Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой зимой?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Приведет ли падение объемов строительства жилья к новому росту цен?

 Дефицит нового жилья в столице уже отыгран ростом цен в 2005-2008 годах

На днях были опубликованы статистические данные об объемах жилья, построенного в Москве в 2010 году. Ситуация выглядит аховой: в столице сдано менее 2 миллионов квадратных метров, а точнее 1,77 млн, как пишет газета «Ведомости». Это в разы меньше тучных докризисных лет, когда Москва строила ежегодно по 4,5 - 4,8 миллиона квадратных метров жилья. Казалось бы, такая статистика вполне понятна – последствия кризиса, однако специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» отмечают, что здесь далеко не все так однозначно и об этом имеет смысл поговорить подробнее.

Правда об объемах

За последние два года каждый хотя бы раз слышал или читал о проблемах с финансированием у застройщиков, банкротствах ряда строительных компаний, замороженных стройках, приостановленных проектах и подобных проблемах строителей. Все это, очевидно, и должно было привести к падению статистики по вводу жилья спустя пару лет, когда старые проекты, начатые еще до кризиса, с горем пополам достроили, а вот с новыми – не сложилось. Впрочем, кризисом можно объяснить буквально все, но факт состоит в том, что в последефолтные 1998 - 2000 годы объемы строительства жилья в Москве не только не упали, но даже подросли! Именно в те годы в столице развернулись самые массовые стройки, несмотря на отсутствие подушки безопасности в виде стабфонда у государства и мизерную платежеспособность спроса на жилье со стороны населения. Значит, дело не совсем в кризисе, а может, и вовсе не в нем…

Следует отметить, что впервые объемы строительства жилья на продажу стали падать не с 2008, а уже с 2003 - 2004 годов. В частности, это обстоятельство и привело к двукратному подорожанию стоимости квадратного метра в те годы (с осени 2003 года по лето 2004 года), что наглядно видно на графике стоимости жилья с 2000 года. А причины этого скачка цен аналитический центр www.irn.ru изложил еще в 2003 году в статье «Состояние рынка новостроек нижнего ценового диапазона будет способствовать росту цен в 2004 году».

Примечательно, что в условиях постоянного роста общего объема построенного жилья в Москве в 2003 - 2007 годах количество нового жилья на продажу в те годы все время сокращалось. Основная причина – все большая доля новых квартир изымалась под различные социальные нужды (переселение из пятиэтажек и ветхих домов, жилье для очередников, жилье для военных, иные социальные программы), а на свободном рынке нагнетался дефицит предложения.

Чтобы наглядно проиллюстрировать это обстоятельство специалисты аналитического центра www.irn.ru подготовили следующую приблизительную таблицу:

 

Строительство жилья в Москве в год, млн кв.м (www.irn.ru)
Годы Всего построено в год На социалку На продажу
2000-2002 3,5-4 1-1,2      (25%-30%) 2,5-3     (70%-75%)
2003-2005 4-4,5 1,7-2,3   (40%-50%) 2-2,5     (50%-60%)
2006-2007 4,5-4,8 2,7-3,3   (60%-70%) 1,3-1,7  (30%-40%)

 

Эта таблица хоть и содержит примерные оценки, но четко передает суть. Несмотря на то что московские власти ежегодно рапортовали о росте показателей, купить новую квартиру на рынке становилось все сложнее. Если в посткризисные 2000 - 2002 годы на продажу поступало 2,5 - 3 миллиона метров, то в 2006 - 2008 в лучшем случае только около 1,5 миллиона.

