru ранее.


Недвижимость


Резкий рост цен на жилье до кризиса составлял примерно 30% годовых. Это привело в конце концов к откату назад и к новому плавному нарастанию примерно на уровне инфляции. Реально она составляет 10 - 15% в год. Как  «Индикаторы рынка недвижимости» предсказывали год назад, видно плавное повышение уровня цен без резких откатов назад, без бурного роста к предкризисному уровню.

Сейчас реализуется сценарий постепенного восстановления рынка недвижимости после кризиса и умеренного (на уровне инфляции) роста цен.

Причины очевидны:

  • Восстановление макроэкономических показателей почти до докризисного уровня (цены на нефть, РТС, курсы валют)
  • Восстановление ипотеки
  • Ограниченность предложения жилья в Москве
  • Наличие ощутимой инфляции


Психологический фактор – страхи и риски
Вполне естественно, что выборы создают состояние неопределенности. Однако реакция потребителей типовой и дорогой недвижимости разная. Обычные люди скорее готовы вложиться во что-то материальное, а бизнес больше склонен уходить в ликвидность или выводить капиталы.


Объемы предложения
Традиционно с приближением выборов с рынка изымалась большая часть жилья экономкласса под социальные программы, что создавало дефицит именно в этом сегменте.

На графиках (ниже) показаны ценовые тренды московского жилья 2004 и 2008 гг. соответственно. Красным цветом показаны темпы изменений стоимости наиболее дешевых квартир (20% от общего числа сделок), зеленым – самых дорогих (20% от общего числа сделок), а синим – общегородской индекс (100% квартир).


2004


Недвижимость


2008


Недвижимость

Недвижимость


Легко заметить, что в 2004 г. рост цен шел до середины года, затем началась стагнация, а в 2008-м – до осени, затем наступил спад. Конечно, в абсолютных цифрах эти графики не отражают ситуацию по России в целом, а только по Москве, но общая динамика схожа.

Цены на нефть держаться на уровне $110 - 120, вслед за ними воспрянул индекс РТС. «Курсы валют, думаю, постепенно тоже подтянутся к докризисному уровню», – говорит Репченко.

В результате видно, что и в 2004-м, и в 2008 гг. цены на квартиры в Москве стагнировали, однако их коррекция была неодинакова в разных сегментах рынка. Интерес к дорогому жилью падал значительно быстрее, чем к остальному, а вот цены на квартиры эконом-класса практически либо оставались прежними, либо продолжали расти на уровне инфляции.


Налог на недвижимость
Это еще один фактор, влияющий на развитие событий. До выборов эту тему трогать не будут, в макроэкономическом прогнозе правительства годом его введения был обозначен 2013 г. Но это неизбежно будет одним из первых непопулярных шагов нового президента, кто бы им ни оказался, считают аналитики www.irn.ru. Не исключено, что шкала налога окажется прогрессирующая – чем дороже жилье, тем больше придется платить.


Инфляция и власть
По сути дела власти не создали ситуацию, при которой все управлялось бы эффективно. Они просто печатали деньги. Начали это американцы, за ними подтянулись остальные. Наличие ощутимой инфляции за последние несколько лет, особенно отразившееся на продуктах питания – в азиатских и африканских странах, сказывается и на московской недвижимости. Накачка экономики деньгами помогла ей преодолеть нисходящий тренд и постепенно возвращаться к докризисному уровню.


Бифляция (миксфляция)
Сейчас на рынке возникает ситуация, при которой одновременно существуют разнонаправленные тренды. Дешевое жилье будет дорожать, а дорогое – дешеветь.

Бифляция (миксфляция) – состояние экономики, при котором процессы инфляции (роста цен) и дефляции (снижения цен) происходят одновременно. Это состояние характерно для периодов искусственного роста денежной массы – «печатания денег». Именно эти процессы активно происходят последние два года (американские программы количественного смягчения QE1 и QE2, валютные войны).

При бифляции за счет роста денежной массы растут цены на товары первой необходимости (еда, одежда, энергия), к которым можно отнести и «крышу над головой». По этой причине следует ожидать подорожания типового жилья и аренды жилья.

При этом цены на дорогие товары и предметы роскоши падают за счет роста безработицы, уменьшения возможности накопить, падения доходов бизнеса и т.д. По этой причине дорогая недвижимость может снижаться в цене.

Несмотря на отдельные особенности, общие закономерности, наблюдавшиеся на рынке недвижимости в 2003 - 2004 и 2007 - 2008 гг., будут присущи и периоду 2011 - 2012 гг. Более того, они будут даже усилены происходящими процессами бифляции.

Сегмент же недорогой недвижимости имеет все шансы получить дополнительную активизацию во второй половине 2011 г. и первой половине 2012 г., прибавив в цене 10 - 20%, что выведет его на докризисный уровень, считает Олег Репченко.

Рост цен на нефть, как принято считать, дает возможность оживать российской экономике. Но кому именно? Некоторым нефтяникам, кому остаются крохи, не отобранные с помощью налогов, некоторым чиновникам, "сидящим на трубе", банкирам; и, наконец, позволяет государству реализовывать ряд заявленных социальных программ.

Все остальные получают рост цен на бензин, рост цен на продукты (их доставка в магазины становится дороже), на коммунальные услуги и т.д. (везде есть доля энергоносителей), на лекарства (химическое производство тоже становится дороже). Соответственно, у населения становится меньше накоплений, меньше возможностей обслуживания ипотечных кредитов. Поэтому уменьшается платежеспособный спрос на предметы роскоши и дорогое жилье. Зато спрос на недорогое жилье будет возрастать.