Более того, важно учесть еще и то обстоятельство, что в 2000 - 2002 годах 70 - 80% новостроек были панельными и соответствовали экономклассу со средней площадью квартиры около 60 кв.м. В 2006 - 2008 годах новостройки экономкласса исчезли с рынка, и им на смену пришли элитное жилье и бизнес-класс со средней площадью квартиры около 100 кв.м. В итоге при том же объеме построенного жилья квартир оказывалось уже в полтора раза меньше! В результате, по оценке специалистов аналитического центра www.irn.ru, если в 2000 - 2002 ежегодно в Москве на продажу поступало 45-50 тысяч квартир в новостройках, то в 2006 - 2008 годах только около 15 тысяч квартир, или втрое меньше. При этом у всех, даже у профессиональной общественности, сложился ложный стереотип, что в докризисные годы количество новостроек в Москве все время росло, а упало только с кризисом.

Правда о ценах

В свете этих цифр становится вполне понятной динамика цен на недвижимость в Москве в предкризисные годы. Так, первый этап роста доли социального жилья с 30% до 50% в 2003 - 2004 годах (как раз накануне выборов 2004 года) рынок встретил двукратным подорожанием, индекс стоимости жилья ИРН вырос за 2003 и первую половину 2004 года на 100% с $1000 до $2000 за метр. На второй этап роста доли социального жилья с 50% до 70% рынок ответил сначала еще одним двукратным подорожанием с $2000 до $4000 за метр в 2005 - 2006 годах, а потом добавил еще 50% до $6000 за метр во второй половине  2007 и первой половине 2008 годов.

Реакция рынка в виде роста цен на сокращение количества новостроек в свободной продаже в 2003 - 2008 годах вполне понятна. Как было показано, при сокращении втрое количества квартир, поступающих на рынок, цены выросли в 6 раз. Но важнее другое: с приходом кризиса и снижением статистики ввода жилья в Москве нового существенного уменьшения количества новостроек в свободной продаже практически не произошло – ниже падать уже некуда! Почти все падение приняла на себя неадекватно возросшая накануне доля социального жилья – с трех миллионов метров она сократилась примерно до 0,5 миллиона.

В результате объем новостроек на продажу уже 5 лет (примерно с 2006 года) плавает около средней цифры в 1,5 миллиона квадратных метров в год. Так, даже из провальных 1,77 миллиона метров в 2010 году за вычетом примерно 0,5 миллиона социального жилья количество новостроек на продажу все равно составило 1,2 - 1,3 миллиона метров. А если учесть, что после кризиса на московском рынке появились новостройки более умеренных площадей и даже панельные новостройки, то в количестве квартир объем предложения первичного рынка составил не меньше чем 1,5 миллиона элитного жилья и бизнес-класса 2006 - 2008 годов.

Разумеется, всех интересует ответ на главный вопрос – приведет ли сокращение объемов строительства в Москве к новому резкому росту цен на жилье или нет? Немалое количество экспертов рынка эксплуатируют этот аргумент уже с начала кризиса. Но вся ирония ситуации состоит в том, что сокращение объемов в части коммерческого жилья, как раз и влияющего на цену, отсутствует, либо если сокращение все же и имеет место, то совсем не в тех масштабах, как падение общего объема строительства в городе.

Это, кстати, и ответ на вопрос о том, почему не произошло падения объемов строительства в 1998 - 2000 годах – просто доля социального жилья тогда была минимальной. Жилье является базовой потребностью людей, и на дефицитном рынке его продолжают строить и продавать, как хлеб, несмотря на то, есть кризис или нет. Единственное, что имеет значение, это цена продажи. А вот после того, как в 2003 - 2008 годах доля жилья, строящегося за счет бюджета, неадекватно раздулась, с приходом кризиса именно ей и пришлось резко сократиться. Но это почти не затронуло объемы строительства жилья на продажу.

Будут ли в Москве строить больше или же напротив еще меньше, так, что даже 1,5 миллиона метров жилья на продажу получаться уже не будет? По оценкам аналитического центра www.irn.ru, это маловероятно по следующим причинам. Прежде всего, надо понимать, что объемы сдачи 2010 года и объемы предложения 2010 года – вещи довольно разные. Основная масса сданного в 2010 году жилья начинала строиться и продаваться как раз в 2008 году, потому что характерный срок строительства монолитно-кирпичных многоэтажек, которых в Москве большинство, около двух лет. То есть провальный отчет за 2010 год - это и есть отражение самого пика кризиса 2008 года. Эти объемы как раз и отражают дефицит новостроек в Москве конца 2007 и первой половины 2008 года, когда средняя стоимость метра взлетела с $4000 до $6000.

Но объемы сдачи 2010 года, в общем-то, уже не имеют никакого отношения к текущей динамике цен. Сейчас рынок формируют объекты, которые только начинают строиться и продаваться или находятся на этапе середины строительства. С учетом двухгодичного лага большая их часть попадет в статистику ввода только в 2012 году, и именно статистика 2012 года будет характеризовать наличие или отсутствие дефицита предложения новостроек сейчас. А пока на этот вопрос позволяет ответить текущий мониторинг рынка новостроек Москвы, который аналитический центр www.irn.ru обновляет ежеквартально. И здесь картина следующая.

Изобилия предложения квартир в Москве, конечно же, не наблюдается. Но перелом негативной тенденции наметился уже в середине 2010 года: снижение количества объектов сменилось если не бурным ростом, то как минимум стабилизацией. Аналитический центр www.irn.ru отметил это обстоятельство еще в июле 2010 года в статье «Впервые с начала кризиса объем предложения новостроек начал расти!». А вот совсем свежая статистика по итогам всего 2010 года, опубликованная на IRN.RU в январе 2011: «Число новых проектов на рынке новостроек Москвы и Подмосковья растет». Таким образом, количество новых объектов, выходящих на рынок в новых посткризисных условиях, стабильно растет, перекрывая даже число старых объектов, распроданных и ушедших с рынка. А это означает, что задел для дальнейшего падения объемов строительства в 2011 - 2012 годах уже отсутствует, скорее намечается пусть и незначительное, но восстановление объемов строительства в Москве в ближайшие пару лет.

Разумеется, Москва не резиновая, и постоянно наращивать объемы строительства в столице невозможно, и это, в общем-то, ненужно. Объемы строительства и предложения в Москве всегда будут ограниченными. Но при этом в столице сохраняется еще немало территорий, кварталов и ветхого жилья, нуждающихся в реконструкции и новом строительстве. В генплане Москвы до 2025 года уже учтены территории для строительства около 70 миллионов метров жилья, то есть порядка 5 миллионов в год. И пусть этот генплан, скорее всего, пересмотрят в сторону уменьшения объемов строительства в пользу дорог, паркингов и социальных объектов, можно предположить, что хотя бы половина объема жилья останется.

Более того, в плане рынка недвижимости Москва и Подмосковье давно уже составляют единую область, и снижение объемов строительства в Москве с лихвой компенсируется предложением в Подмосковье. А в Московской области, куда давно уже мигрировали все московские новостройки экономкласса, как и московский спрос на недорогие квартиры, такого кардинального падения объемов нет, а напротив, есть большой потенциал для их роста.

По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», несмотря на все сложности и перемены, текущий объем предложения новостроек в столице говорит о том, что ближайшие годы в Москве будет сдаваться порядка 1,5 - 2 миллионов коммерческого жилья. С учетом социального жилья общие объемы строительства в городе составят в среднем около 2,5 миллионов с возможными колебаниями от двух до трех миллионов в зависимости от года. А это означает, что большего недостатка предложения на московском рынке новостроек, чем уже существует с 2006 года, ожидать не приходится.

В 2006 - 2008 годах этот ограниченный объем предложения (порядка 1,5 миллионов кв.м коммерческого жилья в год) вызвал резкий рост цен по причине наличия на рынке шальных денег и высокой спекулятивной и инвестиционной составляющей. В конце 2008 и первой половине 2009 годов при таком же объеме строительства коммерческого жилья (в среднем) имело место падение цен, так как платежеспособный спрос сильно сжался. Во второй половине 2009-го и в 2010 году при том же объеме предложения цены стабилизировались и даже подросли на уровне инфляции по причине стабилизации и восстановления платежеспособности спроса.