Именно такую картину разнонаправленных трендов, по мнению аналитиков www.irn.ru, можно будет наблюдать в 2011 - 2012 гг. Впервые за 20 лет цены в разных сегментах рынка будут развиваться не параллельно, а противоположным образом - такова уникальная ситуация нынешнего момента.


Скачать презентацию Олега Репченко: «Непривычная динамика цен на рынке жилья: впервые за 20 лет»

Скачать презентацию Елены Филатовой: «Переход застройщиков на ДДУ: панацея или новые проблемы?»

Скачать презентацию Олега Сухова: «Законодательные инициативы 2010-2013гг: влияние на развитие рынка недвижимости»

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
8966 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 13 656 300
до 44 683 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК VAVILOVE Москва, Юго-Западный округ, район Ломоносовский Площади : 51 - 147 кв.м. м. Профсоюзная, 17 мин. пешком Застройщик: СТОА-17.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 854 860
до 28 347 730 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский Площади : 40 - 135 кв.м. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 9 000 000
до 37 581 500 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Геометрия Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово Площади : 46 - 137 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Авиамоторная, 14 мин. пешком Застройщик: Жилдорипотека.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения марта
Городской квартал Big Time. Квартиры от 6 млн руб. Отделка white box. 5 минут до Москва-Сити. Высокая скорость строительства. Паркинг. от 6,0 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Квартиры от 7,3 млн! Приватный ландшафтный парк и пруд. Ипотека от 5%. Развитая инфраструктура, школа и д/сад. от 7,3 млн руб. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Квартиры с отделкой в ЦАО от 7.8 млн руб. Уникальные видовые характеристики на Москву-реку и центр города. Развитая инфраструктура, паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Элитный дом Малая Ордынка 19. Роскошные квартиры и пентхаусы в самом центре, в самой тишине. Свой райский сад с фонтаном в 1,4 км от Кремля Застройщик: Смайнэкс. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58, м. "Водный стадион" Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн ₽. Панорамные виды. Выгода до 600 000 р. Рассрочка на 2 года. Звоните! от 6,5 млн Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FRESH от ДОНСТРОЙ! Целый корпус квартир с черновой и чистовой отделкой! 3 мин. от м. "Красногвардейская", паркинг, охрана 24/7. Квартиры от 5.8 млн рублей от 5.8 млн рублей Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый ЖК «ONYX DELUXE», ЮЗАО Квартиры бизнес-класса 235 тыс. руб. за кв.м! Ключи 2019г! Свой парк, фонтаны, действующая инфраструктура! Купите в марте с выгодой до 900 000руб.! м. Новые Черемушки Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Волга» - апартаменты бизнес-класса Видовые апартаменты в ЦАО, 5 мин от м. Сухаревская, 400м до Садового Кольца. Исторический центр. Подземный паркинг. Престижные школы и детские сады. от 11,3 млн руб Застройщик: Волга. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ Большой выбор квартир, апартаментов, пентхаусов и таунхаусов в 5 мин пешком от метро. Детский сад, парки, подземный паркинг, фитнес-клуб от 7,3 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Сердце столицы" от Донстрой! Последние 15 квартир с дизайнерской финишной отделкой в готовых домах на набережной! Премиальное качество! Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте FREEDOM от ДОНСТРОЙ! Фридом - Эксклюзивные 2-комнатные квартиры на берегу Москвы-реки в 3 минутах от ЦАО. Бизнес-класс. Прямой вид на реку. Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аалто. Бизнес-лайт у м. Динамо. Квартиры от 8,6 млн рублей. Сдача уже в этом году! Финское качество строительства. от 8,6 млн рублей Застройщик: ЮИТ СитиСтрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн. рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Клубный поселок с детской инфраструктурой. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК Большое Путилково. Квартиры от 2,7 млн руб. Рядом м. Митино. 0% первый взнос. Успейте в марте! от 2,7 млн руб.ООО «Самолет-Путилково» Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Жить у метро - удобно! Виды из окон на парки и тихий двор! 1 мин до м Рассказовка! Московская прописка! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,6 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,6 млн рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до метро пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево 10 квартир со скидкой 10%! Квартиры от 3,8 млн руб. 5 минут до м.Саларьево. Свободные планировки. Паркинг. от 3,8 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Южное Бунино 1-3-комнатные квартиры рядом с м.Бунинская аллея. ГК: 2 кв. 2019 г. - 4 кв. 2020 г. Спешите! от 4,3 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн. руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в г. Железнодорожный г. Железнодорожный. 12 км от МКАД. Квартиры в Подмосковье. квартиры в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. от 2 млн руб. Застройщик: МИЦ-ИНВЕСТСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Спешите! Современные квартиры. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Люберцы" Метро Некрасовка! Рядом лесопарк и озеро! Свои школы и детские сады! Отделка «под ключ»! ООО «Самолет Девелопмент» Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» В продаже квартиры в готовых домах площадью 28-110 кв.м. 15 мин. транспортом от м.Теплый Стан. Звоните! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Бунинская аллея Торопитесь! В продаже квартиры в готовых домах площадью 70-71 кв.м. 15 мин. транспортом от м.Бунинская аллея. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Зеленые аллеи 5 км от МКАД. Квартиры площадью 29-129 кв.м. г. Видное. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 4,3 млн руб. Застройщик: МИЦ-СтройКапитал. Проектная декларация на рекламируемом сайте