Если в ближайшие годы в условиях печатания необеспеченных денег и развития мировой гиперинфляции на рынок недвижимости Москвы снова хлынут шальные деньги, как в 2005 - 2008 годах, то цены могут взлететь и выше докризисных максимумов. Если же до такого развития макроэкономической ситуации не дойдет, то стоимость жилья, скорее всего, будет топтаться на месте или просто отыгрывать инфляцию. Но аналитический центр www.irn.ru по-прежнему придерживается своей позиции, что нагнетание ажиотажа на рынке с помощью статистики по объемам ввода жилья является не более чем лукавством. Как было показано в этой статье, статистика ввода жилья и объем предложения новостроек на рынке – довольно разные вещи. При росте общих объемов ввода жилья количество предложений новостроек на рынке может падать, как было в 2003 - 2007 годах, а при падении общих объемов ввода количество новостроек на рынке может оставаться почти неизменным или даже расти.


Олег Репченко, руководитель аналитического центра www.irn.ru

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2371 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 4 638 100
до 24 183 160 руб.
Узнать подробнее
ЖК Нахимов Москва, Юго-Западный округ, район Черемушки , м. Нахимовский проспект 1-3-комнатные апартаменты Площади : 34 - 104 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Нахимовский проспект, 5 мин. транспортом Нахимовский пр-т, вл. 31, к.1 Нахимовский пр-т, вл. 31, к.2 Нахимовский пр-т, вл. 31, к.3 Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P 5 800 000 руб. Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК SREDA Москва, Юго-Восточный округ, район Нижегородский, м. Текстильщики Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 23 - 23 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Текстильщики, 15 мин. транспортом Рязанский пр-т, вл.2, Б2 Рязанский пр-т, вл.2, Б3 Рязанский пр-т, вл.2, к. Б1 Рязанский пр-т, вл.2, к.L1 Рязанский пр-т, вл.2, к.L2 Показать все 16 корпусов Застройщик: ВЦ Стройэкспо.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 939 680
до 27 444 300 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения декабря
Премиальные апартаменты RED7! Апартаменты с дизайнерским ремонтом под ключ от голландской студии "i29" и дизайнерского бюро Олега Клодта. м. Красные ворота Застройщик: ФЕНИКССТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Любовь и Голуби". Москва. Отделка в подарок при покупке 2х и 3х ком. кв. Рядом парк, детсад. Двор без машин. Ипотека от 6%. Застройщик: ПРИМАВЕРА. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Новогодняя скидка до 15%. Живите рядом с центром! 7 мин пеш. от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Новые студии, 1-5-комнатные квартиры. Площадь от 26 до 136 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 200 тыс за кв. м. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Фили Сити от MR Group Выгода до 2,3 млн. рублей! 5 мин. до м. Фили. Панорамные виды на реку, парк и Москва Сити. Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты премиум-класса Hill 8 Лаконичный стиль. Британская точность. Победитель премии European Property Awards 2018! м.Алексеевская от 7,6 млн руб. Застройщик: Сити XXI век. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Новое Бисерово 2 Ипотека по 2 док-ам! Квартиры с отделкой и без! Детсад и школа. 17 км по Горьковскому ш Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Химки 2019 12 км от МКАД. Квартиры площадью 25-78 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 2,4 млн руб. Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Скидки на квартиры до 290 000 руб.! Квартиры у леса. Монолитные дома. Новая Москва. Метро "Саларьево". от 3,5 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны 16 км от МКАД. Квартиры площадью 21-118 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки центр Новой Москвы 25 лучших квартир в новых корпусах! Забери квартиру с лучшим видом и планировкой по своей цене. Акция до 21.12 от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Выгода до 1,1 млн. руб. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Поселок готов. Свой детский сад. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК Отрада Квартиры от 2,5 млн руб. 5 мин до м. Митино! Надежный застройщик. от 2,5 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новостройки от А101 Квартиры в Новой Москве! Удобные планировки. Рядом метро. Свой д/сад и школа! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте